Дело №2-2045/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2017 г. г. Орел

Заводской районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Сивашовой А.В., 

при секретаре Нешитой О.Н., 

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, представителя третьего лица ФИО4

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о признании сделки состоявшейся, обязании заключить договор купли-продажи доли жилого дома, уменьшение покупной цены,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство Недвижимости Орел» о признании сделки состоявшейся, обязании заключить договор купли-продажи доли жилого дома, уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда.

В обоснование требований указала, что из газеты (информация скрыта)» в апреле 2017 года она узнала, о том, что продается часть жилого дома № (номер обезличен) по (адрес обезличен). Позвонив по телефону, указанному в газете (информация скрыта) истец договорилась о встрече, выехала на место по адресу: (адрес обезличен), где ее встретила риэлтор ООО «Агентство Недвижимость Орел» по имени Светлана. Истцу понравился жилой дом и она дала согласие на покупку. 30 мая 2017 г. истец внесла задаток в сумме 50000 руб., ей выдали на руки соглашение о задатке от 30 мая 2017 г. Истцу были переданы ключи от квартиры и она въехала в нее, при этом риэлтр сказала, что будет готовить документы для оформления с истцом договора купли-продажи до 30 июля 2017 г. Но вместо этого к истцу пришел участковый полиции И.А.Н. и попросил покинуть жилое помещение. Проживая в доме истец обнаружила недостатки, которые не были видны при осмотре дома в апреле 2017 г. (в неудовлетворительном состоянии были газовая плита, электропроводка, система отопления (газовый котел), окна были забиты фанерой, в них отсутствовали стекла, потолка не было, крыша текла), о которых сообщила собственнику ФИО5 и просила о снижении цены на 170 000 руб., ей было отказано. Истец все условия договора выполнила, ответчик нарушил условия договора, а именно договор купли-продажи доли жилого дома до настоящего времени не готов. Ее неоднократные требования заключить договор купли-продажи проигнорированы. Спорное жилое помещение не соответствует условиям о качестве предъявляемым применительно к жилому помещению. Дом требует капитального ремонта. Просила признать сделку состоявшейся, обязать заключить договор купли-продажи доли жилого дома № (номер обезличен) по ул(адрес обезличен) и уменьшить покупную цену в размере 170000 руб., взыскать компенсацию морального вреда в сумме 500000 руб.

Протокольным определением от (дата обезличена) с согласия истца ответчик ООО «Агентство Недвижимости Орел» заменен на ФИО5, ООО «Агентство Недвижимости Орел» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, также к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

Протокольным определением от (дата обезличена) к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Орловской области.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, просили признать сделку состоявшейся, обязать заключить договор купли-продажи доли жилого (адрес обезличен) и уменьшить покупную цену в размере 170000 руб. Указали, что с учетом заключения об оценке доля в жилом доме стоит 400 000 руб., на указанную цену истец согласна при заключении договора купли-продажи, но также при условии оформления ответчиком права собственности на землю и включении доли в праве собственности на землю также в договор купли-продажи. 

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, извещена надлежащим образом, реализовала свое право на участие в рассмотрении дела через представителя. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 – ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку между сторонами состоялось соглашение о задатке, от заключения договора купли-продажи истец неоднократно уклонялась под надуманными предлогами. Недостатки, изложенные в исковом заявлении, истец могла и видела при осмотре дома до заключения соглашения о задатке. 

В судебном представитель третьего лица ООО «Агентство Недвижимости Орел» ФИО4 также возражала против удовлетворения заявленных требований. Указала, что заключение между сторонами договора купли-продажи откладывалось неоднократно по вине ФИО1 Недостатки жилого помещения, указанные в исковом заявлении, не являются скрытыми, были видны истцу при первом осмотре квартиры, истцу никто не препятствовал в повторном осмотре квартиры при необходимости. На протяжении рассмотрения дела истец вновь уклонялась под надуманными предлогами от заключения и мирового соглашения на условиях, предложенных самим истцом – заключение договора купли-продажи доли дома за 400 000 руб. 

В судебное заседание третьи лица ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 не явились, извещены надлежащим образом, ранее в судебном заседании выразили согласие на продажу доли дома ФИО5 ФИО1 за 400 000 руб. 

Представитель Управления Росреестра по Орловской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны. 

На основании ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 420 ГК РФ определяется, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

При этом в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из положений норм ст. ст. 209, 420, 421 ГК РФ для отчуждения имущества по договору купли-продажи необходима воля собственника.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу п.4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

На основании ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела следует, что ФИО5 на праве пожизненного наследуемого владения принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация и обслуживание индивидуального жилого дома, общая площадь 580,4 кв.м., по адресу: (адрес обезличен), о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 08 апреля 2015 г. 

Также согласно сведениям (информация скрыта) выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО5 принадлежат 39/192 долей в праве собственности на жилой дом, площадью 131,1 кв.м, расположенный по адресу: г.Орел, (адрес обезличен), на основании свидетельств о праве на наследство по закону от 23 марта 2015 г., от 22 декабря 1987 г., а также решения Заводского районного суда г.Орла от 04 июня 2015 г.

Сособственниками дома являются также ФИО7, ФИО6, ФИО8, ФИО9

10 мая 2017 г. между ООО «Агентство Недвижимости Орел» ФИО3 действующей по доверенности от имени ФИО5 заключен договор оказания риэлтерских услуг по отчуждению недвижимости. 

Согласно п. 1.1, 1.2 Договора продавец поручает Агентству организовать отчуждение 39/192 доли в праве на жилой дом, назначение жилое, 1-этажный, расположенной по адресу: (адрес обезличен). Заявленная продавцом цена недвижимости составляет 570 000 руб. 

30 мая 2017 г. между ФИО5 и ФИО1 заключено соглашение о задатке.

Из указанного соглашения следует, что покупатель ФИО1 и продавец ФИО5 в лице представителя ФИО3 обязуются в срок до 30 июля 2017 г. заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: доли дома, расположенного по адресу: г(адрес обезличен). 

В пункте 2 соглашения отражено, что указанное недвижимое имущество принадлежит продавцу ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство от 22 декабря 1987 г., свидетельств о регистрации от 28 июля 2015 г. и 08 апреля 2015 г.

При этом стороны определили продажную (согласованную) стоимость недвижимого имущества, указанного в п.1 соглашения, в размере 570 000 руб. (п.3 соглашения).

Также из пункта 4 соглашения следует, что покупатель ФИО1 передает на момент подписания соглашения задаток в счет оплаты, причитающейся с нее по договору купли-продажи недвижимого имущества, денежных средств, определенных в п.3 соглашения, в размере 50 000 руб. 

Оставшаяся сумма в размере 520 000 руб. подлежит передаче покупателем продавцу непосредственно при подписании договора купли-продажи, обязательного к заключению в срок, указанный в п.1 соглашения (п.5 соглашения). 

При этом в соглашении также указано, что стороны ознакомлены с положением ст.ст. 380, 381 ГК РФ, регулирующих отношения, обеспеченные задатком. 

Таким образом, заключенное между сторонами соглашение о задатке содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи. Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО5 и покупателя ФИО1 заключить основной договор купли-продажи конкретной доли в жилом доме на согласованных условиях в определенный срок. 

Согласно расписке от 27 июля 2017 г. ФИО1 перенесла заключение сделки на 31 июля 2017 г. по семейным обстоятельствам. 

31 июля 2017 г. ФИО1 также перенесла заключение сделки на 04 августа 2017 г. без указания мотивов, что следует из расписки от 31 июля 2017 г. 

04 августа 2017 г. ФИО1 вновь отказалась от заключения договора купли-продажи, о чем составлен акт от 04 августа 2017 г. подписанный директором ООО «Агентство Недвижимости Орел» П.Т.Н., бухгалтером К.Н.М., риэлтором М.С.И., представителем собственника продаваемого недвижимого имущества ФИО3 

Акт отказа от заключения договора купли-продажи доли в праве на жилое помещение подтвердила в судебном заседании ФИО1, указав в качестве причины отказа получение по адресу (адрес обезличен), требования об уплате налога. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 уклонялась трижды от заключения договора купли-продажи, незаключение договора состоялось по вине покупателя, а не по вине ответчика, о чем указала ФИО1 в исковом заявлении. 

Истец в обоснование своих требований указала о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом его состояния составляет 400 000 руб., о чем представила заключение (информация скрыта)

В судебном заседании сособственника (адрес обезличен) в г.Орле ФИО7, ФИО6, ФИО8, ФИО9 выразили согласие на продажу ФИО5 ФИО1 доли дома за 400 000 руб. 

Однако несмотря на предложение в ходе судебного разбирательства о заключении договора купли-продажи за указанную сумму ФИО1 снова уклонялась от заключения указанного договора. 

При этом третьи лица ФИО7, ФИО8 в судебном заседании пояснили, что порядок пользования жилыми помещениями в доме определен, они неоднократно были в части дома, соответствующей доли ФИО5, которая планировалась к продаже. При этом недостатки, указанные ФИО1 в исковом заявлении: неудовлетворительное состояние газовой плиты, электропроводки, системы отопления (газовый котел), окна были забиты фанерой, в них отсутствовали стекла, потолка не было, видны сразу визуально, не заметить их было невозможно. 

Таким образом, суд учитывает, что как при осмотре дома в апреле 2017 г. недостатки в доме, указанные истцом в иске, были видны визуально, повторно осмотреть дом, как подтвердила сама истец в судебном заседании, ей никто не препятствовал, в мае 2017 г. при заключении соглашения о задатке истец вновь могла осмотреть указанное помещение и принять решение о заключении указанного соглашения либо отказе в его заключении, с учетом состояния жилого помещения ФИО5 в лице ФИО3 и ФИО1 в соглашении о задатке была определена цена договора купли-продажи (что согласуется с принципом свободы договора), однако в последующем ФИО1 под разными предлогами уклонялась от заключения договора купли-продажи на согласованных в соглашении о задатке условиях, а также от заключения предложенного стороной продавца в ходе рассмотрения настоящего спора договора купли-продажи недвижимого имущества за 400 000 руб., то есть той цене, которую истец сама полагала разумной, приложив отчет об оценке. В связи с чем, оснований для снижения покупной цены, обязании заключить договор купли-продажи и признать сделку состоявшейся, о чем просит истец, не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, 

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО5 о признании сделки состоявшейся, обязании заключить договор купли-продажи доли жилого дома, уменьшение покупной цены оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Заводской районный суд г. Орла в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 ноября 2017 г.

Судья А.В. Сивашова