№ 2-35/20

56RS0032-01-2019-001454-61

РЕШЕНИЕ

 .

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2020 года г. Соль-Илецк 

Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в составе:

судьи Нечаевой Т.М., 

при секретаре Батраковой Ю.Д.,

с участием:

представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО2 - адвоката Кудриной Н.М., действующей на основании ордера,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, – адвоката Лаптева В.Н., действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на долю в жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с вышеназванным иском указав, что 12.10.2016г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в срок до 01.11.2017г. заключить основной договор купли-продажи № доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>, за цену в 500000 рублей. Оставшаяся № доля дома принадлежит ФИО3, с которой также была достигнута договоренность о продаже принадлежащей ей доли. В счет задатка до подписания предварительного договора им были переданы ФИО2 деньги в сумме 150 000 рублей, в последующем он передал ответчику еще 100 000 рублей. Кроме того, он взял на себя расходы по оплате всех платежей, связанных со сбором и подготовкой пакета документов для вступления в наследство и регистрацией права собственности, как за ответчика, так и за третье лицо, включая оплату работы её представителя - адвоката Лаптева В.Н., государственной пошлины у нотариуса и в Росреестре,- в общей сложности около 50 000 рублей. Осенью 2017г., когда они прибыли для совершения сделки к нотариусу ФИО16, ФИО2 передумала заключить сделку и ушла, забрав все документы. Просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода на него права собственности на № доли в жилом доме с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м. по адресу: 

<

адрес>, на основании договора от 12.10.2016г., заключенного между ним и ФИО2

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя ФИО1

В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленное требование поддержал, просил суд его удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Судом предпринимались меры по извещению ответчика ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела. Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась по последнему известному месту её жительства. В связи с тем, что место жительства ответчика неизвестно, дело рассмотрено по его последнему известному месту жительства. 

Определением Соль-Илецкого районного суда в качестве представителя ответчика ФИО2 назначена адвокат Кудрина Н.М., которая в судебном заседании исковые требования не признала и просила суд принять решение в соответствии с требованиями закона.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом. Представила возражение на исковые требования, в которых с иском не согласна по тем основаниям, что при заключении предварительного договора купли-продажи № доли жилого дома между истцом и ФИО2 от 12.10.2016г. не соблюдена нотариальная форма договора, установленная для основного договора, в связи с чем он является ничтожным, нарушено её право преимущественной покупки доли ФИО2. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО3 – адвокат Лаптев В.Н., действующий на основании ордера, с исковыми требованиями не согласился по основаниям, представленным в письменных возражениях, просит в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав стороны, исследовав представленные материалы, суд пришел к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 4 ст. 429 ГК РФ) В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

При этом в связи с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 05.04.2017г. является собственником № доли жилого дома, общей площадью № кв.м. по адресу 

<

адрес> Собственником № доли дома является ФИО3

12.10.2016г. между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи № доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого основной договор купли-продажи доли в доме должен быть заключен сторонами не позднее 01.11.2011г. Также договором предусмотрено, что продавец обязуется продать принадлежащую ей долю дома за 500000 рублей со следующим порядком расчета: 150000 рублей передано покупателем продавцу на момент подписания предварительного договора в качестве задатка, 350000 рублей должны быть переданы при подписании основного договора купли-продажи.

Основной договор купли-продажи доли в жилом доме между сторонами не заключен.

Ссылаясь на уплату 150000 рублей при подписании предварительного договора и последующую передачу ответчику 100000 рублей в счет исполнения договора, истец полагает, что такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Поскольку ответчик уклоняется от заключения основного договора, просит о государственной регистрации перехода права на № доли дома на него на основании предварительного договора купли-продажи от 12.10.2016г.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договоров, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка представляет собой действие, направленное на достижение определенного результата. В свою очередь результат в сделке означает наступление определенных правовых последствий для самих сторон сделки. Признаком сделки будет и наличие волеизъявления сторон на достижение таких правовых последствий.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1 ст.429 ГК РФ).

По смыслу приведенной нормы из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

Таким образом, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги. 

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства сторон по поводу недвижимого имущества. При таких обстоятельствах, требование истца о государственной регистрации перехода права на № доли дома на него на основании предварительного договора купли-продажи от 12.10.2016г. необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Поскольку свои намерения по продаже имущества путем заключения основного договора стороны не реализовали, то исходя из приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о прекращении между сторонами обязательств, вытекающих из предварительного договора и отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Частью 2 ст.429 ГК РФ установлено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Предварительный договор с ФИО2 заключен в простой письменной форме, нотариально не удостоверен.

Поскольку предварительный договор заключен только в отношении № доли ФИО2, предварительный договор на покупку доли ФИО3 не заключался, достижение соглашения по продаже доли истцу и условий продажи третье лицо ФИО3, то несоблюдение нотариальной формы предварительного договора влечет его ничтожность.

Довод ФИО5 о нарушении ее права преимущественной покупки также заслуживает внимания. 

Судом установлено, что третье лицо ФИО3 является собственником № доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, а потому в силу ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право покупки продаваемой доли.

Согласно ч.ч. 1-3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В судебном заседании представитель третьего лица адвокат Лаптев В.Н. указал, что ФИО3 ФИО2 не уведомляла о намерении продать принадлежащую ей долю и условиях продажи, иначе она воспользовалась бы правом преимущественной покупки продаваемой доли по предлагаемой цене. 

Доказательств соблюдения письменного уведомления сособственника ФИО3 о намерении продажи доли ФИО2 и отказе третьего лица воспользоваться правом преимущественной покупки суду не представлено.

Вопреки доводу представителя истца оплата истцом при заключении предварительного договора части покупной стоимости доли не свидетельствует о заключении договора купли-продажи с предварительной оплатой и не влечет переход к нему права на спорную долю в доме. Кроме того, доказательств передачи ответчику 100000 руб. в счет исполнения договора истцом не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации и заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.ст. 421,329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ). 

В соответствии с абз. 3 п.23 Постановления пленума, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку предусмотренный ст. 429 предварительный договор влечет заключение основного договора, право собственности на имущество не может быть приобретено на основании предварительного договора о продаже имущества. 

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что ссылки на то, что предварительный договор купли - продажи содержит все условия основного договора и сам по себе является основанием для признания за истцом права собственности на спорную долю в жилом помещении, не соответствуют законодательству.

В п. 27 Постановления пленума указано, что если в пределах срока, установленного для заключения основного договора, сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Из материалов дела следует, и не отрицалось сторонами, что в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. Тогда как с требованиями о понуждении к заключению основного договора купли-продажи спорной доли дома в соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ истец к ответчику не обращался.

Таким образом, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Учитывая изложенное, исковые требования ФИО4 удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4о к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на долю в жилом доме – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Соль-Илецкий районный суд течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: : Нечаева Т.М. 

Решение суда в окончательной форме принято 28 января 2020г.