Дело № 2-1349/2019

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

23 июля 2019 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Полищук Л.И.,

при секретаре Жирове И.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1349/2019 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Департаменту координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону, третьи лица Муниципальное казначейство г. Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, об обязании заключить соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд по выкупной цене заявителей; по встречному исковому заявления Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, Департаменту координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, третьи лица Муниципальное казначейство г.Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета, выселении из занимаемого жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд к Департаменту координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону, третьи лица Муниципальное казначейство г. Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, об обязании заключить соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд по выкупной цене заявителей, ссылаясь на то, что постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ года №№ многоквартирный дом № по 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок по 

<

адрес> изъят для муниципальных нужд.

ФИО1 и ФИО2, являются собственниками квартиры № №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону истцам направлено письмо с проектом соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда» стоимость возмещения за изымаемую квартиру № № по 

<

адрес>, принадлежащую на праве общей долевой собственности 1/2 доли у ФИО1, 1/2 доли у ФИО2, а также обязательств по возмещению убытков составляет 2 721 352 руб. 00 коп.

В ответ на данное письмо истцами был направлен ответ о несогласии с выкупной ценой изымаемого имущества. Также ДД.ММ.ГГГГ в дополнение к ответу на письмо от ДД.ММ.ГГГГ направлено экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ № по определению рыночной стоимости принадлежащей истцам квартиры, согласно которому стоимость квартиры № № по 

<

адрес> по состоянию на 03.12.2018г. составила 2 736 305 рублей. Величина убытков определена в размере 261 878 рублей.

Также истцами направлен в адрес Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону протокол разногласий к соглашению, направленному ДД.ММ.ГГГГ года в части пункта 2.2.1 о выкупной цене изымаемого имущества. Поскольку соглашение, направленное Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, является договором присоединения, обязательным для гражданина, и представляет собой проект-бланк, без указания даты, сторон, предмета, цены и иных существенных условий договора протокол разногласий в части выкупной цены следует считать, по мнению истцов, урегулированием преддоговорного спора в порядке статьи 445 Гражданского кодекса РФ и установить пункт 2.2.1 в редакции гражданина.

Истцами предложено заключить соглашение об изъятии жилого помещения в случае согласования выкупной цены в размере 2 998 183 руб.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцами получены письма от Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об отказе в согласовании предложенной выкупной цены жилого помещения и подписании протокола разногласий ввиду того, что представленный отчет не может быть положен в основу определения рыночной стоимости изымаемого имущества, а также сообщено о подаче заявления в суд иска о принудительном изъятии жилого помещения.

ФИО1, ФИО2, как собственники жилого помещения, полагают данный отказ необоснованным, а выкупную цену изымаемого имущества заниженной.

Истцы просят суд учесть, что спорная квартира получена ими в одном из центральных районов города (

<

адрес>) в ДД.ММ.ГГГГ году, как нуждающимся в улучшении жилищных условий. С 1970-х годов семья проживала в этом же доме.

Исходя из выкупной цены и площади квартиры (43 кв. м.), предложенной администрацией, стоимость одного квадратного метра составляет 63287,25 руб., тогда как, учитывая существующие в 2018-2019 годах цены на вторичном жилье в 

<

адрес> районе города - средняя стоимость одного кв.м. составляет 73 981 руб. Таким образом, получив выкупную цену в размере 2 721 352 руб., истцами может быть приобретено аналогичное жилье в том же районе города площадью лишь 36 кв.м.

<

адрес> жилого помещения для семьи из двух человек нарушает установленные в регионе нормы предоставления жилого помещения и проживания.

На основании изложенного истцы просили обязать Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону заключить с гражданами ФИО1, ФИО2 соглашение об изъятии жилого помещения - квартиры № №, площадью № кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес> дом № №, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным по выкупной цене заявителей - 2 998 183 руб.

В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, согласно которым истцы просили суд обязать Муниципальное образование «Город Ростов-на-Дону» в лице Администрации города Ростова-на-Дону, действующей в лице Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, заключить с гражданами ФИО1, ФИО2 соглашение об изъятии жилого помещения - квартиры № №, площадью № кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным по выкупной цене заявителей - 2 998 183 руб.

В судебном заседании 26.06.2019г. Администрацией г.Ростова-на-Дону подано встречное исковое заявление к ФИО1, ФИО2, Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, третьи лица Муниципальное казначейство г.Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, об изъятии в муниципальную собственность объекта недвижимого имущества -жилого помещения, общей площадью № кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № по цене равной 2847 076,23 руб., о прекращении права собственности ФИО1 и ФИО2 на жилое помещение, общей площадью 43 кв.м., расположенное по адресу 

<

адрес> с кадастровым номером № после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, об обязании ФИО1 и ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 847 076,23 руб., о снятии с регистрационного учета по месту жительства: 

<

адрес> ФИО1 и ФИО2 после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, о выселении ФИО1 и ФИО2, проживающих по адресу: 

<

адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. 

Данное встречное исковое заявление принято судом 26.06.2019г.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, встречные исковые требования полагала не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, согласно заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель истцов по доверенности – ФИО3, в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Считает, что оценка, произведенная экспертом в судебной экспертизе, занижена. Встречные исковые требования полагал необоснованными и не подлежащими удовлетворению в части определения выкупной цены в размере 2847076,23 руб.

Представитель Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону по доверенности - ФИО4 в судебное заседание явился, встречные исковые требования считал подлежащими удовлетворению, а первоначальные требования - не подлежащими удовлетворению. Считает, что расходы на проведение экспертизы должны быть взысканы с истцов.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону по доверенности - ФИО5 в судебное заседание явился, встречные исковые требования поддержал, исковые требования ФИО1, ФИО2 считал не подлежащими удовлетворению.

Представитель Муниципального казначейства г. Ростова-на-Дону по доверенности- ФИО6 в судебное заседание явилась, встречные исковые требования поддержала, исковые требования ФИО1, ФИО2 считала не подлежащими удовлетворению.

МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону в судебное заседание представителя не направил, извещено надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие истца и представителя МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Прокурор, извещенный о дате судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в отсутствие прокурора в порядке ст. 45 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В судебном заседании установлено, что истцам ФИО1, ФИО2 на праве общей долевой собственности 

<

данные изъяты> доли у каждого) принадлежит квартира №№, общей площадью № кв.м.. расположенная по адресу: 

<

адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия №, серия № (л.д.24-27,т.1).

Основанием приобретения права собственности на квартиру являлся договор на передачу квартиры в долевую собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.30-31,т.1).

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. №№ многоквартирный дом 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.9-10,т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону вручены письма о рекомендации переселения в жилое помещение маневренного фонда (л.д.125-126, т.1). Согласно записям на указанных письмах, собственники отказались от жилья маневренного фонда.

Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. № изъяты для муниципальных нужд в связи с признанием дома по 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу, земельный участок с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.; жилые помещения в многоквартирном доме по 

<

адрес>, в 

<

адрес>, (л.д.11-13,т.1).

Согласно п.3 Постановления Администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. №№ на Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону возложена обязанность в установленном порядке провести мероприятия: по оценке и возмещению собственникам недвижимого имущества убытков, связанных с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком и согласованной в установленном порядке; по заключению соглашений об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ № ООО 

<

данные изъяты> об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, стоимость возмещения за изымаемую 

<

адрес>, принадлежащую на праве общей долевой собственности, 1/2 доли у ФИО1, 1/2 доли у ФИО2, а также обязательств по возмещению убытков, составляет 2 721 352 руб. (т.1, л.д. 200-241).

Протоколом заседания городской комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ. результаты оценки были согласованы.

ДД.ММ.ГГГГ заседанием городской комиссии по согласованию результатов оценки определен размер рыночной стоимости жилого помещения квартиры №№, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 2 721 352 руб. (л.д.16, т.1) 

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, ФИО1 направлено письмо с копиями постановлений Администрации города г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, проектом соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, копией выписки от ДД.ММ.ГГГГ из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки (л.д.14,т.1).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Кировского района г. Ростова-на-Дону подготовлено письмо о повторной рекомендации переселения семьи в жилое помещение маневренного фонда (л.д.127,т.1).

ДД.ММ.ГГГГ истцами было отказано от переселения в маневренный фонд.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 в Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону направлено письмо несогласии с размером предполагаемого выкупа и предложении согласования выкупной цены в размере 2 998 183 руб. (л.д.15,т.1).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, истцам направлены письма об отказе в согласовании предложенной выкупной цены жилого помещения и подписании протокола разногласий ввиду того, что представленный истцами отчет не может быть положен в основу определения рыночной стоимости изымаемого имущества, а также сообщено о подаче заявления в суд иска о принудительном изъятии жилого помещения (л.д.17-18,т.1).

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 названной статьи.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 20 и 22 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснил, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законныхинтересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);

в) бязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

г) соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органомгосударственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет смомента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом имирешении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);

к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу части 4 статьи 32 ЖК РФ только с согласия собственника;

л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос пли реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого лома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему, принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

В соответствии с Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. № Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемых объектов, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Истцам предъявлялось соответствующее уведомление, однако они не были согласны с размером выкупной цены.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная пена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими липами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснил, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами во вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Поскольку в соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ между собственниками жилого помещения и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение по вопросу о выкупной цене в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд вследствие признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, поэтому в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ подлежит определению выкупная цена, исходя из рыночной стоимости жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. 

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве обшей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с положениями ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом, является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.

Таким образом, действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка, и размер выкупной цены жилого помещения определяется с учетом стоимости самого помещения и стоимости доли в праве собственности на земельный участок.

Определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО 

<

данные изъяты> Перед экспертом были поставлены вопросы: 1. Определить действительную рыночную стоимость жилого помещения, общей площадью 43 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и доли в праве собственности на земельный участок? 2. Определить величину убытков, причиняемых собственникам изъятием жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>?

Согласно заключению № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО 

<

данные изъяты> действительная рыночная стоимость жилого помещения обшей площадью 43 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и доли в праве собственности на земельный участок, составляет 2 665 671,28 руб.; величина убытков, причиняемых собственникам изъятием жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 181 404,95 руб.

В судебном заседании 23.07.2019г. был допрошен эксперт ООО 

<

данные изъяты> А., проводивший исследование, который полностью поддержал сделанное им заключение, пояснил, что осуществляет деятельность в соответствии со ст. 41 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", имеет документы, подтверждающие его квалификацию, компетенцию и право на проведение оценочных экспертиз, данные документы приведены им в экспертном заключении. Также эксперт пояснил, что при подготовке экспертного заключения при применении корректировки в размере 8,7%, был проведен анализ и опрошены специалисты в области рынка недвижимости. Такая процедура как согласование и консультирование с другими специалистами для применения скидки предусмотрена «Справочником оценщика недвижимости №. Квартиры. Корректирующие коэффициенты характеристики рынка недвижимости на основе рыночной информации и коллективных экспертных оценок» Л, К Эксперт пояснил, что консультировался со специалистами, которые занимаются непосредственной реализацией квартир на рынке недвижимости, которые обладают информацией о предложениях, присутствующих на рынке и ценой реальной сделки, поскольку особенность рынка услуг в том, что цена сделки, не открыта, то есть возможно знать только цену предложения, а по какой цене объект будет реализован знает только узкий круг лиц. По размеру убытков эксперт пояснил, что убытки, которые несет собственник в связи с временным использованием иных жилых помещений в рамках настоящей работы, не рассчитывались, поскольку п. 2.1.4 соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд предусматривает передачу жилого помещения в течение двух месяцев с момента перечисления денежных средств за жилое помещение. Эксперт пояснил, что этого времени будет достаточно для приобретения иного жилья, поскольку учитывал открытый рынок и массу предложений по продаже квартир.

В соответствии с ч.1-3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 1 ст. 55, ч. 1-3 ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта является лишь одним из доказательств, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Более того, заключение эксперта само по себе не служит основанием возникновения у сторон по делу каких-либо прав или обязанностей. 

В соответствии с частью 2 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

При разрешении данного спора, суд считает возможным положить в основурешения экспертное заключение №№ от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «

<

данные изъяты>» по следующим основаниям: заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод содержит ответ на поставленные судом вопросы, экспертиза проведена на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранными по делу доказательствами с учетом прав и обязанностей эксперта в силу статьи 85 ГПК РФ. Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, экспертиза проведена в соответствии с установленным порядком ее проведения согласно статье 84 ГПК РФ. Экспертное исследование является наиболее полным и всесторонне отражает рыночную стоимость объекта недвижимости и величину убытков, причиненных собственникам жилого помещения по адресу: 

<

адрес>., а содержащиеся в заключении выводы последовательны, логичны, и подтверждены другими материалами дела, и указанное заключение не оспорено сторонами в судебном заседании.

Суд не может принять во внимание доводы представителя истцов об отсутствии соответствующего диплома у эксперта, так как данное обстоятельство опровергается материалами дела, в экспертном заключении ООО «

<

данные изъяты>» указаны документы, подтверждающие квалификацию эксперта в сфере оценочных экспертиз.

Также суд не может принять во внимание довод представителя истцов о том, что рыночная стоимость спорного жилого помещения в экспертизе ООО 

<

данные изъяты> занижена, исходя из применения коэффициента 8,7 %, так как эксперт пояснил, что исходя из характеристик объекта исследования, цен при продаже объектов аналогов, с учетом мнения специалистов в области рынка недвижимости, применение коэффициента корректировки в размере 8,7% является допустимым.

Не подлежат вниманию и доводы представителя истцов относительно того, что в экспертизе ООО «

<

данные изъяты>» уменьшена величина убытков, причиняемых собственникам изъятием жилого помещения, так как эксперт не учел необходимость несения затрат на аренду жилья на период выбора и приобретения иного жилого помещения, в связи с тем, что в соглашении об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд предусмотрена передача жилого помещения в течение двух месяцев, при этом истцы не лишены права на переселение в жилое помещение маневренного фонда для временного проживания.

При таком положении, суд приходит к выводу об установлении выкупной цены спорной квартиры №№, площадью № кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: № с учетом рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме и доли в праве собственности на земельный участок, в размере 2847076,23 руб., включая величину убытков, причиняемых собственникам, в размере 181 404,95 руб. 

В связи с чем, суд считает требования истцов подлежащими удовлетворению частично.

Суд приходит к выводу об обязании Администрации г.Ростова-на-Дону заключить с ФИО1, ФИО2 соглашение об изъятии жилого помещения –квартиры № №, площадью № кв.м, расположенной по адресу –г

<

адрес>, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным по выкупной цене – 2847076,23 руб.

В остальной части исковые требования ФИО1, ФИО2 оставить без удовлетворения.

В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может быть прекращено при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ч. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда но основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1. обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237).;

2. отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238):

3. отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239):

4. выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241):

5. реквизиция (статья 242);

6. конфискация (статья 243);

7. отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 ГК РФ.

В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у истцов прекращается, и соответственно, право собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение подлежит прекращению, истцы подлежат выселению из спорной квартиры, снятию с регистрационного учета по месту жительства и обязаны освободить жилое помещение.

В силу ст. 218 п. 2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. С учетом этого, право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию 

<

данные изъяты>

В соответствии с п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности встречных исковых требований Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2 об изъятии принадлежащего истцам жилого помещения путем выкупа, прекращении прав собственности истцов на помещение после перечисления возмещения за жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение после перечисления возмещения, обязании истцов предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, установления выкупной цены в размере 2 847 076,23 руб., снятии с регистрационного учета ФИО1, ФИО2 по месту жительства после возмещения за изымаемое жилое помещение, выселении истцов после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Принимая во внимание, что отказа от иска в части требований к ответчику Департаменту координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону не было заявлено истцом Администрацией г.Ростова-на-Дону, суд полагает их подлежащими оставлению без удовлетворения.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч.2 ст.85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 ГПК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Определением суда от 26.04.2019г. по настоящему гражданскому делу судом была назначена судебная оценочная экспертиза. Оплата за проведение экспертизы была возложена на ответчиков по первоначальному исковому заявлению. 

На основании указанного определения экспертиза была проведена, и в суд направлено экспертное заключение.

Согласно сопроводительному письму экспертной организации экспертные услуги по проведению указанной экспертизы оплачены не были и составляют 25000 рублей (т.2, л.д.28). 

В соответствии со ст.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

Исковые требования ФИО1, ФИО2 были направлены на защиту неимущественных прав, которые удовлетворены судом.

Ответчики Департамент координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, Администрация г.Ростова-на-Дону расходы на проведение экспертизы не оплатили. В данном случае, суд учитывает характер возникших между сторонами спора правоотношений. Ответчиками по первоначальному иску были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ. ко дню назначения судебной экспертизы (26.04.2019г.) не был действителен, исходя из положений ст.12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Также суд отмечает, что встречный иск подан Администрацией г.Ростова-на-Дону после проведения судебной экспертизы, основан на заключениях судебной экспертизы.

С учетом вышеприведенных положений закона, установленных фактических обстоятельств, удовлетворения требований ФИО1, ФИО2 к надлежащему ответчику Администрации г.Ростова-на-Дону, суд считает, что расходы на проведение экспертизы в пользу ООО «

<

данные изъяты>» подлежат взысканию с Администрации г.Ростова-на-Дону в размере 25 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону, третьи лица Муниципальное казначейство г. Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, об обязании заключить соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд по выкупной цене заявителей, удовлетворить частично.

Обязать Администрацию г.Ростова-на-Дону заключить с ФИО1, ФИО2 соглашение об изъятии жилого помещения -квартиры № №, площадью № кв.м, расположенной по адресу -

<

адрес>, для муниципальных нужд в связи с признанием дома аварийным по выкупной цене - 2847076,10 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования Администрации г.Ростова-на-Дону к ФИО1 ФИО2 Департаменту координации строительства и перспективного развития г.Ростова-на-Дону, третьи лица Муниципальное казначейство г. Ростова-на-Дону, МКУ «УЖКХ» Кировского района г.Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения, признании права муниципальной собственности, снятии с регистрационного учета и выселении из занимаемого жилого помещения удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО1, ФИО2 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилое помещение, квартиру № №, площадью № кв.м, расположенную по адресу -

<

адрес> кадастровый номер № по цене выкупа, равной - 2847076,10 руб.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение - квартиру № №, площадью № кв.м, расположенную по адресу - 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. 

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение - квартиру № №, площадью № кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО1, ФИО2 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2847076,10 руб. 

Снять с регистрационного учета по месту жительства - 

<

адрес>, ФИО1 ФИО1, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО1 ФИО2 из занимаемого жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. 

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с Администрации г.Ростова-на-Дону в пользу ООО «

<

данные изъяты>» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 25000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Л.И. Полищук

Текст мотивированного решения суда изготовлен 29 июля 2019 года.