№ 2-49/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 августа 2025 года г. Аксай 

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Чимидова М.В.,

при помощнике судьи Москаленко Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО, ФИО в лице законного представителя ФИО3, третьи лица Нотариус ФИО4, Управление образования Администрации Аксайского района, ФИО2, о взыскании задолженности, встречного искового заявления ФИО в лице законного представителя ФИО3 к ФИО1, третьи лица ФИО2, Нотариус Аксайского нотариального округа ФИО4, Управление образования Администрации Аксайского района Ростовской области о признании договоров недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указав, что 11.04.2024 скончался ФИО5, что подтверждается свидетельством о смерти. 28.12.2023 между ФИО5 как заемщиком и ФИО1 как кредитором был заключен договор займа, удостоверенный нотариусом ФИО4, согласно которому ФИО5 занял у ФИО1 деньги в сумме 5 000 000 рублей с возвратом в срок до 15.04.2024. 

В течение срока действия договора ФИО5 обязался ежемесячно выплачивать ФИО1 проценты от всей суммы займа в размере: 500 000 рублей до 07.02.2024, 550 000 рублей до 05.03.2024, 600 000 рублей до 15.04.2024. 

В целях обеспечения договора займа 28.12.2023 между ФИО5 и ФИО1 заключен договор залога земельного участка с жилым домом. Согласно условиям договора залога ФИО5 передал в залог ФИО1 принадлежавший ему на праве собственности земельный участок с КН ... площадью 856 кв.м., и размещенный на нем жилой дом с КН ..., расположенные по адресу: .... Также на указанном земельном участке расположено сооружение (газопровод) с КН ... протяженностью 535 кв.м. и объект незавершенного строительства с КН ... площадью 104,1 кв.м., право на который не зарегистрировано. 

Истец принятые на себя обязательства по договору займа от 28.12.2023 выполнил в полном объеме, однако умерший должник принятые на себя обязательства по указанному договору не выполнил, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 7 200 896 рублей 18 коп. 

На основании изложенного, с учетом уточненных требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, истец просит суд взыскать солидарно с ФИО2, ФИО ФИО в пользу ФИО1 задолженность по договору займа от 28.12.2023 в размере 8 762 687,31 руб., проценты, начисленные на сумму основного долга 5000000 руб. за период с 07.08.2025 по день возврата суммы займа, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 07.08.2025 по день возврата суммы займа, исходя из ключевой ставки Банка России, расходы по оплате государственной пошлины в размере 44236 руб., почтовые расходы в размере 931,39 руб., расходы за совершение нотариальных действий в размере 5300 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 97850 руб.

Обратить взыскание на земельный участок, площадью 856 кв.м КН ... и размещенный на нем жилой дом КН ..., расположенные по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости.

Ответчик ФИО. в лице законного представителя ФИО3 обратился со встречным иском к ФИО1, третьи лица ФИО2, нотариус Аксайского нотариального округа ФИО4, Управление образования Администрации Аксайского района Ростовской области о признании договоров недействительными. 

В обоснование встречного иска указано, что заключение спорного договора противоречит действующему законодательству, в котором определен исчерпывающий перечень лиц, обладающих правом выступать кредитором по договору потребительского займа, и физические лица в указанный перечень не входят и указанным правом не обладают. Кроме того, в залоговом имуществе прописан, несовершеннолетний ребенок, согласие органов опеки при заключении договора займа и залога сторонами сделок не получено. Удостоверенный нотариусом договор подтверждает подписи сторон в договоре, а не передачу денежных средств. Расписка о получении денежных средств отсутствует.

На основании изложенного истец по встречному иску просит суд признать договор займа, удостоверенный нотариусом Аксайского нотариального округа Ростовской области ФИО4 28.12.2023 по реестру ... и договор залога, удостоверенный нотариусом Аксайского нотариального округа Ростовской области ФИО4 28.12.2023 по реестру ...-н/61-2023-5-901 недействительными.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчики и их представители в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом. 

Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает другой стороне (заемщику) в собственность (оперативное управление) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Согласно статье 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.12.2023 между ФИО1 и ФИО5 заключен договор займа №..., удостоверенный нотариусом Аксайского нотариального округа Ростовской области ФИО4, зарегистрирован в реестре ....

Согласно пункту 1 договора займа ФИО5 занял у ФИО1 деньги в сумме 5000000 руб. с возвратом в срок до 15.04.2024.

Пунктом 4 договора займа предусмотрено, что в течение срока действия договора ФИО5 обязуется ежемесячно выплачивать ФИО1 проценты от всей суммы займа в размере: до 07.02.2024 – 500000 руб., до 05.03.2024 – 550000 руб., до 15.04.2024 – 600000 руб.

В соответствии с пунктом 7 договора займа в случае просрочки возврата суммы займа ФИО5 обязуется выплатить ФИО1 проценты за просрочку возврата суммы займа в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда сумма займа б=должна была быть возвращена, до дня её возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ.

Истцом обязательства по передачи денежных средств исполнены в полном объеме, что подтверждается пунктом 2 договора займа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно пункту 1 статьи 1110 и статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьями 1153 и 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Согласно статье 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам в пределах сроков исковой давности, установленных для соответствующих требований. До принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к наследственному имуществу, в целях сохранения которого к участию в деле привлекается исполнитель завещания или нотариус.

Согласно пунктам 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" следует, что под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (ст. 418 Гражданского кодекса Российской Федерации), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Смерть должника не является обстоятельством, влекущим досрочное исполнение его обязательств наследниками. Например, наследник должника по кредитному договору обязан возвратить кредитору полученную наследодателем денежную сумму и уплатить проценты на нее в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Ответственность по долгам наследодателя несут все принявшие наследство наследники независимо от основания наследования и способа принятия наследства, а также Российская Федерация, города федерального значения Москва и Санкт-Петербург или муниципальные образования, в собственность которых переходит выморочное имущество в порядке наследования по закону.

Наследники, совершившие действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости всего причитающегося им наследственного имущества.

При отсутствии или недостаточности наследственного имущества требования кредиторов по обязательствам наследодателя не подлежат удовлетворению за счет имущества наследников и обязательства по долгам наследодателя прекращаются невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 11.04.2024 ФИО5 умер, что подтверждается свидетельством о смерти ....

Нотариусом Аксайского нотариального округа Ростовской области ФИО4 заведено наследственное дело ....

Наследниками имущества ФИО5 по закону являются: сын ФИО, ... года рождения, сын ФИО7, ... года рождения, сын ФИО2, ... года рождения, мать ФИО8, ... года рождения, отец ФИО9, ... года рождения.

С заявлениями о вступлении в наследство после смерти ФИО5 обратились: ФИО, ФИО, ФИО2

ФИО8 и ФИО9 в своих заявлениях, адресованных нотариусу ФИО4 указали, что отказываются от принятия наследства в пользу ФИО2

Из материалов дела следует, что истцом обязательства по передаче денежных средств заемщику исполнены в полном объеме и надлежащим образом.

Заемщиком обязательства по возврату суммы займа и уплате процентов не исполнены.

Согласно пункту 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. 

В силу пункта 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно представленному истцом расчету, задолженность по договору займа от 28.12.2023 по состоянию на 07.08.2025 составляет 8762687,31 руб., из которых: 5000000 руб. – задолженность по основному долгу, 1650000 руб. – проценты за пользование займом, 1262901,03 руб. – неустойка за период с 16.04.2024 по 07.08.2025 за просрочку возврата суммы займа, 849786,28 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.10.2024 по 07.08.2025.

Суд находит представленный истцом расчет неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами арифметически неверным, в связи со следующим.

Производя исчисление неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.06.2025 по 07.08.2025 истцом в качестве размера ключевой ставки указано – 20%. Вместе с тем, решением ЦБ РФ с 28.07.2025 размер ключевой ставки установлен 18%.

Таким образом, неустойка за период с 16.04.2024 по 07.08.2025 составляет 1 262 073,13 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.10.2024 по 07.08.2025 составляют 846772,59 руб.

Разрешая требования о взыскании денежных средств, суд, установив факт заключения договора займа между ФИО1 и ФИО5, принимая во внимание установленные фактические обстоятельства, связанные с принятием наследства, приходит к выводу, что к наследникам перешла обязанность отвечать по долгам наследодателя перед ФИО1 в пределах стоимости перешедшего наследственного имущества, в связи с чем с ответчиков солидарно подлежит взысканию денежные средства в размере 8 758 845,72 руб.

Пунктом 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). 

Учитывая указанные выше положения действующего законодательства и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, с ответчиков подлежит взысканию неустойка в соответствии с пунктом 7 договора займа за период с 08.08.2025 по день фактического возврата суммы долга, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, рассчитанные за период с 08.08.2025 по день фактического возврата суммы долга, но в пределах стоимости перешедшего к наследникам имущества.

Разрешая исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из положений статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Из положений пункта 1 статьи 353 этого же Кодекса следует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании пп. 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что абзац первый пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отражает основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлен спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлен на обеспечение стабильности гражданского оборота (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 г. N 1673-О от 23 апреля 2020 г. N 940-О), равно как и общее правило пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу разъяснений, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 237, 242 и 243 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа 28.12.2023 между ФИО1 и ФИО5 заключен договор залога земельного участка с жилым домом № ..., удостоверенный нотариусом Аксайского нотариального округа Ростовской области ФИО4, зарегистрирован в реестре ....

По условиям договора залога ФИО5 передал в залог ФИО1 принадлежащий ему земельный участок площадью 856 кв.м. с кадастровым номером ... и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: ....

Согласно выпискам из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером ... и жилой дом с кадастровым номером ..., на указанные объекты недвижимости 29.12.2023 зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ФИО1 на основании договора залога земельного участка с жилым домом от ....

Из материалов дела следует, что при жизни ФИО5 принадлежал земельный участок с кадастровым номером ... площадью 856 +/- 10 кв.м., расположенный по адресу: ....

На данном земельном участке расположены два объекта недвижимости, принадлежавшие ФИО5: жилой дом общей площадью 113,8 кв.м. с кадастровым номером ..., и объект незавершенного строительства площадью 104,1 кв.м. степень готовности – данные отсутствуют, с кадастровым номером ....

В процессе рассмотрения настоящего дела представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, в целях установления степени готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., а также стоимости объектов недвижимости на дату смерти наследодателя.

Определением суда от 05.06.2025 судом назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

1. Определить среднерыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 11.04.2024 года и на момент проведения экспертизы:

- земельный участок с КН ..., общей площадью 856 кв.м., расположенного по адресу: ...;

- жилой дом с КН ..., общей площадью 113,8 кв.м., расположенного по адресу: ...;

- объект незавершенного строительства с КН .... общей площадью 104,1 кв.м., расположенного по адресу: ...;

2. Определить степень готовности объекта незавершенного строительства с КН ..., общей площадью 104,1 кв.м. расположенного по адресу: ....

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «ГлавЭксперт».

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении ... от 30.06.2025, рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 11.04.2024 года:

- рыночная стоимость земельного участка с КН ..., общей площадью 856 кв. м, расположенного по адресу: ..., составляет 8076106 руб.

- рыночная стоимость жилого дома с КН ..., общей площадью 113,8 кв. м., расположенного по адресу: ..., составляет 9361697 руб.

- рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с КН ..., общей площадью 104,1 кв. м., (фактически 417,4 кв.м.), расположенного по адресу: ..., с учетом полной строительной готовности объекта составляет 13918029 руб.

Рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на момент проведения экспертизы:

- рыночная стоимость земельного участка с КН ..., общей площадью 856 кв. м, расположенного по адресу: ..., составляет 8985432 руб.

- рыночная стоимость жилого дома с КН ..., общей площадью 113,8 кв. м., расположенного по адресу: ..., составляет 10431136 руб.;

- рыночная стоимость объекта незавершенного строительства c КН ..., общей площадью 104,1 кв. м. (фактически 417,4 кв.м.), расположенного по адресу: ..., с учетом полной строительной готовности объекта составляет 15485123 руб.

В результате проведенного обследования установлено, что Объект капитального строительства под кадастровым номером ..., общей площадью 417,4 квадратных метров (зарегистрированная площадь в соответствии с степенью готовности 104,1 квадратных метров), расположенный по адресу: ... относится к первой группе капитальности и находится в состоянии полной строительной готовности для ввода в эксплуатацию (степень готовности объекта незавершенного строительства -100%).

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов ООО «ГлавЭксперт», поскольку экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей порядок подготовки экспертных заключений. Оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы. При даче заключения эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает специальными познаниями, имеет большой стаж работы. Само заключение является полным, мотивированным, аргументированным, основанном на документации, не опровергнуто иными доказательствами. Оснований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется.

Принимая во внимание, что обязательства по договору займа перед ФИО1 до настоящего времени не исполнены, то имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Учитывая, что на принадлежащем ФИО5 земельном участке с кадастровым номером ..., расположенному по адресу: ..., находятся два объекта недвижимости, принадлежавшие также на праве собственности ФИО5: жилой дом общей площадью 113,8 кв.м. с кадастровым номером ..., и объект незавершенного строительства площадью 417,4 кв.м. степень готовности 100%, с кадастровым номером ..., то в силу статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право залога распространяется также и на находящееся на земельном участке здание, то есть и объект незавершенного строительства площадью 417,4 кв.м., не поименованное в договоре залога.

Таким образом, ввиду неисполнения стороной ответчика по первоначальному иску обязательств по договору займа от 28.12.2023, суд приходит к выводу, что подлежит удовлетворению требование об обращении взыскания на вышеуказанный земельный участок с расположенными на нем двумя объектами недвижимости, исходя из единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений при распоряжении данным земельным участком, путем продажи с публичных торгов.

Согласно статье 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу пункта 61 и пункта 63 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" следует, что стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателя, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом.

Руководствуясь указанными выше положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, суд полагает необходимым установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 80% от стоимости имущества, определенного на дату смерти заемщика. Таким образом, начальная продажная стоимость земельного участка с КН ..., общей площадью 856 кв. м, расположенного по адресу: ..., составляет 6460884,80 руб.

Начальная продажная стоимость жилого дома с КН ..., общей площадью 113,8 кв. м., расположенного по адресу: ..., составляет 7489357,60 руб.;

Начальная продажная стоимость объекта незавершенного строительства c КН ..., общей площадью 104,1 кв. м. (фактически 417,4 кв.м.), расположенного по адресу: ..., с учетом полной строительной готовности объекта составляет 11134423,20 руб.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований встречного искового заявления о признании договора займа и залога недействительными, в связи со следующим.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Абзац второй части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей виды имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, относит к такому имуществу жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в данном абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, по обеспеченному ипотекой долгу не применяется правило об исполнительском иммунитете. Гражданин, передавая свое единственное жилье в залог, фактически отказывается от такого иммунитета в пользу кредитора, позволяя ему в случае просрочки по обязательству обратить взыскание на предмет залога.

Из приведенных выше норм права следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований встречного иска.

Положениями ч. 1 ст. 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По смыслу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные необходимыми расходы.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Обязанность суда взыскивать судебные расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, является одним из предусмотренных законом правовых способов возмещения убытков, возникших в результате рассмотрения дела.

Истцом понесены расходы по оплате судебной экспертизы в размере 97850 руб., почтовые расходы в размере 931,39 руб., расходы за совершение нотариальных действий, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 44236 руб.

Применительно к положениям статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы в полном объеме в заявленном размере, поскольку связаны с рассмотрение настоящего спора и являлись необходимыми для обращения в суд с настоящим иском.

При этом суд учитывает, что истцом в процессе рассмотрения настоящего дела исковые требования были уточнены в сторону увеличения, при этом доплаты государственной пошлины произведено не было. Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, разница между подлежащей уплате государственной пошлины, исходя из размера удовлетворенных требований и уплаченной истцом государственной пошлины, в сумме 7758,23 руб. (51994,23 руб. – 44236 руб.) подлежит взысканию с ответчиков в доход местного бюджета.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО, ФИО в лице законного представителя ФИО3, третьи лица Нотариус ФИО4, Управление образования Администрации Аксайского района, ФИО2, о взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО2 (паспорт ...), ФИО (свидетельство о рождении ...), ФИО (свидетельство о рождении ...), в лице законного представителя ФИО3, в пользу ФИО1 (паспорт ...) в пределах стоимости перешедшего к каждому из них наследственного имущества, оставшегося после смерти ФИО5, ... года рождения, умершего 11.04.2024, задолженность по договору займа в размере 8 758 845,72 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 97850 руб., почтовые расходы в размере 931,39 руб., расходы за совершение нотариальных действий, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 44236 руб.

Взыскать солидарно с ФИО2 (паспорт ...), ФИО (свидетельство о рождении ...), ФИО (свидетельство о рождении ...), в лице законного представителя ФИО3, в пользу ФИО1 (паспорт ...) в пределах стоимости перешедшего к каждому из них наследственного имущества, оставшегося после смерти ФИО5, ... года рождения, умершего 11.04.2024, неустойку, начисленную на сумму основного долга 5000000 руб. за период с 08.08.2025 по день возврата суммы займа, исходя из ключевой ставки Банка России, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму основного долга 5000000 руб. за период с 08.08.2025 по день возврата суммы займа.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречное исковое заявление ФИО в лице законного представителя ФИО3 к ФИО1, третьи лица ФИО2, Нотариус Аксайского нотариального округа ФИО4, Управление образования Администрации Аксайского района Ростовской области о признании договоров недействительными, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2 (паспорт ...), ФИО (свидетельство о рождении ...), ФИО (свидетельство о рождении ...), в лице законного представителя ФИО3, в доход бюджета в равных долях расходы по уплате государственной пошлины в размере 7758,23 руб., то есть по 2586,08 руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 августа 2025 года.

Председательствующий М.В.Чимидов