дело № 3а-73/2023

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

г. Элиста 04 октября 2023 года

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе: 

председательствующего судьи Говорова С.И.,

при секретаре Корниенко Т.А.,

с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» (далее – ООО «Стройкомплект») к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» в лице генерального директора ФИО2 обратилось в суд с указанным административным иском (с учетом уточнений от 12 сентября 2023 года), ссылаясь на то, что является собственником сооружения – здания блока вспомогательных служб, с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *. Кадастровая стоимость здания в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» составила 15534045,6 руб. Поскольку установление кадастровой стоимости в завышенном размере влечет необоснованное увеличение налоговых платежей, административный истец обратился за проведением оценки рыночной стоимости нежилого здания. Согласно отчету независимого оценщика С. № М-9/1 от 06.09.2023 г. рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2021 г. составила 3789570 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости - в соответствии с отчетом оценщика.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 12 сентября 2023 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, в качестве заинтересованных лиц – Правительство Республики Калмыкия, филиал Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал административные исковые требования, просил удовлетворить административное исковое заявление.

Представители административных ответчиков - Министерства по земельным имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - Правительства Республики Калмыкия, филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия, Администрации г. Элисты в судебное заседание не явились, о причинах неявки в суд не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, которые надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения.

Согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1 Налогового кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.

Согласно представленной на запрос Верховного Суда Республики Калмыкия выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.09.2023 г. № * Общество с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» с *.2016 г. является собственником нежилого здания (наименование – здание блока вспомогательных служб) с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *.

Следовательно, административный истец, как собственник объекта недвижимости, обязанный уплачивать налог на имущество организаций, исчисляемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости данного имущества.

В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания по состоянию на 1 января 2021 года составила 15534045,6 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 01.08.2023 г. № *, выданной филиалом ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года.

Не согласившись с результатами указанной выше кадастровой оценки, административный истец обратился к независимому оценщику С. за проведением оценки, согласно отчету которого № М-9/1 от 06.09.2023 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., по состоянию на 1 января 2021 года г. составила 3789570 руб. Указанный отчет представлен административным истцом в обоснование требования об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере рыночной стоимости.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 Постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Пунктом 2 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО VI)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В отчете об оценке № М-9/1 от 06.09.2023 г. приведено подробное описание объекта исследования – нежилого здания, его основные количественные и качественные характеристики, фотоиллюстрации здания и внутренних помещений; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, исследование объекта оценки проведено с использованием сравнительного подхода. Отказ от применения доходного подхода мотивирован неудовлетворительным состоянием помещений объекта, требующим соответствующей отделки, прогнозирование дохода в предположении проведения ремонтных работ, а также с учетом отсутствия достаточных предложений о сдаче аналогичных объектов в аренду не является корректным. Функциональное назначение объекта – производственно-складское помещение - не специфично, в данном случае имеется достоверная рыночная информация – достаточное количество предложенных к продаже объектов с аналогичными характеристиками, в связи с чем оценщик отказался от использования затратного подхода, произвел исследование в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отчет об оценке содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж применена корректировка на уторгование, исходя из разницы между ценой предложения и ценой продажи, доверительный интервал - от 11 до 12,9%, среднее – 11,9% (справочник оценщика недвижимости, 2020 г., под ред. ФИО3, таб. 187); ввиду расположения объекта-аналога 1 в районе вокруг крупных промышленных предприятий - V тип, а объект оценки, как и объекты-аналоги 2,3,4, находятся в спальном районе среднеэтажной застройки (IV тип), к аналогу 1 применен коэффициент 1,03 (справочник оценщика недвижимости, 2020 г., под ред. ФИО3, таб. 44). Так как у объекта оценки, как и у аналогов, интервал площади составил 100-1500 кв.м., то корректировка на площадь не применялась. Исследование также осуществлено с учетом рыночной корректировки процента стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в данном случае использован расширенный интервал с минимальным значением 23,5% (0,765) в рамках указанного диапазона (сборник рыночных корректировок и данных при определении стоимости объектов недвижимости № 15, под ред. ФИО4 по состоянию на 01.01.2021 г., https://архивоценщика.рф). На основании проведенных расчетов оценщиком получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером 08:14:030543:172 по состоянию на 01 января 2021 г., которое составило 3789570 руб.

Отчет № М-9/1 от 06.09.2023 г. об определении рыночной стоимости нежилого здания составлен независимым оценщиком С., который включен в реестр оценщиков ассоциации «Русское общество оценщиков» 7 июля 2008 года под регистрационным № * (свидетельство № * от 22 июля 2020 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № * от 25 июня 2021 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», диплом ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» по программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости» серии * № * от 2 сентября 2019 года; ответственность оценщика застрахована в Страховом обществе «РЕСО Гарантия» (страховой полис № * от 20 июня 2023 года, сроком действия до 30.06.2024 г.).

С учетом изложенного, представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Оценив представленный административным истцом отчет об оценке № М-9/1 от 06.09.2023 г. в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 3789570 рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

В соответствии с абз. 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости 11 сентября 2023 г.

В силу положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» вступившее в законную силу решение суда относится к числу актов, на основании которых сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного здания. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, 

р е ш и л :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплект» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м., расположенного по адресу: *, в размере рыночной стоимости – 3789570 (три миллиона семьсот восемьдесят девять тысяч пятьсот семьдесят) рублей по состоянию на 1 января 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 сентября 2023 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров

Мотивированное решение составлено 4 октября 2023 года