14RS0035-01-2025-008641-51

Дело № 2-5942/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск 08 августа 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Луковцева А.А., при секретаре Чабыкиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 09 августа 2021 года между истцом и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого дома, общей площадью 53,35 кв.м., стоимость объекта долевого строительства определена в размере ___ рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра ___ рублей. Фактическая общая площадь объекта долевого строительства составила ___ кв.м. Площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента должна составлять ___ кв.м. (___+2,24=48,88), стоимость квартиры должна составлять 5132400 руб. Разница между окончательной ценой объекта и оплаченной суммой составила ___ рублей. Истец не согласна с определением в договоре площади жилого помещения без понижающего коэффициента, установленного пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для расчета площади балконов, лоджий, веранд и террас. Считает, что ею излишне выплачено ___ рублей. Истец обратилась к ответчику с претензией о выплате указанной суммы, однако, ответчик оставил претензию без удовлетворения. Просит взыскать денежные средства в размере 469350 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы, а также судебные расходы на представителя в размере 30 000 рублей, на нотариальное удостоверение доверенности в размере 3 800 рублей, на почтовые расходы 650 рублей. 

В судебное заседание истец не явилась, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, обеспечила участие представителя ФИО2, который исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО СЗ «ЖСК» по доверенности ФИО3 исковые требования не признал, пояснил, что истцом пропущен срок исковой давности, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в суд не явился, извещены о судебном заседании надлежаще, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» (далее также – ООО СЗ «ЖСК») является застройщиком многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Между истцом и ООО СЗ «Жилищно-строительная компания» 09 августа 2021 года был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома № (далее также – договор), согласно которому ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить жилой дом по адресу: ____ (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства с условным номером ____ общей площадью ___ кв.м, этаж 9, а участники обязуются принять объект долевого строительства и оплатить обусловленную договором цену. Цена договора определена в размере ___ рублей (пункт 4.1 договора). Согласно пункту 4.2 договора стоимость одного квадратного метра определена в размере ___ рублей.

Договором предусмотрена оплата стоимости объекта долевого строительства площадью ___ кв.м., в которую входит площадь непосредственно квартиры 25,35 кв.м и площадь балкона 7,14 кв.м без понижающего коэффициента.

Приложением № 1 к договору установлены основные характеристики объекта долевого строительства. Проектная общая площадь определена в размере 53,35 кв.м, в том числе: одна комната – 25,35 кв.м, кухня – 9,66 кв.м, коридор – 7,58 кв.м, санузел – 3,62 кв.м, балкон – 7,14 кв.м.

11 января 2023 года сторонами подписан акт приема - передачи объекта долевого строительства, согласно которому истец приняла квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, без существенных замечаний. Истцу был передан объект долевого участия площадью 54,08 кв.м., в том числе площадь жилых помещений без учета площади балкона 46,64 кв.м, площадь балкона – 7,44 кв.м.

Не согласившись с тем, что площадь балкона была установлена без понижающего коэффициента, истец 05.05.2025 года направила в адрес ООО СЗ «ЖСК» претензию с требованием о возврате излишне уплаченной цены площади балкона.

Ответчик добровольно не удовлетворил претензию истца.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 июня 2025 года по делу назначена судебная строительно – техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Саха (Якутия) от 04.07.2025 года № СЭ/2025-42 фактическая общая приведенная площадь объекта долевого строительства по адресу: 

<

...> установлена в размере ___ кв.м., стоимость единицы общей приведенной проектной площади квартиры составляет ___ рубля.

Согласно пункту 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно выводам экспертного заключения по определению проектной приведенной площади объекта долевого строительства и фактической приведенной площади объекта долевого строительства произведены на основании приложения №1 к договору № участия в долевом строительстве от 09 августа 2021 г., содержащего основные характеристики объекта и на основании акта приема-передачи квартиры от 11 января 2023 г. с учетом понижающего коэффициента. 

При этом, судом учитывается мнение истца, которая не оспаривает результаты обмеров площади квартиры, установленные в акте приема – передачи квартиры от 11 января 2023 г. 

Таким образом, суд при принятии решения учитывает результаты измерений площади квартиры, указанные в акте приема – передачи квартиры от 11 января 2023 г.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 214) установлено, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы данным Федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона № 214 привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию, включающую, в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям данного Федерального закона (пункт 5 части 2 статьи 3.1 Федерального закона № 214).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (часть 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона).

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона № 214, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3).

В силу части 4.1 статьи 4 Федерального закона № 214 условия договора, предусмотренные частью 4 этой статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона № 214 при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 данной статьи, такой договор считается незаключенным.

Требования закона к порядку указания в договоре участия в долевом строительстве его цены установлены статьей 5 Федерального закона № 214.

Как установлено из материалов дела, проектная декларация по вышеуказанному объекту капитального строительства утверждена и разрешение на строительство дома получено застройщиком в 2021 году, договор участия в долевом строительстве жилого дома между сторонами заключен 09 августа 2021 года, таким образом, на момент возникновения отношений действовали и подлежат применению к данным правоотношениям положения нормативных правовых актов, действовавшие на указанный момент.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона № 214 в редакции, вступившей в силу с 01 января 2017 года и действовавшей на момент возникновения рассматриваемых правоотношений, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Таким образом, данной нормой права предусмотрено два способа формирования цены договора: 1) в твердой денежной сумме без привязки к площади и стоимости единицы площади; 2) цена от общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Из проектной документации и договора участия в долевом строительстве жилого дома видно, что застройщиком был выбран способ формирования цены договора, исходя из общей площади помещения и стоимости единицы такой площади.

Вместе с тем в силу прямого указания приведенной выше статьи 5 Федерального закона № 214 в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, и если цена договора определена с привязкой к общей площади помещения и стоимости единицы такой площади, а не в твердой денежной сумме, то общая площадь помещения в императивном порядке подлежит определению с учетом соответствующего понижающего коэффициента, то есть как общая приведенная площадь помещения, которая состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства российской федерации от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5; для балконов – 0,3.

Таким образом, по настоящему делу цена договора застройщиком в обязательном порядке должна была формироваться, исходя из общей приведенной площади помещения, а не из общей площади, как ошибочно полагает ответчик.

Согласно условиям договора № от 09 августа 2021 года и приложения № 1 к нему общая площадь объекта долевого строительства установлена в размере ___ кв.м., из которых площадь балкона 7,14 кв.м., следовательно, площадь остальных помещений составляет ___ кв.м. (___-7,14).

При таких обстоятельствах, площадь балкона с учетом понижающего коэффициента составляет по правилам округления 2,24 кв.м. (7,44*0,3).

Таким образом, площадь объекта долевого строительства с учетом понижающего коэффициента должна составлять ___ кв.м., исходя из расчета: ___ кв.м.+2,24 кв.м.

Следовательно, стоимость объекта долевого строительства должна составлять ___ рублей, исходя из расчета: 48,88 кв.м*105000 рублей.

Истец оплатил ответчику стоимость объекта долевого строительства в размере ___ рублей (53,35*105000).

Разница между площадями составляет 4,47 кв.м. (53,35-48,88).

Поскольку истец переплатила ответчику сумму 469350 рублей, следовательно, данная сумма подлежит возврату ответчиком истцу.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции от 26 декабря 2024 года) неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2025 г. N 925, мораторий на ответственность застройщиков по ДДУ продлено до 31 декабря 2025 года.

На основании изложенного, штраф не подлежит взысканию.

Истцом заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда.

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона № 214 моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В данном случае судом установлено, что нарушение прав истца - участника долевого строительства, предусмотренных указанным Федеральным законом № 214, в части неправомерного установления цены договора, исходя из общей площади помещения, а не из общей приведенной площади объекта, произошло по вине ответчика. 

Ответчиком доказательств обратного в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Таким образом, суд находит обоснованными требования истца о взыскании компенсации морального вреда. С учетом всех обстоятельств дела, степени вины ответчика, а также с учетом требований разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца в размере 10 000 рублей.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О нарушенном праве истцу стало известно 11.01.2023.2023 года, когда был подписан Акт приема-передачи жилого помещения с указанием фактической площади передаваемого объекта недвижимости.

Настоящий иск поступил в суд 16.05.2025 года.

Таким образом, трехлетний срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, истцом не пропущен.

В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные издержки, понесенные лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт, могут быть возмещены указанным лицам, если их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.

Разрешая заявленные требования о взыскании судебных расходов на представителя, суд, исходя из объёма оказанных представителем услуг по настоящему делу (процессуальное представительство, составление процессуальных документов, в том числе составление искового заявления), категорию сложности гражданского дела, времени, затраченного представителем на оказание услуг, количество судебных заседаний, в которых принимала участие представитель (не менее 4), продолжительность судебных заседаний, приходит к выводу о том, что вознаграждение, оплаченное истцами представителю по настоящему делу, в размере 25 000 рублей отвечает принципу разумности и справедливости и должна быть возмещена ответчиком истцу.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

С ответчика подлежат взысканию расходы истца на почтовые расходы в размере 650 руб.

Представленная в материалы дела доверенность на представителя удостоверена нотариусом, однако доверенность выдана для участия представителя не конкретно в настоящем деле, следовательно, судебные расходы истца на нотариальное оформление доверенности в размере 3800 рублей подлежат отказу в удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компании» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Жилищно-строительная компания» ИНН № в пользу ФИО1 денежные средства в размере 469350 рублей, компенсацию морального вреда 10000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей, на почтовые расходы 650 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в апелляционном порядке через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья п/пп/п А.А.Луковцев 

Копия верна-судья:

Секретарь: А.В.Чабыкина

Решение изготовлено 19.08.2025 года