АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу N 33-10378/2025

Судья первой инстанции: ФИО4 91RS0024-01-2025-001122-23

02 декабря 2025 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего:

Рошка М.В.,

судей:

ФИО5, ФИО6,

при секретаре:

ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Рошка М.В. гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора исполненным и признании права собственности,

третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО1,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,-

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 как покупателем и ФИО8 в лице представителя ФИО1 (продавец) в отношении объекта недвижимости нежилого помещения (гараж-бокс № в Литере А) расположенного по адресу: 

<

адрес>Б площадью 15 кв.м, кадастровый № исполненным; признании за ФИО2 право собственности на нежилое помещение (гараж-бокс № в Литере А) расположенное по адресу: 

<

адрес>Б площадью 15 кв. м, кадастровый №.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения - гаража, по адресу: 

<

адрес>Б кадастровый №. Предварительный договор от имени продавца заключен и подписан ФИО1, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом государства Украины.

Согласно условиям предварительного договора стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость продаваемого нежилого помещения стороны определили в 500 000,00 руб., оплата производится наличным способом в рассрочку, в день подписания предварительного договора.

Поскольку ранее выданная доверенность не содержала полномочия представителя на подачу документов для регистрации в МФЦ, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ приехал в Республику Крым и выдал представителю ФИО1 новую доверенность, удостоверенную нотариусом Республики Крым.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был подписан основной договор купли-продажи нежилого помещения.

Основной договор от имени продавца также заключен и подписан ФИО1, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Республики Крым.

Истцом оплата за приобретаемый объект произведена в полном объеме.

Поскольку ответчик уклонялся от регистрации перехода права собственности, истец обращалась в суд с иском о регистрации перехода права собственности, однако в удовлетворении иска ей отказано.

Спорный объект недвижимости находится в пользовании истца более пяти лет, она несет бремя его содержания, провела ремонтные работы.

В настоящее время ответчик ФИО8 предпринимает попытки к отобранию спорного гаража у истца и отказывается произвести перерегистрацию права в добровольном порядке.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО2 подала апелляционную жалобу, где просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В доводах жалобы ссылается на то, что судом неправильно применены нормы материального права, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку право на недвижимое имущество может быть признано юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации, при этом вывод суда об отсутствии регистрации права собственности на спорный гараж на имя продавца на день подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ основан на ошибочном определении периода возникновения права собственности у продавца. Также указала, что ответчик предложил вернуть ей полученные денежные средства в размере 500000 рублей, без каких либо компенсаций за проведенные улучшения в гараже, при этом спорная сделка не состоялась по вине продавца, который якобы утерял доверенность и не смог ее выслать в Крым.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель истца ФИО9, поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что ФИО3 забрал доверенность у ФИО1 и истец не имеет сведений о месте его нахождения, а также лишена возможности зарегистрировать право собственности.

Представитель ответчика ФИО3 в порядке ст.50 ГПК РФ – ФИО10 в судебном заседании просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не представили.

На основании ч.3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Заслушав доклад судьи ФИО13 об обстоятельствах дела, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно отвечать требованиям законности и обоснованности.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что истцом избран неверный способ защиты права, при этом ранее истцом был избран верный способ защиты своего права, путем предъявления иска о понуждении продавца к регистрации перехода права собственности, в удовлетворении которого было отказано. Предъявление данного иска направлено на преодоление вступившего в законную силу судебного акта.

Судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется в виду следующего.

Как установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения - гаража, по адресу: 

<

адрес>Б кадастровый №, по условиям которого ФИО3 намерен продать, а ФИО2 намерена у него купить отдельно стоящее одноэтажное нежилое помещение - гараж-бокс № в литер А, по адресу: 

<

адрес>Б, площадью 15 кв.м. (л.д.13-16).

В соответствии с пунктом 2 Договора земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находится в муниципальной собственности и в аренду продавцу не передавался.

Согласно договоренности сторон, отчуждаемый объект недвижимости оценивается в 500 000,00 руб. (пункт 6). Оплата производится в рассрочку в три этапа на следующих условиях: в день подписания предварительного договора - 150 000,00 руб. (факт подписания договора подтверждает произведенную оплату авансового платежа); после постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на имя ФИО3 - 150 000,00 руб.; в день подписания основного договора купли-продажи - 200 000,00 руб. Оплата производится наличным способом.

Согласно пункта 8 Договора основной договор купли-продажи должен быть подписан не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Указано, что предварительный договор является одновременно и передаточным актом.

Указанный предварительный договор от имени продавца заключен и подписан ФИО1, действующим на основании доверенности, удостоверенной частным нотариусом Киевского городского нотариального округа ФИО11 13.06.2020г. (л.д.24-25).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен основной договор купли-продажи нежилого помещения, из содержания которого следует, что оплата произведена полностью, данный договор одновременно является передаточным актом, подтверждающим передачу гаража во владение и пользование покупателя (л.д.17-18).

Договор от имени продавца заключен и подписан ФИО1, действующим на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированную в реестре №-н/82-202-4-202 (л.д.27-30).

Согласно выписки из ЕГРН спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый №. Правообладателем является ФИО3, право собственности зарегистрировано 16.11.2020г. на основании договора купли-продажи гаража-бокса от 29.01.2014г. (л.д.31-34).

В связи с уклонением ответчика от перерегистрации права собственности, ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Ялтинского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, отказано в удовлетворении иска ФИО2

Разрешая заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к выводу об их необоснованности, поскольку между сторонами отсутствует спор, а создание его видимости влечет подмену законных функций государственных органов при регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку. Судам не предоставлены доказательства уклонения ответчика от осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Факт нахождения продавца на территории иностранного государства не свидетельствует об уклонении от государственной регистрации перехода права собственности. ФИО3, будучи собственником имущества и имея целью осуществить его отчуждение, в силу закона обязан совершить ряд юридически значимых действий с целью достижения определенного результата своих намерений.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал в письменных пояснениях ФИО1 денежные средства от ФИО2, им получены в полном объеме, однако считает договорные отношения прекращенными, его доверитель ФИО3 не желает более продавать гараж, его право собственности не отменено, готов вернуть денежные средства, длительный период в течении которого ФИО2 не смогла оформить право, повлекло существенное увеличение цены гаража.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положений п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как установлено п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснены следующие законоположения, применимые по настоящему делу.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании изложенного вышеуказанные обстоятельства могут быть преодолены законным способом - предъявлением требования о государственной регистрации договора, перехода права на основании данного договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь указанными нормами и разъяснениями, исходя из того, что ранее судебными инстанциями ФИО2 отказано в удовлетворении иска о понуждении продавца к регистрации перехода права собственности, пришел к правильному выводу, что истцом избран неверный способ защиты, и предъявление данного иска направлено на преодоление вступившего в законную силу судебного акта.

Доводы, послужившие основанием для предъявления вышеуказанного искового заявления, ранее являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции при разрешение требований о понуждении произвести регистрацию перехода права собственности.

Кроме того, Указом Президента Российской Федерации от 1.03.2022 года N 81 "О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации" (подпункты "а", "б" пункта 1) со 2 марта 2022 года установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами некоторых сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия.

К числу таких сделок относятся сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Такие сделки (операции) могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).

По итогам заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 11.04.2022 (протокол N 30) принято решение, действующее без ограничения срока: "Разрешить резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическими лицами, являющимися иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, заключенных до 02.03.2022 и документы на государственную регистрацию права собственности по которым представлены в орган регистрации прав до 02.02.2022, при условии осуществления оплаты по таким сделкам (операциям) до 02.03.2022 либо после государственной регистрации перехода права собственности с использованием кредитных средств.

Согласно п. 5 Указа Президента РФ от 05.03.2022 N 95 "О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами" режим счета типа "С" устанавливается решением Совета директоров Центрального банка Российской Федерации, подлежащим официальному опубликованию в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)". Счет типа "С" ведется в рублях.

Таким образом, при покупки недвижимости у иностранного гражданина и подачи документов на государственную регистрацию до 02.03.2022 года государственная регистрация права возможна при условии зачисления денежных средств по сделке на счет типа "С". При подачи документов после 02.03.2022 года необходимо также разрешение, выдаваемое Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.

Перечень иностранных государств и территорий, совершающих недружественные действия в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц, в который вошла Украина, был утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 5.03.2022 года N 430-р во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 5.03.2022 года N 95 "О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами". Кроме этого, Украина была отнесена к государствам, совершающим недружественные действия, ранее принятыми нормативными правовыми актами Указом Президента Российской Федерации от 22.10.2018 года N 592 "О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Украины в отношении граждан и юридических лиц Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 1 ноября 2018 года N 1300 "О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 22.10.2018 года N 592".

Таким образом, поскольку продавец по договору купли-продажи - физическое лицо ФИО3 является гражданином Украины, начиная с 01.03.2022г. на данную сделку в полном объеме распространяются положения Указов Президента Российской Федерации от 1.03.2022 года N 81 и от 05.03.2022 N 95.

Документов, подтверждающих зачисление денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества на счет типа "С" суду не представлено.

Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, к отмене или изменению решения суда, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия,-

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 25 июня 2025 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке путём подачи в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции кассационной жалобы в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 04 декабря 2025 года

Председательствующий:

Судьи: