Дело № 2-1785/2025 

УИД 39RS0002-01-2024-010654-67

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июня 2025 г. г. Калининград 

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Милько Г.В.

при секретаре Дудниковой Т.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Пионерского городского округа к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

 адрес >, площадью 688,9 кв.м, начиная с 

<

 Дата >. 

Нежилое помещение образовано в результате реконструкции ранее принадлежавшего Костыря нежилого помещения (АТС), повлекшей увеличение его площади с 290,4 кв.м до 688,9 кв.м. 

Помещение представляет собой встроенно-пристроенный объект бытового обслуживания, в котором располагается магазин с торговым наименованием «Пятерочка». По сведениям ЕГРН объект значится в составе МКД с КН №.

На период реконструкции помещения истцу на правах краткосрочной аренды предоставлялся земельный участок с КН №, площадью 1235 кв.м. В дальнейшем участок снят с кадастрового учета с 

<

 Дата > в связи с отсутствием зарегистрированных прав.

В настоящее время спорное помещение расположено на земельной территории, находящейся в неразграниченной государственной собственности в части кадастрового квартала №. Земельные отношения с ФИО2 после прекращения действия договора краткосрочной аренды не оформлялись.

Администрации Пионерского городского округа обратилась в суд с иском к ФИО2 с требованием о взыскании в пользу администрации суммы неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за период с 4-го квартала 

<

 Дата > по 4-ый квартал 

<

 Дата > в размере 860 497,83 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

 Дата > по 

<

 Дата > в размере 168 220,12 рублей. В обоснование указали, что ответчик фактически пользуется земельным участком безвозмездно. Денежные средства, которые ФИО2 сохраняет в связи с тем, что не платил арендную плату, являются неосновательным обогащением.

Представитель администрации Пионерского городского округа Коноплева А.Б., действующая на основании доверенности, требования поддержала, указав, что литер А и литер А1, не смотря на их отнесение к одному МКД с кадастровым номером №, фактически представляют собой два многоквартирных дома. Самостоятельность литеров подтверждается техническими паспортами, в которых обозначены отдельные несущие стены, отдельные входы. Литер А и литер А 1 имеют отдельные вводы газопровода и канализации, при строительство литеров применялись разные материалы (литер А построен из железобетонных панелей, литер А1 - из кирпича), этажи находятся на разных уровнях. На момент образования земельного участка под многоквартирным домом по 

<

 адрес >, его часть в литере А1 вместе с помещением АТС был расположена в общественно-деловой зоне, тогда как многоквартирный дом в литере А относился к жилой зоне. Таким образом, под многоквартирными домами в литерах А, А 1 не мог быть сформирован единый земельный участок, поскольку такой участок пересекал бы разные территориальные зоны - жилую и общественно-деловую. Земельный участок с КН № сформирован только под литером А с разрешенным использованием «эксплуатация и обслуживание многоквартирного жилого дома» в территориальной зоне многоквартирной многоэтажной застройки. Ответчиком непосредственно перед вновь обустроенным входом в помещение оборудована парковка, которая с 2012 года по настоящее время эксплуатируется посетителями и сотрудниками магазина, не имеет сообщения со внутренним двором многоквартирного дома. На данном участке отсутствуют элементы благоустройства, озеленения и(или) объекты, очевидно относящиеся к общему имуществу дома. Ответчиком был фактически возведен новый объект капитального строительства, не связанный с многоквартирным домом технически и способный эксплуатироваться отдельно. Полагает, что в рассматриваемом споре доводы Ответчика об отнесении пристроенного помещения к многоквартирному дому свидетельствуют о недобросовестности поведения и злоупотреблении правом, недопустимым с точки зрения ст. 10 ГК РФ. Из действий ответчика не следует, что реконструкция производилась в отношении МКД, согласование реконструкции с другими собственниками помещений в МКД Костырей не проводилось.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3, по доверенности, возражали против удовлетворения заявленных требований. Указали, что принадлежащее ответчику нежилое помещение входит в состав многоквартирного дома с КН №, соответственно ответчику принадлежит право пользования земельным участком, входящим в состав общего имущества МКД, взимание с него платы нарушает его права как собственника общедомового имущества. 

Заслушав мнение сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту также ЗК РФ), любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно абзацу 6 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно статье 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Судом установлено, что ФИО2 на основании свидетельства о регистрации права № от 

<

 Дата > принадлежало нежилое помещение общей площадью 290,4 кв.м по адресу: 

<

 адрес >. Согласно техническому паспорту и техническому отчету №, данное помещение проектировалось и эксплуатировалось до 2011 года как нежилое здание автоматической телефонной станции (далее - АТС).

<

 Дата > между ФИО2 и ООО «Виктория Балтия» заключен договор аренды названного нежилого помещения сроком на 15 лет с передачей права пользования на земельный участок. Согласно п.3.19 Договора аренды арендодатель не позднее 

<

 Дата > обязуется произвести реконструкцию нежилого помещения, увеличив площадь не менее, чем до 630,4 кв.м, зарегистрировать право собственности на реконструируемое нежилое помещение. Сведения о заключении договора аренды с последующими изменениями внесены в ЕГРН.

На основании личного заявления от 

<

 Дата >, Постановлением администрации Пионерского городского округа от 

<

 Дата > № ФИО2 в краткосрочную аренду сроком до 

<

 Дата > с целью размещения встроенно-пристроенного помещения бытового обслуживания был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1235 кв.м, расположенный по адресу: 

<

 адрес >.

Земельный участок сформирован 

<

 Дата >, согласно выписке из кадастрового паспорта поставлен на учет 

<

 Дата >. Сведения о предыдущих номерах в кадастровом паспорте отсутствуют (п.4 выписки).

Между ФИО2 и администрацией был заключен договор аренды указанного земельного участка № от 

<

 Дата >. Срок действия договора: с 

<

 Дата > до 

<

 Дата >(п.2.1).

Размер арендной платы установлен согласно решению Совета депутатов Пионерского городского округа от 

<

 Дата > №, постановления Правительства Калининградской области от 

<

 Дата > №, исходя из кадастровой стоимости, площади земельного участка. За период фактического действия договора с 

<

 Дата > по 

<

 Дата > (до даты расторжения) арендная плата по расчету арендодателя составила 288 800,06 руб.

Договор аренды был досрочно расторгнут на основании Соглашения № от 

<

 Дата > в связи с окончанием строительства объекта и вводом его в эксплуатацию. Разрешение № № на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства: нежилого помещения, по адресу: 

<

 адрес >, площадью 688,9 кв.м, датировано 

<

 Дата >.

За период действия договора аренды (2012-2013 гг.), арендная плата начислялась и ответчиком оплачивалась.

Согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости принадлежащее Костыре нежилое помещение с КН № значится в пределах объекта недвижимости с КН № (многоквартирный дом), 1987 года постройки. 

Земельный участок под многоквартирным жилым домом с кадастровым номером № площадью 4 283 кв. м поставлен на кадастровый учет 

<

 Дата >. Из землеустроительного дела следует, что участок № (ранее условный № с разрешенным использованием - эксплуатация и обслуживание многоквартирного жилого дома образован из состава земельного участка государственной собственности №. Оставшийся после раздела земельный участок с условным номером № площадью 79074,0 кв.м – отнесен к государственной собственности с категорией земель – земли населенных пунктов и разрешенным использованием – по назначению на основании Постановления администрации № от 

<

 Дата >.

Первые Правила землепользования и застройки 

<

 адрес > были приняты решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 

<

 Дата > №. Таким образом, территориальное планирование и образование новых земельных участков осуществлялось до 2010 года в соответствии с Генеральным планом Пионерского городского округа.

На момент формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом (

<

 Дата >) действовал Генеральный план Пионерского городского округа, утвержденный Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 

<

 Дата > №. 

Согласно карте территориального планирования, на момент образования земельного участка под многоквартирным домом по 

<

 адрес >, его часть в литере А1 вместе с помещением АТС был расположена в общественно-деловой зоне, тогда как многоквартирный дом в литере А относился к жилой зоне (5 этажей).

В силу требований п. 4 ст. 11.9, п. 2 ст. 85, абз. 6 ст. 85 ЗК РФ, в редакции от 

<

 Дата >, под многоквартирными домами в литерах А, А 1 не мог быть сформирован единый земельный участок, поскольку такой участок пересекал бы разные территориальные зоны - жилую и общественно-деловую, в территориальной общественно-деловой зоне под литером А 1 не допускалось формирование земельного участка с разрешенным использованием «многоквартирный жилой дом». 

При этом из имеющихся в материалах дела планов и схем земельного участка под МКД, в границах образованного в 2012 году спорного земельного участка с кадастровым номером № предоставленный истцу на период производства реконструкции, не располагался литер А1.

Участок был сформирован только под вновь пристраиваемой частью нежилого здания.

Согласно выписке из ЕГРН в связи с тем, что государственная регистрация прав или ограничения прав (аренда) на земельный участок с кадастровым номером № не осуществлялась, в соответствии с п. 15 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вышеуказанный земельный участок был снят с кадастрового учета 

<

 Дата >. 

Участок с КН №, сформирован только под литером А с разрешенным использованием «эксплуатация и обслуживание многоквартирного жилого дома» в территориальной зоне многоквартирной многоэтажной застройки.

Фактически обособленная часть МКД, представляющая собой нежилое помещение, используемое под магазин истца «Пятерочка», с кадастровым номером №, находится на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Земельный участок под объектом не сформирован, не находится на кадастровом учете.

Согласно договору аренды помещения № и техническим заданием к Договору (Приложение№) ООО «Виктория Балтия» обязалось произвести строительные работы по реконструкции помещения и вводу в эксплуатацию, в том числе установить тепловой пункт, аварийное освещение, пути эвакуации, обустройство места погрузки-разгрузки товара, пандусов для инвалидов, заменить существующие электрические щиты, предусмотреть наличие трехфазного электрического отвода для подключения компрессорных агрегатов, оборудовать приточно-вытяжную вентиляцию, наличие аварийного дизель генератора и пр. Осуществить благоустройство прилегающей территории: обустройство парковки, разметку стояночных мест с учетом мест для инвалидов, расстановку знаков, обустройство тротуаров, организовать подъездные пути к рампе, площадку для машин, ожидающих разгрузку и т.д.

Как следует из выписки из дежурного плана города к пристраиваемому помещению Ответчиком были проведены отдельные коммуникационные линии электропередачи и водоснабжения, с отдельными от остального многоквартирного дома точками врезки и ввода. Из представленной фото-таблицы усматривается, что для входа в магазин была обустроена отдельная входная группа на противоположной от подъездов многоквартирного дома стороне (со стороны 

<

 адрес >), непосредственно перед вновь обустроенным входом в помещение расположена парковка, которая эксплуатируется непосредственно посетителями и сотрудниками магазина, не имеет сообщения с внутренним двором многоквартирного дома. На данном участке отсутствуют элементы благоустройства, озеленения и(или) объекты, очевидно относящиеся к общему имуществу дома.

Таким образом, условия договора аренды помещения выполнялись, в том числе в части благоустройства прилегающей к магазину территории. Эксплуатация данной территории очевидно связана с деятельностью торгового объекта «Пятерочка».

Самостоятельность литеров А и А1 помимо прочего подтверждается техническими паспортами, в которых обозначены отдельные несущие стены, отдельные входы, при строительство литеров применялись разные материалы (литер А построен из железобетонных панелей, литер А1 - из кирпича), этажи находятся на разных уровнях. 

Представленное техническое заключение № ООО «Бюро судебных экспертиз», составленное экспертом ФИО5, оценено судом критически ввиду указания площади объекта исследования – 290,4 кв.м, имевшей место до реконструкции объекта, что не соответствует действительности на дату обследования. Кроме того, выводы заключения, ответа ООО «УК Жилище» от 

<

 Дата > о подключении спорного помещения к общедомовым сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, не противоречат установленному по делу факту расположения части дома под литерой А1, как в целом, так и в части реконструированного нежилого помещения, за пределами земельного участка выделенного под МКД.

Земельное законодательство основывается на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (ст. 1 ЗК РФ). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Ответчик основывает свою позицию на том обстоятельстве, что согласно выписке из ЕГРН от помещение истца с кадастровым номером № входит в здание с кадастровым №, которое, в свою очередь, является МКД и находится на земельном участке с кадастровым №. Из позиции истца следует, что он является собственником нежилого помещения в МКД, в связи с чем у него отсутствует обязанность по уплате сумм платы за пользование земельным участком в размере арендных платежей.

Между тем магазин ответчика находится за пределами границ земельного участка под многоквартирным домом с кадастровым номером №, расположен на землях, государственная собственность на которые не разграничена, используется истцом без внесения платы при эксплуатации магазина. Никакого опровержения доводов администрации о том, что здание магазина находится за пределами границ земельного участка под МКД, ответчик не приводит.

Заявление о формировании земельного участка под многоквартирным домом литера А1 от Ответчика в спорный период не поступало.

Ответчик на протяжении длительного времени пользовался сформированным по его заявлению на стадии реконструкции объекта земельным участком вопреки п. 1 ст. 65 ЗК РФ плату за пользование участком не вносил.

Согласно расчету истца размер неосновательного обогащения за период за период с 4-го квартала 

<

 Дата > по 4-ый квартал 

<

 Дата > составило 860 497,83 рублей, из расчета: (с 

<

 Дата > по 

<

 Дата >: 379 329,16 : 365х35=36 374,03)+( с 

<

 Дата > по 

<

 Дата >: 379239,16: 1.,04:365=365 601,86)+(с 

<

 Дата > (дата снятия ЗУ с КУ) по 

<

 Дата >: 211 595,003 х1.04.: 365х73=44 011.77) +(с 

<

 Дата > по 

<

 Дата >: 238 464,28).

При этом, расчет стоимости арендной платы до снятия земельного участка с кадастрового учета (

<

 Дата >) произведен исходя из кадастровой стоимости и площади сформированного земельного участка 1235,00 кв.м. После указанной даты исходя из фактической площади занимаемого помещения на основании Постановлений окружного совета депутатов Пионерского городского округа № от 

<

 Дата >, № от 

<

 Дата >, действующих в соответствующих периодах.

Также истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

 Дата > по 

<

 Дата > в размере 168 220,12 рублей.

Расчеты проверены, могут быть положены в основу решения суда. Ответчик представил собственный расчет, согласно которому занимаемая объектом площадь равна 0, кадастровая стоимость не определена, соответственно равна 0. Данный расчет противоречит установленному порядку определения стоимости арендной платы и не может быть принят судом во внимание.

25.102024 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием выплатить сумму неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, однако ответчик денежные средства не возвратил, ввиду чего истец обратился с исковым заявлением.

С учетом представленных в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 307 - 309, 310, 1102, 1109ГК РФ, несмотря на то обстоятельство, что спорное помещение магазина входит в состав МКД, суд, учитывает, что земельный участок, фактическое пользование которым осуществляет ответчик, являясь собственником нежилого помещения с КН № (магазина), не включен в состав земельного участка с №. Соответственно пользование им должно осуществляться за плату. Поскольку плата за пользование Костыря не вносилась, на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение.

В связи с чем требования истца о взыскании неосновательного обогащения за период за период с 4-го квартала 

<

 Дата > по 4-ый квартал 

<

 Дата > в размере 860 497,83 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

 Дата > по 

<

 Дата > в размере 168 220,12 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствие с положениями ст. 103 ГПК, ч.1 ст.333.19 НК РФ с ответчика с учетом взысканной суммы подлежит уплате государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 31864,00 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск администрации Пионерского городского округа удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в пользу администрации Пионерского городского округа (№) сумму неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за период с 4-го квартала 

<

 Дата > по 4-ый квартал 

<

 Дата > в размере 860 497,83 рублей (восемьсот шестьдесят тысяч четыреста девяносто семь рублей 83 копейки) и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

 Дата > по 

<

 Дата > в размере 168 220,12 рублей (сто шестьдесят восемь тысяч двести двадцать рублей 12 копеек).

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 31864,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда. 

Судья Г.В. Милько

Мотивированное решение составлено 31.07.2025

Судья Г.В. Милько