УИД № 59RS0017-01-2024-000540-14

Дело № 2-413/2024 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 октября 2024 года г. Губаха

Губахинский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Золотавиной Т.А., при секретаре судебного заседания Яговкиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости устранения недостатков земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО2 о взыскании стоимости устранения недостатков земельного участка в сумме 680000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ. по дату подачи иска в сумме 41746,58 руб. с последующим начислением процентов по дату фактического исполнения решения суда (том № л.д.№).

В обосновании иска указано, что истица приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> Стоимость приобретенного имущества составляет ________________ руб. Земельный участок имеет категорию земель – земли населенных пунктов, вид использования – для ведения личного подсобного хозяйства. После приобретения имущества были обнаружены недостатки, которые установлены заключением экспертизы. Так, большая часть земельного участка, особенно со стороны дворового фасада дома имеет волнообразную поверхность. С явными выступами остатков бетонных и кирпичных фрагментов. Как свидетельствуют спутниковые снимки ДД.ММ.ГГГГ года ранее по этому адресу находился производственный объект сельскохозяйственного назначения капитального типа с ленточным бетонным фундаментом. На основании произведенного частичного шурфования поверхности участка составлена схема примерного захоронения остатков основания и фундаментов снесенных объектов. При сносе указанного сооружения сельхоз.назначения не было проведено никакой рекультивации участка, а при строительстве дома собственником была проведена лишь частичная расчистка площадки под домом, а на остальной части проведена только частичная присыпка. Визуально осматривая спорный участок, не имея специальных познаний и технических средств, невозможно было определить, что находится в земельном участке. Использование земельного участка в садоводческих целях возможно только после проведения работ по рекультивации. Указанные недостатки не были оговорены продавцом. Стоимость устранения недостатков в соответствии с коммерческим предложением ИП ________________ составляет 680000 руб. Истец обратился к ответчику с досудебной претензией, которая оставлена без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела без ее участия. Ранее в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. Также пояснила, что земельный участок планировали использовать для выращивания садовых культур. Про недостатки земельного участка ей не было известно, камней и арматуры на земельном участке не было, был строительный мусор. Проблему обнаружили в ноябре, когда наняли трактор. Сообщили, что необходимо убирать. По периметру земельного участка бетонная кладка и поэтому не могли поставить забор. Спорные вопросы обсуждали с риелтором, ответчик так и не вышел на связь. Со слов соседей им стало известно, что земля плохая, там арматура и бетон. Граница земельного участка совпадает с ранее построенным ангаром. Продавец строил дом самостоятельно и не мог не знать об этих обстоятельствах. При осмотре все было присыпано землей, а также были остатки травы. Перед домом и слева по периметру забора был мелкий строительный мусор (кирпичи, пленки, банка из-под грунтовки), который она собрала и выкинула. Крупных остатков не было. Вокруг дома росла трава. Остатки фундамента в земельном участке не было видно, риелтор о нем не сообщила. Расторгнуть договор она не желает, поскольку намерена пользоваться приобретенным имуществом, а также ею были вложены средства (отделка, заливка полов). Претензий по поводу дома к ответчику не имеет. В дополнительных пояснениях по делу (том № л.д.№) истица указала, что отсутствует возможность засыпать обнаруженные включения ввиду следующего. Так, в остатках не извлеченных элементов могут быть потенциально опасные для человека вещества, фрагменты сокращают возможность по разведению плодовых деревьев, частично отмостка дома находится ниже уровня поверхности земли, фрагменты препятствуют установке несущих конструкцй ограждения территории. Кроме того, данная засыпка противоречит требованиям СанПин 2.1.2.1002-00.

Представитель истицы ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования. Пояснила, что в судебном заседании установлено, что ФИО2 был осведомлен о включениях в земельный участок, что подтвердил в судебном заседании сам ответчик, а также допрошенный свидетель 

<

ФИО>1 Свидетель также указал, что производилась подсыпка грунта, работы по извлечению конструкций не производились. Экспертизы, проведенные по инициативе истца, а также в рамках рассмотрения дела, подтвердили невозможность использования участка по назначению. Экспертным заключением установлена большая стоимость устранения недостатков. Доказательств уведомления ответчиком истца о наличии недостатков не представлено. При этом покупатель не может при покупке дома осматривать чужой участок с использованием техники. Добросовестность участников презюмируется. Истцом избран указанный способ защиты права исходя из намерения пользоваться приобретенным имуществом. Кроме того, доказательств того, что ответчик при расторжении договора сможет выплатить истцу стоимость имущества не представлено. В результате расторжения договора истица, являющаяся матерью двоих детей, может оказаться без денежных средств и жилого помещения, однако с обязательством по выплате кредита, оформленного для приобретения указанного недвижимого имущества. До настоящего времени не установлен объем включений в земельном участке. При этом недостатки стали видны лишь после того, как истица стала использовать земельный участок, экспертиза была проведена после их обнаружения. Ранее также поясняла, что снижение цены недвижимого имущества было связано с желанием продать, а не с обнаруженными недостатками, поскольку как следует из истории изменения цены в объявлении на ДД.ММ.ГГГГ. стоимость была указана ________________ руб. Договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ. По фотографиям ПАО Сбербанк участок был ровный. Ответчик сам строил дом, поэтому он не мог не знать о недостатках земельного участка. Участок истца полностью расположен на месте, где располагалась ферма.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных требований. Указал, что строители, которые осуществляли строительство дома, сказали, что необходимо отступить, сообщили, что что-то мешалось, что именно ему не известно. У истца имелось достаточно времени для осмотра земельного участка. Земельный участок был им продан дешевле на ________________%, также дешевле был продан дом. Работы проводились только вокруг дома, на остальной части было видно, была видна плита, ее никто не засыпал. Ранее также пояснил, что покупатели несколько раз осматривали участок. Претензий не предъявляли, приглашали также специалистов. Сначала цена была установлена в ________________. руб. Потом указали на недостаточное утепление и просили снизить цену. Продажа осуществлялась через риелтора 

<

ФИО>2. На земельном участке разбросаны блоки как строительный мусор, их не много и их было видно. Скрытые включения в земельном участке не проверял. От соседей он знал, что ферма располагалась ранее на данном участке, а также захватывала соседние. На соседних участках тоже расположены блоки. Земельный участок приобретен им два года назад для возведения дома и последующей продажи. Строительство осуществляла строительная организация без заключения договора. Сам в доме он не проживал. Земельным участком не пользовался. Полагает, что стоимость работ завышена, возможно исправление недостатков путем засыпания земли. С истицей он встречался только при подписании договора купли-продажи, никаких вопросов ему истица не задавала по земельному участку, он ничего про земельный участок не говорил. В конце земельного участка валялся строительный мусор и большой кусок, который был в земле, немного торчал. Поскольку их извлечение было затратным и отсутствовало время он их не извлекал. Так он видел в конце земельного участка плиты и остатки фундамента, их также видел риелтор. О них он не говорил, поскольку их было видно. Не просил риелтора о них рассказывать покупателям. Выравнивалась площадка 10 в ширину х 12 в длину с помощью трактора, остатки фундамента не было видно. При этом какой объем грунта был снят не знает, поскольку эти работы производил 

<

ФИО>1. Дом строил также он, однако письменный договор с ним не заключался. Отмостку дома он (ФИО2) делал самостоятельно. При этом им были обнаружены камни, которые он выкопал и унес вдоль дома. Со слов соседа он понял, что эти камни являлись остатками после демонтажа фермы, которая располагалась на данном месте. Остатки асфальтового покрытия перед домом не видел, была яма пред домом, которая была закопана. Все, что обозначено красным на схеме эксперта (том № л.д.№) было видно. Для него наличие на участке остатков фундамента не было дефектом.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против заявленных требований. Пояснила, что свидетель 

<

ФИО>1 указал об отсыпке только с лицевой стороны дома, а не по всему участку. Включения, мелкий мусор, о которых указал свидетель, не были скрытыми, что установлено заключением эксперта. При осмотре экспертами она присутствовала, эксперты проверили наличие включений лопатой, это было видно. По сравнению со смежными земельными участками растительность на данном участке скудная. Истица неоднократно осматривала земельный участок в летний период, снежного покрова не было. Необходимости в использовании техники при этом не было. Стоимость восстановления земельного участка не может превышать стоимость самого земельного участка. Свидетель 

<

ФИО>3 является отцом истца, в связи с чем заинтересован в исходе дела. При этом доступ экспертам на участок обеспечивал 

<

ФИО>3., однако от подписи в акте он отказался. Вкрапления фундамента расположены с левой стороны дома на границе с земельным участком и в конце земельного участка. На фото и видео видно, что отсутствует практически растительность на земельном участке. Свидетель 

<

ФИО>2 указала о неоднократном осмотре дома истцом с участием специалистов, в связи с чем не могли не заметить состояние земельного участка на момент его приобретения. Вид разрешенного использования земельного участка изменяется органами власти, в связи с чем рекультивацию земельного участка должны проводить также органы власти. При этом предметом сделок могут быть любые земельные участки. Выявленные недостатки не являются скрытыми, что установлено заключением эксперта. Стоимость участка экспертом при приобретении была определена без осмотра. Истцом требования о расторжении договора не ставится, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Также не представлено доказательств, что ранее располагавшаяся на земельном участке ферма построена по представленному стороной истца типовому проекту. Ранее также указала, что объявление по продаже дома и земельного участка было размещено на Авито за ________________. руб. После переговоров установили цену в ________________ руб. Истица видела земельный участок, претензий не предъявляла. Скрытых недостатков не было. Не согласна с представленной оценкой стоимости работ. Заключение составлено для целей выращивания овощных культур, в то время как вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, что предполагает разное использование. С трех сторон соседями был установлен забор, ничего этому не препятствовало. 

Свидетель 

<

ФИО>3 в судебном заседании показал, что является отцом ФИО1. Также пояснил, что они нашли объявление о продаже дома в интернете. Предварительно до заключения сделки осматривали дом и земельный участок три раза. Один раз весной и два раза осенью. Связь поддерживали с риелтором продавца. Им сообщили, что здесь находились поля, земля плодородная, отдохнувшая. Препятствий в осмотре земельного участка не было. При этом осмотр специалистом дома не включал осмотр земельного участка. При осмотре земельный участок был покрыт растительностью, весной старой травой. Земельный участок имел уклон и неровности, однако строительных конструкций и камней не было видно. Вопросов по неровности участка не возникло, поскольку это могло быть обусловлено природным ландшафтом. После оформления сделки были вызваны работники для установки забора, которые указали на необходимость подровнять земельный участок. При выравнивании земельного участка выяснились скрытые недостатки в виде фрагментов бетонных частей с арматурой, которые были присыпаны землей. Со слов риелтора ему известно, что продавец привозил землю. После проведения работ они связались с риелтором, она обещала передать претензии продавцу, о недостатках земельного участка сказала, что ей не было известно. Ответ на претензии они не получили. На участке они также встречались риелтором. Со слов соседей, на месте земельного участка были строения. При этом у соседей не интересовались, были ли у них проблемы с земельным участком.

Свидетель 

<

ФИО>2 в судебном заседании показала, что являлась риелтором по продаже спорного земельного участка и расположенного на нем дома. Также она проживает в 

<

адрес>. ФИО1 с семьей, а именно с отцом, матерью и братом, приезжали на осмотр земельного участка и дома, несколько раз, не менее двух. Осмотр она всегда начинает и начала в тот раз с земельного участка, прошли до конца земельного участка. На участке имелись куски ломаного газобетона, кирпича, в конце участка была небольшая плита, что было видно. Больших глыб видно не было, откуда они там взялись ей не известно, как будто из земли. Затем осмотрели дом. Через некоторое время вновь приехал брат истицы с молодым человеком, они осмотрели крышу и сообщили, что утепление крыши небольшое. Земельный участок со специалистом не осматривали. Стоимость данных работ составляла больше ________________ руб. Через некоторое время писал с просьбой о снижении цены, однако были не готовы торговаться. Эта переписка была в самом начале. Потом о снижении цены стала просить риелтор с их стороны, а также просила сфотографировать земельный участок. Вопросов по земельному участку не задавали. Ответчик согласился на ________________ руб. Больше к ней по поводу осмотра земельного участка и дома никто не обращался, ключи были только у нее. После заключения сделки сказали, что там была ферма и что там остатки строений, пригласили на встречу. На встрече ее пригласил в автомобиль специалист и сказал, что необходимо ________________ руб. для устранения, истица с ней не разговаривала. Документ она направила ответчику. Подсыпал ли ответчик землю ей не известно. Сама она как житель д

<

адрес> не слышала от соседей, что имеются такие проблемы с земельными участками, она не видела, чтобы велись работы по извлечению строительных материалов. Когда она передала претензии ответчику, он сообщил, что сам приобретал такой земельный участок зимой. Соседи с обоих сторон возвели забор. Ответчик общался с соседями, у них тоже были куски кирпича, он все сам убирал. Сосед продал дом и земельный участок за ________________ с чем-то миллиона, при этом к дому не были подведены коммуникации. В ходе дополнительного допроса свидетель указала, что виден был кусок фундамента размером 40-50 см., строительный мусор, маленькие камушки. Кусок фундамента был на поверхности земельного участка, на уровне земли. Данный кусок фундамента похож на фото № № экспертного заключения АНО «Бюро судебных экспертиз и независимой оценки». Камушки были размером как самый маленький на фото заключения эксперта № №. Перед домом ничего не видела. Видеозапись она производила в момент предъявления претензий по поводу приобретенного участка, после того как истцы вызывали трактор. Не может пояснить, больше стало кусков или нет. Видела ли истица указанную плиту ей не известно, вопросов относительно нее не задавала, однако истица осматривала земельный участок. Истица ей не говорила о приобретении земельного участка для садоводства и огородничества. Она пояснила истице, что здесь отдохнувшие поля, поскольку ей при покупке ее земельного участка также об этом сообщили. Со слов ответчика ей известно, что перед домом ответчик подсыпал грунт, какие работы по выравниванию участка он производил ей не известно.

Допрошенный по судебному поручению Губахинского городского суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ. свидетель 

<

ФИО>1. (том № л.д.№ пояснил, что договор на строительство дома с ФИО2 не заключался, поскольку они друзья договор был устный. Все делали совместно от начала и до конца. Также нанимали бригаду без оформления договора. Участок был приобретен в феврале, в мае участок осмотрели. На земельном участке были обломки бетона, которые они обнаружили только после начала проведения работ, был обнаружен полностью фундамент. Объем включений ему не известен, не измеряли, дом был возведен не на фундаменте, а со сдвигом где-то полметра. Ничего не изымали, просто сделали новый фундамент. ФИО2 все это видел. Распоряжений ФИО2 относительно данных включений не давалось. При приеме работ присутствовали только он с ФИО2 Он находился там постоянно, ФИО2 приезжал конкретно на прием. До строительства дома работы по выравниванию участка не проводились, сделали фундамент, залили, потом произвели планировку выравнивания. Все сдвинули, убрали экскаватором. Потом сделали еще завоз грунта, где-то 6 Камазов и спланировали перед домом. По всему земельному участку грунт не снимался, изъяли только крупные, мелкие остались все в участке. Подсыпка была произведена спереди участка и с боков слоем около 20 см. Строений на земельном участке не было, только строительный мусор. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами Кодекса об этом виде договора.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия передачи товара ненадлежащего качества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с п. 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

По смыслу указанных норм, право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи. Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.12.2018 N 16-КГ18-49.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 продал ФИО1 жилой дом, площадью ________________ кв.м., кадастровый номер №, и земельный участок, площадью ________________ кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенные по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, стоимостью ________________ руб., в том числе стоимость дома ________________ руб., стоимость земельного участка ________________ руб. На момент передачи стороны зафиксировали удовлетворительное состояние объекта, указанный объект осмотрен, техническое и санитарное состояние объекта пригодно для проживания, объект передан и принят сторонами в исправном состоянии. Покупатель осмотрел объект, никаких претензий по поводу состояния и укомплктованности предоставляемого ему жилья не имеется. 

Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., актом приема-передачи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ выпиской из ЕГРН (том № л.д.№).

Жилой дом на спорном земельном участке был построен силами ответчика на принадлежащем ему земельном участке с привлечением третьих лиц, что следует из показаний самого ответчика, свидетеля 

<

ФИО>1 выписки из ЕГРН, копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ., декларации об объекте недвижимости, технического плана здания (том № л.д.№).

При этом договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. качество земельного участка сторонами оговорено не было. Сам по себе вид разрешенного использования земельного участка не является тождественным понятием качеству проданного товара, а указывает на возможные виды деятельности, которые разрешено осуществлять на данном участке.

Таким образом, качество передаваемого земельного участка не было оговорено сторонами договора.

В то же время, в силу ч. 2 ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом земельный участок, на котором расположен жилой дом, используемый для проживания физических лиц, независимо от вида разрешенного использования, обычно используется такими лицами в целях выращивания в том числе садовых культур. При этом при отсутствии обременений, препятствующих такому использованию.

Данное обстоятельство общеизвестно и не оспаривалось ответчиком. 

Следовательно, продаваемый земельный участок должен был быть пригоден в том числе для этих целей.

Впоследствии истцом были выявлены недостатки земельного участка – остатки бетонных и кирпичных конструкций, строительный мусор, в результате которых отсутствует возможность использования земельного для выращивания овощных и садовых культур без проведения работ по рекультивации, а также отсутствует возможность установления ограждения земельного участка.

В подтверждение наличия недостатков земельного участка, истцом представлено обследование технического состояния жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ составленного экспертом-строителем 

<

ФИО>4. В соответствии с указанным обследованием большая часть земельного участка, особенно со стороны дворового фасада дома, имеет волнообразную поверхность, с явными выступами остатков бетонных и кирпичных фрагментов (Фото №№№). Как свидетельствуют спутниковые снимки участка ДД.ММ.ГГГГ года ранее по этому адресу находился производственный объект сельскохозяйственного назначения капитального типа с ленточным бетонным фундаментом. На основании проведенного частичного шурфования поверхности участка составлена схема примерного захоронения остатков основания и фундаментов снесенных объектов (Приложение №). Как видно из схемы при сносе существующих сооружений не было проведено никакой рекультивации участка, а при строительстве дома собственником была проведена лишь частичная расчистка площадки под дом, а на остальной части проведена только частичная присыпка. Собственник домовладения не только не может использовать земельный участок по назначению, но и даже установить ограждение участка из-за невозможности установить столбы. Стоимость услуг для рытья, погрузке, отвозке фрагментов составит от ________________ до ________________ т.руб., стоимость привозного плодородного грунта для возмещения образовавшихся выемок составит ________________ т.руб. Земельный участок возможно использовать для выращивания овощных и садовых культур только после проведения работ по рекультивации, указанных в разделе № заключения (т. № л.д. №

Стоимость работ по демонтажу фундамента с учетом затрат на механизмы, по вывозу строительного мусора с утилизацией, по планировке участка площадью ________________ кв.м., с учетом доставки грунта в объеме ________________ куб.м., ИП ________________ установлена в ________________ руб. (том № л.д№).

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчика ФИО1 направила претензию с предложением о расторжении договора купли-продажи либо о выплате ________________ руб. в качестве расходов на устранение недостатков дома и земельного участка, которая была возвращена отправителю с отметкой «истек срок хранения» (том № л.д№).

В соответствии с актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ., составленного ИП ________________ а также пояснительной запиской 

<

ФИО>5, ДД.ММ.ГГГГ. фирмой ИП ________________ находящейся по адресу: 

<

адрес>, выполнялись работы по выравниванию (планировке) участка по адресу: 

<

адрес> Для выполнения работ был задействован экскаватор-погрузчик марки, который выполнял частичное снятие верхнего слоя земли для выравнивания участка. В ходе выполнения работ на территории участка под верхним слоем грунта были обнаружены остатки кирпичной кладки, остатков бетона с арматурой. В связи с этим, работы были приостановлены из-за невозможности их дальнейшего проведения и для предотвращения повреждения строительной техники. Перед началом вышеуказанных работ не было видимых препятствий для невозможности их выполнения, на участке отсутствовали следы ранее выполняемых работ. Участок перед началом выполнения вышеуказанных работ имел вид естественной необработанной, невозделанной земли (заросший травой, сорняками, борщевиком) (том № л.д№ том № л.д№

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (том № л.д№).

Заключением эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз и независимой оценки» № № от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что в земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> имеются фрагменты строительных конструкций, строительного мусора, остатки стен фундаментов и бетонных полов по грунту. Данные включения препятствуют использованию земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования - земли для ведения личного подсобного хозяйства, в частности для выращивания садовых культур непосредственно в данном грунте. Включения расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не являются скрытыми. Для устранения выявленных недостатков земельного участка с кадастровым номером №, необходимо выполнить следующие виды работ: выполнить срезку грунта с включениями строительного мусора на глубину ________________ мм.; выполнить отсыпку суглинка на высоту ________________ мм.; выполнить отсыпку плодородного слоя на высоту ________________ мм. Стоимость работ для устранения выявленных недостатков, земельного участка с кадастровым номером №, составляет ________________ ________________ (в том числе НДС 20 % ________________) (том № л.д.№).

В соответствии с заключением эксперта (стр.№) и разъяснениями относительно экспертного заключения № № от ДД.ММ.ГГГГ. и № № от ДД.ММ.ГГГГ. (том № л.д.№, том № л.д.№), представленными экспертом, на земельном участке присутствуют включения строительного мусора и остатков строительных конструкций, замурованных в грунт, куски битого кирпича и железобетонных конструкций, фрагменты бетонных конструкций по грунту, фрагменты асфальтового покрытия, шлаковые и битумные включения. При этом весь грунт земельного участка на момент проведения осмотра представлял смесь из указанного строительного мусора вперемешку с грунтом. 

Данное заключение отвечает требованиям закона, содержит ответы на все поставленные вопросы с соответствующим обоснованием, эксперт имеет необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, полно и мотивированно эксперт ответил на поставленные вопросы.

Исходя из исследовательской части заключения включения в земельном участке выявлены экспертами при визуальном осмотре объекта исследования, без применения строительной техники и иного спец оборудования, в связи с чем экспертом сделан вывод о том, что указанные включения не являются скрытыми. 

То обстоятельство, что размер включений не может быть установлен визуально, не может свидетельствовать о скрытости указанных недостатков.

В то же время указанный вывод эксперта был сделан в ходе визуального осмотра после попытки истцом проведения работ по выравниванию участка.

На момент продажи земельного участка зафиксированные экспертом включения (включения строительного мусора и остатков строительных конструкций, замурованных в грунт, куски битого кирпича и железобетонных конструкций, фрагменты бетонных конструкций по грунту, фрагменты асфальтового покрытия, шлаковые и битумные включения) не были доступны при визуальном осмотре, что следует из акта выполненных работ ИП ________________. от ДД.ММ.ГГГГ. и пояснительной запиской к нему от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д.№том № л.д.№), а также показаний свидетеля 

<

ФИО>2 которая являлась риелтором и указала, что на момент осмотра участка при продаже на участке были только небольшие камни, кусочки газобетона и была видна плита размером около 40-50 см., о том, что в земельном участие имеются какие-то иные включения продавец ей не сообщал. При этом свидетель 

<

ФИО>2. не видела иные включения, о которых было известно ответчику, в том числе вдоль забора участка, а также о выкопанных в ходе возведения отмостки. Также свидетель 

<

ФИО>1 пояснил, что на земельном участке были обломки бетона, которые они с ФИО2 обнаружили только после начала проведения работ, указал об обнаружении также полностью фундамента. При составлении заключения экспертом ООО «КЭВИ-ЗЭТ» (том № л.д№) по оценке стоимости, в том числе земельного участка, произведенной для целей заключения кредитного договора, в момент приобретения земельного участка никакие включения в земельном участке не указаны. Более того, на фотографиях в экспертном заключении на л№ (в цветном виде - том № л.д.№) визуально не видны никакие включения в земельном участке, виден только строительный мусор, расположенный вокруг дома. Земельный участок за домом покрыт растительностью.

Учитывая изложенное, остальные включения, отраженные на видеозаписи при предъявлении претензии, представленной стороной ответчика (том № л.д.№), и установленные экспертом, для покупателя были скрытыми, о которых продавец его не предупреждал.

Данные включения препятствуют обычному использованию проданного товара, что установлено также заключением эксперта.

Более того, истцом в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. выполнялись работы по выравниванию земли на участке по периметру дома для водоотведения дождевой воды от отмостки дома. В результате проведения данных работ была также обнаружена плита с заднего входа дома, шириной около двух метров, бетонная лента с кирпичной кладкой на бетонном основании около 130 см, канал с бетонным основанием и желобом, деревянные лаги полов с битумной пропиткой 30 х 20 см. Все обнаруженные фрагменты уходят под отмостку. Данные обстоятельства следуют из ходатайства истца и представленных фотографий (том № л.№).

Указание ответчика на то, что, проявив должную осмотрительность, истец мог обнаружить имевшиеся включения, осмотрев земельный участок, не состоятельны, поскольку как указано истцом, а также отражено в заключении эксперта, выявленные включения были вмурованы в земельный участок. О данных включениях сам ответчик узнал только при проведении работ по строительству дома, на что указал свидетель 

<

ФИО>1. В связи с чем, установление как их наличия так и объема, предполагает проведение вскрышных работ на таком участке. Проведение подобного исследования при приобретении земельного участка не является общепринятым поведением покупателя, в том числе при отсутствии каких-либо подозрений относительно наличия включений. При этом закон не возлагает на покупателя обязанность при покупке товара проверять его на наличие скрытых недостатков.

Утверждение ответчика о том, что согласно заключению эксперта в значительной части выявленные недостатки являются явными, не состоятельны, поскольку они были обнаружены только после проведения работ по выравниванию земельного участка, также экспертом указано на невозможность определения глубины залегания конструкций ввиду непредоставления сторонами техники, ввиду отсутствия строительной техники экспертами выполнено частичное вертикальное шурфование грунта около данных конструкций на глубину ________________ мм. (том № л.д.№).

Следовательно, обычный гражданин при приобретении объекта без специальных познаний, а также без проведения работ не мог увидеть недостатки в объекте.

При этом продавец был осведомлен о наличии указанных включений, поскольку он имел доступ к земельному участку в период владения им и строительства дома. 

Более того, сам ответчик подтвердил, что на земельном участке были остатки фундамента, а также при обустройстве отмостки им были выкопаны остатки строительных конструкций, оставшихся от фермы, располагавшейся на данном участке. Также ему было известно о наличии на участке еще двух плит (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ.). Учитывая, что в разных местах земельного участка находились остатки крупных строительных конструкций, ответчик не мог не понимать, что в земельном участке могут находиться и другие строительные конструкции. Также об осведомленности ответчика о наличии включений в земельном участке подтвердил свидетель 

<

ФИО>1. Однако при организации продажи земельного участка и дома, а также при заключении договора не поставил об этом в известность ни риелтора ни покупателя. 

В соответствии с показаниями свидетеля 

<

ФИО>1 дом был возведен не на обнаруженном фундаменте, а со сдвигом где-то полметра. Ответчик ФИО5 в судебном заседании также указал, что строители, которые осуществляли строительство дома указали о необходимости отступить, поскольку что-то мешалось.

Исходя из изложенного следует, что включения препятствуют не только выращиванию садовых культур, но также и проведению в дальнейшем строительных работ, что в свою очередь является существенным недостатком земельного участка.

Таким образом, ответчику ФИО2 было известно о необходимости производства работ по извлечению конструкций, находящихся в земельном участке, а также о значительной стоимости таких работ. О данных обстоятельства свидетельствуют показания самого ответчика, указавшего, что включения из земельного участка им не были извлечены, ввиду затратности и отсутствия времени (протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ. – том № л.д.№.). Данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности ответчика при продаже земельного участка и жилого дома.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании стоимости устранения скрытых недостатков, о которых ему не было известно, подлежат удовлетворению.

При установлении размера включений и стоимости их устранения экспертом АНО «Бюро судебных экспертиз и независимой оценки» представлена схема расположения крупных включений (том № л.д№,том № л.д№), а также представлен расчет стоимости необходимых работ (том № л.д№). 

Так, экспертом расчет произведен исходя из всей площади земельного участка не занятой жилым домом и отмосткой жилого дома (том № л.д.№). 

На земельном участке присутствуют включения строительного мусора и остатков строительных конструкций, замурованных в грунт, куски битого кирпича и железобетонных конструкций, фрагменты бетонных конструкций по грунту, фрагменты асфальтового покрытия, шлаковые и битумные включения. При этом весь грунт земельного участка на момент проведения осмотра представлял смесь из указанного строительного мусора вперемешку с грунтом. С учетом вида разрешенного использования земельного участка, в частности для выращивания садовых культур, площадь устранения недостатков была определена вышеуказанным способом.

Данные обстоятельства отражены в экспертным заключении (стр. № Заключения) и разъяснении эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ. и № № от ДД.ММ.ГГГГ. (том № л.д.№, том № л.д.№).

Также экспертом в разъяснении № № от ДД.ММ.ГГГГ. (том № л.д.№) отражено, что обычно данную смесь используют при планировочных работах на участке, для его выравнивания или подъема относительно его изначального уровня. О проведении планировочных работ на земельном участке косвенно свидетельствует перепад высот между смежным и исследуемым участком (стр№ фото № Заключения) (том № л.д.№).

При сравнении фотоизображений экспертного заключения, составленного до приобретения земельного участка, и экспертного заключения, составленного по результатам проведения экспертизы в рамках настоящего дела, изменение уровня высоты земельного участка отсутствует. Данные обстоятельства свидетельствуют о проведении такого вида работ до составления указанных заключений, то есть до приобретения земельного участка истцом. То обстоятельство, что свидетелю 

<

ФИО>1 известно об отсыпке земельного участка перед домом, не свидетельствует об обратном. Боле того, свидетель указал также о проведении на земельном участке планировки выравнивания, указал, что все сдвинули, убрали экскаватором.

Кроме того, истцом после проведения строительно-технической экспертизы в рамках настоящего дела были обнаружены включения в земельном участке, которые не отражены экспертом (том № л.д.№).

Следовательно, расчет стоимости устранения выявленных недостатков экспертом обоснованно произведен исходя из всей площади земельного участка не занятой жилым домом и отмосткой жилого дома.

Приобретение самим ответчиком земельного участка с обнаруженными включениями не является основанием для освобождения от обязанности при продаже им земельного участка указать покупателю о их наличии.

То обстоятельство, что стоимость устранения недостатков превышает стоимость земельного участка, само по себе не может являться основанием для отказа истцу в иске и возложению на истца обязанности выбора иного способа защиты нарушенного права, предусмотренного действующим законодательством, поскольку право выбора способа защиты принадлежит именно истцу. Ограничение же стоимости устранения недостатков стоимостью приобретенного имущества приведет к невозможности их устранения, а соответственно к нарушению прав истца. Ответчиком не представлено доказательств возможности устранения недостатков наименее затратным способом. Более того, ответчик, заявляя об отсутствии трудности в извлечении включений, каких-либо доказательств своих утверждений не представил, извлечь данные включения самостоятельно не предлагал. 

Заявляя о злоупотреблении правом со стороны истца предъявлением требований о взыскании стоимости устранения недостатков, ответчик с момента предъявления претензии не предлагал истцу разрешить вопрос иным путем, на протяжении всего рассмотрения дела ответчиком не заявлялось о готовности расторгнуть договор купли-продажи с истцом, предложений по заключению мирового соглашения также не предлагалось, несмотря на неоднократные указания судом о такой возможности. При этом истцом в претензии предлагался указанный вариант разрешения спора. В связи с чем, опасения истца о неполучении денежных средств от ответчика при расторжении договора, а соответственно невозможности исполнения кредитных обязательств, оформленных для приобретения недвижимого имущества, являются обоснованными, и заявленные требования не могут быть расценены судом как злоупотребление правом со стороны истца.

В силу ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, несмотря на установление стоимости устранения недостатков экспертом в большем размере, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению с учетом положений ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в заявленном размере.

В силу ч.1 ст.395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в п. 37,57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ). Обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчика была направлена претензия (том № л.д№), в которой истица указала ответчику о выявленных недостатках жилого дома и земельного участка, предложила два варианта разрешения спора: расторжение договора купли-продажи и возвращение денежных средств, либо выплата истцу ________________ руб. в качестве расходов на устранение недостатков дома и земельного участка.

Учитывая, что объем скрытых недостатков, то есть подлежащих взысканию убытков, а также стоимость их устранения была установлена только при вынесении решения по делу, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с момента вступления решения суда в законную силу и до полного погашения задолженности. 

Взыскание процентов с момента заключения договора, а также с момента предъявления претензии в альтернативной форме, в сумме, определенной самим истцом, противоречит требованиям закона, поскольку проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с момента неправомерного их удержания. Данный факт был установлен только решением суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости устранения недостатков земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, паспорт №, в пользу ФИО1, паспорт №, стоимость устранения недостатков земельного участка в размере 680000 (шестьсот восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами с момента вступления решения суда в законную силу и до полного погашения задолженности 680000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Губахинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Т.А.Золотавина