УИД 39RS0016-01-2023-000070-21

. Дело №2-118/2023

РЕШЕНИЕ

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

06 июля 2023 года г. Неман

Неманский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Киячко А.С.,

при помощнике судьи Березовской Н.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о взыскании двойного задатка в связи с нарушением договорных обязательств, процентов за пользование чужими денежными средствами, заявление о взыскании судебных расходов, третьи лица: ФИО2, ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с названным выше иском к ФИО4, в обоснование которого указала на то, что 29 мая 2022 года между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи (с передачей задатка) 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> общей площадью 72,6 кв.м. Согласно условиям договора, основной договор купли-продажи квартиры должен был быть подписан не позднее 01 декабря 2022 года. В качестве задатка при подписании предварительного договора истцом, как будущим покупателем было передано ответчику (продавцу) 100000 руб.. Согласно предварительному договору, продажная цена, за которую в будущем продавец имеет намерение продать, а покупатель приобрести в собственность жилое помещение по основному договору купли-продажи имущества, установлена по добровольному соглашению между сторонами с учетом технических характеристик, места нахождения и качества продаваемого вышеуказанного недвижимого имущества в размере 

<

данные изъяты> руб.. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 29 мая 2022 года, истец передала в счет причитающихся платежей по основному договору задаток в сумме 100000 руб.. Длительность оформления обусловлена рядом обстоятельств, которые необходимо было разрешить для перехода права собственности. Стороны о данных обстоятельствах знали на момент составления предварительного договора купли-продажи полагали срок в 6 месяцев достаточным для приведения документов в соответствие с требованиями к сделкам по отчуждению недвижимого имущества. По состоянию на 01 декабря 2022 года сделка не состоялась, задаток находится у ответчика. Все попытки решить вопрос мирным путем и вернуть задаток в соответствии с условиями договора ни к чему не привели. В адрес ответчика была направлена досудебная претензия, которая им получена и оставлена без удовлетворения. На дату подачи искового заявления сумма процентов за пользование денежными средствами составляет 1972,69 руб.. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, в соответствии со статьями 329, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации истец просит взыскать с ФИО4 в свою пользу двойную сумму задатка в размере 200000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02 декабря 2022 года по день вынесения решения суда; расходы на оплату государственной пошлины в размере 5220 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 руб.. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, уведомлена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела без ее участия, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ранее в судебном заседании представитель истца по доверенности Рубец Т.М. поддержала требования, изложенные в исковом заявлении, настаивала на их полном удовлетворении. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и дате его проведения извещен надлежащим образом. Представил суду письменные возражения на иск, в обоснование которых указал, что покупателю было достоверно известно об отсутствии у него на момент заключения сделки зарегистрированного права собственности, а также об осуществлении мероприятия по оформлению перехода прав собственности на указанную недвижимость из муниципального фонда в порядке приватизации с целью последующего отчуждения квартиры в пользу истца ФИО1 Поскольку доводы истца не содержат мотивов введения истца в заблуждение, в том числе, относительно титула продавца и наличия у него зарегистрированного права на отчуждаемое имущество, данное обстоятельство также подтверждает позицию ответчика о безусловной осведомленности истца о наличии отлагательных мероприятий, связанных с оформлением права собственности ФИО4 на приобретаемую в будущем ФИО1 квартиру, о чем сама истец указывает в иске. Также ответчик была осведомлена и о том, что установленные договором сроки могут быть увеличены по независящим от продавца причинам, связанным с принятием незаконных решений органами местного самоуправления. Последовательность действий продавца свидетельствует о намерении совершить сделку, что опровергает доводы иска об уклонении со стороны продавца от заключения договора купли-продажи квартиры, следовательно, оснований для взыскания суммы двойного задатка, не имеется. О наличии обстоятельств, по объективным причинам, препятствующим к совершению сделки в установленный договором срок, истец, как указано ранее, была своевременно неоднократно извещена; в ее адрес были направлены соответствующие уведомления (22, 30 ноября 2022 года) с предложением о продлении срока заключения основного договора купли-продажи, оставленные без ответа. Таким образом, именно истец от совершения сделки уклонилась, сообщив в телефонном разговоре 30 ноября 2022 года об отсутствии намерения заключать основной договор купли-продажи, отказалась от заключения мирового соглашения. Такие действия истца в совокупности с ранее изложенным, не может быть признано добросовестным поведением покупателя. Более того, ответчик также обращает особое внимание суда на то, что истец, не имея намерения приобретать квартиру, не воспользовалась правом понуждения ответчика к заключению сделки, преследуя цель лишь обогащения за счет добросовестного продавца, заявляет к взысканию заявленную сумму двойного задатка, вводя в заблуждение суд относительно возникшей правовой ситуации. Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено уклонение от совершения сделки не со стороны продавца, а со стороны покупателя, денежные средства, полученные в качестве задатка, подлежат оставлению у ответчика, в связи с чем, заявленные истцом требования не могут быть удовлетворены. На основании изложенного, ответчик ФИО4 просит суд в удовлетворении исковых требований истца ФИО1 отказать в полном объеме и рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании представитель ФИО4 по доверенности ФИО5 просила в удовлетворении иска отказать, поддержала доводы, изложенные ее доверителем в письменных возражениях. Дополнительно обратила внимание на то, что ФИО1 интерес к заключению сделки не утратила, о чем свидетельствует переписка между сторонами, в этой связи полагала действия истца недобросовестными. 

Третьи лица не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. 

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, а также материалы гражданского дела № в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 29 мая 2022 года между ФИО4 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (с передачей задатка), согласно которому ФИО4 (далее - Продавец) продает, а ФИО1 (далее - Покупатель) обязуется купить в собственность и оплатить покупку трехкомнатной квартиры, общей площадью 72,6 кв.м на первом этаже и мансарде многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> заключить договор купли-продажи квартиры. Срок действия настоящего договора с 29 мая 2022 года по 01 декабря 2022 года (пункт №

Согласно пункту № настоящего договора квартира переходит продавцу в собственность, как единственному нанимателю данного жилого помещения, не использовавшему право на участие в приватизации, что подтверждается справкой № от 13 мая 2022 года, выданной 

<

адрес> АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

Согласно пункту 4 после соблюдения всех законодательных норм и правил по оформлению прав собственности и его государственной регистрации, продавец обязуется продать указанный объект по согласованной сторонами цене 

<

данные изъяты> Указанная сумма является окончательной и не подлежит изменению при заключении основного договора.

В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Заключенный 29 мая 2022 года между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры соответствует приведенной норме права. Стороны, при заключении данного договора, пришли к обоюдному соглашению стоимости указанного объекта недвижимости, размеру задатка, что подтверждается собственноручными подписями истца и ответчика.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Согласно пункта № предварительного договора купли-продажи квартиры от 29 мая 2022 года оплата покупателем продавцу денежной суммы в размере 

<

данные изъяты> за приобретаемую покупателем квартиру оплачивается продавцу в следующем порядке: 100 000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания настоящего предварительного договора купли-продажи квартиры и признается сторонами задатком, сумма 350 000 руб. будет передана покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи квартиры и подачи заявления в органы Росреестра на регистрацию перехода права собственности.

Согласно пункту № указанного договора стоимость объекта недвижимости, оговоренная в пунктах № договора, может быть изменена только с обоюдного согласия продавца и покупателя.

Пунктом № указанного договора предусмотрено, что покупатель обязан произвести покупку объекта недвижимости у продавца в течение срока действия настоящего договора, то есть до 1 декабря 2022 года. 

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 7 предварительного договора купли-продажи квартиры от 29 мая 2022 года предусмотрено, что в случае отказа покупателя от покупки вышеуказанного объекта недвижимости (неисполнения действия по вине покупателя), сумма задатка, оговоренная в пункте 5 договора, остается у продавца. В случае отказа продавца от продажи вышеуказанного объекта недвижимости (неисполнение действия по вине продавца), он выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренную в пункте 5 настоящего договора.

Исходя из системного толкования приведенных выше норм права, для рассматриваемой категории спора, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. 

Как уже указывалось выше, срок действия предварительного договора купли-продажи от 29 мая 2022 года сторонами определен, в соответствии с пунктом № договора основной договор купли-продажи должен быть заключен до 1 декабря 2022 года. 

Действительно, исходя из текста предварительного договора купли-продажи и пояснений сторон, ФИО1 была осведомлена о наличии препятствий, не позволяющих в короткие сроки заключить основной договор купли-продажи, так как органы местного самоуправления администрации 

<

адрес> первоначально отказали в приватизации жилого помещения, что потребовало времени и усилий для обращения за судебной защитой. 

Решением 

<

адрес> городского суда 

<

адрес> от 15 декабря 2022 г. исковые требования супруги ФИО4 – ФИО4 были удовлетворены, признан незаконным отказ органа местного самоуправления в приватизации спорного жилого помещения, и признано за ней право собственности на жилое помещение. 

14 марта 2023 года между ФИО4 и ФИО4 был заключен договор дарения жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. Согласно выписке из ЕГРН, ФИО4 приобрел право собственности на данный объект лишь 21 марта 2023 г., то есть в период рассмотрения спора по иску ФИО1 судом. 

28 ноября 2022 года, 30 ноября 2022 года в адрес ФИО1 (

<

адрес>), ФИО4 направил уведомление о внесении изменений в предварительный договор купли-продажи в части сроков и условий его заключения, связанных с вступлением в законную силу решения суда от 15 декабря 2022 года, а также предложил заключить основной договор купли-продажи. 

Указанные уведомления направлены посредством почтовой связи, но не получены ФИО1 по причине истечения сроков хранения почтовой корреспонденции.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО4 фактически поставил ФИО1 в известность о наличии непреодолимых препятствий, не позволяющих зарегистрировать право собственности, однако почтовая корреспонденция не была получена покупателем, следовательно, ФИО4 не отказывался от заключения договора купли-продажи квартиры и предпринимал все возможные действия для скорейшей приватизации недвижимого имущества. 

Продление сроков исполнения предварительного договора купли-продажи со стороны покупателя является его правом, а не его обязанностью, поэтому суд также не усматривает в действиях истца недобросовестного поведения. Вопреки доводам ответчика само по себе то обстоятельство, что ФИО1 не обратилась за понуждением к заключению основного договора купли-продажи правового значения не имеет, так как ФИО4 приобрел право собственности лишь в период рассмотрения спора судом, поэтому у истца отсутствовала возможность понудить ответчика заключить такой договор, в том числе и в судебном порядке. 

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Таким образом, поскольку установлено и подтверждается материалами дела, что ни одна из сторон не ответственна за не заключение основного договора между ними, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, суд приходит к выводу о том, что такое поведение сторон не является противоправным, что исключает применение правила пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При этом законных оснований для удержания денежных средств ФИО4 в размере 100000 руб. по истечении срока, определенного предварительным договором для заключения договора купли-продажи, судом не установлено и ответчиком доказано не было, а потому переданные ему ФИО1 денежные средства в размере 100 000 руб. подлежат взысканию с него в пользу истца, а на данную сумму с 2 декабря 2022 года подлежат начислению проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 4458,90 руб. (100000*217*7,5%) по день вынесения решения суда. 

Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению в размере 104458,90 руб. 

Разрешая требования истца в части взыскания судебных расходов, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. 

В соответствии с правилами части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещение расходов на оплату услуг представителя производится по письменному заявлению стороны, в пользу которой состоялось решение суда, в разумных пределах.

Материалами дела подтверждается, что интересы ФИО1 по доверенности представляла Рубец Т.М. на основании соглашения об оказании юридических услуг от 8 декабря 2022 года. 

В соответствии с пунктом № соглашения стоимость услуг Рубец Т.М. сторонами определена в размере 20000 руб. 

При этом объем фактически выполненной работы состоит из следующего: оказать квалифицированную юридическую помощь, консультировать, изучить документы, составить досудебную претензию, составить исковое заявление в суд, представлять интересы доверителя в суде первой инстанции. 

Согласно оригиналу расписки, 8 декабря 2022 года Рубец Т.М. в полном объеме получила денежные средства в размере 20000 руб., при этом заявленный объем работы выполнила полностью, а именно участвовала в двух судебных заседаниях, составила досудебную претензию, направила и подготовила иск в суд, оценила представленные доказательства, в этой связи суд полагает, что предъявленная к взысканию сумма оплаты услуг представителя является разумной и снижению не подлежит.

В соответствии с квитанцией № от 18 января 2023 года истцом уплачена государственная пошлина в размере 5220 руб., что относится к судебным издержкам. 

Вместе с тем ФИО1 заявлены имущественные требования, которые с учетом положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с проигравшей стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. 

ФИО1 были заявлены исковые требования на 201972,60 руб., из которых удовлетворено судом на сумму 104458,90 руб., что в процентном соотношении составляет 51,71 %. 

При таких обстоятельствах, в счет возмещения судебных расходов с ответчика ФИО4 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы в виде оплаты услуг представителя в размере 10342 (20000*51,72%) руб., а также расходов на оплату госпошлины в размере 2699,26 (5220*51,72%) руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4, СНИЛС № в пользу ФИО1 паспорт № сумму задатка в размере 100000 руб., проценты за период с 2 декабря 2022 года по 6 июля 2023 года в размере 4458,90 руб., судебные расходы в виде оплаты услуг представителя в размере 10342 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 2699,26 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Киячко А.С.

Мотивированное решение составлено 12 июля 2023 года.