Мотивированное 

решение

 суда

составлено 29.07.2021 года Дело № 2-1040/2021

25RS0010-01-2021-000783-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Находка Приморского края 22 июля 2021 года

Находкинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Майоровой Е.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Находкинского городского округа о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

На основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГ. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

.........>.

ДД.ММ.ГГ. между администрацией Находкинского городского округа и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 

<

.........> от ДД.ММ.ГГ., по условиям которого ФИО4 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1328 кв.м, в том числе площадью 176 кв.м в пределах территории общего пользования, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

.........> границах в соответствии с кадастровым паспортом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. включительно.

ДД.ММ.ГГ. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительной договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

.........>, общей площадью 23,4 кв.м, стоимостью 200 000 рублей.

ДД.ММ.ГГ. ФИО1 умер. В установленный предварительным договором срок (до ДД.ММ.ГГ.) основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

.........>, заключен не был.

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Находкинского городского округа, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

.........> от ФИО1 к ФИО2 на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГ. между ФИО1 и ФИО2 

В судебном заседании истец ФИО2 увеличил исковые требования, просил также произвести государственную регистрацию перехода права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка №ф15 от ДД.ММ.ГГ., площадью 1328 кв.м.

В судебном заседании истец ФИО2 поддержал исковые требования, дал пояснения по доводам, изложенным в иске, пояснил, что ДД.ММ.ГГ. между ним и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

.........> стоимостью 200 000 рублей, которые были получены ФИО1, о чем последний написал расписку. В установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

.........>, заключен не был в связи со смертью продавца ФИО1 После подписания предварительного договора ФИО1 вручил ему экземпляр ключей и документы на дом. С момента заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. и по настоящее время он проживает в доме, пользуется имуществом, как своим собственным, несет бремя содержания жилого дома. Наследников у ФИО1 нет. Просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, допущенная к участию в деле в порядке ст. 53 ГПК РФ, заявленные исковые требования поддержала по доводам истца, пояснила, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор был исполнен, денежные средства переданы покупателю. С момента подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГ. истец вселился в жилое помещение, проживает в нем по настоящее время, несет бремя его содержания. Просила заявленные исковые требования удовлетворить. 

В судебное заседание представитель ответчика администрации Находкинского городского округа не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение данного вопроса оставил на усмотрение суда.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. Суду представлены письменные возражения, из которых следует, что Управлением ДД.ММ.ГГ. зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект недвижимости: жилой дом, расположенный по адресу: 

<

.........>. Управлением ДД.ММ.ГГ. зарегистрировано прочее ограничение (обременение) в виде запрета осуществлять совершать любые регистрационные действия в отношении вышеуказанного объекта недвижимости. В случае удовлетворения заявленных исковых требований вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на объект недвижимости будет являться основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРПН.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 пояснил, что является директором АО «

<

.........>». Истец и ФИО1 вместе работали в АО «

<

.........>». Между ФИО1 и истцом ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома, стоимостью 200 000 рублей. Денежные средства за продажу дома ФИО1 получил лично в его присутствии. В июле 2018 ФИО1 трагически погиб. Основной договор купли-продажи дома заключен не был в виду смерти ФИО1

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 пояснила, что с истцом вместе работают в АО «

<

.........>». В мае 2018 года ФИО2 купил у ФИО1 жилой дом, денежные средства ФИО1 получил от истца на территории АО «

<

.........>». После заключения договора истец вселился в жилое помещение и проживает в доме по настоящее время. В июле 2018 ФИО8 погиб.

Выслушав истца, его представителя, свидетелей, изучив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением п. 1 ст. 551 ГК РФ, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГ. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

.........>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ..

ДД.ММ.ГГ. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительной договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

.........>, общей площадью 23,4 кв.м, стоимостью 200 000 рублей (п.п. 1, 5 договора от ДД.ММ.ГГ.).

Денежные средства в сумме 200 000 рублей переданы ФИО1, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГ., которая в силу п. 5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГ. является приложением к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ..

Согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ. стороны согласовали, что основной договор купли-продажи стороны обязуются составить и зарегистрировать в ЕГРПН в срок до ДД.ММ.ГГ. включительно в порядке, установленном законодательством РФ.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч.3 ст. 429 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГ. ФИО1 умер, что подтверждается повторным свидетельством о смерти II-ВС № от ДД.ММ.ГГ., сведениями УЗАГС администрации НГО от ДД.ММ.ГГ..

В установленный предварительным договором срок (до ДД.ММ.ГГ.) основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

.........>, заключен не был, в связи со смертью ФИО1

Согласно сообщению нотариуса Находкинского нотариального округа ФИО9 от ДД.ММ.ГГ. в отношении наследодателя ФИО1, ДД.ММ.ГГ. года рождения, умершего ДД.ММ.ГГ. наследственное дело не заводилось.

ДД.ММ.ГГ. Управлением Росреестра по Приморскому краю зарегистрировано прочее ограничение (обременение) в виде запрета осуществлять, совершать любые регистрационные действия в отношении жилого помещения по 

<

.........> в 

<

.........>. 

Основанием для проведении регистрации послужило постановление судебного пристава ОСП по Находкинскому городскому округу о запрете на совершение действий по регистрации № от ДД.ММ.ГГ..

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

В силу п. 2 ст. 224 ГК РФ если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

Как следует из пояснений истца, после подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ. он проживает в указанном доме, несет бремя его содержания.

Указанные обстоятельства также подтвердили свидетели ФИО6, ФИО7, допрошенные в судебном заседании, оснований не доверять которым у суда не имеется.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ., заключенный между сторонами имеет все признаки договора купли-продажи недвижимого имущества, который исполнен сторонами.

При этом, суд учитывает факт передачи денежных средств продавцу в указанном в предварительном договоре размере.

Факт передачи продавцом покупателю ключей и документов свидетельствует о намерении и желании ФИО1 в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и направленности воли продавца именно на отчуждение имущества в собственность истца ФИО2

Таким образом, судом установлено, что истец ФИО2 на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ. приобрел недвижимое имущество, которое принадлежало продавцу на праве собственности, данный договор фактически исполнен сторонами, однако в связи со смертью продавца истец лишен возможности зарегистрировать в установленном порядке свое право собственности на приобретенное имущество.

Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ., заключенного между истцом и ФИО1 отчуждаемый жилой дом располагается на земельном участке площадью 1328 кв.м, в том числе площадью 176 кв.м в пределах территории общего пользования с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

.........> на основании договора арены №ф15 от ДД.ММ.ГГ..

Согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. к покупателю также переходит право аренды на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования. Покупатель жилого дома приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ. между администрацией Находкинского городского округа и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №ф15 от ДД.ММ.ГГ., по условиям которого ФИО4 принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1328 кв.м, в том числе площадью 176 кв.м в пределах территории общего пользования, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

.........> границах в соответствии с кадастровым паспортом, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. 

В соответствии с п.1.3 указанного договора срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. включительно. 

Договор аренды от ДД.ММ.ГГ. №ф15 был зарегистрирован в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ..

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пункте 25 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к покупателю переходит право аренды земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен, на тех же условиях и в том же объеме, в каком оно ранее принадлежало продавцу.

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, суд находит заявленные требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Разъяснить, что настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сделок с ним органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - жилой дом, назначение: жилое, 1-этажный, общей площадью 23,4 кв.м, инв. №, лит.А, кадастровый номер №, адрес (местонахождение) объекта: 

<

.........> на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ. заключенного между ФИО1 (дата рождения ДД.ММ.ГГ., место рождения: 

<

.........> Киргизской Республики) и ФИО2 (дата рождения ДД.ММ.ГГ., место рождения 

<

.........> край).

Произвести государственную регистрацию перехода права аренды земельного участка по договору аренды №ф15 от ДД.ММ.ГГ., общей площадью 1328 кв.м, в том числе площадью 176 кв.м в пределах территории общего пользования с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

.........> на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГ. заключенного между ФИО1 (дата рождения ДД.ММ.ГГ., место рождения: 

<

.........> Киргизской Республики) и ФИО2 (дата рождения ДД.ММ.ГГ., место рождения 

<

.........> край).

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Находкинский городской суд.

Судья Е.С. Майорова