Дело № 2-171/2026 (2-4350/2025)

УИД 61RS0004-01-2025-008253-34

Решение

Именем Российской Федерации

20 марта 2026 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Евангелевской Л.В.

при секретаре Штанько А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об установлении выкупной стоимости, по встречному иску Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчику Администрации г. Ростова-на-Дону о признании выкупной цены заниженной, ссылаясь на то, что они являются собственниками 

<

адрес> в г. Ростове-на-Дону. Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 20.08.2020 г. №, указанный дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно отчету о рыночной стоимости, стоимость квартиры истцов составляет 3 724 812 руб.

Полагая указанную цену заниженной истцы обратились в суд и просят назначить по делу судебную экспертизу для определения рыночной стоимости изымаемого жилья и выкупить ее по указанной цене.

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с встречным иском об изъятии жилого помещения, в обоснование заявленных требований указав, что ФИО4 (158/1000), ФИО2 (158/ 1000) ФИО5 (158/1000) на правеобщей долевой собственности принадлежит доля (474/1000) в 

<

адрес> (площадью 123,7 кв.м) состоящая из 3-х жилых комнат, площадью 41,2 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенная по адресу: город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 20.08.2020 № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 3 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос указанного многоквартирного дома.В связи с неисполнением собственниками помещений требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление от 18.07.2023 № «Об изъятии для муниципальных земельного участка, подлежащего образованию, в связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Согласно пп. 1.2.2. Постановления №, изъятию для муниципальных нужд подлежит 

<

адрес> площадью 41,2 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка изымаемой квартиры проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».10.07.2024 экспертным учреждением представлен отчёт № об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 3 724 812 (три миллиона семьсот двадцать четыре тысячи восемьсот двенадцать) рублей 00 копеек.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.Протоколом заседания городской комиссии от 19.07.2024 № результаты оценки согласованы.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в адрес собственников письмами от 02.08.2024 №№ направлены уведомления о заключении соглашенияоб изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, соглашение о выкупе с ответчиками не достигнуто.

На основании изложенного, просит суд изъять у ФИО1, ФИО2, ФИО3 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - 

<

адрес> площадью 41,2 кв.м(474/1000 доли) с кадастровым номером: №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, по цене равной 3 724 812 (три миллиона семьсот двадцать четыре тысячи восемьсот двенадцать) рублей 00 копеек. Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на 

<

адрес> площадью 41,2 кв.м (474/1000), расположеннуюв многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на 

<

адрес>, площадью 41,2 кв.м (474/1000), расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.Выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3 из 

<

адрес> Арасположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности № от 14.10.2025 г. в судебное заседание явилась, требования поддержала, просила иск удовлетворить, путем выплаты стоимости изымаемого помещения, определенной заключением судебной экспертизы.

Представитель Администрации г. Ростова-на-ДонуФИО7, действующая на основании доверенности № от 23.12.2025,

в судебное заседание явилась, иск не признала, просил отказать, встречный иск поддержала по цене, определенной ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА».

Представитель третьего лица Департамент координации и перспективного развития г. Ростова-на-Дону: не явился, извещены.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суды правильно указали, что в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Судом установлено, что ФИО4 (158/1000), ФИО2 (158/ 1000) ФИО5 (158/1000) на праве общей долевой собственности принадлежит доля (474/1000) в квартире № 

<

адрес> (площадью 123,7 кв.м) состоящая из 3-х жилых комнат, площадью 41,2 кв.м., с кадастровым номером: 61:44:0041017:693, расположенная по адресу: город Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 20.08.2020 № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 3 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос указанного многоквартирного дома.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято Постановление от 18.07.2023 № «Об изъятии для муниципальных земельного участка, подлежащего образованию, в связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу.

Согласно пп. 1.2.2. Постановления №, изъятию для муниципальных нужд подлежит 

<

адрес>, площадью 41,2 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка изымаемой квартиры проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

10.07.2024 экспертным учреждением представлен отчёт № об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 3 724 812 (три миллиона семьсот двадцать четыре тысячи восемьсот двенадцать) рублей 00 копеек.

Протоколом заседания городской комиссии от 19.07.2024 № результаты оценки согласованы.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону в адрес собственников письмами от 02.08.2024 №№ направлены уведомления о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, соглашение о выкупе с ответчиками не достигнуто.

ФИО11 не согласились с размером предложенной выкупной цены, полагая ее существенно заниженной.

По ходатайству истцов судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

Определить рыночную стоимость 

<

адрес> в 

<

адрес> в г. Ростове-на-Дону, включая: долю в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома, долю в праве собственности на земельный участок. Определить стоимость убытков, причиненных собственнику имущества в связи с изъятием аварийного имущества, в том числе размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению комиссии экспертов НЭУ ЦСЭ «Прайм» №-С от 24.02.2026 г. отвечая на вопросы суда, эксперты пришли к следующим выводам.

Рыночная стоимость 

<

адрес> в 

<

адрес> в г. Ростове-на-Дону, включая: долю в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома, долю в праве собственности на земельный участок и непроизведенного капитального ремонта, по состоянию на 24.02.2026 г., составляет 4 588 320 руб., в том числе:

- стоимость доли в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома - 775 426 руб.;

- стоимость доли в праве собственности на земельный участок - 802 956 руб.;

- размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 1 697 678 руб.

Стоимость убытков, причиненных собственнику имущества в связи с изъятием аварийного имущества по состоянию на 24.02.2026 г., составляет 503 475 руб.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не является убытками и включена в рассчитанную рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составляет 1 697 678 руб.

Оценивая экспертное заключение, как составленное лицом, обладающим необходимыми познаниями и квалификацией в области строительства, имеющим квалификацию судебного эксперта с правом производства соответствующих экспертиз, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не доверять которому нет оснований, суд приходит к выводу о том, что оно может быть принято в качестве обоснования выводов суда.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, который принял решение о сносе, соответствующих требований к собственнику снести или реконструировать такой дом в разумный срок и за свой счет. В случае бездействия собственника здания аварийный дом, включая все виды помещений, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им по соглашению другого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан.

Поскольку собственники жилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Руководствуясь статьями 235, 239 ГК РФ, частью 10 статьи 32 ЖК РФ, учитывая, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества; при наличии принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и прекращения права собственности на помещения, исковые требования подлежит удовлетворению, за цену, установленную заключением эксперта НЭУ ЦСЭ «Прайм»№-С от 24.02.2026 г. в размере4 588 320 руб., в том числе: стоимость доли в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома - 775 426 руб.;стоимость доли в праве собственности на земельный участок - 802 956 руб.;размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 1 697 678 руб.

А также,убытки, которые могут быть причинены собственнику в результате изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, в связи признания дома аварийным, в размере 503 475 руб.

Учитывая выкуп жилого помещения, право собственности на 

<

адрес> в 

<

адрес> в г. Ростове-на-Дону, переходит муниципалитету, истец подлежит выселению и снятию с регистрационного учета, после оплаты за изымаемое помещение.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В материалах дела имеется ходатайство ООО ЦСЭ «Прайм», согласно которому, судебная экспертиза оплачена частично на депозит суда в размере 10000 руб., просит взыскать оставшиеся 30000 руб.

Поскольку, указанные расходы понесены в связи с рассмотрением данного дела, они подлежат взысканию с Администрации г. Ростова-на-Дону.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Изъять у ФИО1, ФИО2, ФИО3 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - 

<

адрес> площадью 41,2 кв.м (474/1000 доли) с кадастровым номером: №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, по цене равной 5091795 руб.,включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в праве общей долевой собственности на земельный участок, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме, убытки, причиненные изъятием.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3 на 

<

адрес> площадью 41,2 кв.м (474/1000), расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на 

<

адрес>, площадью 41,2 кв.м (474/1000), расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО1, ФИО2, ФИО3 из 

<

адрес> А расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону №, в пользу НЭУ ЦСЭ «Прайм», №, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.03.2026г.

Судья