Дело № 2-1405/2025

УИД № 54RS0001-01-2024-007557-15

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2025 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Насалевич Т.С., 

при секретаре Чекмазовой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 об оспаривании сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 с требованиями признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу ..., недействительным, применить последствия недействительной сделки в виде взыскания с ФИО3 в пользу истца суммы задатка 50 000 рублей.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что при заключении предварительного договора ФИО3 не действовал от имени всех собственников квартиры, предварительный договор подлежал нотариальному удостоверению, поскольку продаваемая квартира находилась на праве общей долевой собственности ФИО3 и его супруги ФИО9

Правовым основанием иска истцом указаны положения ст. 167, 168, 429 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), положения ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В судебное заседание вызывались стороны, третье лицо ФИО9

Истец ФИО2 и его представитель в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ранее в судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, указав, что его супруга ФИО9 была согласна на проведение сделки, о чем сообщила в телефонном разговоре при подписании предварительного договора. Кроме того, через несколько дней после заключения предварительного договора она подтвердила сделку путем выдачи нотариальной доверенности на имя ФИО3 О том, что квартира находится в общей долевой собственности супругов, покупателю ФИО2 было заранее достоверно известно из представленных документов. От приобретения квартиры ФИО2 отказался гораздо позже, поскольку хотел снизить покупную цену, но ФИО10 не согласились. Представил письменные возражения (л.д. 86-91).

Третье лицо ФИО9 в судебном заседании пояснила, что ей было известно о сделке купли-продажи квартиры, совершаемой ее супругом, в день подписания предварительного договора она в телефонном режиме согласие подтвердила, а позже оформила соответствующие документы у нотариуса. Пояснила, что ФИО2 был намерен приобрести квартиру, но передумал, убеждая продавцов снизить цену.

Свидетель ФИО6 пояснил суду, что является профессиональным риэлтором, сопровождал сделку купли-продажи квартиры расположенной по адресу ..., со стороны ФИО10. Перед подписанием предварительного договора купли-продажи он передал стороне покупателя все документы о правах на квартиру, ФИО2 и его риэлтору было известно о том, что ФИО9 является вторым собственником квартиры. При подписании предварительного договора ФИО2 было доведено, что получено согласие ФИО7 Ее отсутствие при подписании договора ФИО2 и его риэлтора не смутило. Через несколько дней ФИО9 оформлены нотариальные документы по сделке, которые переданы ФИО2 От покупки квартиры он отказался гораздо позже, поскольку хотел купить квартиру по более низкой цене. Дата подписания основного договора была согласована, документы все собраны, но покупатель начал торговаться по цене квартиры, ранее факт отсутствия супруги ФИО10 на подписании предварительного договора купли-продажи не был для ФИО2 препятствием к сделке (л.д. 105).

Свидетель ФИО8, являющийся риэлтором со стороны ФИО2, подтвердил, что в день подписания предварительного договора он был ознакомлен с документами, подтверждающими право общей долевой собственности на квартиру, документы, оформленные ФИО9 после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, он довел до сведения ФИО2 При подписании сторона продавца заверила покупателя о том, что подтверждающие согласие второго собственника документы будут досланы позже. Свидетель был уверен, что супруга ФИО10 дала согласие, поскольку был совершен телефонный звонок и дано обещание дослать необходимые документы. На вопрос, почему не был заключен основной договор, свидетель ответил, что ФИО2 боялся его заключать, поскольку предварительный договор подписан только одним собственником. Подтвердил, что покупатель ФИО2 просил скидку при покупке квартиры после подписания предварительного договора, подтвердил видеозапись подписания предварительного договора (л.д. 106).

Суд, выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, в том числе видеозапись момента проведения переговоров и подписания предварительного договора, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ... (л.д. 16-18).

Продавец ФИО3 получил задаток в размере 50000 рублей, что подтверждается распиской (л.д. 19).

Для проведения сделки купли-продажи ФИО2 заключил агентский договор с ... ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25-28).

ФИО2 и ФИО8 заключили договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29), согласно которого ФИО8 представляет интересы ФИО2 при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры.

Указанная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности супругам ФИО3 и ФИО9 в равных долях по ? (л.д. 20-24).

Документы, подтверждающие права на квартиру, были заблаговременно переданы покупателю, истцу ФИО2, через риэлтора до подписания предварительного договора купли-продажи. На переговорах, по итогам которых был подписан предварительный договор, обсуждался вопрос о согласии второго собственника квартиры ФИО9, в телефонном режиме она подтвердила согласие, обещала впоследствии одобрить указанную сделку.

Из видеозаписи, фиксирующей подписание предварительного договора купли-продажи, следует, что при подписании присутствовал ФИО3, представитель ФИО2, иные лица, являющиеся риэлторами сторон. В ходе проведения переговоров и подписания предварительного договора сторона покупателя ФИО2 не выразила сомнений в заключаемой сделке ввиду отсутствия второго собственника ФИО9, была поставлена в известность об одобрении сделки ФИО9 путем телефонного звонка, а также намерения оформить впоследствии необходимые документы (л.д. 103).

Через несколько дней после подписания предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 одобрила сделку путем выдачи ДД.ММ.ГГГГ нотариальной доверенности на имя ФИО3 на продажу указанной квартиры, нотариального согласия на продажу доли в праве на квартиру (л.д. 30, 46, 48). Данные документы были доведены до покупателя, истца ФИО2, что подтвердил как свидетель ФИО8, так и не отрицалось самим истцом в исковом заявлении.

Согласно п.1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В силу п.2, 3 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу п.1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из п.1.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Согласно п.2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно п.1, 2 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи заключен ФИО3 от имени обоих собственников квартиры, поскольку в соответствии со ст. 183 ГК РФ ФИО9 одобрила сделку путем выдачи нотариальной доверенности. Одобрение сделки ФИО9 также подтвердила в судебном заседании лично. 

Таким образом, у ФИО9 возникли права и обязанности по предварительному договору купли-продажи с момента его заключения.

Поскольку при совершении сделки по отчуждению квартиры, находящейся в долевой собственности, всеми собственниками в пользу одного лица не требуется нотариального удостоверения, то довод истца о нарушении нотариальной формы сделки, в том числе предварительного договора, подлежит отклонению.

ФИО2 обратился к ФИО3 с досудебной претензией ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31-34). ФИО3 направлен ответ на претензию (л.д. 93-95), в котором он отказывает в удовлетворении требований, поскольку ФИО2 было известно об одобрении сделки супругой ФИО9

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан недействительной сделкой ввиду несоответствия нотариальной форме и заключенной неуполномоченным лицом.

Рассматривая требование о возврате суммы задатка, суд приходит к выводу о том, что возврат полученной суммы по предварительному договору, который истец полагал недействительным, невозможен, поскольку получен в рамках признанной судом легальной сделки. Поскольку судом отказано в удовлетворении требования о признании сделки недействительной, реституция в виде возврата полученного по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ) не применяется.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (ст. 380 ГК РФ).

Как следует из п.3.1.1 предварительного договора (л.д. 16) денежная сумма в размере 50000 рублей оплачивается покупателем продавцу в качестве задатка. Согласно п. 4.1 предварительного договора (л.д. 17) в случае отказа продавца от исполнения обязательств по договору он выплачивает покупателю двойную сумму задатка. Согласно п. 4.2 предварительного договора в случае отказа покупателя от исполнения обязательств по договору сумма задатка остается у продавца.

Судом не установлено нарушения продавцом ФИО3 исполнения обязательств по предварительному договору, соответственно, сума двойного задатка не может быть взыскана с ответчика. 

Напротив, поскольку именно покупатель ФИО2 необоснованно отказался от заключения основного договора купли-продажи квартиры, то сумма задатка в размере 50 000 рублей остается у продавца ФИО3

Требования истца в полном объеме признаются судом необоснованными.

Руководствуясь ст. ст.194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Дзержинский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2025 года.

Судья (подпись) Т.С.Насалевич