РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 13 сентября 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре ФИО3, 

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-101/2017 по административному иску ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

ФИО4 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:21:020415:14, площадью 28 530,87 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленными объектами, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б; в размере рыночной стоимости равной 2 262000 (два миллиона двести шестьдесят) рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании иска ФИО4 указал, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2015 года определена в размере 10755 261 рубль 10 копеек. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке № КС/51/2016, на которое получено положительное экспертное заключение. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которой судом проверены, поддержала заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы в размере 2861 000 (два миллиона восемьсот шестьдесят одна тысяча) рублей. Замечаний по проведенной повторной судебной экспертизе, по определению объектов-аналогов, определению ценообразующих факторов, примененным корректировкам не имеет.

Представитель административного ответчика ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю ФИО2, полномочия которой на ведение дела проверены, указала, что ФГБУ ФКП Росреестра не является надлежащим ответчиком по административному делу, поскольку в связи с изменением законодательства полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости переданы Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Ставропольскому краю. Просит вынести решение на усмотрение суда. Не оспаривает право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Замечаний к проведенной по делу судебной экспертизе не имеет. 

В судебном заседании эксперт ФИО5 Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет», проводивший экспертное исследование по настоящему административному делу, пояснил, что определение рыночной стоимости земельного участка проводилось сравнительным методом на основании данных о среднерыночной стоимости одного квадратного метра в соседних иных районах края, поскольку в населенном пункте по месту расположения оцениваемого объекта подходящих объектов установлено не было. Пояснил обоснованность выбора объектов-аналогов и размер примененных корректировок.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. Явка лиц в судебное заседание не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582; одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. 

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

На основании с ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 3 статьи 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В подтверждении прав собственника административным истцом предоставлено свидетельство о государственной регистрации права собственности 26-АЗ 679419 от 19.12.2011 г (том 1 л.д. 12) в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:21:020415:14, площадью 28 530,87 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленными объектами, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б.

20.12.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 г. № 1380, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:21:020415:14 по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 10755 261 рубль 10 копеек (том 1 л.д. 13).

Следовательно, административный истец ФИО4 имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной, поскольку размер налоговой базы определяется исходя из установленной кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ФИО4, в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный оценщиком ООО «Бизнес Профиль» (оценщик ФИО6) отчет об оценке № КС 51/2016 от 23.08.2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:21:020415:14 по состоянию на 1 января 2015 года составляет 2262 000 (том 1 л.д14-99).

На отчет дано положительное экспертное заключение.

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ФИО4 на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими наличие иной рыночной стоимости не соответствующей установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

От представителя административного истца ФИО4 в судебном заседании 1 декабря 2016 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению. 

Определением Ставропольского краевого суда от 01.12.2016 г. ходатайство представителя административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о размере рыночная стоимость земельного участка; производство судебной экспертизы поручено ООО «Профэксперт» (том 1 л.д. 170-172).

Заключением эксперта ООО «Профэксперт» ФИО7 установлено, что рыночная стоимость земельного участка составляет 4135 000 (том 1 л.д. 183-212).

Данное заключение судебной экспертизы поставлено под сомнение представителем административного истца ФИО4 – ФИО1, с заявлением ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, с возложением на административного истца расходов по ее проведению (том 1 л.д. 242). 

Указанное ходатайство определением Ставропольского краевого суда от 7 июля 2017 г. удовлетворено, по делу назначено производство повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (том 1 л.д. 246-250, том 2 л.д. 35-38).

В определении Ставропольского краевого суда от 7 июля 2017 г. о назначении повторной судебной оценочной экспертизы суд указал, что при применении сравнительного подхода экспертом в нарушение требований пунктов 12-14 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года № 297, а также пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития России от 25.09.2014 г. № 611, раздела 5 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, использована непроверяемые допущения о ценообразующих факторах – характеристиках объектов-аналогов (передаваемые имущественные права, вид разрешенного использования, обеспеченность коммуникациями). В связи с чем выводы эксперта о достоверности размера рыночной стоимости были поставлены под сомнения.

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 62/07/17Э от 23.08.2017 г., выполненного Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (эксперт ФИО5), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:21:020415:14 составляет 2861 000 (два миллиона восемьсот шестьдесят одна тысяча) рублей (том 2 л.д. 52-127).

Из заключения эксперта следует, что оцениваемый земельный участок им осмотрен, фотографии являются частью экспертного заключения. Определены положительные характеристики местоположения объекта исследования (расположение внутри населенного пункта, наличие выхода к улице с твердым покрытием), отрицательных характеристик местоположения не выявлено. Оцениваемый объект отнесен к сегменту коммерческого использования (том 2 л.д. 58-61, л.д. 92).

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Обоснованность выбора объектов-аналогов экспертом приведена в заключении (том 2 л.д. 98-103, л.д. 116-118), имеется анализ ценообразующих факторов (том 2 л.д. 103-106, 109), принятых корректировок (том 2 л.д. 119-122).

Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка использовал исключительно сравнительный метод, основанный на сравнении продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок. Экспертом применен метод сравнения продаж. Обоснован отказ от иных методов определения рыночной стоимости.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 11 апреля 2017 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения и сведения о доходности.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, обоснован отказ от сравнительного и затратного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № КС 51/2016 от 23.08.2016 г., составленный ООО «Бизнес Профиль», а также заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Профэксперт», суд исключает из числа доказательств по делу при определении кадастровой стоимости, поскольку его содержание не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и Федеральному закону «Об оценочной деятельности».

Исходя из того, что правильность заключения повторной судебной экспертизы административными ответчиками не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному между сторонами бремени доказывания сторонами не представлено, ходатайств о повторной экспертизе никем не заявлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, в связи с чем, с учетом изложенного, устанавливает по состоянию на 01.01.2015 г. кадастровую стоимость земельного участка равную рыночной на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы в размере 2861 000 (два миллиона восемьсот шестьдесят одна тысяча) рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:21:020415:14 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 г., поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости. 

Днем внесения сведений об иной кадастровой стоимости является день обращения ФИО4 с административным иском в Ставропольский краевой суд, 11 октября 2016 г.

Между тем, суд находит ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю ненадлежащим ответчиком по делу, основываясь на положениях Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым полномочиями по внесению сведений в государственный кадастр недвижимости обладает исключительно Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Следовательно, в указанной части требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административный иск ФИО4 – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:21:020415:14, площадью 28 530,87 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленными объектами, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 2861 000 (два миллиона восемьсот шестьдесят одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 11 октября 2016 года.

В удовлетворении административных требований ФИО4 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь