Дело № 2-106/2025

УИД 50RS0039-01-2024-012601-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 января 2025 г. г. Раменское Московской области

Раменский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Миловой Е.Е.,

при секретаре Евсеевой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-106/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора-купли продажи недействительным, признании права собственности на объект недвижимого имущества,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 26.01.2024, заключённого между ФИО5 и ФИО2, применить последствия недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение; прекратить право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером 

<

номер>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, аннулировать запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности; признать право собственности на квартиру с кадастровым номером 

<

номер>, расположенную по адресу: 

<

адрес> за ФИО1

В обоснование иска, истец указал, что в адрес ФИО1 от ФИО2 неоднократно направлялись требования об освобождении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с указанием на то, что ФИО2 является новым собственником вышеуказанного помещения. Между тем, истец жилое помещение не продавал, полномочий на продажу не давал, правовые основания для перехода права собственности отсутствуют. Между ФИО1 и ФИО5 заключен договор целевого займа от 

<

дата>, обеспеченный залогом (ипотекой) вышеуказанной квартирой. В договоре займа установлено, что все споры по договору подлежат рассмотрению в составе единоличного третейского судьи ФИО12. Решением третейского судьи ФИО13 от 16.06.2022 г. по делу № А2-54-2022 удовлетворены требования ФИО5 о взыскании с ФИО1 и ФИО6 задолженности, процентов за пользование займом, неустойки и обращено взыскание на заложенное имущество. Определением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 10.10.2022 г. по делу № А2-54-2022 заявление ФИО5 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в составе единоличного арбитра ФИО14 по иску ФИО5 к ФИО1 и ФИО6 о взыскании денежных средств по договору займа, процентов за пользование займом, неустойки и обращения взыскания на заложенное имущество удовлетворено. Судебным приставом-исполнителем Раменского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО4 возбуждено исполнительное производство 

<

номер>-ИП от 

<

дата> на основании Исполнительного листа 

<

номер> от 

<

дата> (далее - Исполнительный лист), об обращении на заложенное имущество, принадлежащей ФИО1 в виде квартиры, площадью 60,4 кв. м., кадастровый 

<

номер>, находящаяся по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную стоимость в соответствии с п. 1.17 договора займа с ипотекой в размере 4 000 000 руб., в отношении ФИО1 Определением Черемушкинского районного суда города Москвы от 15.04.2024 г. в удовлетворении требования ФИО5 о выдачи исполнительного листа - отказано в полном объеме. Определением Черемушкинского районного суда города Москвы от 18.04.2024 г. решение третейского судьи ФИО15 от 16.06.2022 г. по делу А2-54-2022 по исковому заилению ФИО5 о взыскании с ФИО1 и ФИО6 задолженности, процентов за пользование займом, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество отменено. 10.01.2024 г. старшим судебным приставом-исполнителем ФИО7, было вынесено постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю. Вследствие чего квартира, являющаяся единственным жильем для ФИО1 и ее малолетних детей, перешла в собственность иного лица. ФИО1 указывает, что ФИО5 в силу закона собственником квартиры не являлся. Более того, названная квартира является предметом залога по договору ипотеки, заключенному между ПАО «Сбербанк» и ФИО8

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца адвокат Каспаров В.Г. в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, представил суду возражения, согласно которым ФИО5 являлся законным собственником квартиры на момент совершении сделки, отсутствовали сомнения в зарегистрированном праве собственности; на момент совершения сделки решение третейского суда не было отменено и имело юридическую силу; ответчик является добросовестном приобретателем; при этом ПАО «Сбербанк» при заключении кредитного договора осуществлял проверку представленных документов; отсутствуют основания для признания сделки недействительной. ФИО2 представил дополнительные возражения, согласно которым ФИО5 обратился к ФИО1 в Раменский городской суд Московской области с требованиями, вытекающими из договора займа с залогом квартиры, делу присвоен номер № 2-7555/2024. Решением Раменский городской суд Московской области от 26.12.2024 по делу № 2-7555/2024 исковые требования ФИО5 удовлетворены частично - в пользу ФИО5 с ФИО1 взысканы денежные средства и обращено взыскание на недвижимое имущество квартиру, расположенной по адресу 

<

адрес>. В резолютивной части Решения от 26.12.2024 суд указал о том, что требования об обращении взыскания фактически исполнены, поскольку, ранняя квартира перешла в собственность ФИО5 как не нереализованное имущество в ходе процедуры исполнительного производства. Таким образом судебным актом - Решением от 26.12.2024 г. по делу № 2-7555/2024 подтверждено наличие юридических притязаний на спорную квартиру со стороны ФИО5 и факт возникновения у него права собственности на указанное имущество.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил отзыв, согласно которому Банк перед принятием решения о выдаче кредита ФИО2, провел анализ и правовую экспертизу, представленных документов на объект недвижимости, в том числе была предоставлена Выписка из ЕГРН, в соответствии с которой за ФИО5 было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, о чем в ЕГРН имелась запись государственной регистрации, никаких обременений в отношении объекта недвижимости не было, каких-либо замечаний по представленным документам на объект недвижимости у банка не возникло.

Раменский РОСП ГУФССП России по Московской области судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

ФИО5 судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, позицию по делу не представил.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеизложенного и положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли (пункт 39).

Ч. 5 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как указано в абз. 2 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В абзаце 2 пункта 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П отмечено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что между ФИО1 и ФИО5 заключен договор целевого займа от 

<

дата>, обеспеченный залогом (ипотекой) вышеуказанной квартирой.

В договоре займа установлено, что все споры по договору подлежат рассмотрению в составе единоличного третейского судьи ФИО3 (п. 7.1 договора займа). 

Решением третейского судьи ФИО3 от 16.06.2022 по делу А2-54-2022 удовлетворены требования ФИО5 о взыскании с ФИО1 и ФИО6 задолженности, процентов за пользование займом, неустойки и обращено взыскание на заложенное имущество. 

Определением Черемушкинского районного суда г. Москвы от 10.10.2022 по делу А2-54-2022 заявление ФИО5 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в составе единоличного арбитра ФИО3 по иску ФИО5 к ФИО1 и ФИО6 удовлетворено. 

Судебным приставом-исполнителем Раменского РОСП ГУФССП России по Московской области возбуждено исполнительное производство 

<

номер>-ИП от 

<

дата> на основании исполнительного листа об обращении на заложенное имущество, принадлежащей ФИО1 в виде квартиры, площадью 60,4 кв. м., кадастровый 

<

номер>, находящаяся по адресу: Московская, 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную стоимость в соответствии с п. 1.17 договора займа с ипотекой в размере 4 000 000 руб., в отношении ФИО1

10.01.2024 старшим судебным приставом-исполнителем ФИО4, было вынесено постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю.

Определением Черемушкинского районного суда города Москвы от 15.04.2024 в удовлетворении требования ФИО5 о выдаче исполнительного листа отказано в полном объеме. 

Определением Черемушкинского районного суда города Москвы от 18.04.2024 решение третейского судьи ФИО3 от 16.06.2022 по делу А2-54-2022 по исковому заилению ФИО5 о взыскании с ФИО1 и ФИО6 задолженности, процентов за пользование займом, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество отменено. 

Между ФИО2 (покупатель) и ФИО5 

<

дата> заключен договор купли-продажи квартиры, предметом которого стала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадью 60,4 кв. м., кадастровый 

<

номер>.

Стоимость, согласно п. 4 договора составила 4 600 000 руб. 

Из п. 5 следует, что расчеты будет произведены в следующем порядке: 1 400 000 руб. передана ФИО5, о чем составлена расписка от 24.01.2024; 3 200 000 руб. будет переведена за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк».

Согласно отчету об оценке № 5621645 рыночная стоимость объекта составила 4 615 247 руб. 

26.01.2024 между ПАО «Сбербанк» и ФИО2 заключен кредитный договор 

<

номер>, согласно которому сумма кредита составила – 3 200 000 руб., срок возврата – 360 месяцев, процентная ставка – 18% годовых.

Целью использования заемщиком кредита является приобретение объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>; документ – основание приобретения объекта недвижимости: договор купли-продажи от 

<

дата> (п. 12 кредитного договора).

Договор купли-продажи обеспечен залогом (ипотекой) имущества, указанного в п. 12 кредитного договора.

Согласно справке о задолженности заемщика ПАО «Сбербанк», полная задолженность по кредиту составила 3 209 404 руб. 89 коп.

Собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку на момент ее приобретения он не знал и не мог знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом и принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, о признании договора-купли продажи недействительным, признании права собственности на объект недвижимого имущества оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня изготовления решения з окончательной форме.

Судья Е.Е. Милова

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2025 г.