РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2020 года г. Тольятти

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи Мыльниковой Н.В.

при помощнике судьи Айгюн О.В.

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика администрации г.Тольятти ФИО3 по доверенностям

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 63RS0030-01-2020-001963-33 (производство № 2-1412/2020) по иску ФИО1 к администрации г.о. Тольятти о признании права собственности на реконструированный жилой дом 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.о. Тольятти, в котором просит, признать право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ...., с КН ..., площадью 234 кв.м., за ФИО1. Указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 576 кв. м. и жилой дом площадью 83,2 кв.м., расположенные по адресу: ..... Земельный участок относится к землям населённых пунктов, расположен в градостроительной зоне Ж-1А; жилой дом расположен в границах земельного участка. С целью улучшения жилищных условий в 2019 году истцом была произведена реконструкция жилого дома. Обновленные данные на жилой объект отражены в техническом плане от 11.03.2020 г., подготовленном кадастровым инженером М Согласно техническому плану, площадь дома составляет 234 кв.м. Из схемы видно, что реконструкция жилого дома осуществлена в границах земельного участка. Истцом, в администрацию города Тольятти было направлено Уведомление о планируемой реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, на что 20.12.2019 г. был получен ответ о несоответствии указанных в уведомлении о планируемой реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. А именно, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка для индивидуального жилого дома — превышает 20%. Также, в ходе проверки Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области, 23.01.2020 г. собственником было получено письмо и акт осмотра жилого дома. Согласно акту, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка для индивидуального жилого дома — превышает 20%. Реконструированный жилой дом соответствует нормам и правилам. Категория и вид разрешенного использования земельного участка допускают реконструкцию и эксплуатацию индивидуального жилого дома. Имеющееся несоответствие требованиям ПЗЗ г. Тольятти в части превышения допустимой величины процента застройки составляет 3,5%. В соответствии с п.п 1 п.1 ст.40 ГрК РФ отклонение на 3,5 % от допустимой величины процента застройки не превышает установленное законом допустимое значение отклонения, что позволяет считать его приемлемым. Реконструированный объект соответствует всем необходимым нормам и правилам. 

Истец ФИО1, в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещалась надлежащим образом. Ее представитель ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные установочной части решения, добавил, что несоответствие реконструированного жилого дома требованиям градостроительного кодекса РФ и ПЗЗ является минимальным.

Представитель ответчика администрации г.о. Тольятти – ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала. Поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которому правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти установлен максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка для индивидуальных жилых домов составляет 20%. При строительстве спорного объекта истец допустил отклонение от предельных параметров: процент застройки превышает 20%. Отклонение от предельных параметров осуществляется в случае получения соответствующего разрешения. Заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров подлежит рассмотрению в порядке, установленном статьей 40 Градостроительного кодекса РФ. Истец не представил суду доказательства получения такого разрешения либо, документы, свидетельствующие о попытках получить такое разрешение. Спорное строение возведено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие нарушений, исключает применение ст.222 ГК РФ и признании права собственности на объект недвижимости к спорному объекту. Документы, подтверждающие соответствие спорного строения санитарным и пожарным нормам, истцом не представлено.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о дате судебного заседания извещались заблаговременно и надлежащим образом, уважительной причины не явки суду не сообщили. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, выслушав доводы истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, приходит к следующему: 

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка площадью 576 кв. м. и жилого дома площадью 83,2 кв.м., расположенных по адресу: ..... (л.д. 14-18). Земельный участок относится к землям населённых пунктов, виды разрешенного использования для дальнейшей эксплуатации жилого дома (л.д.70).

Из представленных в материалы дела кадастрового паспорта (л.д.75-76), технического паспорта, а также пояснений представителя истца следует, что в 2019г. с целью улучшения жилищных условий истцом была произведена реконструкция жилого дома, в результате которой площадь дома изменилась. 

Согласно техническому паспорту индивидуального жилого дома по адресу: .... от 19.06.2020 г., общая площадь жилого дома составляет 234 кв.м., жилая 163 кв.м.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков… обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно 38 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающие в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; 2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; 4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка; 5) иные показатели.

В соответствии с п. 6 ст. 33 Правил землепользования и застройки г.о. Тольятти, утвержденных решением Думы г.о. Тольятти от 24.12.2008 № 1059 максимальный процент застройки в границах земельного участка в зоне Ж-1А не должен превышать 20% его площади.

На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ суд вправе сохранить жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно экспертному заключению № 2003121 от 18.04.2020 г., по результатам обследования здания жилого дома по адресу: ...., изготовленного ООО «Экспертный центр Кузнецова», на соответствие требованиям строительных, градостроительных, противопожарных норм установлено следующее: Здание жилого дома возведено с должным качеством, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания исправное и не противоречит требованиям нормативных документов, в том числе СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87». Жесткость, прочность, механическая безопасность здания обеспечены конструктивными решениями. Объемно-планировочное решение жилых и вспомогательных помещений и их расположение обеспечивают возможность удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Обследуемое здание оснащено инженерными системами, обеспечивающими выполнение санитарно-эпидемиологических требований по охране здоровья людей. Инженерные сети обследуемого жилого дома находятся в рабочем состоянии, инженерные системы размещены и смонтированы согласно требований норм безопасности. Обследуемый объект соответствует требованиям противопожарных норм ФЗ №123 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 2.13130.2012 «Обеспечение огнестойкости объектов защиты». Здание жилого дома пригодно для использования по своему функциональному назначению, при соблюдении в период эксплуатации требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства РФ №390 от 25.04.2012 г. Технические, объемно-планировочные и санитарно-гигиенические характеристики обследованного здания обеспечивают нормальный уровень его эксплуатационных качеств и соответствуют основным требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Здание расположено на огороженном земельном участке, в границах земельного участка, расположение здания на земельном участке не ухудшает возможности использования прилегающих земельных участков, расположенных на них зданий и строений, не ущемляет права третьих лиц. Расстояние от здания жилого дома до границ участка соответствует минимальному отступу от границ земельного участка для строительства объектов капитального строительства согласно Правил землепользования и застройки г.о.Тольятти, утвержденных решением Думы г.о.Тольятти от 24.12.2008 г. №1059.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» по результатам испытаний от 29.06.2020 г. №3256 жилой дом по адресу: ...., соответствует государственным санитарным нормам и правилам: СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (л.д. 57-59).

Из представленного в материалы дела технического плана (л.д.29 оборот) расположение реконструированного жилого дома на принадлежащем истцу земельном участке соответствует требованиям ПЗЗ, расстояние от границ земельного участка до строения превышает минимально допустимые параметры. 

В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Следовательно, разрешение на строительство (перепланировку) в данном случае не нужно.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (переустройство), если отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. 

При этом, к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка), а одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года).

Истец обратилась в администрацию г.Тольятти с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС.

Администрацией г.Тольятти в адрес ФИО1 направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС параметров объекта (л.д.32), а именно: максимальный процент застройки в границах земельного участка определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка для индивидуального жилого дома – превышает 20%.

В соответствии с п.1.1 ч.1 ст.41 ГрК РФ, правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Суд считает, что ФИО1 представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о возможности сохранения и признания за ней права собственности на спорное жилое строение.

Судом установлено, что реконструкция жилого дома была осуществлена истцом на принадлежащем ей земельном участке, на ее личные денежные средства, собственными усилиями, однако без необходимых на то разрешений соответствующих органов. Истец, жилым помещением пользуется открыто, непрерывно и добросовестно, в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Реконструированный жилой дом соответствует строительно-техническим требованиям, не нарушает пожарных и санитарно-эпидемиологических норм, сохранение данной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Строение прав и законных интересов 3-х лиц не нарушает, что подтверждается представленными в суд заключениями соответствующих органов и обратного, в ходе рассмотрения дела не доказано.

Отклонение от требований ПЗЗ г.Тольятти, а именно превышение допустимой величины процента застройки на 3,5% не превышает установленный ст.41 ГрК РФ процент возможного отклонения от нормы.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированный индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ...., кадастровый ..., площадью 234 кв.м.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.09.2020 года.

Судья Н.В. Мыльникова