Дело № 2-148/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 февраля 2019 г. г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Степаненко Н.В., 

при секретаре судебного заседания Кобельковой Л.И.,

с участием:

представителя истца, третьего лица, ФИО1 

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Пятигорского городского суда материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности,

установил:

Истец в иске, в ходе судебных заседаний,а так же полномочный представитель истца в ходе судебных заседаний показали, что ФИО3, до ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ года истец обратился к своему давнему приятелю, которого он знал около 10 лет, ФИО4, с просьбой предоставить ему в долг денежную сумму в размере 1 000 000 (один миллион) рублей дополнительно к взятой у него в 2017 году денежной сумме в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) по устной договоренности он обязался ему вернуть до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 согласился, но поставил условие о передаче ему в залог имеющееся в его собственности недвижимое имущество. В силу того, что указанная денежная сумма истцу нужна была срочно и полностью, по старой дружбе доверяя ФИО4, он согласился передать в залог единственное его и его отца жильё - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Для оформления договора займа с залогом недвижимости истец и ответчик, по настоянию ФИО4, обратились к СНА, работнику агентства недвижимости «Н.» 

<

адрес>. СНА подготовила все необходимые документы, настояв на необходимости вместо договора займа с залогом заключить договор купли-продажи жилого дома и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Истец был против передачи в собственность недвижимого имущества, так как его стоимость значительно больше суммы долга. ФИО4 заявил, что предоставит ему необходимую денежную сумму, только если он передаст ему права на указанный жилой дом и земельный участок, пообещав всё имущество ему вернуть после возврата им ему долга. После заключения договора купли-продажи дома и договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка никаких документов больше не составлялось и не подписывалось, истец и его отец проживают в доме неся бремя его содержания, оплачивая коммунальные услуги и иные обязательные платежи. В начале октября ФИО4 стал требовать выселения из указанного жилого дома в силу того, что сроки возврата долга уже истекли. Когда истец сказал ФИО4, что готов вернуть ему всю сумму долга с процентами в соответствии с устной договоренностью, он ответил, что денег ему не нужно, а если они не выселяться самостоятельно он выселит их с приставами. В обоснование иска сослались на ст. 166 ГК РФ - сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. В соответствии со ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Указали, что договориться с ФИО4 о возврате полученных по указанной сделке жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в замен на возврат ФИО4 занятых у него денежные средства, во внесудебном порядке не представляется возможным. Так же, указывали что истец и ответчик знают друг друга давно, ответчик периодически занимает истцу денежные средства, в 2017 году имелась расписка о получении истцом от ответчика займа в размере 500 000 рублей, данной расписки у истца нет, но расписка есть у ответчика. Просят признать договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенных между ФИО3 и ФИО4, недействительными и применить последствия недействительности сделок, вернув стороны в первоначальное положение. 

Полномочный представитель ответчика в ходе судебного заседания показал что ФИО3, обратился в Пятигорский городской суд СК с исковым заявлением к ответчику о признании договора купли-продажи от 15.06.2018г., жилого дома по адресу: 

<

адрес> и договора от ДД.ММ.ГГГГ., об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Д от ДД.ММ.ГГГГг., недействительными и применении последствий недействительности сделок, вернув стороны в первоначальное положение. В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на те обстоятельства, что оспариваемый им договор купли - продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., был заключен лишь для получения истцом в качестве займа денежных средств и никак не в размере 1 500 000 рублей, а фактически в размере 1 000 000 рублей, соответственно, считает сделку притворной и недействительной. В качестве доказательств своих доводов истец ссылается - лишь на свои доводы, мысли и умозаключения. В обоснование доводов возражений относительно заявленных исковых требований ответчик в лице полномочного представителя сослался на ст.ст. 454, ч. 1 ст. 549, 550,551 554 ГК РФ. Указал, что материалами дела подтверждается, и сторонами не опровергается тот факт, что стороны при подписании договора, и его регистрации присутствовали самостоятельно, подлинность документов так же под сомнения не ставится. Указанный договор купли - продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес> по форме и содержанию соответствует требованиям предусмотренным ст. 550, 554 ГК РФ, и сторонами договора в установленные законом сроки и порядке оспорен не был. Указанный договор и переход к ответчику права собственности на жилой дом был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, в подтверждение чего Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по 

<

адрес> указанный договор был зарегистрирован, и внесена запись в ЕГРН. Также указанный договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес> и его условия, касающиеся цены имущества, являющегося предметом договора, не противоречат нормам, предусмотренным ст.ст. 420-424 ГК РФ, поскольку, в соответствии с указанными нормами закона, граждане свободны в заключении договора, а условия договора, в том числе, и условия о цене имущества при заключении договора купли-продажи, определяются по усмотрению сторон договора. В условиях состязательного процесса, каждая сторона должна представить суду доказательства в обоснование заявленных исковых требований или высказанных возражений, согласно ст. 56 ГПК РФ. Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. С учетом характера спорных правоотношений, в предмет доказывания по настоящему гражданскому делу входят следующие юридически значимые обстоятельства: соответствие содержания сделки и ее правовых последствий законодательству, совершение сделки дееспособным лицом, соответствие волеизъявления лица его действительной воле, соответствие формы сделки той форме, которая установлена законом для данного вида сделок, существование оснований для признания сделки недействительной, т.е. оснований, предусмотренных ст. 170 ГК РФ. Проанализировав вышеизложенные доводы и основания, с точки зрения относимости, допустимости, достоверности, достаточности, - ответчик считает, что оспариваемый истцом договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО3, и ФИО4, по форме, содержанию и волеизъявлению сторон соответствует указанным требованиям закона. Договор купли-продажи недвижимого имущества и переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество были зарегистрированы в установленном законом порядке с соблюдением всех требований закона, регламентирующего на момент заключения договора осуществление государственной регистрации сделки и перехода к покупателю В связи с приведенными обстоятельствами, находят несостоятельными доводы истца о мнимости притворности сделки -договора купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., по мнению истца, лишь для создания видимости возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, которые вытекают из этой сделки. Напротив, обращение ФИО4, после регистрации на его имя права собственности на приобретенную на основании договора купли- продажи жилого дома, в адрес ФИО3, и членов его семьи с требованиями о выселении, а так же, поскольку как сам указывает истец и ответчик этого не опровергает, между ними ранее сложились дружеские отношения. Ответчик исходя из принципа добросовестности в добровольном порядке предоставил срок по просьбе истца, для неспешного выезда ФИО3, и членов его семьи из спорного дома. Указанные сведения о действиях ответчика, опровергают доводы истца о характере оспариваемой им сделки, и свидетельствуют о реальных намерениях ответчика реализовать в установленном законом порядке права в отношении приобретенного им имущества, возникшее у него на законном основании согласно норм п.2 ст. 218 ГК РФ, из заключенного ДД.ММ.ГГГГ., договора купли- продажи недвижимого имущества. При указанных юридически значимых обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных истцом - исковых требований, нет, иск подлежит отклонению. 

3-е лицо ФИО5 ранее показал, что его сын ФИО3 посоветовался бы с ним, если бы решил продавать спорный жилой дом по адресу: 

<

адрес>. Если бы он узнал, что сын решил продавать жилой дом за один миллион рублей, то бы усомнился в этом. Куда он пойдёт жить не знает. Считает что не посоветовавшись с ним, истец бы не заключал договор купли-продажи жилого дома. Он знает, что ответчик подал иск о выселении из жилого дома по адресу: 

<

адрес>, что спровоцировало у него нервный срыв. Считает, что при заключении договора купли-продажи данного жилого дома дом никем не осматривался из нутрии, в жилой дом при нём никто не заходил, он всегда дома. Кто такой ответчик он не знает, и никогда его не видел. Стоимость жилых домов в данном районе около трёх миллионов. Данный жилой дом дороже, чем три миллиона. Считал необходимым удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель МУ «Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска» в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Руководствуясь ст. 167 ГПКРФ, с учётом мнения лиц участвующих в деле, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица. 

Свидетель СНА показала, что она профессиональный риэлтор. В ДД.ММ.ГГГГ года к ней подошел ФИО4 за консультацией, что бы узнать, какие нужны документы для заключения договора купли-продажи жилого дома и переоформления земельного участка. Она ему все подробно объяснила, кроме того добавила, что если какая-либо из сторон по сделке находится в зарегистрированном браке, то необходимо нотариальное согласие супруги. Она в регистрационной палате спросила у ФИО3 и ФИО4: «Есть ли у них претензии друг к другу?» На что они ответили, что претензий к друг другу не имеют. Оспариваемые Договоры подписывали при ней, но при передаче денег она не присутствовала. Перед подписанием договора она пояснила, что истец и другие члены его семьи теряют право пользования и проживания в жилом доме, сроки снятия с регистрационного учета не оговаривали. Стороны сказали, что это не нужно. 

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, материалы КУСП №, содержащиеся в них письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению. Исходя из фундаментальных принципов юридического равенства и справедливости, верховенства и высшей юридической силы Конституции Российской Федерации в российской правовой системе (статьи 15 и 19 Конституции Российской Федерации) и вытекающего из них критерия правовой определенности законоположения, регулирующие отношения собственности и иные имущественные отношения по поводу жилых помещений должны отвечать требованиям ясности, точности и непротиворечивости, а механизм их действия должен быть предсказуем и понятен субъектам правоотношений, поскольку конституционная законность, равенство всех перед законом и судом и равноправие могут быть обеспечены лишь при условии единообразного понимания и применения правовой нормы всеми правоприменителями.

Правовая определенность закона является одним из необходимых условий стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, надлежащего уровня взаимного доверия между его участниками. Вместе с тем требование определенности правового регулирования, обязывающее законодателя формулировать правовые предписания с достаточной степенью точности, позволяющей гражданину (объединению граждан) сообразовывать с ними свое поведение - как запрещенное, так и дозволенное, не исключает использование оценочных или общепринятых понятий, значение которых должно быть доступно для восприятия и уяснения субъектами соответствующих правоотношений, либо непосредственно из содержания конкретного нормативного положения или из системы взаимосвязанных положений, рассчитанных на применение к неограниченному числу конкретных правовых ситуаций, либо посредством выявления более сложной взаимосвязи правовых предписаний. Вытекающий из Конституции Российской Федерации, ее статей 1, 15 (части 1 и 2), 17 (части 1 и 3), 18, 21 (часть 1) и 49, принцип добросовестности участников правоотношений нашел закрепление и в гражданском законодательстве. Так, предписывая пределы осуществления гражданских прав, статья 10 ГК Российской Федерации устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Вместе с тем, поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, зарегистрированное право на которое предполагается, может быть опровергнута только в результате рассмотрения конкретного дела в суде. В соответствии со ст. 12 ГПКРФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ст. 56 ГПКРФ каждая сторона должна доказать законность своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 218 ГКРФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделки – это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращения прав и обязанностей, т.е. на достижение определенного правового результата. Согласно ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Действительная сделка признается как юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Закон определяет действительность сделки через совокупность ряда условий: законность содержания, способность совершающих сделку лиц к участию в ней, соответствие воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки, процедуру регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 п.2 ГК РФ). Форма и содержание договора купли-продажи позволяет идентифицировать продаваемое недвижимое имущество и его стоимость, т.е. указаны все существенные условия договора (ст. 549,550,555 ГК РФ). В соответствии со ст. 196 ГПКРФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы требований суд может в случаях, предусмотренных федеральным законом. Таких оснований при рассмотрении данного дела не имеется. Соответственно исковые требования рассмотрены исходя из предмета и оснований предъявленных требований:

Истец просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу 

<

адрес> и договор уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу 

<

адрес> 

<

адрес> между ФИО3 и ФИО4 недействительными и применении последствий недействительности сделок, путём возврата сторон в первоначальное положение. Указывая, что между истцом и ответчиком был заключён договор займа с залогом недвижимого имущества.

В обоснование доводов истец ссылается на звукозаписи телефонных переговоров сторон и третьих лиц приобщённых к материалам дела. В обоснование иска сторона истца сослались на положения ст.ст. 166, 167, п.2 ст. 170 ГКРФ. Каких –либо иных исковых требований, и доказательств отвечающих требованиям относимости допустимости и достоверности как каждого в отдельности так и в их совокупности истцом не представлено 

В соответствии со ст. 60 ГПКРФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Исходя из предмета и оснований иска, а именно что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор займа с залогом спорного жилого дома по адресу СК 

<

адрес>, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований по основаниям указанным истцом - руководствуясь позицией истца о притворности заявленной в споре сделки. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли обеих сторон (ч.3 ст. 154 ГК РФ). В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 431 ГКРФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с др. условиями и смыслом договора в целом: 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключён договор, в соответствии с условиями которого ФИО3 продал а ФИО4 купил принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом. находящийся по адресу: Ставропольский кран, 

<

адрес>, расположенный на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку, находящемся в аренде на основании Договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Указанный жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) кв.м., принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании Договора дарения домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного ФИО6, нотариусом города Пятигорска Ставропольского края, реестр №, зарегистрированного в Пятигорском Бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ. Право зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Указанный жилой дом продается за 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. В указанном жилом доме зарегистрированы: ФИО5, ФИО7, ФИО3, теряющие право проживания и пользования указанным жилым домом после государственной регистрации права собственности к Покупателю. Лиц, сохраняющих право пользования и проживания указанным жилым домом, не имеется. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный жилой дом никому другому не продан, не подарен, не обещан быть подаренным, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит и свободен от любых прав и претензии третьих лиц, о которых не могли не знать к моменту подписания настоящего договора.

Продавец гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

Покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома, установленным путем внутреннего осмотра жилого дома перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает- недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Стороны до подписания настоящего договора произвели фактически передачу указанного жилого дома, и в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ пришли к соглашению передаточный акт не составлять. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с согласия МУ «Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска» уступил права и обязанности по договору аренды земельного участка № Д от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 Стороны до подписания данного договора произвели фактическую передачу указанного земельного участка, пришли к соглашению акт приёма-передачи не составлять. Право аренды по договору уступки уступается безвозмездно. 

В соответствии со ст. 422 ГКРФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами –императивным нормам действующим в момент его заключения. Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016). 

Заключив указанные сделки стороны обратились в регистрирующий орган, лично подав заявления о регистрации перехода права собственности ответчика на жилой дом и перехода прав пользования земельным участком. На совершение указанных сделок получено нотариальное согласие супруга ДД.ММ.ГГГГ, в том числе ФИО1, полномочного представителя истца, являющегося супругой истца, указавшей в письменном согласии что она даёт согласие ФИО3 на заключение за цену и на условиях по своему усмотрению договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по адресу СК 

<

адрес>, а так же на регистрацию всех необходимых прав и документов в соответствующих органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она как участник сделки понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершённой сделки. Условия сделки соответствуют её действительным намерениям. ДД.ММ.ГГГГ аналогичное согласие предоставила ФИО8 –супруга ответчика ФИО4 Права на объекты недвижимости за ответчиком зарегистрированы в порядке установленном законом. Указанные обстоятельства подтверждены материалами регистрационного дела, не опровергнуты в ходе судебного заседания надлежащими доказательствами, считаются судом установленными. Конституция РФ (ст.ст.35.55) закрепила право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться находящимся в его собственности имуществом, предусмотрев возможность ограничения прав человека и гражданина только федеральным законом и лишь в определенных целях. Конституционные положения нашли свое развитие в нормах ГК РФ (ст.ст.18,209,1118,1119), в соответствии с которыми, граждане вправе совершать в отношении своего имущества любые, не противоречащие закону, сделки. 

В силу ст. 433 ГКРФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. В силу ст.223,551 ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Государственная регистрация не входит в состав сделки, и является внешним элементом по отношении к договору, которая придает сделке юридическую силу, так как выступает установленным законом условием её действительности, и не влияет на само заключение договора, представляющего собой взаимное соглашение сторон в установленной законом форме.

В обоснование иска истцом представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу 

<

адрес>, и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № Д от ДД.ММ.ГГГГ, иного договора, в том числе займа денежных средств и залога, как указывает истец заявленного в споре имущества, истцом не представлено. Таким образом, в условиях состязательности гражданского процесса, истец не предоставил указанных им договоров займа и залога спорного имущества, заключённых с ответчиком, которые мог бы свидетельствовать о том, что между сторонами заключены иные сделки, чем указано в представленных договорах купли-продажи жилого дома и договоре уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № Д от ДД.ММ.ГГГГ, а предоставленные договора в полном объёме опровергают выводы истца о возникновении между сторонами правоотношений регулируемых нормами закона о заключении договора займа денежных средств и договора залога недвижимого имущества. Так, в соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 431 ГКРФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с др. условиями и смыслом договора в целом. 

В соответствии со ст. 166 ГКРФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГКРФ, в силу признания её таковой судом ( оспоримая сделка) либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено стороной сделки, а в предусмотренных случаях также иным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной с момента её совершения. В отношении последствий недействительности ничтожной сделки требование может быть предъявлено сторонами по сделке и заинтересованными лицами. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. 

В соответствии со ст. 422 ГКРФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами –императивным нормам действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 554 ГКРФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. Поэтому последствием недействительности притворной сделки является (наряду с констатацией ничтожности) применение правил о сделке, которую стороны имели в виду, т.е. применение действительной воли сторон. Указанные правила должны применяться с учетом существа и содержания действительно подразумеваемой сделки. Для установления истинной воли сторон в притворной сделке, т.е. для определения той сделки, которая была прикрыта, имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны (намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка). Указывая что фактически между сторонами при заключёнии сделок от ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор займа денежных средств с залогом спорного недвижимого имущества, истцом не представлено письменных доказательств данного факта, каковыми, в силу действующего законодательства, выступают письменная форма сделки, государственная регистрация( параграф 3 ГКРФ); как не представлены надлежащие доказательства заключёния договора займа, факт наличия которого должен быть подтверждён либо письменной формой договора либо соответствующей распиской(параграф 2 главы 42 ГКРФ). Таких доказательств истцом не представлено. Тогда как, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут быть подтверждены никакими другими доказательствами. Соответственно, в части признания оспариваемых сделок притворными требования истца подлежат отклонению. При этом, изложенные истцом фактические обстоятельства, и исследованные судом письменные доказательства в отношении правовой природы заключённых ДД.ММ.ГГГГ сделок с объектами недвижимости, указывают на отсутствие юридически значимых обстоятельств наличие которых, в соответствии с ч.2. ст. 170ГКРФ, свидетельствует о таких правовых последствиях сделок, как ничтожность сделок ввиду их притворности. Если сделка имеет цель создать, изменить или прекратить гражданские права и обязанности (ст. 153 ГК РФ), то притворная сделка такой цели не преследует. Поэтому в точном смысле слова она сделкой не является. Однако норма о притворной сделке помещена в главу о сделках прежде всего потому, что стороны притворной сделки изображают, инсценируют сделку с целями, отличными от тех, на которые указывает закон, описывая сделку. Притворная сделка понимается как притворная обеими сторонами сделки в момент её подписания.

Поскольку притворная сделка не направлена на установление прав и обязанностей, она не исполняется. Поскольку сторона притворной сделки не приобрела имущество по смыслу ст. 167, она и не должна его возвращать, имущество следует считать оставшимся во владении притворного мнимого продавца (арендодателя и т.д.). Действия сторон до заключения оспариваемых сделок, в том числе связанные с получением нотариального согласия супруга на совершение именно данных сделок, а не иных, о которых заявил истец в иске –договора займа денежных средств и договора залога недвижимого имущества, отличных по своей правовой природе от оспариваемых, свидетельствуют о намерениях сторон заключить именно те сделки, которые ими были заключены в установленной законом форме для данного вида сделок. Последующие действия сторон связанные с согласованием сроков проживания истца и членов его семьи в данном жилом доме, подача иска о выселении из жилого дома истца и членов его семьи, оплата ответчиком арендных платежей по договору аренды, по которому истцом были уступлены права и обязанности, обращение в компетентные органы до заключения договора уступки прав и обязанностей, а именно ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3 обратился в МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» с заявлением, на которое ему было сообщено что МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска « уведомлено об уступке прав и обязанностей арендатора ФИО3 по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в пределах срока договора аренды ФИО4(л.д. 86), личное присутствие сторон в регистрирующем органе, где истец и ответчик лично подали документы о регистрации перехода прав и обязанностей на объекты недвижимости от продавца к приобретателю по сделке, противоречат доводам истца о притворности заявленных в споре сделок. Доказывая что продавец не имел намерений отчуждать спорное имущество, истец не предоставил надлежащих доказательств свидетельствующих о том, что вторая сторона по сделки- приобретатель по договору, так же не имел намерений приобретать права собственности и пользования спорным недвижимым имуществом. Данные фактические обстоятельства установленные на основании надлежащих письменных доказательствах отвечающих требованиям относимости допустимости достоверности как каждое в отдельности так и в их совокупности, подтверждены показаниями свидетеля СНА, из которых так же следует, что при заключении оспариваемых сделок воля и волеизъявления сторон выразились в заключении и подписании именно тех сделок, которые ими были заключены и подписаны. Оспариваемые истцом сделки соответствуют закону с точки зрения формы сделок, их содержания и отражения тех существенных условий сделок, которые позволяют идентифицировать сделки из ряда других возможных сделок, которые могли бы быть заключены сторонами до заключения оспариваемых сделок, что в свою очередь, позволяет сделать вывод о правовой природе указанных сделок, а именно сторонами заключены сделки –договор купли-продажи недвижимости и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. И, соответственно, не позволяющих их идентифицировать и предать им природу договора займа с залогом недвижимого имущества, как указал истец. Указанные выводы не опровергаются и материалами проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, а данные сторонами показания в рамках указанного материала не противоречат установленным фактическим обстоятельства на основании представленных доказательств. Представленные аудиозаписи стороной истца свидетельствуют о намерениях сторон и возможном заключении различных по своей природе сделок, и не могут войти в противоречие с представленными письменными доказательствами - договорами купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, так как стороны свободны в заключении любого договора, как предусмотренного законом, так и не предусмотренного законом но не противоречащего ему. Согласно п.9 договора купли -продажи от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора. Обстоятельства связанные с денежными займами между сторонами в течении многих лет, сторонами не оспаривались, но данные правоотношения регулируются иными нормами права и сами по себе, вне соблюдения формы сделки, не свидетельствуют о притворности заключённых оспариваемых договоров: так, согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Действительная сделка признается как юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Закон определяет действительность сделки через совокупность ряда условий: законность содержания, способность совершающих сделку лиц к участию в ней, соответствие воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки, процедуру регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Не могут подтверждать доводы истца о заключении им с ответчиком договора займа денежных средств и залога недвижимого имущества и квитанции об оплате истцом коммунальных услуг за фактическое пользование ими, так как данное обстоятельство не может свидетельствовать о недействительности заявленных сделок. Отсутствие передаточного акта, указание в договоре купли-продажи цены жилого дома, которая по- мнению истца, ниже чем рыночная стоимость домовладения, само по себе не может свидетельствовать о недействительности сделок как в силу изложенного, так и в силу законодательного закрепления установления цены по договору по соглашению сторон. В соответствии со ст. 59 ГПКРФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом (первая норма). Никто не может быть лишён своего имущества (вторая норма), иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. 

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Сделка - правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства. В силу изложенного, с учётом заявленных правоотношений и доказательств представленных сторонами, установленных юридически значимых обстоятельств, в полном объёме подтверждённых показаниями, допрошенного в ходе судебного заседания свидетеля, и не входящих в противоречие с представленными письменными доказательствами, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу 

<

адрес> и договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу 

<

адрес>, заключённых между ФИО3 и ФИО4 недействительными, применении последствий недействительности сделок, путём возврата сторон в первоначальное положение, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.В. Степаненко