2-697/2021

72RS0019-01-2021-000847-69

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Тобольск 14 июля 2021 года

Тобольский городской суд Тюменской области

в составе:

судьи Егорова Б.Д.

при секретаре Хусаиновой Э.М.

с участием истцов: ФИО1, ФИО2, представителя ФИО1 – ФИО3, представителя ответчика ФИО4 – ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, 

установил:

Истцы ФИО7 обратились в суд с заявлением о признании недействительным заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес> 113; исключении из ЕГРН записей от ДД.ММ.ГГГГ года №№, № о праве собственности ФИО4; взыскании с ответчика в пользу ФИО8 расходов по оплате услуг представителя – 15 000 руб., оплате услуг нотариуса – 2 200 руб., мотивируя свои требования тем, что жилой дом и земельный участок приобретены истцами в общую совместную собственность у ФИО39 в ДД.ММ.ГГГГ году. После приобретения имущества решили его продать. Нашли покупателя – ФИО9, которая согласилась купить дом за 1 350 000 руб. и подождать оформления права собственности. Был заключен договор о намерениях, ФИО41 выплатила задаток 500 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ года передала истцам еще 330 000 руб., в июне этого же года с семьей вселилась в дом. На территории дома осталась машина 

<

данные изъяты> и строительные материалы. 

Право собственности на дом и участок было оформлено ДД.ММ.ГГГГ года, договор о намерениях расторгнут и уничтожен. Договорились оформить переход права после уплаты ФИО42 оставшихся 520 000 руб. Для оформления сделки по просьбе ФИО43 доверенность была выдана ФИО1 ФИО44 Сын ФИО45 попросил ФИО2 дать согласие на продажу, но ФИО2 согласилась его дать после окончательной оплаты. Потом М-вы отказались выплачивать оставшуюся сумму, не пустили Б-вых на территорию домовладения, не разрешили забрать имущество, пояснив, что они его продали в счет компенсации за длительное ожидание переоформления права собственности. После этого ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года отменил выданную на имя ФИО46 доверенность, о чем уведомил М-вых по телефону, копия распоряжения была опущена в почтовый ящик жилого дома. Один экземпляр распоряжения ФИО1 сдал в МФЦ, но расписки не взял. 

До ДД.ММ.ГГГГ года Б-вы проживали в другом городе, ухаживали за престарелыми родителями. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 вернулся в Тобольск, решив восстанавливать документы и выселить М-вых, но узнал, что право собственности переоформлено на ответчика ДД.ММ.ГГГГ года после отмены доверенности. 

ФИО1, ничего не говоря жене, так как у нее начались проблемы со здоровьем, попробовал сам урегулировать вопрос, позвонил ФИО47 но она от встречи отказалась. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО2 потребовала у мужа отчета о судьбе имущества, тогда и узнала о продаже недвижимости. Считает, что сделка недействительна по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 174 ГК РФ, так как недействительной была доверенность, по которой совершена сделка. 

Представителем ответчика ФИО6, действующим на основании доверенности, подан отзыв с просьбой об отказе в иске (л.д.л.д. 62-63), поскольку ответчик является добросовестным приобретателем имущества, так как на момент совершения сделки у него отсутствовали сведения об отзыве доверенности, выданной ФИО1 При отмене доверенности ФИО1 нотариусом были разъяснены положения ст. 189 ГК РФ, однако им этого сделано не было. 

В исковом заявлении истцы указывают, что, приобретя жилой дом, они решили его продать, ДД.ММ.ГГГГ года был заключен предварительный договор купли-продажи, объекты были фактически переданы, денежные средства ФИО1 получены, поэтому при должной осмотрительности как собственник должна была поинтересоваться судьбой принадлежащего имущества. Поскольку ФИО1 о договоре купли-продажи узнал в ДД.ММ.ГГГГ году, считает, что им и ФИО2 срок исковой давности пропущен. 

Денежные средства ФИО1 получены в полном объеме.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО10 (л.д. 69).

ФИО10 подан отзыв о несогласии с требованиями истцов (л.д. 82), так как денежные средства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года были переданы. По условиям договора стоимость джома и земельного участка составляла 1 100 000 руб., дополнительно ФИО8 попросил 30 000 руб. за мебель, 10 000 руб. – за водонагреватель. Всего передано 1 140 000 руб. 

Основной договор не был заключен в связи с отсутствием у ФИО5 регистрации права собственности. После оформления ФИО1 права собственности на недвижимость в ДД.ММ.ГГГГ года, с ним договорились оформить основной договор купли-продажи за 1 140 000 руб., при этом в качестве покупателя указать его сына – ФИО4 

Из-за отсутствия времени ФИО1 была выдана доверенность на ФИО48 Об отмене доверенности ФИО10 не знал. О переоформлений имущества ФИО1 узнал из искового заявления. О возражениях ФИО2 относительно сделки не знал до конца ДД.ММ.ГГГГ года, когда получил исковое заявление. 

Первоначально в судебном заседании ФИО1 на требования настаивал по основаниям, изложенным заявлении, дополнительно пояснил, что в дом они с женой переехали в ДД.ММ.ГГГГ года, прожили там три года, потом решили его продать. Так как изначально документы были только на дом, три года оформляли землю через риэлторскую контору «Законное право» 

В ДД.ММ.ГГГГ году они дали объявление, пришел ФИО11, с ним договорились продать дом за 1 350 000 руб. Заключили соглашение о намерениях. Никакого предварительного договора не заключали, подписи в представленном договоре не его. 

Первоначально ФИО11 ему отдал 500 000 руб., потом еще триста, остальные деньги он не отдал, после оформления документов сказал, что ФИО8 их будет ждать также три года. 

Когда жили по данному адресу, у знакомого взял участок на 

<

адрес>, документы оформили позже, к осени ДД.ММ.ГГГГ года он на участке построили дом, куда переехали в ДД.ММ.ГГГГ году, а М-вы заехали в его дом. 

Жена в ДД.ММ.ГГГГ году уехала, чтобы ухаживать за престарелыми родителями. 

В ДД.ММ.ГГГГ году после оформления документов ФИО11 предложила ему оформить доверенность на ФИО49, которую до этого он не знал, но видел, что она проживает у М-вых. Доверенность оформили у нотариуса. Когда ФИО11 сказал, что денег надо долго ждать, ДД.ММ.ГГГГ он отменил доверенность, сделал копии распоряжения. Один экземпляр отнес в МФЦ, не взяв расписки, второй, предварительно переговорив с ФИО11, отвез к ним домой, бросил в щель для почты.

Сам после отмены доверенности не интересовался судьбой дома, ждал три года. В ДД.ММ.ГГГГ году взял выписку из ЕГРН, откуда узнал о том, что собственником стал ФИО11.

Обращался в полицию, где сказали, что по поводу дома надо обращаться в суд. 

О намерениях продать дом жена знала, ей говорил о доверенности, но потом ничего не говорил, так как у нее престарелые родители, боялся, что она тоже заболеет. Она все это время жила у них, иногда приезжала

Она сама осенью ДД.ММ.ГГГГ года подняла этот вопрос, взяла выписку из ЕГРН, тогда и узнала, что собственником стал ФИО11. 

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 доводы, изложенные в заявлении и ранее данные пояснения поддерживает, дополнительно пояснил, что подписи в предварительно договоре, наверное, его, он не помнит. Договор заключали в кабинете риэлтора. Когда он подписал договор, они с ФИО11 вышли, ФИО11 отдал ему только 500 000 руб., сказал, что остальные деньги отдаст позже. Потом за дом отдал 300 000 руб., 30 000 руб. – за гарнитур, 10 000 руб. – за водонагреватель. С ФИО11 была договоренность о продаже дому за 1 350 000 руб., но по его просьбе сумма в договоре была уменьшена до 1 100 000 руб., как он пояснял, чтобы не платить налоги. Никаких договоренностей, что покупателем будет сын ФИО12 не было. 

Заявление жены в ДД.ММ.ГГГГ году писал он, она заявление подписала, он направил его в единый центр помощи. 

Распоряжение об отмене доверенности он отдавал в МФЦ, брал талон. Расписку в получении документов взял, но она не сохранилась.

ФИО2 требования и пояснения мужа в первом судебном заседании поддержала, дополнительно пояснила, что все это время после отъезда к родителям домом не интересовалась из-за их состояния здоровья, считала, что этим занимается муж. Приехав осенью ДД.ММ.ГГГГ года увидела письмо из полиции, тогда пошла в МФЦ, взяла выписку из ЕГРН, откуда узнала о продаже дома.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года пояснила, что при заключении предварительного договора в кабинете риэлтора не присутствовала, находилась в коридоре. Когда из кабинета вышли ФИО11 и ФИО8, ФИО11 передал ему 500 000 руб.

В ДД.ММ.ГГГГ году обращалась в Тобольский городской суд с заявлением о признании сделки недействительной, но заявление сама не писала. После возврата заявления судом, направила его в Тюмень, в единый центр помощи. Она не согласна с продажей дома и земельного участка за 1 100 000 руб., так как договаривались на 1 350 000 руб.

Представитель ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности, на заявленных требованиях настаивает, пояснил, что деньги отдавал отец ФИО11, ФИО4 участником предварительного договора не являлся, деньги за объекты недвижимости в нарушение ч. 3 ст. 423 ГК РФ он как покупатель деньги за дом не передавал. Оплата по одной сделке не может автоматически перейти на другую сделку. Сделка совершена неуполномоченным лицом, так как доверенность была отменена. Договор в нарушение ст. 35 СК РФ заключен без согласия ФИО8ой, она узнала о продаже в сентябре 2020 года. 

В заявлении в требованиях имеется техническая ошибка в дате заключения договора. Договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ года, а в заявлении ошибочно указано ДД.ММ.ГГГГ года. 

Представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности, иск не признал, доводы, изложенные в отзыве, поддерживает, дополнительно пояснил, что денежные средства за дом переданы в сумме 1 140 000 руб., в том числе за водонагреватель 10 000 руб. и за гарнитур 30 000 руб. О том, что продажная цена составляла 1 350 000 руб., узнали из материалов дела. В нарушение ст. 189 ГК РФ ФИО8 об отмене доверенности никому не сообщил: расписок из МФЦ не имеется, как и доказательств, что он положил распоряжение в почтовый ящик. Срок исковой давности истцами пропущен, так как ФИО8 узнал о продаже в ДД.ММ.ГГГГ году, мог обратиться в суд. ФИО8 при обращении в суд в ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года в исковом заявлении указывает, что о продаже дома узнала в ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года. В суде пояснения были изменены, что является злоупотреблением правом. 

Покупая дом, М-вы считали, что родители не вечны, поэтому решили оформить дом на сына. Денежные средства за дом были получены Баклановыми в полном объеме, поэтому неважно, кто покупатель. 

Представитель Управления Росреестра по Тюменской области, ФИО4, ФИО10 в суде не явились, извещены. 

Изучив доводы иска, заслушав пояснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (часть 1).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (часть 2).

Частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Как установлено в судебном заседании брак между ФИО1 и ФИО56 (после заключения брака «ФИО8ой») Л.В. заключен ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО10 заключен предварительный договор о намерении ФИО1 продать ФИО10 жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, 113 за 1 100 000 руб. и заключить договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ года. Пунктом 4 договора предусмотрена оплата аванса в размере 800 000 руб. при подписании договора, остальную сумму 300 000 руб. передать до ДД.ММ.ГГГГ года. 

В договоре имеется подпись ФИО8 в получении 800 000 руб. (л.д. 66).

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 дана расписка в получении от ФИО10 110 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ года – в получении 220 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ года – в получении 10 000 руб. за водонагреватель (л.д. л.д. 67, 87).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года срок предварительного договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 68).

ДД.ММ.ГГГГ года произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> 113 (л.д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 была выдана ФИО50 нотариально удостоверенная доверенность сроком на 1 год для продажи за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащих ему земельного участка и жилого дома по 

<

адрес>, 113 

<

адрес> с правом получения денежных средств (л.д. 50).

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ года нотариусом нотариального округа города Тобольска и Тобольского района Тюменской области доверенность была отменена (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 в лице ФИО51 действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли продажи земельного участка стоимостью 40 000 руб. и жилого дома стоимостью 1 100 000 руб., расположенных по адресу: 

<

адрес>, 113; в этот же день составлен передаточный акт (л.д.л.д. 52-54).

Государственная регистрация права собственности за ФИО4 на объекты недвижимости произведена ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.л.д. 10-15).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (часть 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (часть 1).

В соответствии с ч. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылаются истцы, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Исходя из возражений ответчика, суд считает возможным в первую очередь рассмотреть вопрос о применении последствий пропуска срока исковой давности, поскольку в силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение сроков исковой давности является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как предусмотрено статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (часть 2).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (часть 3).

Суд критически относится к пояснениям ФИО2 о том, что она узнала о заключении договора купли-продажи лишь в сентябре ДД.ММ.ГГГГ года при обращении в МФЦ. Из объяснений ФИО13 следует, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года, супруги намеревались продать дом, в ДД.ММ.ГГГГ году переехали в построенный ими дом по 

<

адрес>, а М-вы вселились в дом по 

<

адрес>, 113; ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ года присутствовала при заключении предварительного договора, передаче денег ФИО10, о выдаче мужем доверенности для продажи дома, уехала из города ухаживать за престарелыми родителями в ДД.ММ.ГГГГ году, следовательно, знала о продаже дома ФИО11 и не могла не интересоваться ходом продажи и оформлением документов. 

Помимо этого в поданном в Тобольский городской суд в ДД.ММ.ГГГГ года и оставленном без движения исковом заявлении к ФИО4 о признании сделки недействительной ФИО2 прямо указывает, что узнала, что собственником спорного дома является ФИО4 в ДД.ММ.ГГГГ года. Доводы, что заявление в суд писала не она, приняты быть не могут, так как заявление ею подписано, подпись в заявлении не оспаривается. 

ФИО1 и в исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства прямо указывает, что узнал о сделке в ДД.ММ.ГГГГ году, следовательно, поскольку сделка является оспоримой, годичный срок исковой давности истцами пропущен. Ходатайств о восстановлении срока не заявлено, уважительных причин его пропуска не приведено. 

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ред. от 03.07.2016 года на момент выдачи доверенности) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Пунктом 2 части 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации в той же редакции предусмотрено, что действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.

На основании ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.

Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве (часть 1).

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников (часть 2).

В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны разъяснения, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

ФИО1 не оспаривает, что доверенность была им выдана добровольно, отмену он произвел в связи с длительной неоплатой денежных средств за дом и земельный участок. 

В распоряжении об отмене доверенности указано, что ФИО1 содержание ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, однако достоверных и допустимых доказательств выполнения требований части 1 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации им не приведено: документы, подтверждающие направление распоряжения в МФЦ и ФИО11, не представлены. 

Свидетель П в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ года показал, что перед новогодними праздниками с Б-вым ездили на 

<

адрес>, он опустил в щель для почтового ящика доверенность. 

Свидетель Ф показала, что в начале ДД.ММ.ГГГГ года была в гостях у ФИО8ой, она говорила, что собирается продать дом за 1 350 000 руб., к ней приходил покупатель, они общались. 

Свидетель С показала, что Б-вы в доме жили около года, потом нашли покупателя и переехали. За какую сумму продали дом ей неизвестно, но новые хозяева сказали, что деньги отдали полностью. 

Свидетельские показания не являются относимым и допустимым доказательством, в частности надлежащего извещения М-вых об отмене доверенности, поскольку по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Кроме того, свидетель не смог пояснить, какой документ опустил ФИО1, так как утверждал, что доверенность.

В остальной части свидетельские показания судом не оцениваются, так как по существу дела свидетели ничего показали. 

При проверке доверенности установлено, что распоряжение о ее отмене в реестр нотариальных действий не внесено (л.д. 65). 

Таким образом, информацией об отмене доверенности на момент совершения оспариваемой сделки не были уведомлены ни поверенный ФИО52., ни покупатель ФИО4, ни регистрирующий орган.

Часть 1 статьи 420 и частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (ред. от 11.02.2013 года) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (часть 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (часть 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (часть 5).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются (п. 23).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (п. 43).

Оценивая содержание заключенных договоров, исходя из смысла вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу, что договоры заключены в предусмотренной законом письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и стоимости объектов недвижимости – 1 100 000 руб. Доводы истцов о продаже жилого дома и земельного участка по цене 1 350 000 руб. ничем не подтверждены. 

Хотя в договоре купли-продажи указана цена дома и земельного участка 1 140 000 руб., указанная сумма была М-выми выплачена покупателям, что подтверждается расписками, причем доверенность ФИО1 выдана ДД.ММ.ГГГГ года, именно в тот день, когда ФИО12 передал ему последние 10 000 руб. из суммы 1 140 000 руб.

Учитывая, что в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить существенную часть цены – 800 000 руб. – предварительный договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. 

Согласно ч. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В предварительном договоре имеется расписка в получении ФИО1 800 000 руб. В период действия договора с учетом дополнительного соглашения ФИО10 согласно прилагаемых расписок выплачена 1 140 000 руб.

Утверждения ФИО1 о том, что он получил при заключении предварительного договора только 500 000 руб. голословны и опровергаются подписью в договоре; утверждения о том, что в договоре и расписке в получении денежных средств подпись не его, опровергаются заключением эксперта ФБУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (л.д.л.д. 105-110).

Неисполнение обязательств по заключению основного договора купли-продажи обусловлено длительным оформлением права ФИО8 на дом с земельным участком, государственная регистрация права собственности произведена лишь ДД.ММ.ГГГГ, после чего ФИО1 была выдана доверенность на имя ФИО53

В то же время, несмотря на доводы ФИО1 о передаче денежных средств в меньшем размере, чем они с ФИО10 договаривались, дом фактически был передан в пользование семье М-вых уже в ДД.ММ.ГГГГ году. 

Условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка соответствуют условиям предварительного договора, доверенность на имя ФИО54 выдана с правом продать земельный участок и жилой дом за цену и на условиях по своему усмотрению, поэтому продажа объектов ФИО4, а не ФИО10, как указано в предварительном договоре, негативных последствий для истцов не повлекло, ущерб им не причинен, так как денежные средства согласно договорам они получили в полном объеме, объекты недвижимости передали покупателям. 

Иных оснований для признания сделки недействительной суд не усматривает. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении требований, не подлежат взысканию судебные расходы. 

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В иске ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес> 113; исключении из Единого государственного реестра недвижимости записей от ДД.ММ.ГГГГ года №№, № о праве собственности ФИО4 на объекты недвижимости: жилой дома и земельный участок по адресу: 

<

адрес> 113, взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1 расходов по оплате услуг представителя – 15 000 рублей, оплате услуг нотариуса – 2 200 рублей отказать. 

Мотивированное решение составлено 23.07.2021 года.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Б.Д. Егоров