Дело № 2-16/2019

(№ 2-748/2018)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Бобров 

Воронежская область «10» января 2019 года

Бобровский районный суд Воронежской области в составе: 

председательствующего - судьи Степановой Т.М., 

при секретаре судебного заседания Петриевой Г.И.,

с участием представителей истца ФИО1, действующий от ее имени по доверенности ФИО2 и адвоката Латыповой Е.Е., 

представителя ответчика ЗАО «Юдановские просторы» по доверенности ФИО4, 

представителей ответчика ЗАО «Юдановские просторы» ФИО4 и адвоката Лискина А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, от имени и в интересах которой действует по доверенности ФИО2 к ЗАО «Юдановские просторы» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, действующий от имени и в интересах ФИО1 по доверенности обратился в Бобровский районный суд Воронежской области с исковым заявлением к ЗАО «Юдановские просторы» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка по тем основаниям, что истцу принадлежит 6/2808 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 33880000 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 36:02:0000000:50. Указанный земельный участок обременен арендой сроком действия 20 лет на основании договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей, арендатором которого является ЗАО «Юдановские просторы». Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного Договором аренды периода выплаты допустил нарушения условий договора аренды и не производил арендную плату истцу в 2016-2017г.г. ФИО1 было направлено в адрес арендатора предложение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, которое ответчик оставил без удовлетворения. Кроме того, истец считает, что ответчиком допущено существенное ухудшение арендованного имущества, а именно уменьшена площадь арендуемого участка, что нарушает права других собственников объекта аренды. В связи с чем, просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.08.2006 года между истцом и ответчиком в части аренды принадлежащей ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство, долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (л.д. 5-7).

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержал ранее заявленные требования, просил удовлетворить их в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям. При этом суду пояснил, что арендная плата истцу ФИО1 ответчиком не выплачивалась. На его обращения в адрес ЗАО «Юдановские просторы» от имени истца, работниками бухгалтерии Общества были даны пояснения, что на данный момент у Общества нет денежных средств для выплаты арендной платы. Вместе с тем, в 2018 году ФИО1 сообщила ему о переводе суммы в размере 10 000 рублей в счет арендной платы. В договоре аренды арендная плата не установлена и не была указана в рублях. Размер арендной платы изменялся ответчиком в одностороннем порядке без проведения общего собрания всех собственников долей земельных участков. Кроме того, считает, что объект аренды существенно ухудшен, так как уменьшена площадь земельного участка, нарушено соотношение пашни и пастбищ, что приводит к ухудшению положение собственника. В связи с отсутствием взносов на оплату арендной платы более 2-х лет подряд были вынуждены обратиться в суд для расторжения договора аренды от 28.08.2006.

Адвокат Латыпова Е.Е. в судебном заседании иск поддержала в полном объеме, просила удовлетворить требования истца в полном объеме. Ссылаясь на ч.1 ст. 619 ГК РФ и при наличии указанных доводов истца, считает, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя.

Представитель ответчика ЗАО «Юдановские просторы» ФИО4 с иском не согласна, при этом суду пояснила, что арендатор не уклонялся от своих непосредственных обязанностей по внесению арендной платы за спорный период 2016-2017 г.г., что подтверждается копиями кассовых чеков о переводе ФИО1 арендной платы за земельные доли за 2015, 2016, 2017 года. Кроме того, в адрес ЗАО «Юдановские просторы» от имени истца по факсу поступила копия доверенности на получение зерна и масла в качестве арендной платы, выданной 21.09.2015 на имя ФИО6 При наличии указанной доверенности ФИО6 за 2013, 2014 и 2015 года получала зерно, масло она отказалась получать. Арендатор со своей стороны предпринимал все необходимые меры по уведомлению арендодателей о месте и способе получения арендной платы, однако при смене места жительства арендодателя информации от истца ФИО1 не поступало. Считает, что расторжение договора аренды земельного участка напрямую затрагивает интересы остальных участников договора (арендодателей). Просит суд в иске ФИО1 отказать.

Представитель ответчика ЗАО «Юдановские просторы» - адвокат Лискин А.В. заявленные исковые требования считает незаконными и неподлежащими удовлетворению по тем основаниям, что у истца нет права оспаривать договор аренды в части, договор должен оспариваться либо полностью, так как к данным правоотношениям применяются положения ГК РФ с учетом особенностей ФЗ «Об обороте земель» решения о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности, составляющим не менее, чем 50 процентов их общего числа, владеющими такими долями. Так как решение общего собрания собственников большинством голосов в установленном законном порядке не проводилось, вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка не был разрешен, с заявлением о выделе принадлежащей истцу доли ФИО1 не обращалась. Таким образом у истца отсутствует право на расторжение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 28.08.2006. 

Истец ФИО1, будучи надлежаще извещенной о времени, месте и дате судебного заседания в суд не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении слушания дела не представила (л.д.64).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, будучи надлежащим образом извещенным о месте, дате и времени судебного разбирательства, в суд не явился, своего представителя в суд не направил, письменного мнения по существу иска не представил, об отложении слушания дела и о рассмотрении дела без участия его представителя не ходатайствовал (л.д.63). 

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе в случае, предусмотренном законом или договором. 

В силу ч.2 ст.9 Конституции РФ, п.п.2 и 4 ст. 22 ЗК РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной или муниципальной и иных формах собственности.

Земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством, при этом размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п.2 ст. 26 ЗК РФ, п.2 ст. 609 и п.1 ст. 433 ГК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.08.2006 года 

<

адрес> между собственниками долей земельного участка, в лице представителя ФИО4, действующей на основании доверенностей от Арендодателей и ЗАО «Юдановские просторы» заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей с целью сельскохозяйственного использования, общей площадью 33880000 кв.м., сроком действия на 20 лет (л.д.11-13).

Указанный договор аренды 01.09.2006 зарегистрирован в Бобровском отделе Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 36-36-03/020/2006-32 (л.д.13 обор.стор.).

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 14.08.2017 право аренды на земельный участок с кадастровым номером 36:02:0000000:50 зарегистрировано в ЕГРП за ЗАО «Юдановские просторы» на основании договора аренды земельного участка от 28.08.2006 (л.д.15-15 обор.стор.).

На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 13.10.2012, удостоверенному нотариусом Губкинского нотариального округа Белгородской области ФИО5, зарегистрированному в реестре за № 14-7767 ФИО1 получила в наследство от отца ФИО3, умершего 

<

дата> 6/2808 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 33880000 кв.м. с кадастровым номером 36:02:0000000:50, находящегося в 

<

адрес>, на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный для сельскохозяйственного использования (л.д.10).

В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержится следующее разъяснение. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п.3.1 договора аренды, арендная плата устанавливается за долю в праве на земельный участок в виде предоставления арендатором определенного количества полученной в результате использования земельного участка продукции (400 кг зерна, 10 кг сахара или 8 кг подсолнечного масла) в год.

На основании п. 3.2. настоящего договора арендная плата выплачивается арендатором арендодателям один раз в год, в виде продукции, в период с 1 сентября по 31 декабря соответствующего года (л.д.11 обор.стор.). 

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.12.2017 в адрес ЗАО «Юдановские просторы» от истца ФИО1, от имени и в интересах которой действует по доверенности ФИО2 поступило предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей (л.д.23). 

30.01.2018 обращение ФИО1 руководством ЗАО «Юдановские просторы» было рассмотрено и предоставлена информация о порядке и сроки выдачи арендной платы (л.д.27).

Так как, по условиям договора отсутствует требование об установлении денежного эквивалента размера арендной платы в натуральной форме, 21.03.2018 исх. № 25 арендатором было предложено оставшуюся часть арендной платы переслать в денежном выражении (л.д.28).

Согласно кассового чека от 05.06.2018 ЗАО «Юдановские просторы» истцу был произведен денежный перевод № 195326 в размере 10 000 рублей 00 копеек арендной платы за пользование земельной долей (л.д.22).

Факт передачи по договору денежных средств ответчиком в адрес ФИО1 на настоящее время истцом не оспаривается.

Кроме того, к возникшим правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

Так, в соответствии с п.1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

На основании п.1 ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно пункта 3 указанной статьи участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами; о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14.1 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Исходя из постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 № 1-П статья 13 указанного закона закрепляет право участника или участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей (пункт 1) и предусматривает, что местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 данного Федерального закона; образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения (пункт 2); в случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило такие границы, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка (абзац первый пункта 3); в случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления от участников долевой собственности не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, предложение о его местоположении считается согласованным; споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

В силу содержащихся в указанных статьях специальных норм решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК Российской Федерации в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. 

Отношениями, возникающими при выделении в порядке, установленном пунктами 2 - 4 статьи 13 и абзацем вторым пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, затрагиваются права и законные интересы всех участников долевой собственности на этот земельный участок, то есть значительного, как правило, числа сособственников.

Как следует из представленных материалов дела и установлено судом, в администрацию Юдановского сельского поселения Бобровского муниципального района Воронежской области 09.10.2018от представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 направлено уведомление о публикации в газете «Воронежский курьер» объявления о проведении общего собрания участников долевой собственности земельного участка с повесткой дня о досрочном расторжении договора аренды (л.д.39).

Согласно ответу администрации от 16.10.2018 № 236 основания, указанные в настоящим уведомлении, не соответствовали нормам ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в результате чего данное сообщение не подлежало публикации, следовательно общее собрание в установленном законом порядке и решение по вопросу досрочного расторжения договора аренды или выдела земельного участка не принималось (л.д.40). Данное решение истцом не обжаловалось, что позволяет суду сделать о вывод о законности и обоснованности принятого решения администрации.

Согласно ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Доводы истца о существенном ухудшении объекта аренды в части уменьшения площади и нарушения соотношения пашни и пастбищ с 33880000 кв.м. на 27980000 кв.м. признаны судом несостоятельными, поскольку в заключенном договоре аренды интересом ФИО1 являлось получение от ответчика арендной платы и надлежащей обработки земельного участка, а уменьшение площади указанной ее представителем (33880000 кв.м. на 27980000 кв.м.) для нее не может быть существенным изменением обстоятельств, ее доля не уменьшилась. Каких либо доказательств существенного изменения обстоятельств и ухудшение объекта аренды, которое препятствовало бы дальнейшему продолжению между ними арендных отношений, суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истцом и его представителем не представлено доказательств и оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 28.08.2006, в части аренды принадлежащей ей на основании свидетельства о праве на наследство, долей в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 33880000 кв.м. с кадастровым номером 36:02:0000000:50, находящимся по адресу: 

<

адрес>.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, от имени и в интересах которой действует по доверенности ФИО2 к Закрытому акционерному обществу «Юдановские просторы» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 28.08.2006, в части аренды принадлежащей ей на основании свидетельства о праве на наследство, долей в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 33880000 кв.м. с кадастровым номером 36:02:0000000:50, находящимся по адресу: 

<

адрес>, - отказать.

Копию решения суда направить лицам не присутствующим в судебном заседании.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, в Воронежский областной суд, через Бобровский районный суд Воронежской области.

Председательствующий Т.М.Степанова

Мотивированное решение изготовлено 15.01.2019