РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 3 февраля 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания М.Н.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-59/2017 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером 26:31:000000:59, площадью 24 813 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, 

<

...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 24020000 (двадцать четыре миллиона двадцать тысяч) рублей;

- с кадастровым номером 26:31:020403:60, площадью 7 668 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, 

<

...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 9301 000 (девять миллионов триста одна тысяча) рублей;

- с кадастровым номером 26:31:020407:525, площадью 85 659 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, 

<

...> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 68 976000 (шестьдесят восемь миллионов девятьсот семьдесят шесть) рублей. 

В основание заявленных требований административный истец указал, что ООО «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» на праве собственности принадлежат указанные земельные участки. Одним из основных принципов земельного законодательства согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли. Одним из основных принципов земельного законодательства согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли. Ст. 65 ЗК РФ устанавливает, что одной из форм платы за использование земли является земельный налог, для определения которого может использоваться кадастровая стоимость. В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. В Ставропольском крае государственная кадастровая оценка проведена по состоянию на 1 января 2015 года, ее результаты утверждены Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:31:000000:59 по состоянию на 01.01.2015 г. составляет 46548 195 рублей 48 копеек; с кадастровым номером 26:31:020403:60 – 14267540 рублей 88 копеек; с кадастровым номером 26:31:020407:525 – 157343590 рублей 74 копеек. Реализуя предусмотренное действующим законодательством право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец обратился к независимому оценщику. Рыночная стоимость указанных земельных участков, согласно отчету № ОЦ-030/16 от 19.07.2016 года по состоянию на 01.01.2015 года, равна цене административного иска. На отчет об оценке дано положительное экспертное заключение. Административным истцом соблюден досудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектом недвижимости, предусмотренный ст. 24.18 Закона № 135-Ф3. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость в соответствии со ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы. С выводами повторной судебной оценочной экспертизы согласилась, замечаний к ее проведению не имеет. 

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ, учитывая неявку в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных, с учетом мнения лиц, присутствующих в судебном заседании, суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, суд установил следующее.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. 

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

На основании с ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этих объектов, равной его рыночной стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III указанного Закона, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года № 222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Из предоставленных суду доказательств следует, что ООО «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» на праве собственности принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером 26:31:000000:59, площадью 24813 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение – для использования объектов недвижимого имущества и парковой зоны, для санаторно-курортного и восстановительно-реабилитационного предназначения, для строительства объектов недвижимого имущества, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 595985 от 17.02.2014 года; 

- с кадастровым номером 26:31:020403:60, площадью 7668 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение – для использования объектов недвижимого имущества и парковой зоны, для санаторно-курортного и восстановительно-реабилитационного предназначения, для строительства объектов недвижимого имущества, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЗ 266332 от 17.03.2011 года;

- с кадастровым номером 26:31:020407:525, площадью 85659 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение – для использования объектов недвижимого имущества и парковой зоны, для санаторно-курортного и восстановительно-реабилитационного предназначения, для строительства объектов недвижимого имущества, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АИ 595218 от 23.12.2013 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:31:000000:59 определена в размере 46548 195 рублей 48 копеек; земельного участка с кадастровым номером 26:31:020403:60 – в размере 14267540 рублей 88 копеек; земельного участка с кадастровым номером 26:31:020407:525 – в размере 157343590 рублей 74 копейки. 

19.12.2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.08.2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01.01.2015 года.

Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 26:31:000000:59 имеет строения и сооружения, обеспечен инженерными коммуникациями; земельный участок с кадастровым номером 26:31:020403:60 строений и сооружений не имеет, на нем расположен водный объект; земельный участок с кадастровым номером 26:31:020407:525 также не имеет строений, сооружений, коммуникаций, занят лесными насаждениями.

Согласно отчету об оценке № ОЦ-030/16 от 19 июля 2016 года, выполненного ИП ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:31:000000:59 по состоянию на 01.01.2015 года, составляет 24020 000 рублей; с кадастровым номером 26:31:020403:60 – 9301000 рублей; с кадастровым номером 26:31:020407:525 – 68976000 рублей. На отчет об оценке дано положительное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков» (А.В.Довбня).

10 июля 2016 года ООО «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениям о пересмотре результатов определения растровой стоимости в отношении указанных земельных участков по вопросу установления рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере, определенном в отчете об ОЦ-030/16 от 19 июля 2016 года, выполненного ИП ФИО3

Решением Комиссии от 26.08.2016 года в удовлетворении заявления отказано; установлены недостатки в предоставленном отчете об оценке ОЦ-030/16 от 19 июля 2016 года, выполненного ИП ФИО3: в качестве аналогов использованы объекты с видом разрешенного использования «промназначения», между тем объекты оценки имеют вид разрешенного использования «для использования объектов недвижимого имущества и парковой зоны, для санаторно-курортного и восстановительно-реабилитационного предназначения, для строительства объектов недвижимого имущества», что не соответствует п. 10 ФСО № 1, подп. «б» п. 22 ФСО № 7; исходя из объявлений аналоги имеют вид разрешенного использования – «промназначение», в то время как на стр. 70 отчета вид разрешенного использования указан – «под коммерцию», что не соответствует п. 5 ФСО № 3; на стр. 5 отчета изложен перечень ФСО, использованных при проведении оценки, ФСО № 4 в указанном перечне отсутствует, между тем на стр. 7 оценщик ссылается на ФСО № 4, что нарушает требования подп. «б» п. 8 ФСО № 3.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из приведенных правовых предписаний, учитывая установленные недостатки в представленном в суд отчете об оценке № ОЦ-030/16 от 19 июля 2016 года, выполненного ИП ФИО3, суд удовлетворил ходатайство административного истца о проведении судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка.

Первоначально, по заключению судебной экспертизы № 214/09/16Э от 20.10.2016 года, выполненной экспертом ФИО4 Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:31:000000:59, по состоянию на 1 января 2015 года, была определена в размере 45110034 рубля; земельного участка с кадастровым номером 26:31:020403:60 – в размере 14140464 рубля; земельного участка с кадастровым номером 26:31:020407:525 – в размере 143136189 рубля.

На указанное судебное экспертное заключение поступили возражения административного истца, выраженные в рецензии, составленной ФИО5, имеющего квалификацию судебный эксперт, являющегося членом СРО. 

Из предоставленной рецензии следует, что судебный эксперт, проводя расчет рыночной стоимости участков, не использовал (игнорировал) объекты-аналоги, которые находятся непосредственно в пос. Иноземцево и его окрестностях, тогда как оцениваемые объекты находятся в поселке Иноземцево. Применяя корректировки по местоположению, рассчитанные на основе заработной платы местных жителей и уровня жизни населения, не приводит указанные данные в нарушение принципа обоснованности п. 4 ФСО № 3. Объект-аналог № 3 имеет вид разрешенного использования под многоквартирный и/или частный жилой дом; объект-аналог № 4 имеет вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство и /или дачу; однако корректировка на целевое назначение не приводится, что также является нарушением требований п. 4 ФСО № 3. Объект-аналог № 2 расположен на «красной линии», однако оцениваемые объекты расположены внутриквартально, фасады не выходят на трассу и места с большим транспортным трафиком; указанный ценообразующий фактор экспертом не учтен. Объект-аналог № 4 не является свободным, на нем имеется брусовый дом, стоимость которого экспертом не вычитается из общей стоимости объекта недвижимости, что нарушает принципы обоснованности и однозначности п. 4 ФСО № 3 и п. 20 ФСО № 7. Эксперт необоснованно применяет корректировку 2% за комиссионные риэлтора, в отсутствие доказательств, подтверждающих актуальность указанной корректировки. 

Исходя из изложенного, представитель административного истца просил признать заключение эксперта № 214/09/16Э составленным некорректно, не имеющим значения для правильного рассмотрения дела. 

Данные замечания суд находит обоснованными, заслуживающими внимания.

Действительно, из материалов административного дела следует, что все оцениваемые земельные участки находятся в городе Железноводск, 

<

...> имеют целевое назначение – для использования объектов недвижимого имущества и парковой зоны, для санаторно-курортного и восстановительно-реабилитационного предназначения, для строительства объектов недвижимого имущества, расположены внутриквартально, один участок является застроенным, обеспеченным инженерными коммуникациями, два – незастроенными, без коммуникаций, с водными и лесными объектами.

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Между тем, из заключения судебной экспертизы № 214/09/16Э следует, что ко всем трем оцениваемым объектам экспертом выбраны 4 одинаковых объектов-аналогов, тем самым не учитываются особенности земельных участков с кадастровыми номерами 26:31:020403:60 и 26:31:020407:525, занятых природными объектами. Как верно указано, 2 аналога расположены в 

<

...> аналога имеют иной вид разрешенного использования; что не является сопоставимым с оцениваемыми объектами.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Следовательно, не все ценообразующие факторы получили свое отражение в проведенной по делу судебной экспертизе.

Скриншоты интернет страниц объектов-аналогов не содержат полной информации о них, что устранено экспертом путем проведения интервьюрования. Между тем, суд приходит к выводу о недопустимости его проведения исходя из следующего.

Согласно ст. 41 Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Следовательно, эксперт ФГАОУ ВО СКФУ НОЦСЭЭИ, которому было поручено судом производство судебной экспертизы в своей деятельности по ее проведению должен руководствоваться нормами, в том числе, указанного выше Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Согласно требованиям ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы.

Интервьюирование есть способ собирания информации, что не допустимо осуществлять эксперту без разрешения суда (ст. 49 КАС РФ, ст. ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Поскольку имеющиеся сомнения в обоснованности заключения эксперта не были устранены в судебном заседании, суд по ходатайству представителя административного истца назначил по делу повторную судебную экспертизу, производство которой было поручено ООО «Профэксперт».

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценив заключение повторной судебной экспертизы № 523/16-Э от 08.01.2017 года по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о ее несоответствии требованиям закона и исключении из числа доказательств по следующим причинам.

Эксперт ООО «Профэксперт», которому было поручено судом производство судебной экспертизы, в своей деятельности по ее проведению должен руководствоваться нормами, в том числе, указанного выше Федерального закона от 31 мая 2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом при проведении по делу повторной экспертизы учтены физические характеристики нахождения водного объекта на земельном участке с кадастровым номером 26:31:020403:60, однако имеются иные недостатки.

В частности, при подборе экспертом аналогов к оцениваемым земельным участкам с кадастровыми номерами 26:31:000000:59 и 26:31:020407:525, выбраны аналоги №1, 2 имеющие целевое назначение – для строительства торгового центра, гостиницы, придорожного сервиса, расположенные на красной линии. 

Аналог № 3 имеет целевое назначение – для размещения автосалонов по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, магазина запчастей, расположен вдоль федеральной трассы М-29 «Кавказ», имеет высокий трафик автомобильного потока.

Аналог № 4 имеет целевое назначение под строительство жилого микрорайона, производственно-складских помещений.

Указанные объекты-аналоги не соответствуют по своему целевому назначению оцениваемым объектам - земельным участкам с кадастровыми номерами 26:31:000000:59 и 26:31:020407:525, которые, как неоднократно отмечалось, имеют целевое назначение - для использования объектов недвижимого имущества и парковой зоны, для санаторно-курортного и восстановительно-реабилитационного предназначения, для строительства объектов недвижимого имущества. Более того, земельный участок с кадастровым номером 26:31:020407:525 полностью занят лесными насаждениями, что не учтено экспертом.

Оцениваемые объекты удалены от «красной линии», высокого трафика автомобильного движения, находятся внутриквартально, что также не учтено экспертом при производстве повторной экспертизы.

При подборе аналогов к земельному участку с кадастровым номером 26:31:020403:60, обремененным водным объектом, экспертом не учтено следующее. Из скриншота интернет страницы аналога № 2 отсутствует указание на точное расположение, целевое использование земельного участка, объем передаваемых имущественных прав, в то время как в сравнительной таблице эксперт указывает (без ссылки на источник полученных данных), что аналог № 2 имеет коммерческое назначение, принадлежит продавцу на праве собственности, имеет возможность подключения к коммуникациям. 

Скриншот интернет страницы аналога № 3 не содержит сведений о его местоположении (обобщенное город Пятигорск, что не позволяет идентифицировать индивидуальные особенности объекта).

Объект-аналог № 4, как и в первичной экспертизе, имеет на своей территории объекты строительства, стоимость которых, как следует из сопоставления содержания объявления и сравнительной таблицы, экспертом не вычтена из общей стоимости продажи. Таким образом, к сравнению представлен комплекс имущественных прав.

Указанные недостатки повторной экспертизы являются существенными, поскольку не учитывают требований, установленных Федеральными стандартами, ценообразующих факторов, названных в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р; индивидуальных особенностей оцениваемых объектов.

Недостатки, установленные судом в проведенной по делу первичной экспертизе, не устранены путем проведения повторной экспертизы.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При рассмотрении дела по существу установлено, что представленные административным истцом отчет об оценке, заключения судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы имеют недостатки, не позволяющие признать их надлежащими, достоверными и достаточными доказательствами, и положить в основу решения суда.

С учетом изложенного, ввиду отсутствия относимых, допустимых доказательств, у суда отсутствует возможность достоверного установления рыночной стоимости земельных участок с целью изменения существующей кадастровой стоимости, а также ходатайств административного истца о назначении по делу иных экспертиз, в удовлетворении административных исковых требований суд отказывает.

Согласно ст. 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Поскольку в силу положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка, то эти издержки подлежат взысканию с административного истца.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, судом учитываются разъяснения, содержащиеся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в котором указано, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Из материалов административного дела следует, что судебные расходы, бремя несения которых возложено на административного истца по данной категории споров, добровольно не уплачены административным истцом ООО «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» до рассмотрения судом по существу вопроса об их взыскании, то заявление ФГАОУ ВО СКФУ НОЦСЭЭИ о их взыскании в размере 60000 рублей, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профессиональная Санаторно-Курортная Компания «ФИО2 Аква-Терм» в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» судебные расходы по оплате проведенной по делу судебной экспертизы в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь