Дело № 2-400/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кумылженский районный суд Волгоградской области

в составе:

председательствующего судьи Исаевой Л.П.,

при секретаре Вихлянцевой Е.В., 

21 ноября 2018 года в ст. Кумылженская Волгоградской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки действительной, признании права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам о признании сделки действительной, признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 была заключена сделка по покупке ? доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Представителем продавца по сделке выступал ФИО3, действующий от имени ФИО2 на основании нотариально удостоверенной доверенности. Оплата покупателем был произведена при подписании договора купли-продажи, согласно условиям договора в размере 

<

данные изъяты> С момента приобретения данного имущества, истец стал владеть и пользоваться им как своим собственным. В течение всего срока владения недвижимым имуществом претензий от других лиц к ней не предъявлялись, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования недвижимым имуществом не заявлялось. 

ФИО1 необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на приобретенное недвижимое имущество, однако, препятствием к этому служит отсутствие правоустанавливающих документов, а также тот факт, что продавец уклоняется от регистрации сделки в органах Росреестра.

Истец просит суд признать сделку по покупке ? доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенную между ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ действительной; признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество – ? долю жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым № №, расположенные по указанному адресу.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменное заявление, согласно которому, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явился, причины неявки неизвестны, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела, а также возражений не представил.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, представил письменное заявление, согласно которому, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования признает в полном объеме, просит их удовлетворить.

В судебное заседание представитель третьего лица – Межмуниципального отдела по городу Михайловка и Кумылженскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом. В представленных объяснениях просил рассмотреть дело без участия представителя. Как следует из объяснения, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>. За государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией прав на жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по указанному адресу, ни истец, ни ответчики не обращались. Просит принять решение на усмотрение суда.

Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

В силу ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

С учётом того, что суд принял все необходимые меры для извещения ответчика ФИО2 о дате судебного заседания, суд признает причину неявки ответчика неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, кроме того, в материалах дела достаточно доказательств имеющих существенное значение для рассмотрения дела. 

Суд, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

Пунктом 6 ст. 1 указанного Закона, предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии с положениями п. 1,3 ст. 69 Закона о регистрации права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на указанные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения имущества на момент совершения сделки.

Как предусмотрено п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется, в том числе на основании выдаваемой органом местного самоуправления выписки из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства).

Аналогичное положение содержалось в ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как предусмотрено п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Статьей 51 Закона РФ от 06.07.1991 № 1500-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации», действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, к полномочиям поселковой, сельской администрации были отнесены вопросы: предоставления в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передача в собственность и сдача в аренду, изъятие земельных участков в пределах черты поселка, сельсовета, а также из фонда других земель (в том числе земель запаса), переданных в ведение поселкового, сельского Совета; регистрации права собственности на землю, права землевладения, землепользования, договоры на временное пользование земельными участками и договоры их аренды.

Из ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» следует, что учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах, которые ведутся органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов. Ведение похозяйственных книг осуществляется на основании сведений, предоставляемых на добровольной основе гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство.

В соответствии с п. 1 Порядка ведения хозяйственных книг, утвержденным Приказом Минсельхоза РФ N 345 от 11.10.2010, ведение похозяйственных книг в целях учета личных подсобных хозяйств осуществляется органами местного самоуправления поселений и органами местного самоуправления городских округов, на территории которых имеются хозяйства.

В судебном заседании установлено, что согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел в собственность у ФИО4 ? долю домовладения, находящегося в 

<

адрес>. Указанный договор зарегистрирован в Кумылженском поселковом Совете народных депутатов Подтелковского района Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

Согласно выписке № от ДД.ММ.ГГГГ из похозяйственной книги № (л. счет №) за 1997-2001 г.г., за ФИО2 значится на праве собственности ? доли домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.22).

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на №, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет общую площадь 

<

данные изъяты> кв. м. (л.д.15-19).

Из выписки из похозяйственной книги о наличии у граждан права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> га из земель населенных пунктов для личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.12). 

Согласно свидетельству о праве собственности на землю, постановлением решением Кумылженского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 для ведения личного подсобного хозяйства предоставлен в собственность земельный участок в 

<

адрес> (л.д.14).

Постановлением Администрации Кумылженского сельского поселения Кумылженского муниципального района Волгоградской области № от ДД.ММ.ГГГГ «Об упорядочении адресного хозяйства», земельному участку, и жилому дому, принадлежащему на праве общей долевой собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, присвоен адрес: 

<

адрес> (ранее 

<

адрес>) (л.д.24).

Как следует из выписки из ЕГРН от 12.11.2018, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, расположен по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, в лице ФИО3, действующего на основании доверенности №, удостоверенной нотариусом Протвинского нотариального округа Московской области ФИО11. ДД.ММ.ГГГГ № в реестре № (л.д. 20), продал за 

<

данные изъяты>, а ФИО1 купил жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> (л.д.10).

Согласно требованиям ч. 2 ст. 404 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 402 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2 совершена сделка купли-продажи ? доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> (л.д. 10).

ФИО1 было оплачено продавцу ФИО2 

<

данные изъяты> в счет оплаты по вышеуказанной сделке, при подписании указанного договора купли-продажи, что подтверждается распиской (л.д.11).

В соответствии с правилами ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. 

Истец полагал, что недвижимое имущество передано ему во владение с момента передачи денежных средств, поэтому сделка купли-продажи земельного участка состоялась.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суду был представлен договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между ФИО5 и ФИО1 согласно которому, ФИО2 получена денежная сумма от ФИО1 в размере 

<

данные изъяты> за продажу ? доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, что согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ являлось основанием для прекращения права собственности у ФИО2, а в соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ - основанием для приобретения права собственности истцом на земельный участок, которые стали предметом исполненного обязательства, и, несмотря на то, что право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, осуществившим отчуждение жилого помещения и земельного участка, покупатель стал законным владельцем недвижимого имущества. 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что, несмотря на отсутствие регистрации письменного договора, волеизъявление сторон было направлено на заключение именно договора купли-продажи земельного участка, и данная сделка была совершена, вследствие чего ответчиком получена оплата в счет купли-продажи, а имущество вручено истцу фактически.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о действительности договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1, что подтверждает заключение сделки купли-продажи указанного недвижимого имущества.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 и ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. 

В настоящее время ФИО1 лишен возможности зарегистрировать право собственности на ? долю жилого дома и земельный участок без решения суда, поскольку имеющихся у него документов недостаточно для регистрации права собственности в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

Учитывая, что истцом подтверждены все обстоятельства, позволяющие признать за ним право собственности на указанный земельный участок, а именно, что между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1, заключена сделка купли-продажи, обязательства между сторонами исполнены в полном объеме, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1, действительной. 

Признать за ФИО1 право собственности на 1/2 долю жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и земельный участок, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение одного месяца через Кумылженский районный суд Волгоградской области.

Решение изготовлено в совещательной комнате печатным текстом.

Судья: Л.П. Исаева