К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-263/2024 (М-8/2024)

УИД № 23OS0000-01-2024-000008-41

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

16 мая 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БИАГРО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «БИАГРО» на праве аренды (субаренды) владеет земельным участком площадью 5391 кв. м, кадастровый номер ........, расположенный по адресу: ............. Право аренды подтверждается договором аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 14 февраля 2001 года № 51 о чем в Едином государственном реестре прав 16.03.2001, сделана запись за номером государственной регистрации: 23-01.20-3.1.2001-73. 

Административный истец обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............, равной ее рыночной стоимости в размере 14 009 061 руб.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, так как завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение, в последующем представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлены возражения, с замечаниями на проведенную судебную экспертизу, просит признать заключение эксперта недопустимым доказательством.

Представителем ООО «БИАГРО» – ФИО5 направлены возражения с рецензией на проведенную судебную экспертизу, просил суд признать заключение эксперта недопустимым доказательством и исключить из числа доказательств по делу. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 24.01.2024 года № 27-01243-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 01.07.2005 с категорией земель: «земли населенных пунктов»; с видом разрешенного использования: «промышленно-производственные фирмы»; с площадью: «12042 кв.м».

Также, при переносе сведений о земельном участке с кадастровым номером ........ на промышленную эксплуатацию Федеральную государственную информационную систему ведения ЕГРН виду разрешенного использования ошибочно был присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные», а также были внесены сведения о виде разрешенного использования «для промышленно-производтвенной фирмы».

В дальнейшем, 19.05.2021 в результате исправления технической ошибки были изменены сведения о виде разрешенного использования земельного участка на «промышленно-производственные фирмы».

По состоянию на 23.01.2024 иных изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 21 510 504,18 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 №2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022. 

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором оспариваемого объекта недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 19 декабря 2023 г. № 851-23, выполненный оценщиком ООО «Бюро оценки ФИО6» - ...........11 согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: ........ составляет 14 009 061 рублей 00 копеек по состоянию на 01.01.2022. 

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости, проведение которой поручил ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» эксперту ...........12

Согласно заключению судебной экспертизы от 06 марта 2024 г. № КС-263/2024, подготовленному экспертом ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» – ...........12. (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке от 19 декабря 2023 г. № 851-23, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером ........, по состоянию на 01 января 2022 года, составляет: 20 317 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 5,5 %).

Представителем административного истца и представителем департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца и ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца и административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 28-30 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что для оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка и методом предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного участка (архитектурно-планировочное решение здания), о расходах в процессе эксплуатации здания, о величине арендной ставки, о величине ставки капитализации и ставки дисконтирования соответственно для каждого метода. Основные недостатки, связанные с применением метода остатка и метода предполагаемого использования для расчета стоимости земельного участка: - архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на величину затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров здания (этажность, высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является не обоснованным как при текущем варианте застройки объекта оценки, так и при возможном альтернативном варианте; - большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования; - величина расходов в процессе эксплуатации здания в связи с тем, что здания на дату оценки отсутствуют, может быть определена только экспертным путем на основании использования данных о расходах по аналогичным зданиям; - при расчете методом предполагаемого использования большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов. В связи с вышеизложенным Эксперт отказался от применения доходного подхода для расчета стоимости земельного участка.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом. Используются только элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах для расчета стоимости улучшений земельного участка. Учитывая вышеизложенное, Оценщик отказывался от применения затратного подхода в отношении объекта оценки.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость Объекта экспертизы сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

При расчете корректировок в рамках настоящего заключения экспертом была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 30%. Использование корректировок, превышающих 30%, не рекомендуется, поскольку можно сделать вывод, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки. Исключение могут составить отдельные ситуации, когда оценивается объект, характеризующийся крайне низким спросом, когда данных по более близким объектам – аналогам собрать не представляется возможным. В этом случае рекомендуется приводить подробное обоснование используемых корректировок.

Для проведения расчетов экспертом отбирались объекты-аналоги из вышеуказанной выборки земельных участков, по следующим критериям: вид права – собственность, подъездные пути – твердое покрытие, наиболее сопоставимое местоположение, идентичная категория земли и вид разрешенного использования или возможность использования под назначение, соответствующее объекту исследования, сопоставимая площадь, среднерыночная цена (определенная в результате анализа). Из всех предложений в выборке были отобраны три наиболее сопоставимых объектов-аналогов под номерами 2, 5, 6, указанных в таблице, на странице 60 заключения.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на площадь, на наличие улучшений. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца и административного ответчика, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца и ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что ошибочно не введена корректировка на дату сделки (дату предложения). Объекты аналоги имеют даты объявлений: аналог №1 - ноябрь 2020 года; аналог №2 - июль 2020 года; объект-аналог №3 - август 2021 года. Различие в датах более года, корректировка не введена, обоснование отсутствия корректировки отсутствует. В заключении отсутствует анализ ликвидности объекта оценки, поэтому нет понимания какой период экспозиции на рынке для объявлений объектов-аналогов соответствует объекту оценки, а какой нет.

Эксперт дал следующие пояснения: период поиска возможных объектов-аналогов обусловлен (обоснован) ликвидностью оцениваемого объекта, согласно которой срок экспозиции участков промназначения установлен до 18 месяцев (01.07.2020-01.01.2022) - исследование Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что корректировка на площадь проведена некорректно. На стр.60 и 61 заключения при проведении корректировки на площадь, экспертом использовано исследование «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности», проведенное ФИО7 по Новосибирской области. Использование коэффициентов для Новосибирской области некорректно для Краснодарского края, так как данные регионы имеют радикально отличающиеся друг от друга условия для социально-экономического развития, и не отражают тенденций рынка земельных участков Краснодарского края.

Эксперт пояснил: исследование рынка недвижимости под ред. ФИО7 «Результаты экспертных оценок величин значимых факторов, используемых в оценочной деятельности» опубликовано в открытом доступе, на официальном сайте СРО «Российское общество оценщиков», и, соответственно, может быть использовано без ограничений. Так же эксперт отметил, что в данном исследовании отсутствуют ограничения о применении результатов данного исследования, в том числе на территории Краснодарского края.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что неправильно определен размер корректировки на наличие коммуникаций,- на стр.60 заключения корректировка на наличие коммуникаций ко всем аналогам равна 0 (нулю). В то же время, в объявлении аналога №2 сказано, что на территории газ, вода, канализация, электросети, но корректировка к объекту-аналогу №2 не произведена.

Эксперт дал следующие пояснения: стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории участка - объекта экспертизы, в соответствии с ее целью (оспаривание кадастровой стоимости) не учитывается, так как данные расходы относятся к расходам на строительство зданий и сооружений (Журнал «Учет в строительстве» N 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25 января 2006 г. N 03-03-04/1/57). Налог на недвижимое имущество зданий, сооружений - уплачивается отдельно. Таким образом, в соответствии с целями оценки, земельный участок оценивается как условно свободный от таких улучшений как здания, сооружения и инженерные коммуникации. Объекты-аналоги представляют собой незастроенные земельные участки, следовательно, если в объявлениях указано наличие коммуникаций, подразумевается возможность подключения данных коммуникаций. Для объекта экспертизы эта возможность также имеется, так как он расположен на территории населенного пункта. Таким образом, корректировка на наличие инженерных коммуникаций у объектов - аналогов не применяется.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что неправильно определена корректировка на местоположение ял я объекта-аналога №2. На стр.60 и 63 заключения в описании корректировки на местоположение, экспертом сделан вывод о сопоставимости местоположения объекта оценки и объектов-аналогов. Однако, из приведенной ниже карты расположения объекта оценки и объектов-аналогов следует, что объект-аналог №2 не сопоставим по местоположению с объектом оценки, ему больше соответствует группа «Центр города», так как он расположен практически на береговой линии в центре. А объекту оценки и объектам-аналогам №1 и №3 соответствует «Центр деловой активности» Соответственно, корректирующий коэффициент к объекту-аналогу №2 должен составлять 0,85.

На что эксперт дал следующие пояснения: все сравниваемые объекты расположены в границах г. Ейска (черта населенного пункта), корректировки не требуются. Мнение рецензента относительно местоположения объектов сравнения является субъективным.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в расчете на стр.60 и 64 заключения введена корректировка на снос ветхих зданий к объекту-аналогу №2 а размере 1,136, так как на участке находится арочный склад. В то же время, согласно тексту объявления и фотографий, приложенных к объявлению объекта-аналога №2, на земельном участке расположены 2 строения (арочный склад и бытовой блок), одно из которых капитальное. Указание на то, что они подлежат сносу, в объявлении нет, фото подтверждает, что данные объекты не находятся в аварийном состоянии и пригодны к эксплуатации, поэтому в данном случае, требуется очищение стоимости земельного участка от стоимости складов, расположенных на нем, так как они увеличивают стоимость земельного участка. Данная корректировка не была произведена экспертом. 

Эксперт дал следующие пояснения: объявление размещено в разделе «Земельные участки», соответственно цена указана за земельный участок, без выделения доли стоимости возведенных улучшений. Обращаю внимание, что выделить стоимость здания из единого объекта недвижимости не представляется возможным, поскольку не указаны конструктивные особенности и иные качественные характеристики зданий (бытового блока и арочного склада). Экспертом сделан вывод о том, что сведения о здании на участке указаны справочно (информативно) и не влияют на итоговую цену предложения. Объявление размещено в разделе «Земельные участки», соответственно цена указана за земельный участок, без выделения доли стоимости возведенных улучшений. Обращаю внимание, что выделить стоимость здания из единого объекта недвижимости не представляется возможным, поскольку не указаны конструктивные особенности и иные качественные характеристики зданий (бытового блока и арочного склада). Экспертом сделан вывод о том, что сведения о здании на участке указаны справочно (информативно) и не влияют на итоговую цену предложения. Однако, во избежание искажений итогового результата Экспертом принято решение все же учесть наличие на участке арочного склада. Корректировка выполнена согласно данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/) по состоянию на 01.10.2021 г. Учитывая что на объекте аналоге №2 присутствуют улучшения (арочный склад), введен поправочный коэффициент в размере 1,14 (1/0,88), с учетом среднего значения 0,88. 

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что значение корректировки на площадь для объектов-аналогов № 1, 2, 3 эксперт принимает в соответствии с данными статьи ФИО7 «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2021 г.», опубликованной в журнале «Российский оценщик № 3-4, 2021 г.» (стр. 62 заключения), что некорректно, поскольку они основаны на результате анализа рыночной информации по Новосибирской области. Возможность применения значений корректировок, представленных в данной статье, для земельных участков из сегмента рынка объекта экспертизы, расположенных в Краснодарском крае, экспертом не проанализирована.

Эксперт пояснил: Исследование рынка недвижимости под ред. ФИО7 «Результаты экспертных оценок величин значимых факторов, используемых в оценочной деятельности» опубликовано в открытом доступе, на официальном сайте СРО «Российское общество оценщиков», и, соответственно, может быть использовано без ограничений. Так же эксперт отметил, что в данном исследовании отсутствуют ограничения о применении результатов данного исследования, в том числе на территории Краснодарского края.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что применение в качестве объекта сравнения объекта-аналога № 2 неверно, поскольку данный земельный участок застроен объектами капитального строительства (на нем располагаются: арочный склад, бытовой блок и др.), о чем продавец указывает в тексте объявления. Для целей установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной, объект экспертизы определяется как условно свободный от застройки, соответственно, для сравнения необходимо подобрать земельные участки, свободные от застройки, данное условие экспертом не выполнено.

Эксперт дал следующие пояснения: Объявление размещено в разделе «Земельные участки», соответственно цена указана за земельный участок, без выделения доли стоимости возведенных улучшений. Обращаю внимание, что выделить стоимость здания из единого объекта недвижимости не представляется возможным, поскольку не указаны конструктивные особенности и иные качественные характеристики зданий (бытового блока и арочного склада). Экспертом сделан вывод о том, что сведения о здании на участке указаны справочно (информативно) и не влияют на итоговую цену предложения. Объявление размещено в разделе «Земельные участки», соответственно цена указана за земельный участок, без выделения доли стоимости возведенных улучшений. Обращаю внимание, что выделить стоимость здания из единого объекта недвижимости не представляется возможным, поскольку не указаны конструктивные особенности и иные качественные характеристики зданий (бытового блока и арочного склада). Экспертом сделан вывод о том, что сведения о здании на участке указаны справочно (информативно) и не влияют на итоговую цену предложения. Однако, во избежание искажений итогового результата Экспертом принято решение все же учесть наличие на участке арочного склада. Корректировка выполнена согласно данным Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/) по состоянию на 01.10.2021 г. Учитывая что на объекте аналоге №2 присутствуют улучшения (арочный склад), введен поправочный коэффициент в размере 1,14 (1/0,88), с учетом среднего значения 0,88. 

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает.

Доводы представителя административного истца и административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 12042 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «промышленно-производственные фирмы»; в размере рыночной стоимости 20 317 000,00 (двадцать миллионов триста семнадцать тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 29 декабря 2023 г.

Так же, ООО «Краснодарский Центр Оценки Недвижимости» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 75 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью участков и размером их рыночной стоимости составляет 5,5 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БИАГРО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 12042 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «промышленно-производственные фирмы»; в размере рыночной стоимости 20 317 000,00 (двадцать миллионов триста семнадцать тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 29 декабря 2023 года.

Взыскать с ООО «БИАГРО» в пользу ООО «Краснодарский Центр Оценки Недвижимости» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 75 000,00 (семьдесят пять тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 мая 2024 г.