Дело № 2-4700/2024

64RS0046-01-2024-006871-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2024 года город Саратов 

Ленинский районный суд г. Саратова в составе 

председательствующего судьи Майковой Н.Н., 

при секретаре Громове А.Д.

с участием представителя истца ФИО1

с участием представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Администрация МО «Город Саратов» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование иска истцом указано, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 05.10.2009 № Т-3642-р с ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № А-09-182Ф-4/К от 02.12.2009 с кадастровым номером 64:48:040424:36, площадью 1200 кв.м, расположенного под адресу: 

<

адрес>, б/н, предоставленного для размещения домов индивидуальной жилой застройки, сроком на сорок девять лет.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 01.06.2015 арендатором 

земельного участка с кадастровым номером что земельный участок неогорожен, доступ на него неограничен, объекты капитального строительства отсутствуют, является ФИО3.

В соответствии с актами осмотра указанного земельного участка, проведенного специалистами отдела контроля за использованием земельных участков, проведенных 02.02.2023, 28.05.2024 установлено, что земельный участок неогорожен, доступ на него неограничен, объекты капитального строительства отсутствуют.

Актом выездного обследования от 27.08.2024, проведенного комитетом муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» также установлено, что земельный участок неогорожен, доступ на него неограничен, объекты капитального строительства отсутствуют, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. 

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

За разрешением на строительство ответчик в уполномоченный орган не обращался.

Данный факт подтверждается письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 20.05.2024, согласно которому заявление о выдаче градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 64: 48:040424:36 в министерство не поступало.

Таким образом, ответчик в нарушение условий договора более трех лет не использует земельный участок в целях строительства жилого дома.

Неиспользование арендатором и земельного участка по его целевому назначению и виду разрешенного использования более трех лет, противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель и является существенным нарушением и основанием для расторжения договора аренды земельного участка № А-09-182Ф- 4 К от 02.12.2009.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 3.2 арендатор поквартально, до десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом обязан вносить арендную плату за пользованием земельным участком.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.ст. 309,310 ГК РФ).

Однако, в нарушение условий договора ответчик не вносит арендную плату за землю и по состоянию на 23.03.2023 задолженность по договору аренды составляет 10 308, 55 руб.

В связи с тем, что ответчик не использует земельный участок в целях строительства более трех лет и не вносит арендую плату за земельный участок администрация муниципального образования «Город Саратов» 20.10.2023 ответчику направлено предупреждение, в котором в тридцатидневный срок с момента направления данного предупреждения необходимо сообщить о проведённых мероприятиях, направленных на освоение земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом его разрешённого использования, погасить задолженность по арендной плате.

27.03.2024 в адрес ФИО3 направлено предупреждение о нарушении условий договора аренды земельного участка.

28.06.2024 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

Просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № А-09-182Ф-4/К от 02.12.2009 с кадастровым номером 64:48:040424:36, площадью 1200 кв.м, расположенного под адресу: 

<

адрес>, б/н, предоставленного для размещения домов индивидуальной жилой застройки, сроком на сорок девять лет.

Представитель истца Администрации МО «Город Саратов» по доверенности ФИО1 поддержала исковые требования просила удовлетворить, поскольку земельный участок длительное время не используется.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО2 исковые требования не признал и пояснил, что у ответчика не было возможности использовать земельный участок по назначению, поскольку был изменен вид разрешенного использования земельного участка. Вместе с тем, ответчиком ФИО3 осуществлено подведение линии электропередач к земельному участку по адресу: 

<

адрес> д. б/н с кадастровым номером 64:48:040424:36. Кроме того между ответчиком ФИО3 и ФИО4 заключен договор замены стороны в обязательстве от 11 июня 2024 года, дополнительное соглашение от 11 октября 2024 года и спорный земельный участок передан ФИО4, данные документы зарегистрированы через «МФЦ» 12 октября 2024 года.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне слушании извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Представитель третьего лица Комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, причина неявки не известна.

Исходя из вышеизложенного, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, выслушав стороны, исследовав путем оглашения в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.

В силу ст. 123 Конституции РФ, ст. 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических л)щ, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Исходя из положений п. 1 ст. 41 ЗК РФ, арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Пунктами 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 05.10.2009 № Т-3642-р с ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № А-09-182Ф-4/К от 02.12.2009 с кадастровым номером 64:48:040424:36, площадью 1200 кв.м, расположенного под адресу: 

<

адрес>, б/н, предоставленного для размещения домов индивидуальной жилой застройки, сроком на сорок девять лет.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 01.06.2015 арендатором 

земельного участка с кадастровым номером 64:48:040424:36, что земельный участок неогорожен, доступ на него неограничен, объекты капитального строительства отсутствуют, является ФИО3.

Кроме того между ответчиком ФИО3 и ФИО4 заключен договор замены стороны в обязательстве от 11 июня 2024 года, дополнительное соглашение от 11 октября 2024 года и права аренды на спорный земельный участок передан ФИО4, данные документы зарегистрированы через «МФЦ» 12 октября 2024 года.

Договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка не предусмотрены. Кроме того, договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке. При этом сам договор аренды заключен на срок 49 лет, данный срок не истек и арендатором предпринимались меры по освоению земельного участка.

Вместе с тем, Решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 г. № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов». Согласно карты градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:040424:36 был расположен в зоне развития застройки многоэтажными многоквартирными домами. Таким образом, строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040424:36 противоречил Правилам. При таких обстоятельствах использовать данный участок по назначению, который указан в договоре аренды было невозможно до 07 июня 2024 года.

Ответчик ФИО3 обращался в комитет по архитектуре администрации МО «Город Саратов», Комиссию по подготовке проектов правил землепользования и застройки территории муниципального МО «Город Саратов» о внесении изменений в проект Правил землепользования и застройки, отнести земельный участок к зоне застройки индивидуальными жилыми домами, но получал отказы.

07 июня 2024 года на основании заявления ФИО3, на общественных обсуждениях было принято решение о целесообразности учесть его предложение и отнести земельный участок к территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами. 

Таким образом, у ответчика ФИО3 не имелось возможности длительное время пользоваться земельным участком по его прямому назначению, который указан в договоре аренды.

Также истцом указана сумма задолженности ответчика по договору аренды на 23 марта 2023 в сумме 10 308.55 рублей, а согласно сведениям КУИ г.Саратова от 07 ноября 2024 года задолженность ФИО3 по договору аренды № А-09-182Ф-4/К от 02.12.2009 составляет на 6 ноября 2024 года 3339,19 рублей в том числе арендной платы в размере 2977.14 рублей, пени в размере 262,02 рублей.

Вместе с тем, задолженность по договору аренды в размере 10 308,55 руб., отсутствует, что подтверждается платежным поручением № 389 от 16.06.2023 г., кроме того ответчиком предоставлено платежное поручение за № 1004 от 13 ноября 2024 года на сумму 2705 рублей, а также квитанция об оплате ФИО4 по договору аренды от 02.12.2009 года задолженности в размере 1000 рублей.

Кроме того ответчиком ФИО3 осуществлено подведение линии электропередач к земельному участку по адресу: 

<

...> б/н с кадастровым номером 64:48:040424:36, что подтверждается договором № 14622-23-ип от 26 декабря 2023 года об осуществлении технологического присоединения с АО «СПГЭС», уведомлением за № 14622/А от 5 августа 2024 года об обеспечении сетевой организацией возможности присоединения к электрическим сетям объектов электроэнергетики на земельном участке по адресу 

<

адрес>, б/н, с кадастровым номером 64:48:040424:36, актом допуска прибора учета электрической энергии от 5 августа 2024 года, квитанцией об оплате по договору № 14622-23-ип от 26 декабря 2023 года.

Таким образом, при заключении договора стороны определили условия, при которых арендатор имеет право потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Так, в силу подпункта 4.1.2 договора такое право у арендодателя наступает в случае:

использования участка не по целевому назначению и принадлежности к той или иной категории земель;

не внесения арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.

Однако, руководствуясь разъяснениями данными в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из того, что договор аренды мог быть расторгнут судом только при условии представления доказательств, подтверждающих не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды, и учитывая, что из представленных в деле доказательств следует, что нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, а именно задолженность по арендной плате земельного участка была погашена ответчиком и земельный участок используется по целевому назначению, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка № А-09-182Ф-4/К от 02.12.2009 с кадастровым номером 64:48:040424:36, площадью 1200 кв.м, расположенного под адресу: 

<

адрес>, б/н, предоставленного для размещения домов индивидуальной жилой застройки, сроком на сорок девять лет – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саратова.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 декабря 2024 года.

Судья