Судья: Петракова Е.Н. Дело № 33-366/2026 (33-10381/2025, 2-15/2025)

Докладчик: Дурова И.Н. УИД 42RS0029-01-2024-001033-70

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Кемерово 13.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Дуровой И.Н.,

судей: Орловой Н.В., Макаровой Е.В.

при секретаре Потапенко А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Дуровой И.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Яйского районного суда Кемеровской области от 14.10.2025 по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в Яйский районный суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указала, что 07.07.2022 она заключила с администрацией Яйского района Кемеровской области договор на передачу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в собственность граждан. 28.07.2022 зарегистрировала право собственности на данную квартиру. В августе 2024 года она от посторонних людей узнала, что ответчик хочет продать её квартиру. В последующем выяснилось, что ФИО3 14.11.2022, воспользовавшись её доверием и безграмотностью, незаконно оформила квартиру на своё имя. Указывает, что договор купли-продажи квартиры, заключённый между ФИО4 и ФИО3, недействителен (ничтожен) с момента его заключения, поскольку она не была ознакомлена с сущностью договора, не осознавала суть договора, денежные средства не получала, считает, что ответчик незаконно лишил её возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

04.08.2025 определением районного суда произведена замена истца ФИО4 на её правопреемника ФИО2 ввиду смерти ФИО4

С учётом изменения исковых требований просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключённый между ФИО4 и ФИО3, недействительным (ничтожным); применить последствия недействительности сделки, восстановив стороны договора купли-продажи в первоначальное положение: прекратить право собственности на квартиру ФИО3, аннулировать запись в ЕГРП от 25.11.2025 о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Решением Яйского районного суда Кемеровской области от 14.10.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Указывает, что в ходе судебного заседания не было установлено прямых доказательств, свидетельствующих о добросовестном исполнении ответчиком обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2022, передаточный акт отсутствовал, ответчик не представил незаинтересованных свидетелей, нет расписки, в договоре не имелось записи о получении продавцом оплаты, отсутствовал перевод денежных средств в безналичном виде. Отмечает, что ключи от квартиры у ответчика отсутствуют, что доказывает отсутствие владения и пользования имуществом с 2022 года, коммунальные платежи ею не оплачивались. Обращает внимание, что на момент сделки ФИО4 было 67 лет, пенсионерка не имела начального общего образования, в школу никогда не ходила, не умела читать и писать, умела ставить только подпись. Считает, что нахождение ФИО4 в МФЦ в присутствии уполномоченных сотрудников не предопределяет понимание сущности договора и юридически значимых последствий сделки, в обязанности сотрудников не входит выяснение действительной воли сторон при заключении договора. Также указывает, что судом не учтено, что до своей смерти ФИО4 как законный владелец осуществляла владение недвижимым имуществом, производила косметический ремонт, вносила оплату за коммунальные платежи. Спорное жилое помещение являлось единственным жилым помещением, принадлежавшим ФИО4 на праве собственности.

В заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 доводы жалобы поддержала.

В заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) законность и обоснованность решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает, что решение отмене либо изменению не подлежит с учётом следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 07.07.2022 между ФИО4 и администрацией Яйского муниципального округа заключён договор на передачу квартиры в собственность, по условиям которого администрация передала безвозмездно, а ФИО4 приобрела квартиру по адресу: 

<

адрес>, в единоличную собственность (л.д.20).

28.07.2022 зарегистрировано право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

14.11.2022 между ФИО4 и ФИО3 заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> стоимость квартиры определена в размере 980 000 руб., договором предусмотрено, что расчёт за квартиру между сторонами произведён наличными денежными средствами в полном размере до подписания настоящего договора (п. 5 договора).

Согласно реестровому делу № в отношении объекта недвижимости: 

<

адрес> для регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) ФИО4 в регистрирующий орган представлены: заявление о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами (статьи 15, 19 Закона) № от 20.07.2022; договор на передачу квартиры в собственность граждан от 07.07.2022, типовой договор социального найма жилого помещения от 18.06.2008 и иные документы; для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи спорной квартиры ФИО4 в регистрирующий орган представлены: заявление о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами (статьи 15, 19 Закона) № от 15.11.2022; договор купли-продажи квартиры б/н, 14.11.2022.

25.11.2022 зарегистрировано право собственности на спорную квартиру за покупателем ФИО3 (л.д. 13-14).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла (л.д.49).

Согласно сведениям нотариуса Яйского нотариального округа, после смерти ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ, заведено наследственное дело № № от 22.11.2024, наследником, обратившимся 22.11.2024 с заявлением о принятии наследства, является ФИО2.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, проанализировав представленные сторонами в ходе рассмотрения дела доказательства, пришёл к выводу, что факты неуплаты денежных средств по договору купли-продажи от 14.11.2022 и заблуждения ФИО4 в предмете договора, который она подписывала 14.11.2022 в МФЦ Яйского района, не нашли своего подтверждения, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки отказал.

Судебная коллегия, рассматривая дело в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения (п. 1).

Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны её волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершённая гражданином, находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершённой по его воле.

Установив, что ФИО4 и её правопреемник достоверных и допустимых доказательств неспособности понимать значение ФИО4 действий в момент подписания договора купли-продажи спорной квартиры в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о последовательности действий ФИО4 при заключении сделки, так, 07.07.2022 ФИО4 заключила договор приватизации, а через три недели зарегистрировала право собственности на спорное жилое помещение, представив в регистрирующий орган договор приватизации и собственноручно подписав заявление на регистрацию права (сведения из реестрового дела). Спустя три месяца ФИО4, воспользовавшись своим правом на свободное распоряжение принадлежащим ей на праве собственности имуществом, в отсутствие доказательств недобровольности намерения отчуждения имущества, обратилась в МФЦ Яйского района, где после представления своего паспорта и выписки из ЕГРП на квартиру, после прочтения ей вслух сотрудником МФЦ договора купли-продажи, находясь в общественном месте подписала ряд документов, в том числе договор купли-продажи, заявление на переход права собственности, о получении расписки, после чего переход права собственности по договору зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Кемеровской области, при этом ФИО4 с момента подписания указанного договора купли-продажи с 14.11.2022 и до дня пока она не переехала к другой сестре (истцу ФИО2) действительность заключённой сделки не оспаривала, проявила свою волю на отчуждение квартиры, осознавая при этом как значение своих действий, так и наступившие правовые последствия, что не может свидетельствовать о наличии со стороны ФИО4 заблуждения относительно совершения спорной сделки, а также о мнимости сделки.

Судебная коллегия соглашается с тем, что стороной истца не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих основания заявленных требований, свидетельствующих о том, что ФИО4 при заключении договора купли-продажи квартиры была введена в заблуждение, которое носило существенный характер, в связи с чем не могла разумно и объективно оценивать ситуацию.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по доводам жалобы у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы о заключении договора купли-продажи квартиры под влиянием заблуждения в силу 

<

данные изъяты> неграмотности, об отсутствии у ответчика суммы, необходимой для покупки квартиры, были предметом исследования суда нижестоящей инстанций, получили надлежащую правовую оценку.

Сами по себе доводы о том, что ФИО4 является неграмотной, не свидетельствуют об ограничении её в дееспособности или в невозможности совершать гражданско-правовые сделки, выражать свою волю и намерение. Стороной ответчика представлены доказательства того, что продавцу ФИО4 до совершения сделки договор прочитан вслух, указанное стороной истца не опровергнуто.

Факт нахождения ФИО4 в преклонном возрасте также не означает безусловной невозможности её понимать значение производимых ею действий. При этом доказательств того, что ФИО4 наблюдалась на учёте у врача-психиатра, признавалась недееспособной, материалы дела не содержат.

Свидетельскими показаниями подтверждено, что договор был прочитан вслух сотрудником МФЦ при совершении сделки. Доказательств обратного стороной истца не представлено.

В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о недоказанности требований истца, основанных на том, что ФИО4 в силу неграмотности и физического, психического состояния заблуждалась относительно природы сделки, не понимала её последствий, оспариваемая сделка совершена в письменной форме, содержит сведения о предмете договора, цене, порядке передачи недвижимости и денег, регистрация перехода прав собственности происходила по воле участников сделки, доказательств, что стороны договора не имели намерений достигнуть реальных правовых последствий, характерных для продажи имущества, стороной истца не представлено, доводы жалобы в этой части подлежат отклонению.

Вопреки доводам жалобы об отсутствии письменных доказательств передачи денежных средств в материалах такие доказательства имеются, поскольку из текста договора следует, что расчёт по договору между сторонами произведён наличными денежными средствами в полном объёме до подписания договора, что обоснованно расценено судом первой инстанции в качестве письменного доказательства передачи денежных средств. Принимая во внимание факт подписания продавцом договора, содержащего сведения о том, что денежные средства уплачены истцу ответчиком в полном объёме, суд обоснованно пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании договора недействительным. Факт подписания спорного договора является подтверждением полного исполнения покупателем обязанности по оплате стоимости приобретаемого имущества. Все доводы в этой части об отсутствии доказательств, свидетельствующих о добросовестном исполнении ответчиком обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.11.2022, отсутствии передаточного акта, отсутствии расписки и незаинтересованных свидетелей, отсутствии перевода денежных средств в безналичном виде, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Указание апеллянта на то, что ключи от квартиры у ответчика отсутствуют, коммунальные платежи ею не оплачивались, до своей смерти ФИО4 как законный владелец осуществляла владение недвижимым имуществом, производила косметический ремонт, вносила оплату за коммунальные платежи, спорное жилое помещение являлось единственным жилым помещением, принадлежавшим ФИО4 на праве собственности, не опровергают выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Другие доводы, изложенные в жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Яйского районного суда Кемеровской области от 14.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий: И.Н. Дурова

Судьи: Н.В. Орлова

Е.В. Макарова

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 13.01.2026.