Дело № 2-745/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Благовещенск 06 февраля 2019 года

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Барковской А.Г.,

С участием истца – ФИО1, представителя истца – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возврате полученного по сделке, взыскании судебных расходов, -

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 с требованиями о расторжении договора купли-продажи, возврате полученного по сделке, указав, что 22.03.2018 года между ним (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого, продавец продал покупателю, принадлежащие ему на праве собственности следующие объекты недвижимости: двухэтажный жилой дом, общей площадью 463,8 кв.м., в том числе, жилой 92,5 кв.м., инвентарный № 01-1002167, литер А, находящийся по адресу: ***, с надворными постройками Г-гараж, I – забор с КН ***; прилегающий земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под индивидуальное жилье, общей площадью 2214 кв.м., КН ***, адрес объекта: ***. Стоимость жилого дома составляет – 18 550 000 рублей, стоимость земельного участка – 10 050 000 рублей. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по амурской области 28.03.2018 года за № ***. По условиям дополнительного соглашения № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2018 года, расчет между сторонами производится наличными денежными средствами в срок не позднее 16.09.2018 года. До настоящего времени ответчиком не выплачены денежные средства, которые она обязаны была уплатить в соответствии с пп. 3.1, 3.2 указанного договора купли-продажи. 19.09.2018 года в адрес ответчика была направлена претензия с целью досудебного урегулирования спора, ответчику было предложено в течение 10 дней исполнить свои обязательства в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 22.03.2018 года, ответа на претензию не последовало. 09.10.2018 года в адрес ответчика была направлена повторная претензия, ответа на которую также не последовало. Также, 14.11.2018 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить жилой дом, а также, земельный участок в собственность продавца, ответа не последовало.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.03.2018 года, в связи с неисполнением обязательств ответчика; возвратить жилой дом и земельный участок в собственность истца; взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 613 332 рублей; государственную пошлину за подачу искового заявления в суд в размере 300 рублей.

В судебном заседании истец и его представитель на исковых требованиях, с учетом их уточнения, настаивали, пояснили об обстоятельствах изложенных в иске, просили требования, с учетом их уточнения, удовлетворить.

Ответчик, представитель третьего лица Управления Росреестра по Амурской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, причин уважительности неявки в судебное заседание не представили. В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд определил: рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения истца и его представителя, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из письменных документов, имеющихся в материалах гражданского дела, судом установлено, что по договору купли-продажи от 22 марта 2018 года ФИО4 приобрела у ФИО3 двухэтажный жилой дом, общей площадью 463,8 кв.м., в том числе, жилой 92,5 кв.м., инвентарный № 01-1002167, литер А, находящийся по адресу: ***, с надворными постройками Г-гараж, I- забор с кадастровым номером ***; прилегающий земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под индивидуальное жилье, общей площадью 2214 кв.м., кадастровый номер ***, адрес объекта: *** (п. 1).

Стоимость объектов, указанных в п. 1 договора, определена сторонами следующим образом: стоимость жилого дома составляет – 18 550 000 рублей; стоимость земельного участка – 10 050 000 рублей (п.п. 3.1, 3.2). 

Согласно п. 3.3 договора, расчет между сторонами производится наличными денежными средствами в срок не позднее 15.04.2018 года. При этом, объекты находятся в залоге у продавца в обеспечение обязательств покупателя по оплате их стоимости.

В силу п. 12 договора, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, данный договор является документом, подтверждающим передачу жилого дома и земельного участка покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием жилого дома и земельного участка покупатель ознакомлен и согласен.

16 августа 2018 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 22 марта 2018 года, по условиям которого, стороны пришли к соглашению изложить п. 3.3 договора в следующей редакции: расчет между сторонами производится наличными денежными средствами в срок не позднее 16.09.2018 года. При этом объекты находятся в залоге у продавца в обеспечение обязательств покупателя по оплате их стоимости.

Право собственности ФИО4 на указанный жилой дом и земельный участок зарегистрировано 28 марта 2018 года, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации ***-28/001/2018-8 и ***-28/001/2018-8.

С 16 сентября 2018 года по настоящее время денежные средства в счет оплаты стоимости жилого дома (в размере 18 550 000 рублей) и земельного участка (в размере 10 050 000 рублей) ответчик ФИО4 истцу ФИО3 не выплатила.

19 сентября 2018 года и 09 октября 2018 года ФИО3 направлял ФИО4 претензии, согласно которых, ответчику было предложено в течение 10 дней исполнить свои обязательства в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 22 марта 2018 года, ответа на которые от ответчика не последовало. 

14 ноября 2018 года ФИО3 направил ФИО4 уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи от 22 марта 2018 года ввиду ненадлежащего исполнения последней обязанности по оплате товара и потребовал возврата жилого дома и земельного участка и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17 апреля 2018 года по 20 сентября 2018 года.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Следовательно, договором купли-продажи от 22 марта 2018 года предусмотрена продажа жилого дома и земельного участка в кредит с условием о рассрочке платежа.

Статьей 309 ГК РФ, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Учитывая, что ФИО4 просрочила исполнение обязательства по уплате платежа за проданный в рассрочку и переданные ей жилой дом и земельный участок в течение длительного срока с 16 сентября 2018 года по настоящее время, то суд приходит к выводу, что истец ФИО3 имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 463,8 кв.м., в том числе, жилой 92,5 кв.м., инвентарный № 01-1002167, литер А, находящегося по адресу: ***, с надворными постройками Г-гараж, I- забор с кадастровым номером *** и прилегающего земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под индивидуальное жилье, общей площадью 2214 кв.м., кадастровый номер ***, адрес объекта: ***, заключенного между ними 22 марта 2018 года.

Следовательно, требования истца ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 22 марта 2018 года между ним и ФИО4, подлежат удовлетворению в полном объеме.

П. 2 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Абзацем 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ, установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, в связи с прекращением обязательств сторон при расторжении договора, суд считает необходимым обязать ФИО4 возвратить ФИО3 земельный участок с кадастровым номером *** и жилой дом, расположенные по адресу: ***.

Учитывая, что право собственности ФИО4 на жилой дом и земельный участок прекращается, суд считает необходимым указать, что данное решение является основанием для погашения записи регистрации в ЕГРН ***-28/001/2018-8 и ***-28/001/2018-8 от 28 марта 2018 года о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером *** и жилой дом с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***.

Истцом ФИО3 также предъявлены требования к ФИО4 о взыскании в его пользу процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16 сентября 2018 года по 28 декабря 2018 года в размере 613 332 рублей 87 копеек.

В силу пункта 1 статьи 549, пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из взаимосвязи приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В случае невыполнения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплату и уплату процентов в соответствии со статьями 395, 486 ГК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Поскольку в данном случае действующим законодательством суду не предоставлено право выйти за пределы заявленных требований, суд считает возможным удовлетворить требования истца ФИО3 и взыскать с ответчика в его пользу начисленную неустойку лишь за период с 16 сентября 2018 года по 28 декабря 2018 года.

Согласно ч. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

На основании ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Частью 3 этой же статьи установлено, что проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки.

П. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной. Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.

Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению за период, начиная со дня, когда сумма должна быть возвращена до дня ее фактического возврата (на день предъявления иска).

В связи с вышеизложенным и обязанности ответчика оплатить истцу сумму долга 28 600 000 рублей, суд соглашается с расчетом, предоставленным истцом, поскольку указанный расчет соответствует установленным обстоятельствам и выше приведенным нормам права. 

При таких обстоятельствах, в пользу истца с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16 сентября 2018 года по 28 декабря 2018 года в сумме 613 332 рубля 87 копеек.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Как усматривается из материалов дела, истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей 00 копейки, что подтверждается квитанцией от 08 октября 2018 года, в связи с чем, данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в указанном размере.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возврате полученного по сделке, взыскании судебных расходов - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22 марта 2018 года заключенный между ФИО4 и ФИО3, объектом по которому являются земельный участок с кадастровым номером *** и жилой дом, расположенные по адресу: ***.

Обязать ФИО4 возвратить ФИО3 земельный участок с кадастровым номером *** и жилой дом, расположенные по адресу: ***.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2018 года по 28.12.2018 года в размере 613 332 рубля 87 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек.

Настоящее решение является основанием для погашения записи регистрации в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером *** и жилой дом с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина 

Решение в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2019 года.