Дело № 2-156/2026

61RS0022-01-2025-006013-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2026 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Бушуевой И. А.

При помощнике судьи Мураито Ю.Е.

С участием представителя истца ФИО1

Представителя Администрации г. Таганрога ФИО2

Р

ассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г. Таганрога о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, указав, что ФИО3 является собственником квартиры № по 

<

адрес>. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от 29.05.2024г., договора купли-продажи от 05.09.2024г., договора передачи № от 29.06.2009г., договора купли-продажи от 14.08.2020г.

Квартира № возникла путем объединения жилых помещений №, №, № находившихся в ее собственности в целую квартиру. При этом ранее с целью улучшения жилищных условий истцом были произведены изменения: снесен литер д4, после согласования проекта на газоснабжение были убраны отопительные печи и установлен газовый котел, проведено водоснабжение и водоотведение. В результате реконструкции жилого помещения, переустройства и перепланировок, объединения жилых помещений в одну квартиру, площадь стоявшей ранее на кадастровом учете квартиры уменьшилась и составила 63,9 кв.м.

В связи с юридической неграмотностью, она своевременно не получила разрешения на реконструкцию жилых помещений, квартиры.

В начале сентября 2025г. в целях получения разрешения на реконструкцию квартиры, после проведения общего собрания собственников жилья, она получила согласие собственников иных квартир в многоквартирном доме на реконструкцию.

С целью сохранения в реконструированном состоянии жилого помещения, она обратилась в комитет по архитектуре и градостроительству администрации г.Таганрога, но 08.09.2025г. ей был выдан отказ т.к. на ранее не были оформлены разрешительные документы на реконструкцию и квартира является самовольно реконструированной.

На основании изложенного, истец просит суд сохранить в реконструированном состоянии квартиру, назначение: жилое, кадастровый №, общей площадью 63,9 кв.м., в т.ч. жилой площадью 38,7 кв.м. расположенную по адресу: 

<

адрес>

В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по изложенным в иске основаниям, просил удовлетворить.

Представитель Администрации г.Таганрога-Антошкин М.М. по доверенности в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований при наличии положительного технического заключения и согласия собственников помещений МКД.

В отсутствии истца суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав полно и всесторонне представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

По общему правилу пункта 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 данного Кодекса. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

На основании пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Судом установлено и следует материалов дела, что ФИО3 является собственником квартиры № по 

<

адрес>

Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от 29.05.2024г., договора купли-продажи от 05.09.2024г., договора передачи № от 29.06.2009г., договора купли-продажи от 14.08.2020г.

Согласно выписки ЕГРН, содержащейся в материалах гражданского дела (л.д.10-12) квартира с кадастровым номером № расположенная по адресу: 

<

адрес> имела общую площадь 67,09 кв.м.

Из справки № от 31.07.2025 г. выданной ООО «БТИ» (л.д.52) следует, что в состав квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес> ранее входили следующие помещения: жилое помещение № общей площадью 19,9 кв.м., жилое помещение № общей площадью 24,1 кв.м., жилое помещение № общей площадью 14,42 кв.м., места общего пользования общей площадью 8,67 кв.м.

В справке отражено, что по состоянию на 2025 год общая площадь квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес> изменена за счет перепланировки, переустройства и сноса пристройки лит. «д4», а также за счет учета площади ранее неотапливаемой пристройки литер «д». В справке также отражено, что в жилом помещении № (комната 2 ранее) выполнено переустройство (комната 2 используется как кухня), а в помещениях № и № убыли отопительные печи.

В ходе судебного заседания установлено, что в процессе проведения строительно-монтажных работ по изменению объекта исследования - квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес>, были выполнены следующие работы: выполнен демонтаж ранее существовавшей пристройки литер «д4», образовывающей помещение № (кухня); в помещении №ж выполнен демонтаж ранее существовавшей печи

ранее неотапливаемая пристройка литер «д» была оборудована системой отопления, в ней возведена межкомнатная ненесущая перегородка в результате чего было образовано помещения: № (коридор) площадью 3,4 кв.м. и №а (санузел) площадью 1,6 кв.м., в помещении №а выполнен монтаж систем отопления, водоснабжения и водоотведения, а также смонтированы санитарно-технические приборы (душевая кабина, унитах и раковина), помещение №, ранее эксплуатирующееся в качестве жилой комнаты было переоборудовано в кухню. В помещении № выполнен монтаж газового настенного котла заводской готовности, а также монтаж газовой плиты и раковины

В результате проведения работ общая площадь квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес>, уменьшилась по отношению к площади, сведения о которой указаны в ЕГРН, а именно уменьшилась на 3,19 кв.м., с 67,09 кв.м. (до проведения работ) до 63,9 кв.м. (после проведения работ).

После проведения работ: (согласно копии технического паспорта (л.д.43-46) подготовленного ООО «БТИ» в отношении квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес> (паспорт составлен по состоянию на (

<

дата>)) в состав квартиры № входят следующие помещения: помещение № (кухня) площадью 11,5 кв.м., помещение № (жилая комната) площадью 14,4 кв.м., помещение № (жилая комната) площадью 24,3 кв.м., помещение № (коридор) площадью 8,7 кв.м., помещение № (коридор) площадью 3,4 кв.м.,

помещение № (санузел) площадью 1,6 кв.м.

Общая площадь квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес> согласно сведениям, приведенным в техническом паспорте подготовленного ООО «БТИ» (паспорт составлен по состоянию на (

<

дата>) составляет 63,9 кв.м.

В процессе рассмотрения гражданского дела, судом по ходатайству представителя истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза производство которой поручено экспертному учреждению ООО «Альфа-Эксперт».

Согласно выводов заключения эксперта ООО «Альфа-Эксперт» № от 27.02.2026г. состояние основных строительных конструкций исследуемой квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> характеризуется как удовлетворительное, работоспособное и не противоречит требованиям механической безопасности статьи 7 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений № 384-ФЗ. Несущая способность достаточна. Эксплуатация конструкций возможна без ограничений. На основании данных обследования доступных для визуального контроля строительных конструкций квартиры с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, эксперт пришел к выводу, что эксплуатация исследуемой квартиры в состоянии на дату проведения натурного осмотра (после произведенных работ по перепланировке, переоборудованию и реконструкции) возможна, отсутствует опасность внезапного разрушения и обрушения конструкций, несущая способность конструкций обеспечивается. Квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес> ввиду отсутствия признаков, свидетельствующих о возможной опасности обрушения строительных конструкций и внезапной потери их устойчивости не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из протокола № внеочередного общего собрания собственников помещений от 

<

дата> в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> на голосование собственников был поставлен вопрос о возможности сохранения в реконструированном состоянии квартиры №. К Протоколу приложен лист голосования собственников МКД (т. 1 л.д. 26-28).

Все собственники многоквартирного дома дали свое согласие на реконструкцию квартиры № по адресу: 

<

адрес>

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 40 названного кодекса установлено обязательное получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (пункт 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной (аналогичная правовая позиция изложена и в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г.).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2021 г. N 1880-0, учитывая социальную значимость жилых помещений, собственники обязаны принимать меры по обеспечению их сохранности и не совершать действий, приводящих к нарушению вытекающего из статьи 17 Конституции Российской Федерации баланса прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при реализации их правомочий, в частности, по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Нарушение указанных обязанностей, в том числе и самовольные переустройство и (или) перепланировка являются правонарушениями, влекущими соответствующую санкцию.

По смыслу приведенных выше норм права, законодатель особо предусматривает обязанность пользователя жилого помещения соблюдать права и законные интересы других лиц, а также требования законодательства, обеспечивающие безопасность проживания в соответствующих помещениях.

Поскольку истицей представлено согласие всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, квартира после проведенной реконструкции соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права и интересы третьих лиц, у суда имеются основания для удовлетворения заявленных требований о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 – удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру к.н. №, общей площадью 63,9 кв.м., в том числе жилой 38,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд.

Председательствующий: И.А.Бушуева

Решение в окончательной форме изготовлено 08.04.2026 г.