РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«21» мая 2019 г. г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Федотова Л.А.,

при секретаре Черновой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ООО «АИЖК Строй», ФИО2 к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на жилое помещение, встречному иску ФИО1 к ООО «ИнвестСтройТамбов», ООО «АИЖК Строй», ФИО2 признании дополнительного соглашения к предварительному договору участия в долевом строительстве недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью на этаже в подъезде, расположенную в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: 

В исковом заявлении указал, что между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома объектом инвестирования по данному договору является квартира общей площадью расположенная на этаже в подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: ФИО1 свои обязательства по данному договору исполнил передав ответчику Однако ответчик до настоящего времени не передал истцу квартиру, а также не является в органы госрегистрации, что нарушает права истца, как собственника, поскольку он не имеет возможности провести государственную регистрацию своего права. На требование об исполнении обязательств, направленное ФИО1 в адрес ООО «ИнвестСтройТамбов», ответа не последовало.

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 15.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «АИЖК Строй».

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 15.10.2018 ФИО2 признана третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора и принято к производству исковое заявление последней, в котором она просила признать за право собственности на спорную квартиру. Указав в иске, что указанную квартиру ООО «ИнвестСтройТамбов» обязался передать в ее собственность по договору инвестирования . Позднее, указанный договор был перезаключен сторонами на предварительный договор Оплата по договору ею совершена платежами: - - Зарегистрировать право собственности на указанную квартиру не представляется возможным, так как ООО «ИнвестСтройТамбов» не представил в органы Росррестра необходимую документацию для регистрации на участников долевого строительства права собственности.

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 30.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области».

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 30.10.2018 ООО «АИЖК Строй» признано третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования на предмет спора и принято к производству соответствующее исковое заявление о признании права собственности на спорную квартиру, согласно которому между ООО «АИЖК Строй» и ООО «ИнвестСтройТамбов» был заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома по , с дополнительным соглашением от . По условиям названного договора инвестирования ООО «АИЖК Строй», за плату в размере передавалась в собственность квартира с проектным номером площадью расположенная на этаже в подъезде приведенного многоквартирного дома. Указанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию . Согласно данным технической инвентаризации спорной квартире (проектный номер присвоен , общая площадь ООО «АИЖК Строй» направило в адрес ООО «ИнвестСтройТамбов» требование об исполнении обязательств, однако данное требование до настоящего времени не исполнено. 

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 20.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Промстальконструкция».

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 17.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО УК «Надежность».

Определением Советского районного суда г. Тамбова от 20.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление государственного строительного надзора Тамбовской области.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ООО «ИнвестСтройТамбов», ООО «АИЖК Строй», ФИО2 о признании недействительным дополнительного соглашения от к предварительному договору участия в долевом строительстве жилого дома по от указав, что между ним и ООО «ИнвестСтройТамбов» был заключен договор инвестирования строительства части многоквартирного жилого дома Согласно условиям данного договора им переданы ООО «ИнвестСтройТамбов» денежные средства в размере Объектом инвестирования по указанному договору являлась квартира общей площадью на этаже в подъезде, расположенная в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: ФИО2 обратилась с требованиями по настоящему делу о признании права собственности на спорную квартиру за ней. При этом дополнительным соглашением от к предварительному договору, стоимость квартиры значительно снижена до в свою очередь когда ФИО1 уплатил за нее же что можно расценивать как прощение долга. С учетом того, что на ФИО1 уже претендовал на данную квартиру, следовательно таким прощением долга нарушаются права ФИО1 Предметом спорного соглашения является реструктуризация задолженности и усматривается безусловное намерение освободить от обязанности по уплате долга.

Надлежаще извещенный истец ФИО1 в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 исковые и встречные требования поддержала, по изложенным в заявлениях основаниям, просила их удовлетворить, в удовлетворении требований ООО «АИЖК Строй», ФИО2 просила отказать.

Надлежаще извещенная третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2, в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО4 требования поддержала, по изложенным в исковом заявлении основаниям, просила их удовлетворить, в удовлетворении требований ФИО1, ООО «АИЖК Строй» и встречных исковых требований ФИО1 просила отказать.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «АИЖК Строй» по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал, одновременно в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 и встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ответчика ООО «ИнвестСтройТамбов» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, причина неявки не известна. Возражений на иск в суд не предоставлено.

Представители третьих лиц АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области», ООО «Промстальконструкция», ООО УК «Надежность», Управления государственного строительного надзора Тамбовской области, в судебное заседание не явились о дне и времени проведения судебного заседания извещены надлежаще.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 г., разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В судебном заседании установлено, что между ООО «ИнвестСтройТамбов» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по (л.д. 37-42).

В соответствии с пунктом . данного договора предметом договора является участие сторон в строительстве многоквартирного жилого дома по именуемый в дальнейшем многоквартирный жилой дом (л.д.37).

Согласно пункту приведенного договора застройщик обязуется своими силами или с привлечением третьих лиц простроить многоквартирный жилой дом и не позднее , передать объект долевого строительства участнику долевого строительства для регистрации в собственность квартиру, условный расположенную в третьем подъезде на десятом этаже многоквартирного дома, общей оплачиваемой площадью - в том числе жилая площадь квартиры - площадь лоджий (балконов) с коэффициентом именуемая в дальнейшем квартира, согласно плану расположения квартиры (приложение ), а так же общее имущество в многоквартирном доме, именуемые в дальнейшем - объект долевого строительства (л.д.37).

Стоимость объекта долевого строительства, указанного в пункте договора, составляет (пункт ) (л.д. 38).

В подтверждение исполнения обязательств по предварительному договору участия в долевом строительстве от ФИО2 предоставлены квитанции к приходному кассовому ордеру от и на общую сумму (л.д. 43, 44). 

При этом следует отменить, что в качестве основания внесения платежа, в указанных квитанциях содержится указание на договор инвестирования от 

Из пояснений представителя ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании следует, что изначально с ФИО2 был заключен договор инвестирования, предметом которого являлась квартира с условным номером году ФИО2 стало известно, что данная квартира передана третьим лицам. В связи с чем, застройщику ООО «ИнвестСтройТамбов» были предъявлены устные претензии, в результате чего, с ФИО2 был заключен, предоставленный суду, предварительный договор предметом которого является спорная квартира. Договор инвестирования от был изъят застройщиком.

В ходе рассмотрения гражданского дела представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 предоставила суду дополнительное соглашение к предварительному договору участия в долевом строительстве десятиэтажного жилого дома по от заключенное между ООО «ИнвестСтройТамбов» и ФИО2 и являющееся неотъемлемой частью предварительного договора от участия в долевом строительстве (л.д. 110).

Данным дополнительным соглашением в предварительном договоре от были исправлены технические ошибки. Так условный номер квартиры, вместо указан, как Также исправлена техническая ошибка в пункт предварительного договора, в связи с чем, стоимость договора долевого строительства указана, как вместо Кроме того, стороны предварительного договора договорились о зачете оплаченных денежных средств в размере по договору инвестирования от в счет полной оплаты стоимости объекта долевого строительства по предварительному договору от 

Из пояснений представителя ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании следует, что от оформления основного договора участия в долевом строительстве и произведения государственной регистрации права собственности на спорную квартиру ответчик уклонился. Акт приема - передачи в отношении спорной квартиры не составлялся, вместе с тем, ФИО2 от застройщика получила ключ от квартиры, что позволило ей заменить в квартире входную дверь и приступить к ремонтным работам, которые ведутся по настоящее время.

В подтверждение приведённых пояснений представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 предоставила в суд расписку о передаче денежных средств в размере за купленную ФИО2 входную дверь (л.д. 136), а также квитанции об оплате жилищно - коммунальных услуг за (л.д. 113 - 122).

Следует отметить, что в данных квитанциях в качестве плательщика указано ООО «АИЖК Строй». В связи с чем, для дачи пояснений относительно оснований выдачи ФИО2 квитанций, а также о причинах указания в них приведенного плательщика, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «УК Надежность».

В соответствии с сообщением ООО «УК Надежность» от ежемесячно управляющая компания раскладывает квитанции на оплату жилищно - коммунальных услуг в почтовые ящики, расположенные в подъездах многоквартирного дома. Кто забирает данные квитанции из почтовых ящиков и оплачивает их, управляющая компания не имеет возможности отследить. На руки квитанции выдаются только собственникам (нанимателям) или зарегистрированным в жилом помещении гражданам. По данному адресу на руки квитанции не выдавались. Лицевой счет по спорной квартире открыт на ООО «АИЖК», на основании акта приема - передачи квартиры по договору инвестирования строительства от . В управляющей компании имеется один лист предварительного договора, заключенного с ФИО2 Данный договор не является основанием для внесения изменений в лицевой счет.

Вместе с тем, как указано выше квитанции об оплате жилищно - коммунальных услуг предоставлены именно ФИО2, что свидетельствует о содержании последней спорного недвижимого имущества.

Доказательств, опровергающих доводы ФИО2, а также установленные судом обстоятельства, в суд не представлено.

Кроме того, между ООО «ИнвестСтройТамбов» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по (л.д. 7-12).

Согласно пункту данного договора застройщик обязуется своими силами или с привлечением третьих лиц простроить многоквартирный жилой дом и не позднее , передать объект долевого строительства участнику долевого строительства для регистрации в собственность квартиру, условный расположенную в подъезде на этаже многоквартирного дома, общей оплачиваемой площадью - в том числе жилая площадь квартиры - площадь лоджий (балконов) с коэффициентом именуемая в дальнейшем квартира, согласно плану расположения квартиры (приложение ), а так же общее имущество в многоквартирном доме, именуемые в дальнейшем - объект долевого строительства (л.д.7).

Стоимость объекта долевого строительства, указанного в пункте договора, составляет (пункт (л.д. 8).

Обязательства истца ФИО1 по договору участия в долевом строительстве от исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от на сумму (л.д. 13). 

ООО «ИнвестСтройТамбов» и ФИО1 составлен акт приема - передачи объекта недвижимости, в соответствии с которым застройщик на основании договора участия в строительстве жилого дома передал, а участник долевого строительства принял жилое помещение - квартиру общей площадью расположенную в подъезде на этаже десятиэтажного многоквартирного жилого дома по , в соответствии с принадлежностями, как оно есть (пункт ) (л.д. 14).

Одновременно с подписанием настоящего акта застройщик передал, а участник долевого строительства принял ключи от вышеуказанного объекта недвижимости и с даты подписания настоящего акта указанный объект недвижимости может использоваться участником долевого строительства по целевому назначению (пункт 3) (л.д.14).

Следует отметить, что приведенный договор участия в долевом строительстве надлежащим образом не зарегистрирован. При этом, из пояснений представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании следует, что ответчик от регистрации данного договора уклонился, в связи с чем, истец обратился в ООО «ИнвестСтройТамбов» с устными требованиями об исполнении обязательств в рамках заключенного договора, результатом чего стал составленный акт прием - передачи от , однако ключи от квартиры ответчик истцу не передавал, в спорное жилое помещение ФИО1 не вселялся. От произведения за ФИО1 государственной регистрации права собственности на спорную квартиру ответчик также уклонился.

в адрес ООО «ИнвестСтройТамбов» истцом направленно повторное требование о передаче спорного имущества по акту приема - передачи и обязании явки в органы государственной регистрации (л.д. 15-16). Данное требование оставлено ООО «ИнвестСтройТамбов» без исполнения.

Помимо этого, между ООО «ИнвестСтройТамбов» (застройщик) и ООО «АИЖК Строй» (инвестор) заключен договор инвестирования строительства многоквартирного жилого дома по (л.д. 65-66). Данный договор удостоверен нотариусом М, зарегистрирован в реестре под .

Согласно пункту предметом приведенного договора инвестирования является совместное строительство многоквартирного жилого дома по . Инвестор принимает участие в строительстве в части инвестирования, в том числе путем финансирования квартиры (общей площадью ) с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартиры в собственность (л.д. 65). 

Пунктом дополнительного соглашения к вышеизложенному договору инвестирования, удостоверенного нотариусом М установлено, что по окончанию строительства инвестиционного объекта инвестор получает в свою собственность: квартиру, условный расположенную в подъезде на этаже многоквартирного дома по адресу: общей оплачиваемой площадью - в том числе жилая площадь квартиры - площадь лоджий (балконов) с коэффициентом 

Общая площадь передаваемой квартиры уточняется на основании документов органа технической инвентаризации. Стороны производят окончательные взаиморасчеты исходя из инвестиционной стоимости одного квадратного метра общей площади равной а именно 

Инвестор производит оплату непосредственно исполнителю работ или поставщику на основании письма с обоснованной сметой от застройщика с указанием исполнителя работ, объема и характера выполняемых работ, с приложением договора и иной необходимой документации (л.д. 67).

Свои обязательства в рамках заключенного договора инвестирования от ООО «АИЖК Строй» выполнило в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов за период с по (л.д. 70), а также платежными поручениями от (л.д. 203-233). 

Кроме того, в подтверждение исполнения обязательств в суд предоставлена справка ООО «ИнвестСтройТамбов» от согласно которой ООО «АИЖК Строй» произвело оплату по приведенного договору инвестирования в полном объеме (л.д. 71).

ООО «ИнвестСтройТамбов» и ООО «АИЖК Строй» составлен акт приема - передачи квартиры по договору инвестирования строительства многоквартирного жилого дома по , пунктом которого установлен, что согласно пункта договора от застройщик передает, а инвестор принимает квартиру уловный номер , расположенную в подъезде на этаже многоквартирного жилого дома по адресу: общей оплачиваемо площадью в том числе жилая площадь - площадь лоджий (балконов) с коэффициентом (л.д. 72).

Из акта приема - передачи квартиры по договору инвестирования также следует, что ключи от квартиры переданы инвестору (пункт ).

Согласно пояснениям представителя ООО «АИЖК Строй» в судебном заседании, ключи от спорной квартиры при составлении акта приема - передачи действительно были переданы, однако при посещении квартиры было установлено, что вместо входной двери установленной застройщиком, установлена капитальная входная дверь, к которой предоставленный застройщиком ключ не подходит. До настоящего времени квартира в собственность ООО «АИЖК Строй» не передана, застройщик уклоняется от совершения действий по оформлению и государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

ООО «ИнвестСтройТамбов» получено разрешение на ввод в эксплуатацию этажного многоквартирного жилого дома по 

Из предоставленных в суд справок кадастрового инженера З от , от и от , с приложенными планами этажа подъезда, следует, что место положение квартиры переданной ФИО2, ФИО1 и ООО «АИЖК Строй» с условным номером в соответствии с техническим планом от , согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от , соответствует двух комнатной квартире расположенной в осях общей площадью в том числе жилой площадь кроме того лоджии с коэффициентом балкона с коэффициентом (л.д. 73-74, 111 - 112, 132 - 133).

Таким образом, в отношении спорной квартиры со стороны ответчика ООО «ИнвестСтройТамбов» судом установлен факт ее тройной продажи, в связи с чем, один и тот же объект долевого строительства, а именно, квартира расположенная в подъезде на этаже многоквартирного дома по адресу: выступает предметом по трем приведенным договорам заключенным с ФИО2, ФИО1 и ООО «АИЖК Строй».

На основании изложенного, судом также установлено, что свои обязательства ни по одному из приведенных выше договоров ООО «ИнвестСтройТамбов» не исполнило, доказательств обратному в суд не представлено.

Между тем, статья 398 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

В настоящий момент, с учетом изложенных обстоятельств, спорная квартира фактически, что не опровергнуто в судебном заседании, находится в пользовании третьего лица ФИО2, при этом, как ФИО1, так и ООО «АИЖК Строй» квартира не передавалась. Сведения о передаче ООО «АИЖК Строй» ключей от квартиры, а также открытии в отношении последнего лицевого счета, не являются юридически значимыми, исходя из установленного судом факта нахождения спорной квартиры в пользовании ФИО2

Право собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 75 - 76) и уведомлением УправленияРосреестра по об отсутствии запрашиваемых сведений (л.д. 144).

Изложенные обстоятельства также позволяют установить, что обязательство ответчика по передачи спорной квартиры в собственность третьего лица ФИО2 ( ) возникло раньше обязательства в пользу ФИО1 ( ) и ООО «АИЖК Строй» ( ), что по правилам статьи 398 ГК РФ свидетельствует о наличии преимущества ФИО2 по защите своих прав собственности в отношении спорного объекта недвижимости.

Оценивая доводы встречного искового заявления истца ФИО1 о признании недействительным дополнительного соглашения от , суд исходит их следующего.

Согласно части 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Требуя признать дополнительное соглашение от к предварительному договору от участия в долевом строительстве, недействительным истец ссылается на разницу в стоимость спорной квартиры оплаченной им ( и ФИО2 ( а также снижение стоимости спорного объекта недвижимости по заключенного с ФИО2 договору с что по мнению истца расценивается, как прощением долга. При этом заключенное дополнительное соглашение по своей сути является реструктуризацией задолженности, нарушающей права истца.

Вместе с тем, наличие разницы в стоимости спорной квартиры приведенной в договорах заключенных с истцом ФИО1 и третьим лицом ФИО2 не может являться основанием для удовлетворения встречных требований истца, поскольку данная разница экономически обусловлена повышением стоимости объекта недвижимости относительно возрастания степени его готовности. При этом необходимо отметить, что изначально денежные средства в счет исполнения договорных отношений с застройщиком ООО «ИнвестСтройТамбов» были внесены ФИО2 в , тогда, как ФИО1 произвел платеж в счет исполнения договора участия в долевом строительстве только в .

Кроме того, изменение стоимости спорного объекта недвижимости, приведенное в оспариваемом дополнительном соглашении от , как то установлено судом, является следствием устранения технической ошибки, что не может расцениваться, как прощение и реструктуризация долга. Доказательств обратному, в суд не представлено.

Одновременно необходимо отметить, что само по себе заключение между застройщиком ООО «ИнвестСтройТамбов» и ФИО2 оспариваемого дополнительного соглашения подтверждает наличие между ними вышеприведенных договорных отношений и их исполнение.

Таким образом, основания утверждать, что оспариваемое дополнительное соглашение нарушает права истца ФИО1, отсутствуют, в связи с чем, встречные исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

По мнению суда, в рассматриваемых правоотношениях, права истца и третьего лица ООО «АИЖК Строй» нарушены недобросовестными действиями застройщика ООО «ИнвестСтройТамбов», что в свою очередь является основание для взыскания с последнего денежных средств переданных в счет исполнения соответствующих договоров.

К доводам, изложенным представителем истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании о том, что заключение с ФИО2 предварительного договора участия в долевом строительстве противоречит положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) суд относится критически, поскольку в рассматриваемых правоотношениях конкурируют три договора, независимо от их наименования, фактически являющихся договорами участия в долевом строительстве и не прошедших предусмотренную законом государственную регистрацию.

Довод представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО3 о том, что заключение предварительного договора с ФИО2 противоречит положениям Закона об участии в долевом строительстве, так как на тот момент у застройщика отсутствовала разрешительная документация на строительство этажа жилого дома, судом отвергается. Так в настоящее время указанная разрешительная документация имеется, дом введен в эксплуатацию, кроме того, при заключении предварительного договора ФИО2, как то предусмотренного ГК РФ, исходила из добросовестности ответчика.

Таким образом, с учетом положений статьи 12 ГК РФ, предусматривающей возможность защиты гражданских прав путем признания права, принимая во внимание, что ФИО2 выполнены в полном объёме обязательства по предварительному договору долевого участия в строительстве жилого дома, который сдан в эксплуатацию, квартира передана ФИО2, а ответчик уклоняется от исполнения обязательств по вышеуказанному договору, суд находит исковые требования ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру , общей площадью расположенную в многоквартирном жилом доме, находящемся по адресу: в подъезде на этаже.

Настоящее решения является юридическим основанием для внесения записи о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости в Единый Государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ООО «АИЖК Строй» к ООО «ИнвестСтройТамбов» о признании права собственности на жилое помещение, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО «ИнвестСтройТамбов», ООО «АИЖК Строй», ФИО2 признании дополнительного соглашения к предварительному договору участия в долевом строительстве недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Советский районный суд г. Тамбова.

Судья: Федотов Л.А.

Мотивированное решение изготовлено «23» мая 2019 г.

Судья: Федотов Л.А.