КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2024-000622-30

Дело № 3а-33/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «РАМЕТ» к Правительству Калининградской области, ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», заинтересованные лица: администрация городского округа «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Филиал ППК Роскадастр по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «РАМЕТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001476 об отказе в установлении рыночной стоимости объекта и установить по состоянию на 28 июня 2024 года кадастровую стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания – гаража с кадастровым номером 39:15:120324:84, равной его рыночной стоимости, в размере 1810000 руб. на основании отчета об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 14 ноября 2024 года №Н.2024-06-23/3-2.

Сославшись на то, что данный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на определение налоговой базы в справедливом размере, ООО «РАМЕТ» просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:120324:84 в размере 1 810 000 руб., указав, что утвержденная кадастровая стоимость объекта в размере 2 178 000 руб. необоснованно завышена. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, уточнив административные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:120324:94 в размере 1 982 500 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 55-60); просила в административном иске отказать.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени его проведения, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 22 января 2007 года ООО «РАМЕТ» является собственником нежилого здания гаража с кадастровым номером 39:15:120324:84, площадью 202,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, (л.д. 11-12).

Постановлением Правительства Калининградской области от 08 ноября 2023 года № 498-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2023 года.

Кадастровая стоимость нежилого здания гаража с кадастровым номером 39:15:120324:84 установлена актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 20 марта 2024 года АОКС-39/2024/000004 по состоянию на 01 января 2023 года в размере 2178000 руб. и подлежит применению с 01 января 2024 года (л.д. 13).

До 1 января 2024 года действовало Постановление Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 753, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, по состоянию на 1 января 2021 года.

По состоянию на 10 июля 2023 года кадастровая стоимость нежилого здания гаража с кадастровым номером 39:15:120324:84 утверждена в размере 2178000 руб. решением ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 14.12.2023 года №УРС-39/2023/001265.

Административный истец оспаривает кадастровую стоимость того же объекта, применяемую на территории Калининградской области с 01 января 2024 года.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

02 декабря 2024 года ООО «РАМЕТ» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:120324:84, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 28 июня 2024 года в размере 1 810 000 рублей, представив отчет об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 14 ноября 2024 года №Н.2024-06-23/3-2.

Как следует из оспариваемого решения от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001476, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 14 ноября 2024 года №Н.2024-06-23/3-2 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи со следующими допущенными нарушениями: 

- не выполнены требования пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. 

При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком использованы аналоги, не сопоставимые по многим ценообразующим факторам, например: аналог №1 по ул. Ижорской, 30 не сопоставим с оцениваемым объектом по площади, площадь аналога в 19 раз больше площади объекта оценки; аналог № 3 по ул. Дзержинского 240: площадь аналога в 24 раза больше площади объекта оценки; аналог № 4 по ул. Дзержинского 246: площадь аналога в 6,5 раз больше площади объекта оценки. Такое несоответствие приводит к применению поправки на площадь в размере более 50%, вследствие чего можно сделать вывод, что аналоги резко отличаются по площади от объекта оценки, в этой связи использование корректировки по справочнику оценщика недвижимости – «Объекты капитального строительства. Корректирующие коэффициенты для производственно-складской недвижимости и сходных типов объектов» под ред. ФИО4 ограничено, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как аналог. Кроме того, данный аналог не имеет коммуникаций в отличии от оцениваемого здания.

Аналог № 2 по ул. Камской 2б имеются все коммуникации, корректировка на отопление в размере 0,73 применена оценщиком не корректно. 

Не выполнены требования подпунктов «в», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования произведен лишь из части информации, имеющейся в открытых источниках, а именно лишь на 10 аналогах. При этом в данной выборке нет ни одного аналога, сопоставимого с оцениваемым объектом по площади.

Кадастровая стоимость указанного объекта уже была установлена в размере его рыночной стоимости 2 178 000 руб. на основании решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» УРС-39/2023/001265 от 14.12.2023, спустя год оценщик оценивает данный объект в 1 810 000,00 рублей. При этом анализ рынка производственно - складской недвижимости в отчете не приведен, предпосылки снижения стоимости не описаны.

Согласно решению бюджетного учреждения выявленные нарушения приводят к искажению рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем установленная оценщиком стоимость не может быть принята как достоверная по состоянию на 28 июня 2024 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено эксперту ООО «Центр недвижимости и консалтинга» ФИО5, поскольку данный эксперт соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО, имеет экспертную специальность, квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», а также имеет большой стаж её работы в оценочной деятельности - с 1996 года.

В соответствии с заключением эксперта № 01-02/ЭС-2025 от 05 марта 2025 года отчет об оценке № Н.2024-06-23/3-2 от 14 ноября 2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; в отчете имеются недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 28 июня 2024 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:120324:84 определена экспертом в размере 1 982 500 рублей. 

Экспертом в заключении указано, что оценщик в отчете не представил данные о наличии актуальных на дату оценки предложений на продажу объектов, сопоставимых по площади с объектом оценки. В отчете отсутствует достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта, понять объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. По мнению эксперта, итоговая величина рыночной стоимости, определенной оценщиком, не подтверждена. 

При таких обстоятельствах не подлежит удовлетворению требование ООО «Рамет» о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001476.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым не разрешалось в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление административного истца об установлении рыночной стоимости объекта.

Рыночная стоимость объекта исследования определена экспертом с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж). Отказ от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 45-46 заключения (стр. 196), и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд, оценив заключение эксперта ООО «Центр недвижимости и консалтинга» ФИО5, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. 

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта ФИО5, поскольку составленное заключение мотивировано и не содержит противоречий.

Разница между кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 8,9% процента, что укладывается в приемлемый диапазон.

Согласно части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость нежилого здания гаража с кадастровым номером 39:15:120324:84 подлежит установлению по состоянию на 28 июня 2024 года в размере 1 982 500 руб. в соответствии с заключением эксперта от 05 марта 2025 года № 01-02/ЭС-2025. 

Исходя из положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ правовое значение имеет дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, а именно 02 декабря 2024 года, которая подлежит указанию в резолютивной части решения.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «РАМЕТ» удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 26 декабря 2024 года № ОРС-39/2024/001476 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:15:120324:84, равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 28 июня 2024 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:120324:84 в размере 1 982 500 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 02 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова