№

24RS0№-22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Красноярск 03 октября 2025 года 

Центральный районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Гонштейн О.В.,

при секретаре Шейн Е.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО141 об определении порядка пользования общим имуществом в нежилом здании, 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО142 об определении порядка пользования общим имуществом в нежилом здании, мотивируя свои требования следующим. 

ООО УК «ФРИДОМ» осуществляет обеспечение коммунальными услугами собственников нежилых помещений, а также содержание и ремонт общего имущества собственников нежилых помещений в нежилом здании по адресу: 

<

адрес>.

Между ИП ФИО1 и ООО УК «ФРИДОМ» заключен договор на управление административно-торговым зданием.

Единый порядок пользования общим имуществом в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, между собственниками нежилых помещений не принят.

Во исполнение претензионного порядка урегулирования спора истец направил ответчикам претензию от ДД.ММ.ГГГГ.

Просит определить (установить) следующий порядка пользования общим имуществом в нежилом здании по адресу: 

<

адрес> в следующей редакции:

1.Понятия, используемые при определении (установлении) настоящего Порядка, означают следующее:

Административное здание - десятиэтажное административное здание c адресными координатами: 

<

адрес>. 

Общее имущество — имущество, находящееся в общей долевой собственности Собственников Административного здания. 

2. Фасад административного здания. 

Стороны, учитывая фактически сложившееся положение дел, установили следующий порядок использования фасада здания. 

Собственники для обеспечения надлежащего микроклимата в нежилых помещениях на праве собственности производят на главном фасаде и на фасаде c торцов здания, co двора здания для каждого этажа установку систем кондиционирования помещений. 

Количество систем кондиционирования и их монтаж осуществляются соответствующим Собственником помещения соответствующего этажа здания и за его счет c соблюдением требований муниципальных органов власти, технических регламентов. 

Выбор на фасаде места установки, a также системы крепления систем кондиционирования письменно согласовывается c Управляющей компанией (ТСН). 

Применение каких-либо иных ограничений Сторонами не предусматривается. 

Обеспечение сохранности части фасада и поддержание его в надлежащем состоянии в процессе эксплуатации и после демонтажа системы кондиционирования возлагается на соответствующего Собственника. 

3. Система вентиляции. 

Стороны, учитывая фактически сложившееся положение дел, устанавливают следующий порядок пользования. 

Разрешить размещать принудительную систему вентиляции в вентиляционных шахтах (камерах) в объемах необходимых для эксплуатации нежилого помещения в установленном законом порядке. 

Выбор места установки системы вентиляции в вентиляционной шахте (камере), a также системы крепления письменно согласовывается c Управляющей компанией (ТСН). 

Применение каких-либо иных ограничений Сторонами не предусматривается. 

Обеспечение сохранности части вентиляционных шахт (камер) здания и поддержание их в надлежащем состоянии в процессе эксплуатации и после демонтажа принудительных систем вентиляции возлагается на соответствующего Собственника. 

4. Порядок доступа ответственных лиц Управляющей компании (ТСН) в нежилые помещения, принадлежащие Собственникам на праве индивидуальной собственности. 

B целях обеспечения надлежащей и безопасной эксплуатации, текущего обслуживания инженерных систем, отнесенных к общему имуществу и расположенных в нежилых помещениях Собственников, в том числе обеспечения готовности инженерных систем для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) в период проведения мероприятий по подготовке системы теплоснабжения к отопительному сезону, Собственники обязуются предоставить беспрепятственный доступ ответственным лицам Управляющей компании (ТСН) в нежилые помещения, принадлежащие им на праве индивидуальной собственности. 

C целью согласования беспрепятственного доступа, Управляющей компании (ТСН) направляет в адрес Собственников письменную заявку не менее, чем за два рабочих дня до планируемого предоставления доступа c указанием даты, времени и цели доступа в данные помещения. Доступ в указанные помещения ответственных лиц Управляющей компании (ТСН) осуществляется совместно c Собственником (его уполномоченным лицом), в согласованное рабочее время. 

В последствии исковые требования были уточнены. Просит определить порядок пользования общим имуществом здания по адресу: 

<

адрес>, а именно помещением для размещения инженерных коммуникаций (согласно разделу Архитектурные решения проектной документации нежилого здания), путем выделения в пользование ИП ФИО1 для размещения индивидуальной производственной системы вентиляции нежилых помещений № начало на уроне – цокольного этажа, окончание на уровне – десятого этажа (крыши здания).

Определением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в качестве соответчиков привлечены ФИО124, ФИО106, ФИО31, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО32

Определением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 в части требований к ФИО72, ФИО18, ФИО38, ФИО42 прекращено в связи с отказом от иска.

Определением Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 в части требований об определении порядка пользования общим имуществом здания по адресу: 

<

адрес>, а именно части крыши здания, путем выделения в пользование ИП ФИО1 для размещения устройства по забору воздуха индивидуальной производственной системы вентиляции нежилых помещений № прекращено в связи с отказом от иска.

В судебное заседание истец ИП ФИО1 не явился, обеспечил явку представителя ФИО2, (полномочия проверены), которые исковые требования с учетом уточнения поддержал в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО УК «Фридом» ФИО127, (полномочия проверены), в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд, в соответствии со ст. ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Согласно положениям ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. 

Пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Также из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.2 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» следует, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии положениями ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В ходе рассмотрения дела установлено, что здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, является нежилым. 

ФИО1 являлся собственником нежилых помещений № в здании по адресу: 

<

адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Исходя из проекта перепланировки нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, пом. № подготовленного ООО «Кадастр Инжиниринг», выписок из Единого государственного реестра недвижимости, в связи с проведением работ по перепланировке из указанных помещений № созданы помещения № по 

<

адрес>, собственником которых является ФИО1

В соответствии с протоколом № общего собрания собственников помещений торгово-офисного здания, расположенного по адресу 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ общим собранием принято решение об избрании в качестве управляющей компании для оказания собственникам помещений услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставлению коммунальных услуг – ООО УК «ФридоМ».

Между ФИО125 (собственник) и ООО УК «ФридоМ» (управляющая организация) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления административно-торговым зданием, в соответствии с которым управляющая организация по заданию и за счет собственника в течение срока действия договора обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению, содержанию и ремонту общего имущества административно-торгового здания, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в здании, осуществлять иную направленную на достижение целей управления деятельность в пределах средств, поступающих от собственников и пользователей помещений (п. 3.1).

В соответствии с п. 4.3.7 договора управления административно-торговым зданием от ДД.ММ.ГГГГ собственник обязуется не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей и другого общего имущества без согласования с управляющей компанией.

При проведении строительных, монтажных и отделочных работ при перепланировке и переустройстве принадлежащего собственнику помещения … не нарушать единообразие в общем облике здания, сложившегося в момент принятия помещения по акту приема-передачи (не менять двери в помещение собственника (с возможностью установки дополнительной двери внутри помещения), не устанавливать дополнительное оборудование в коридорах здания, не протягивать самостоятельно сети в общем имуществе здания и т.п.) (п. ДД.ММ.ГГГГ договора управления административно-торговым зданием от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ, комиссией ООО УК «ФридоМ» при проведении осмотра шахты дымоудаления, расположенной по адресу: 

<

адрес>, обнаружено расположение отсутствующей в проектной документации на здание системы вентиляции от точек общепита (столовая «Бриллиант» и кафе «Дискавери»).

В письме от ДД.ММ.ГГГГ, адресованному ООО УК «ФРИДОМ» ИП ФИО1 подтвердил принадлежность системы вытяжной вентиляции, расположенной в шахте дымоудаления здания по адресу: 

<

адрес>, обеспечивающей отвод воздуха из кофейни «Дискавери» и столовой «Бриллиант» ему. 

Из уведомления о проведении очередного очно-заочного общего собрания собственников помещений нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 инициировал проведение общего собрания собственников помещений нежилого здания, на повестку которого, в том числе, был вынесен вопрос об утверждении порядка пользования общего имущества нежилого здания собственниками и (или) арендаторами помещений для размещения принудительной системы вентиляции и кондиционеров.

Согласно пояснениям сторон, истцом не был собран кворум, необходимый для проведения собрания. Документы о принятии каких-либо решений по итогам проведении данного собрания в материалы дела не представлены.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО125 в адрес собственников нежилых помещений в здании по адресу: 

<

адрес> была направлена претензия с предложением об определении (установлении) порядка пользования общим имуществом в нежилом здании, принадлежащим собственникам нежилых помещений на праве долевой собственности на изложенных в претензии условиях.

Также в материалы дела представлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ на претензию, подписанный некоторыми из ответчиков - собственников нежилых помещений в спорном здании (ФИО126, ФИО7, ФИО61, ФИО27, ФИО14, ФИО13, ФИО20, ФИО33, ФИО5), согласно которому порядок пользования общим имуществом в нежилом здании определен, отсутствуют споры между собственниками нежилых помещений по порядку пользования определенным перечнем общего имущества в нежилом здании, претензия является необоснованной, а предложенный порядок пользования общим имуществом не подлежащим удовлетворению.

На рассмотрении Арбитражного суда Красноярского края находится исковое заявление ООО УК «ФридоМ» к ИП ФИО1 об обязании демонтировать производственную систему вентиляции. Определение о принятии искового заявления к производству вынесено ДД.ММ.ГГГГ.

В силу вышеприведенного нормативного регулирования помещение для размещения инженерных коммуникаций здания является общим имуществом собственников помещений нежилого здания, поскольку предназначено для обслуживания более одного помещения в здании. Сторонами по делу отнесение указанного имущества к общему имуществу не оспаривается. 

В силу ч.2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда ДД.ММ.ГГГГ, лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Также в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, указано, что использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома. 

Исходя из ответа собственников помещений на претензию истца, а также пояснений представителя третьего лица ООО УК «ФридоМ», порядок пользования общего имущества здания № по 

<

адрес> установлен, в том числе действующим законодательством, иные собственники помещений, кроме истца, данное обстоятельство не оспаривают.

Из совокупности приведенных норм суд приходит к выводу, что для осуществления пользования частью общего имущества единолично одним из собственников или иным лицом, необходимо получения согласия всех собственников, поскольку каждый из участников общей долевой собственности имеет равное право пользования общим имуществом.

Для использования общего имущества собственников в личных целях одного лица, возможно только при соблюдении установленной законом процедуры в виде проведения общего собрания собственников и получения от них согласия, в том числе на использование помещения для размещения инженерных коммуникаций здания. Иных принудительных мер воздействия к получению недобровольного согласия собственников на передачу принадлежащего им общего имущества в единоличное пользование иного лица, законом не предусмотрено.

Использование общего имущества до получения согласия всех собственников помещений в здании, в отсутствие достижения соглашения об определении порядка пользования общим имуществом между всеми участниками долевой собственности в виде выделения в пользование ИП ФИО1 для размещения индивидуальной производственной системы вентиляции помещения для размещения инженерных коммуникаций, в том числе инициирование проведения общего собрания собственников помещений нежилого здания после фактического использования общего имущества, свидетельствуют о несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом.

Несоблюдение установленного порядка пользования общим имуществом и размещение в общем имуществе здания оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в здании.

Фактически требования истца направлены не на определение порядка пользования общим имуществом здания, а установление законности установленного им оборудования, произведенного в обход установленного законом порядка, что свидетельствует о злоупотреблении правом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что действия истца, выразившиеся в размещении в общем имуществе здания оборудования, нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в здании.

При этом само по себе соответствие размещения имущества истца требованиям санитарно-технических норм и правил, правилам пожарной безопасности в отсутствие согласия всех собственников общего имущества на его размещение не свидетельствует о законности действий истца и не нарушении его прав.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО143 об определении порядка пользования общим имуществом в нежилом здании оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Красноярска.

Председательствующий О.В. Гонштейн 

Решение в окончательной форме изготовлено 29.10.2025

КОПИЯ ВЕРНА

Судья: О.В. Гонштейн