ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2024 года город Братск

Братский районный суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Старниковой Ю.Ю., 

при секретаре судебного заседания Прибыткиной Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-886/2024 по исковому заявлению ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, о расторжении договора купли-продажи недвижимости и о возврате недвижимого имущества в собственность продавцов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО6, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2, с иском в котором просят, с учетом уточнений, признать договор купли-продажи недвижимости, заключенный 27 марта 2023 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, действующей за себя лично и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, расторгнуть.

Недвижимое имущество, а именно: квартиру назначение - жилое, площадью 44,8 кв.м., этаж 1, кадастровый ***, расположенную по адресу: ... возвратить в собственность истцов в следующих долях: ? долю ФИО3, ? долю ФИО4, ? долю ФИО5 Земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый ***, расположенный по адресу: ... вернуть в собственность ФИО3

В обоснование иска указано, что 27 марта 2023 года между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ответчики покупают в общую долевую собственность у истцов квартиру назначение - жилое, площадью 44,8 кв.м., этаж 1, кадастровый ***, расположенную по адресу: ... земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь - 1200 кв.м., кадастровый ***, расположенный по адресу: .... Квартира принадлежала истцам на праве общей долевой собственности:

- 1/4 доля ФИО3 (Истец 1) на основании Договора на передачу квартиры в собственность граждан от 09.06.1993г., зарегистрированного в Калтукской сельской администрации Братского района Иркутской области 30.06.1993г, под № 39а. Собственность № 38-38-03/046/2009-554 от 07.12.2009г.

- 1/4 доля ФИО4 (Истец 2) на основании Договора на передачу квартиры в собственность граждан от 09.06.1993г., зарегистрированного в Калтукской сельской администрации Братского района Иркутской области 30.06.1993г, под № 39а. Собственность № 38-38-03/046/2009-556 от 07.12.2009г.

- 1/2 доля ФИО5 (Истец 3) на основании Договора на передачу квартиры в собственность граждан от 09.06.1993г., зарегистрированному в Калтукской сельской администрации Братского района Иркутской области 30.06.1993г, под № 39а; свидетельства о праве на наследство по закону, серии 38 АА № 4021555, выданному 10.01.2023, врио нотариуса ФИО7, ФИО8 (зарегистрировано в реестре 38/105-н/38-2023-1-12. Собственность № 38:02:130201:801-38/120/2023-17 от 11.01.2023).

Земельный участок принадлежал ФИО3 (Истец 1) на праве собственности на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина прав на земельный участок от 24.11.2009г., выданной Администрацией Калтукского сельского поселения Братского района Иркутской области. (Собственность № 38-38-03/044/2009-887 от 11.12.2009г.)

Согласно заключенному договору ответчики приобрели квартиру и земельный участок в общую долевую собственность по 1/3 доле каждому.

Согласно п. 5.1 Договора купли-продажи недвижимости передача квартиры и земельного участка осуществлена в момент его подписания.

Договор подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии Иркутской области 30 марта 2023 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи.

По условию договора купли-продажи стоимость квартиры составила 780 000 рублей; стоимость земельного участка 10 000 рублей. Итого, общая цена договора 790 000 рублей.

Источниками оплаты приобретаемого недвижимого имущества должны были быть собственные и заемные денежные средства, а именно:

- собственные денежные средства в размере 14 371 рубль 75 копеек;

- заемные денежные средства в размере 775 628 рублей 25 копеек, предоставляемые КПК «Центр Капитал Регион» (далее - кредитор), согласно договору целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения *** от **.**.****, заключенному в г. Братске между ответчиками и кредитором.

Расчет должен был быть произведен следующим образом:

- денежная сумма в размере 10 000 рублей 00 копеек, в счет уплаты за приобретаемый земельный участок за счет собственных наличных денежных средств ответчиков в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок;

- денежная сумма в размере 4 371 рубль 75 копеек, в счет уплаты за приобретаемую квартиру за счет собственных наличных денежных средств ответчиков, в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

- денежная сумма в размере 775 628 рублей 25 копеек за счет средств предоставляемого ипотечного займа по договору, должна была быть передана ответчиками истцам наличными денежными средствами после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ответчикам, в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого ответчику 1 ипотечного займа, но не позднее пяти банковских дней со дня их поступления. При этом подтверждением оплаты будет являться расписка продавцов о получении соответствующей суммы.

До настоящего времени обязательства ответчиков по договору купли- продажи недвижимости, в части оплаты приобретенного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном п.3 Договора купли-продажи недвижимого имущества, так и не исполнены, денежные средства истцы не получили.

С ответчиками длительное время велись переговоры, направленные на исполнение условий договора или его расторжение, однако результата не дали.

21 августа 2023 года в адрес ответчиков от истцов были направлены письма с требованием исполнить условия договора в части оплаты за приобретенную квартиру и земельный участок, а в случае его неисполнения о расторжении договора.

Письменный ответ на данное требование от ответчиков не поступал до настоящего времени. Но путем устных переговоров получена информация о том, что денежные средства передаваться не будут, и они согласны на расторжение договора.

Ответчики отказ от исполнения договора купли-продажи пояснили следующим образом. 

27 марта 2023 года действительно был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ФИО6, ФИО1, ФИО2 покупают в общую долевую собственность квартиру, назначение - жилое, площадью 44,8 кв.м., этаж 1, кадастровый ***, расположенную по адресу: ... земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1200 кв.м., кадастровый ***, расположенный по адресу: ....

Основная часть денежных средств в счет оплаты приобретаемых объектов недвижимости должна была быть осуществлена за счет заемных денежных средств, а именно сумма в размере 775 628 рублей 25 копеек. **.**.**** между ФИО6 и КПК «Центр Капитал Регион» был заключен договор целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения за ***. По условию договора займа заемные денежные средства ФИО6 должна была получить наличными денежными средствами после предоставления кредитору документов, подтверждающих переход права собственности от продавцов к покупателям.

После предоставления кредитору соответствующих документов о переходе права собственности от продавцов к покупателям, ответчику денежные средства выданы не были, а вместо этого 04 апреля 2023г. был заключен Договор хранения б/н (далее договор - хранения) на сумму 721 328 рублей 25 копеек полученных ответчиком 1 по договору целевого ипотечного займа 2732-03-2023 от 27 марта 2023г. 

По условию Договора хранения денежные средства возвращаются хранителем при предъявлении ФИО6 уведомления об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала. Средства материнского (семейного) капитала в данном случае являлись гарантом возврата займа, полученного в Пенсионном Фонде РФ, и после поступления денежных средств на расчетный счет кредитора в счет погашения задолженности по договору займа.

В случае отказа Пенсионного Фонда РФ в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и непоступлении денежных средств на расчетный счет кредитора, денежные средства по договору хранения возвращаются кредитору в счет уплаты задолженности по Договору целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения *** от **.**.****г.

Решением Управления установления социальных выплат ОСФР по Иркутской области № 12103 от 04 мая 2023г., ФИО6 по материнскому (семейному) капиталу, серия и номер государственного сертификата МК-Э-048-2023 3142957, выданному 16.01.2023 Управлением установления социальных выплат ОСФР по Иркутской области, отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья в размере 775 628,25 руб.

В результате этого денежные средства, находящиеся на хранении у кредитора, были направлены на закрытие займа, заём закрыт, обременение в виде ипотеки в пользу кредитора с квартиры снято 26 июня 2023г. 

Со слов ответчиков других возможностей исполнить договор купли-продажи недвижимости у них нет. В связи с этим, они не возражают против расторжения договора купли-продажи недвижимости, в отношении квартиры, назначение - жилое, площадью 44,8 кв.м., этаж 1, кадастровый ***, расположенной по адресу: ... земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый ***, расположенного по адресу: ..., заключенного между ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, действующей за себя лично и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, признать его недействительным. Прекратить право обшей долевой собственности ФИО6, ФИО1, ФИО2 на квартиру - назначение жилое, площадью 44,8 кв.м., этаж 1, кадастровый ***, расположенную по адресу: ... земельный участок, кадастровый ***, расположенный по адресу: ....

На основании вышеизложенного считают, что неоплата покупателями продавцам всей цены договора лишает продавцов того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости и является существенным нарушением договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство должно быть исполнено в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: I) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных договором или законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной).

При расторжении договора продавцы, не получившие оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателям имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, ранее в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, суду пояснили, что ответчики никаких денежных средств в счет оплаты объектов недвижимости им не выплатили, досудебные переговоры вернуть в собственность истцов спорное жилое помещение и земельный участок ни к чему не привели. 

Представитель истцов ФИО3, ФИО4, ФИО5- ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении, представленном суду, просила исковые требования удовлетворить, против вынесения заочного решения по делу не возражала.

Ответчик ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2, в судебное заседание не явилась, будучи извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебные извещения, направленные ответчику по месту регистрации, возвращены в адрес суда почтовым отделением связи с отметкой «Истек срок хранения».

В соответствии с ч. 1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или адресу адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

На основании п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам.

Суд предпринял все предусмотренные законом меры для своевременного и надлежащего извещения ответчика о дате, времени и месте судебного заседания, однако ответчик от получения корреспонденции по месту регистрации уклонилась, доказательствами невозможности получения ею корреспонденции суд не располагает.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, рассмотреть дело в её отсутствие не просила, письменных возражений по иску не представила, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства в соответствии со ст. 233 ГПК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Суд, исследовав и оценив письменные материалы гражданского дела в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 45 Конституции Российской Федерации государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется.

Исходя из положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», изложенных в п. 52 следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. ст. 550, 551, 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Кроме того, правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст. 454 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В пункте 65 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно п.3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение прав, в том числе свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав носит заявительный характер, происходит посредством погашения регистрационных записей на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон и возможна только при наличии правоустанавливающих документов, соответствующим требованиям федерального закона.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером *** для ведения личного подсобного хозяйства, на основании выписки из похозяйственной книги, по адресу: ...2; квартира, назначение - жилое, площадью 44,8 кв.м., этаж 1, кадастровый ***, расположенная по адресу: ..., принадлежала на праве общей долевой собственности истцам в следующих долях: ? доля - ФИО3, ? доля - ФИО4, ? доля - ФИО5 на основании договора на передачу квартиры в личную собственность граждан от 09.06.1993, зарегистрированному в Калтукской сельской Администрации Братского района Иркутской области 30.06.1993 под №39а, и ? доля - ФИО5 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 10.01.2023 38АА 4021555. 

27.03.2023 между ФИО3, действующей за себя и по доверенности от имени ФИО5 и ФИО4 (продавцы) и ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1 и ФИО2 (покупатели), заключен договор купли-продажи недвижимости - земельного участка с квартирой с условием оплаты стоимости земельного участка с квартирой за счет собственных и заемных средств, предоставляемых КПК «Центр Капитал Регион», согласно договору целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения *** от **.**.****. Заём зачисляется кредитором на счет покупателя, а земельный участок приобретается за счет собственных средств покупателей, способ оплаты – наличными.

Заём, согласно договору займа, предоставляется покупателям в размере 775 628,25 руб. для целей приобретения в собственность покупателей квартиры, указанной в п.11 указанного договора на срок 6 месяцев, считая с момента фактического предоставления займа. Процентная ставка 12% годовых. Договор действует с момента предоставления суммы займа до полного исполнения заемщиком обязательств по займу.

В п.18 договора указан порядок погашения займа: заём по настоящему договору погашается на основании заявления о распоряжении средствами материнского капитала, поданного заемщиком в СФР в соответствии с ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В случае неподачи заемщиком заявления либо непогашения СФР и (или) УСЗН займа, заем погашается самостоятельно заемщиком из собственных средств в соответствии с условиями настоящего договора, с учетом процентов за все время пользования заемными средствами. 

Из копии договора хранения от 04.04.2023, заключенного между КПК «Центр Капитал Регион» (хранитель) и ФИО6, **.**.**** г.р. (клиент) следует, что клиент передает, а хранитель принимает на хранение денежные средства в размере 721 328,25 руб., полученные клиентом по договору целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения *** от **.**.****. Указанные в п.1.1 договора денежные средства клиент передает хранителю в день перечисления денежных средств на счет клиента по договору займа. Денежные средства возвращаются хранителем при предъявлении клиентом уведомления об удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала, полученного в Пенсионном Фонде РФ и (или) УСЗН и после поступления денежных средств на расчетный счет в КПК «Центр Капитал Регион» в счет погашения задолженности по договору займа. 

Стороны договорились, что в случае отказа Пенсионного Фонда РФ в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала и непоступлении денежных средств на расчетный счет КПК «Центр Капитал Регион» денежные средства по настоящему договору передаются КПК «Центр Капитал Регион» в счет уплаты задолженности по Договору целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения *** от **.**.****.

Решением от 13.06.2023 № 15779 Управления установления социальных выплат ОСФР по Иркутской области ФИО6 отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий на погашение основного долга и уплаты процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья в размере 775628 руб. 25 коп. по договору целевого ипотечного займа на приобретение жилого помещения *** от **.**.****.

Согласно выпискам из ЕГРН от 30.03.2023 в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с квартирой по адресу: ... на основании договора купли-продажи недвижимости от 27.03.2023, с ограничением прав и обременением объектов недвижимости: ипотека в силу закона сроком действия с **.**.**** на 6 месяцев в пользу КПК «Центр Капитал Регион», собственники – ФИО6, ФИО2, ФИО1, общая долевая собственность, по 1/3 доле в праве собственности на квартиру и земельный участок у каждого правообладателя. 

Согласно пояснениям истца ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебном заседании, никаких денежных средств в счет оплаты объектов недвижимости они не получали, все денежные средства по сделке были уплачены ФИО3

Таким образом, судом достоверно установлено в судебном заседании на основании собранных по делу доказательств в совокупности и не было оспорено ответчиком, что оплата по договору купли-продажи недвижимости от 27.03.2023 г. земельного участка с квартирой за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал ФИО6 не произведена. Условия договора по оплате не соблюдены.

Допустимых доказательств со стороны ответчика о получении продавцами денежных средств по договору купли-продажи суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи недвижимости - земельного участка с квартирой от 27.03.2023, условия которой не исполнены второй стороной - покупателем, нарушает права истцов.

Как видно из материалов дела, переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 27.03.2023 от продавцов к покупателям произошел, сделка купли-продажи прошла государственную регистрацию. В условиях договора указано, что оплата по договору будет произведена КПК «Центр Капитал Регион» за счет использования средств материнского (семейного) капитала, и наличными денежными средствами, однако расчет не произведен, денежные средства в счет оплаты за земельный участок и квартиру не получены истцами, что является основанием для расторжения договора купли-продажи от 27.03.2023.

Проанализировав все установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, учитывая, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного ему покупателем имущества.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимости (земельного участка с квартирой) от 27.03.2023, возврате имущества в собственность продавцов, являющихся истцами по настоящему гражданскому делу, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (паспорт ***), ФИО4 (паспорт ***), ФИО5 (***) удовлетворить. 

Расторнуть договор купли-продажи недвижимости от 27.03.2023, заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 (СНИЛС ***), действующей за себя лично и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 в отношении квартиры, назначение - жилое, площадью – 44,8 кв.м., этаж 1, кадастровый ***, расположенной по адресу: ... земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1200 кв.м., кадастровый ***, расположенного по адресу: ....

Недвижимое имущество, а именно: квартиру назначение - жилое, площадь 44,8 кв.м., этаж 1, кадастровый ***, расположенную по адресу: ... возвратить в собственность истцов путем признания права собственности: ? доля в праве общедолевой собственности ФИО3, ? доля в праве общедолевой собственности ФИО4, ? доля в праве общедолевой собственности ФИО5. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1200 кв.м., кадастровый ***, расположенный по адресу: ... вернуть в собственность ФИО3. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Ю.Ю. Старникова 

Мотивированное решение изготовлено 07.10.2024.