дело № 2-685/2020

УИД 33RS0001-01-2020-000200-43 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владимир, Владимирская область

«20» февраля 2020 года

Ленинский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Л.В. Марисовой

при секретаре А.Н. Увакиной

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО ИСК «Строй-Капитал» к ФИО3 о расторжении соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

ООО ИСК «Строй-капитал» обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Строй-капитал» (застройщиком) и ФИО3 (участником долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости №, согласно которому застройщик принял на себя обязательство по строительству жилого комплекса «....», 3 этап строительства, корпус № (дом №№ по Генплану) на земельном участке кадастровый № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру площадью .... кв.м. на .... этаже указанного дома проектным номером №. Согласно п 1.3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи квартиры установлен во 2-м квартале 2016 года. Застройщик передал участнику долевого строительства вышеназванную квартиру с нарушением срока: акт приема-передачи квартиры подписан ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в ООО ИСК «Строй-капитал» с претензией о выплате неустойки в размере 823 633 руб. 32 коп. и выразила свое согласие на альтернативные варианты взаимозачетов.

Поскольку у истца отсутствовали финансовые возможности для выплаты неустойки, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение №, согласно которому стороны определили общий размер неустойки по договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 852 515 руб. 52 коп. Указанные денежные средства, предназначенные к выплате ООО ИСК «Строй-капитал» в пользу ФИО3 в качестве неустойки за нарушение обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат зачету в счет оплаты по обязательству ФИО3 перед ООО ИСК «Строй-капитал» по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве объекта недвижимости – нежилого помещения (машиноместа) №, № на отметке .... в подземной стоянке П2 на земельном участке с кадастровым номером №, заключенному сторонами на основании Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Договор на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по Владимирской области ДД.ММ.ГГГГ и стал своего рода гарантией для ФИО3 намерений застройщика передать в будущем после ввода в эксплуатацию имущество.

Намерением истца при заключении соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ и как следствие договора № от ДД.ММ.ГГГГ было исполнить основное обязательство по договору № от ДД.ММ.ГГГГ путем передачи ФИО3 имущества, а не денежных средств, которых Общество не имело и не имеет. В отношении истца возбуждено многомилионное сводное исполнительное производство.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уведомила истца об одностороннем отказе от договора № от ДД.ММ.ГГГГ и просила перечислить уплаченную ею стоимость доли в объекте в размере 852 515 руб. 52 коп. и проценты за пользование этой суммой.

Решением Ленинского районного суда г. Владимира от 14.10.2019 года по делу №2-2653/2019 частично удовлетворены исковые требования ФИО3: договор № от ДД.ММ.ГГГГ признан расторгнутым, с пользу истца с ООО ИСК «Строй-Капитал» взысканы денежные средства по договору в размере 852 515 руб. 82 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 277 053 руб. 34 коп., компенсация морального вреда размере 5000 рублей и штраф в размере 567 284 руб. 43 коп.

Если бы ООО ИСК «Строй-Капитал» могло предвидеть, что в итоге существенное условие соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ – расчет в форме передачи имущества – изменится и примет форму денежной выплаты, данное соглашение вообще не было бы заключено, так как Общество не имело иных возможностей и не могло обещать ничего, кроме передачи имущества в счет оплаты неустойки.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых сторон исходили при заключении договора, просит признать соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала по изложенным в нем основаниям.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, причины неявки не известны.

Представитель ответчика исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать, указав, что размер неустойки является следствием бездействия самого застройщика, а не участника долевого строительства. При определении истинных намерений сторон при заключении соглашения необходимо исходить из его буквального содержания. Данное соглашение заключено сторонами добровольно, при отсутствии принуждения со стороны третьих лиц или тяжелых жизненных обстоятельств. 

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Строй-капитал» (застройщиком) и ФИО3 (участником долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве объекта недвижимости №, согласно которому застройщик принял на себя обязательство по строительству жилого комплекса «....», 3 этап строительства, корпус № (дом № по Генплану) на земельном участке кадастровый № по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру площадью .... кв.м. на .... этаже указанного дома проектным номером № стоимостью 3 331 850 рублей. Согласно п 1.3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи квартиры установлен во 2-м квартале 2016 года (л.д. 29-36). 

Как указано в исковом заявлении и не оспаривалось сторонами, квартира передана участнику долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась к ООО ИСК «Строй-Капитал» с претензией о выплате неустойки 823 633, 32 руб. (л.д.37).

В ответ на данное обращение ООО ИСК «Строй-Капитал» направило ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ предложение о замене денежных средств, подлежащих выплате в качестве неустойки, на соразмерную по цене и экономически целесообразную компенсацию в виде парковочного места, расположенного в ЖК «Орбита» (л.д.38).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 329 ч. 1 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с ч. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из договора на участие в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами и зарегистрированного Управлением Росреестра по Владимирской области ДД.ММ.ГГГГ следует, что цена договора определена в 852 515 руб. 52 коп. Участник долевого строительства оплачивает стоимость нежилого помещения (машиноместа) путем внесения денежных средств в кассу застройщика или перечислением на расчетный счет застройщика до подписания акта приема-передачи нежилого помещения (п. 2.1., 2.2 л.д.40-43).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ИСК «Строй-Капитал» и ФИО3 заключено соглашение №, по условиям которого стороны определили общий размер неустойки по договору от ДД.ММ.ГГГГ № в сумме 852 515 руб. 52 коп. Указанные денежные средства, предназначенные к выплате ООО ИСК «Строй-капитал» в пользу ФИО3 в качестве неустойки за нарушение обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат зачету в счет оплаты по обязательству ФИО3 перед ООО ИСК «Строй-капитал» и принимаются последним в качестве оплаты по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве объекта недвижимости – нежилого помещения (машиноместа) № и № на отметке -№ в подземной стоянке П2 на земельном участке с кадастровым номером №. 

Подписанием данного соглашения ФИО3 подтвердила, что обязательство ООО ИСК «Строй-Капитал» перед ней по оплате неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости по договору № от ДД.ММ.ГГГГ выполнено в полном объеме посредством зачета встречного однородного требования (л.д.39).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из буквального содержания Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны договорились о прекращении одного обязательства путем зачета встречных однородных требований по встречному обязательству, что соответствует вышеприведенным нормам гражданского законодательства, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства и предшествующую соглашению их переписку.

Согласно договору на участие в долевом строительства № от ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта строительства участнику долевого строительства – 4 квартал 2018 года. 

При рассмотрении Ленинским районным судом г. Владимира гражданского дела №2-2653/2019 по иску ФИО3 к ООО ИСК «Строй-Капитал» о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым и взыскании денежных средств, установлено, что данный срок был нарушен, а с заявлением о расторжении договора ФИО3 обратилась к застройщику лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя пять месяцев с момента, когда объект долевого строительства должен быть передан ей ООО ИСК «Строй-Капитал».

Обращение ФИО3 в суд с иском после истечения срока передачи ей объекта долевого строительства явилось следствием поведения застройщика, не исполнившего свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, что не может рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, в виду отсутствия таковых на момент заключения договора.

До вынесения решения по вышеуказанному гражданскому делу ДД.ММ.ГГГГ имущество по договору № ФИО3 так и не было передано.

Своих обязательств по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 не нарушала, что исключает применение положений ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Одновременное наступление таких условий судом не установлено. 

В соответствии со ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года №214-ФЗ застройщик - хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

По смыслу ст. 50 ГК РФ хозяйственное общество – это коммерческая организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

Согласно ст. 2 ГК РФ деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, является предпринимательской, осуществляемой самостоятельно и на свой риск. 

При получении разрешения на строительство, планировании этапов строительства, в том числе, его завершения, застройщик самостоятельно определяет и согласовывает с соответствующими инстанциями сроки получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи его участнику долевого строительства. 

Следовательно, застройщик в договорах участия в долевом строительстве обязан указывать данные сроки и соблюдать их. В противном случае он несет риск убытков, связанных с нарушением своих обязательств.

При заключении ДД.ММ.ГГГГ соглашения № и договора № стороны исходили из того, что ФИО3 получает неустойку путем ее зачета по встречному обязательству, которое предполагало передачу ей объекта строительства в установленный в договоре срок. 

Увеличение срока строительства является причиной, которую застройщик мог преодолеть после ее возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Истцом не представлено доказательств наличия намерений у ФИО3 обогатиться путем заключения соглашения №, в том числе, и потому, что инициатива в его заключении исходила от истца. 

Нарушение срока передачи участнику долевого строительства независимо от способа его оплаты влечет возникновение у него права на расторжение договора, взыскании денежных средств и убытков, которое договором не может быть ограничено.

В виду недоказанности наличия условий, из которого стороны исходили при заключении соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ, в удовлетворении требований о признании данного соглашения расторгнутым надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ООО ИСК «Строй-Капитал» в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о расторжении соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ – отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд г. Владимира в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме. 

Судья Л.В. Марисова

Мотивированное решение составлено 28.02.2020 года