Дело №2-55/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2019 года г.Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе: 

председательствующего судьи Олифер А.Г.,

при секретаре Мухортиковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «КГДОМ» к ФИО1 ФИО10 о признании недействительной сделки по соглашению о задатке, применении последствий её недействительности,

у с т а н о в и л:

ООО «КГДОМ» (далее также – Общество) обратилось с иском к ФИО1, указывая, что 04.02.2016 года между Обществом и ответчицей заключено соглашение о задатке, по условиям которого Общество, действуя от имени покупателя ФИО2 ФИО11 на основании договора от 03.02.2016 года оказания услуг по приобретению недвижимости, передало ответчице 50 000 рублей в счет причитающейся выплаты по договору купли-продажи объекта недвижимости: нежилого помещения с КН № общей площадью 58,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес >. Задаток в сумме 50 000 рублей уплачен Обществом ответчику 04.02.2016 года. Впоследствии истцу стало известно, что заключенное соглашение о задатке является недействительной сделкой как подписанное Обществом от имени ФИО2 в отсутствие на то полномочий. По приведенным доводам со ссылкой на положения статей 167, 171 ГК РФ истец просил суд признать недействительной сделку по соглашению о задатке от 04.02.2016 года, заключенному между ООО «КГДОМ» и ФИО1, применив последствия её недействительности в виде возвращения ответчиком истцу задатка в сумме 50 000 рублей; взыскать с ответчика в пользу Общества 1 700 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в связи с обращением с настоящим иском.

Протокольным определением суда от 17.12.2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Прима ФИО12, являющийся одновременно ликвидатором ООО «КГДОМ» на основании решения общего собрания участников Общества от 01.02.2017 года.

Представители истца ООО «КГДОМ» - ФИО3 по доверенности и ликвидатор ФИО4, привлеченный также к участию в деле в качестве третьего лица, в судебном заседании требования иска поддержали по приводимым в нем доводам.

Ответчик ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, в суд не явилась; её представитель ФИО5 по доверенности в судебном заседании по существу требований иска возражал со ссылкой на неосведомленность своей доверительницы об отсутствии у Общества полномочий на совершение оспариваемой сделки; на отсутствие последствий сделки в виде какого-либо ущерба для представляемого Обществом покупателя ФИО2; на отсутствие сговора между сторонами оспариваемой сделки или иных согласованных между ними действий, направленных на причинение ущерба представляемому. Одновременно полагал, что настоящий предъявлен ненадлежащей стороной в сделке.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО2, извещенный о времени месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, в суд не явился; сведений об уважительности причин неявки заблаговременно до начала рассмотрения дела не представил; своего отношения по существу спора не выразил; возможностью участия в деле через представителя не воспользовался.

Заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы настоящего дела, обозрев материалы дела №2-881/2017 (Гурьевский районный суд Калининградской области), дела №2-2954/2017 (Ленинградский районный суд Калининградской области), суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, и подтверждается материалами дела, 03.02.2016 года между ООО «КГДОМ» (Исполнитель) в лице генерального директора ФИО4, с одной стороны, и ФИО2 (Заказчик), с другой стороны, заключен договор оказания услуг, по условиям которого Общество обязалось по поручению Заказчика совершать необходимые действия, связанные с приобретением в собственность Заказчика нежилого помещения КН № общей площадью 58,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес > (пункт 1.1 договора).

Общество по поручению Заказчика вступает в договорные отношения с продавцом являющегося предметом договора объекта, организует подготовку документов к оформлению договора купли-продажи, а Заказчик обязуется купить объект за цену, указанную в договоре (пункт 2.3 договора).

Стоимость приобретаемого Заказчиком объекта составляет 1 500 000 рублей и включает в себя комиссионное вознаграждение Общества как агента (пункт 2.1 договора).

Для целей исполнения договора Заказчик вносит Обществу в качестве агента 75 000 рублей (пункт 2.4 договора).

На момент заключения указанного договора являющееся его предметом нежилое помещение принадлежало по праву собственности ответчику ФИО1

04.02.2016 года между ООО «КГДОМ» в лице генерального директора ФИО4, действующим от имени Покупателя ФИО2 на основании договора от 03.02.2016 года оказания услуг по приобретению недвижимости, и ФИО1 (Продавец) заключено соглашение о задатке, по условиям которого Общество передало Продавцу 50 000 рублей в качестве задатка в счет выкупной стоимости нежилого помещения КН № общей площадью 58,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес >

Стороны обязались в срок до 10.03.2016 года заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимости стоимостью 1 300 000 рублей с подписанием акта приема-передачи.

Между тем, собственно договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости сторонами заключен не был.

В этой связи 29.12.2016 года между ООО «КГДОМ» и ФИО2 заключено соглашение, по условиям которого Общество возвратило Заказчику 25 000 рублей и обязалось вернуть оставшиеся 50 000 рублей из ранее уплаченных 75 000 рублей после взыскания этой суммы с продавца недвижимости – ФИО1

02.03.2017 года ООО «КГДОМ» обратилось в Гурьевский районный суд Калининградской области с иском к ФИО1 о взыскании уплаченного по соглашению от 04.02.2016 года задатка в двойном размере, то есть в сумме 100 000 рублей, ссылаясь на неисполнение Продавцом вытекающих из соглашения обязательств по заключению договора купли-продажи.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 18.05.2017 года по делу 32-881/2017 в удовлетворении требований данного иска Обществу отказано, поскольку, как установлено судом, при заключении соглашения о задатке Общество действовало в интересах другого лица – ФИО2; иных, помимо указанного соглашения о задатке, создающих взаимные права и обязанности сторон соглашений между Обществом и ФИО1 не заключалось, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии нарушенного права истца.

03.05.2017 года ФИО2 обратился Ленинградский районный суд г.Калининграда с иском к ООО «КГДОМ» о взыскании денежных средств в связи с неисполнением Обществом обязательств, вытекающих из заключенного сторонами договора от 03.02.2016 года оказания услуг по приобретению у ФИО1 объекта недвижимости.

Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 15.11.2017 года по делу №2-2954/2017, измененным апелляционным определением Калининградского областного суда от 27.02.2018 года, требования иска ФИО2 удовлетворены частично; с Общества взысканы в пользу ФИО2 оставшиеся 50 000 рублей из 75 000 рублей, уплаченных Заказчиком при заключении с Обществом договора от 03.02.2016 года об оказании услуг.

Разрешая требования иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что сделка по приобретению у ФИО1 в срок до 01.03.2016 года объекта недвижимости не состоялась по причинам, не зависящим от Общества, поскольку, предполагаемый к приобретению ФИО2 объект в соответствии с решением Московского районного суда г.Калининграда от 10.03.2016 года (в редакции апелляционного определения Калининградского областного суда от 20.07.2016 года) подлежал приведению собственником в первоначальное состояние в соответствии с данными кадастрового учета; тот объект, который намеревался приобрести ФИО2, не имел тех характеристик, в которых нуждался покупатель на момент совершения сделки с Обществом; при этом сам ФИО2 на совершении сделки не настаивал, заключив 29.12.2016 года с Обществом соглашение о возвращении 75 000 рублей, переданных им Обществу во исполнение договора от 03.02.2016 года, что свидетельствовало об отказе ФИО2 от намерения приобрести нежилое помещение.

Таким образом, требования настоящего иска по существу сводятся к истребованию у ФИО1 через признание сделки по соглашению о задатке от 04.02.2016 года недействительной денежных средств в сумме 50 000 рублей из 75 000 рублей, уплаченных Обществу ФИО2 при заключении договора от 03.02.2016 года оказания услуг, которые частично были возвращены Обществом покупателю ФИО2 в добровольном порядке (25 000 рублей), а частично взысканы с Общества в его пользу по решению суда (50 000 рублей).

Разрешая требования иска, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п.1 ст.329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.4).

В обоснование своих требований сторона истца ссылается на отсутствие у неё полномочий на заключение с Продавцом объекта недвижимости ФИО1 договора задатка от имени Покупателя ФИО2 

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По общему правилу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п.1 ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 92 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признание сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 174 ГК возможно при наличии одновременно двух условий: сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом (иными корпоративными документами) или договором с представителем; при этом, противоположная сторона сделки знала или должна была знать об этом. При этом не требуется устанавливать, нарушает ли сделка права и законные интересы истца каким-либо иным образом.

В соответствии с п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (п.1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.2).

В силу п.п. 1 и 4 ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Согласно п.1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Согласно п.2 ст.1005 ГК РФ в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Исходя из условий заключенного между ООО «КГДОМ» и ФИО2 договора от 03.02.2016 года оказания услуг по приобретению конкретного объекта недвижимости, принадлежавшего ФИО1, представляется, что данный договор содержит в себе признаки агентского договора, о чем свидетельствует содержащееся в нем указание о том, что Общество в отношениях с Продавцом недвижимости действует от имени и по поручению Покупателя ФИО2 и за счет последнего.

При этом, условиями договора прямо предусмотрено совершение Обществом по поручению Покупателя действий, связанных с приобретением в собственность истца конкретного объекта недвижимости, в том числе: вступление в договорные отношения с Продавцом объекта, организация подготовки документов к оформлению договора купли-продажи объекта,, согласование юридических, организационных аспектов предстоящей сделки, получение документов, необходимых для сделки купли-продажи, контроль за их надлежащим оформлением, составление текста договора, сопровождение сделки в регистрирующем органе, оказание содействия в проведении расчетов между Покупателем и Продавцом, что следует из буквального толкования условий пунктов 1.1, 1.3, 2.3, 4.7 договора.

Аналогичное указание на то, что в отношениях с Продавцом ФИО1 Общество действует от имени Покупателя ФИО2 на основании договора от 03.02.2016 года оказания услуг, содержится и тексте заключенного между Обществом и ответчицей соглашения от 04.02.2016 года о задатке.

При этом, полномочия Общества на совершение от имени ФИО2 сделки по соглашению о задатке не требовали нотариального удостоверения в соответствии со ст.185.1 ГК РФ.

У суда не вызывает сомнений то обстоятельство, что переданные ФИО2 Обществу денежные средства в сумме 75 000 рублей предназначались, в том числе, именно для внесения задатка в счет стоимости предполагаемого к приобретению объекта недвижимости, что следует из содержания пункта 2.4 договора от 03.02.2016 года, которым не предусмотрено, что данные средства передавались Обществу в качестве агентского вознаграждения.

Данное обстоятельство с очевидностью свидетельствует об одобрении представляемым ФИО2 сделки по соглашению о задатке еще до её совершения. 

При таких обстоятельствах имеются основания полагать, что, заключая с ФИО1 сделку по соглашению от 04.02.2016 года о задатке, Общество как агент Покупателя ФИО2 было наделено соответствующими полномочиями, оговоренными в договоре от 03.02.2016 года, на её совершение от имени, по поручению и за счет последнего.

При этом, из обстоятельств дела не следует, что Продавец ФИО1 знала или должна была знать об отсутствии у Общества полномочий действовать при заключении соглашения о задатке от имени Покупателя. 

Одновременно действия истца во время и после совершения сделки дают основания ссылаться на разъяснения, приведенные в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Так, в частности, возвращение Обществом ФИО6 по соглашению от 29.12.2016 года части денежных средств в сумме 25 000 рублей из уплаченных последним 75 000 рублей во исполнение договора от 03.02.2016 года и последующее обращение Общества с иском к ФИО1 о взыскании суммы задатка в двойном размере свидетельствует о совершении Обществом указанных действий, как если бы сделка по соглашению о задатке являлась действительной, что в свою очередь, давало другим участникам, включая ответчицу, основание также полагаться на действительность сделки.

При этом из поведения Общества явствовала его воля сохранить силу оспариваемой сделки.

В силу приведенных оснований полагать сделку между истцом и ответчицей недействительной по приводимым в иске основаниям у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований иска ООО «КГДОМ» к ФИО1 ФИО13 о признании недействительной сделки по соглашению о задатке от 04.06.2016 года, заключенному между ООО «КГДОМ» и ФИО1 ФИО14, применении последствий её недействительности в виде возвращения суммы задатка полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья А.Г. Олифер

Решение в окончательной форме изготовлено 01.02.2019 года.