Дело № 3а-306/2025

УИД 36OS0000-01-2025-000219-69

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 23 сентября 2025 года 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Удоденко Г.В., 

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭкоТур» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

установил:

административный истец ООО «ЭкоТур» обратился с административным иском, в котором с учетом поданного заявления об уточнении требований просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46203 кв. м, категория: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 17741 952 руб. по состоянию на 1 января 2022 года (л.д.5-7, 139). 

В подтверждение первоначально заявленных требований административным истцом представлен отчет № 517/2024 от 21 июня 2024 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, выполненный ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс». 

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела в судебное заседание не явились (л.д. 147-150); позиция по делу представителей административных ответчиков министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области представлена в письменном виде (л.д. 128, 133-134).

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46203 кв. м, категория: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации права собственности от 15 августа 2022 года (л.д. 14-15).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 1 октября 2024 года № КУВИ-001/2024-243366345 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 33002 340 руб. 87 коп. (л.д.13). 

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области по состоянию на 1 января 2022 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631. 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года. 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 517/2024 от 21 июня 2024 года, выполненный ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15940 000 руб. (л.д. 32-68). 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно материалам дела решением от 17 октября 2024 года № 318 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28 июля 2021 года № 1714 (л.д.83-84), отклонено заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, отчет № 517/2024 от 21 июня 2024 года, выполненный ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», не рекомендован к использованию для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

В упомянутом решении Комиссия указала, что при составлении отчета нарушено требование статьи 11 Федерального закона № 135-Ф3 от 29 июля 1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, также нарушено требование подпункта 3 пункта 2 федерального стандарта оценки VI «Отчет об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 № 200, согласно которому отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющих квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. К тому же, в качестве анализа рынка по фактическим предложениям о продаже (сс. 16-35 отчета), а также в качестве аналогов (сс. 45-50 отчета) взяты объекты, не сопоставимые по своим характеристикам с объектами оценки, в связи с чем уровень цен в сегменте рынка аналогов не соответствует уровню цен в сегменте рынка объекта оценки. 

В данном случае отчет об оценке являлся предметом проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области, при этом решение Комиссии от 17 октября 2024 года № 318 не оспорено и не отменено, в связи с чем суд считает, что отчет об оценке не может быть принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости спорного земельного участка. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (часть 1). 

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов (часть 2). 

Согласно части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце. 

В статье 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1). 

При разрешении судом административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и предоставить сведения о величине рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, а административный ответчик, в случае наличия у него возражений против удовлетворения иска, обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, и недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем. 

Надлежащим способом доказывания недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости является заключение судебной экспертизы, проведенной с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 18 июня 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (л.д. 99, 100-102).

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 3383/6-4-25 от 1 августа 2025 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет 17741 952 руб. (л.д. 104-122).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленный вопрос, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. 

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО4, которая предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Эксперт ФИО4 имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.1 «Исследование объектов землеустройства с целью определения их рыночной и иной стоимости», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года.

В свою очередь, лицами, участвующими в деле каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Напротив, в адресованном суду заявлении административный истец уточнил заявленные требования на основании выводов судебной экспертизы. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости подано 7 октября 2024 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Воронежской области, созданной на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 28 июля 2021 года № 1714, что подтверждено решением комиссии от 17 октября 2024 года № 318 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного земельного участка утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631, то в удовлетворении заявленных требований к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 46203 кв. м, равную его рыночной стоимости, в размере 17741 952 (семнадцать миллионов семьсот сорок одна тысяча девятьсот пятьдесят два) руб. по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 октября 2024 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении административного иска к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 1 октября 2025 года.