Гражданское дело № 2 - 238/2019

Решение

Именем Российской Федерации 

07 мая 2019 года г. Хабаровск 

Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе

председательствующего судьи Чорновол И.В.,

при секретаре Ломакиной А.С.,

с участием:

истцов по первоначальному иску, ответчиков по встречному иску – ФИО3, ФИО4,

представителей истцов по первоначальному иску, ответчиков по встречному иску – ФИО5, ФИО6, действующих на основании доверенности 

<

адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ,

третьего лица по первоначальному иску, ответчика по встречному иску – ФИО7, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО8 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, по встречному иску ФИО8 к ФИО4, ФИО3, ФИО7 о признании исполненным обязательства по договору купли-продажи квартиры и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона, о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении, взыскании суммы неосновательного обогащения, расходов на оплату услуг представителя,

УСТАНОВИЛ:

В Индустриальный районный суд города Хабаровска обратилась ФИО3, ФИО4 с иском к ФИО8 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, мотивируя тем, что истцы с 2005 г. являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В мае 2018 г. у ФИО3 возникли финансовые трудности, в связи с чем ей понадобилась крупная сумма денежных средств. Поскольку в кредитных учреждениях в получении кредита ей отказали, она обратилась к ответчику. Согласно устной договоренности ответчик обязался передать ФИО3 денежные средства в размере 1 800 000 руб. в качестве займа под залог принадлежащего истцам жилого помещения. Для обеспечения займа ответчик предложил подписать истцам договор купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>. Цена продаваемой квартиры определена сторонами в договоре в размере 1 800 000 руб. Согласно договоренности сторон, ответчик передал истцам 1 800 000 руб., а истцы обязались выплачивать ему 7 % от данной суммы, что составляет 144 000 руб. ежемесячно до того момента, пока они не погасят основную задолженность. Заемные денежные средства в общем размере 1 800 000 руб. ответчиком были переданы ФИО3, о получении денежных средств ФИО3 написала соответствующие расписки. О характере заемных отношений между сторонами свидетельствует составленная 12.05.2018 г. ответчиком расписка, согласно которой ответчик получил от ФИО3 100 000 руб. «в качестве процента за займ 1 800 000 руб.». Поскольку ФИО3 была введена в заблуждение относительно необходимости подписания договора купли-продажи, принадлежащей ей с дочерью квартиры, 07.08.2018 г. ФИО3 обратилась с заявлением в полицию по факту совершения в отношении нее мошеннических действий. Постановлением от 07.09.2018 г. в возбуждении уголовного дела по сообщению о преступлении отказано. Хронология описанных событий свидетельствует о том, что воля сторон при заключении договора купли-продажи была направлена на обеспечение договора займа денежных средств залогом квартиры с целью обеспечить возврат суммы займа, полученной истцом ФИО3 О притворности сделки купли-продажи квартиры говорит и то, что цена спорной четырехкомнатной квартиры определена сторонами в размере 1 800 000 руб., т.е. по цене соответствующей полной стоимости суммы займа, полученной ФИО3 от ответчика. Притворность сделки также подтверждает факт того, что имущество по сделке ответчику фактически не передавалось, истцы продолжают до настоящего времени проживать в квартире, несут бремя ее содержания, т.е. при заключении договора купли-продажи стороны рассчитывали на иные последствия, а именно обеспечение возврата суммы займа. Более того, отсутствие у истцов намерения продавать спорное жилье подтверждается также тем, что стоимость квартиры, указанная в договоре от 14.05.2018 г. не соответствует её действительной рыночной стоимости на указанную дату. На дату заключения оспариваемой сделки, кадастровая стоимость отчуждаемой квартиры составляет 3 185 080 руб. 23 коп. Таким образом, вышеуказанные обстоятельства в совокупности с характером правоотношений, возникших между истцами и ответчиком, не подтверждают намерений ФИО3, ФИО4 продать спорную квартиру, которая является для них постоянным и единственным местом жительства, а у ответчика купить данное жилое помещение и вступить в его владение. В связи с чем, истцы с учетом уточненных требований просят признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО8 14.05.2018 г., удостоверенный нотариусом нотариального округа города Хабаровска Хабаровского края ФИО9 (зарегистрирован в реестре №-№ недействительным, и прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение, взыскать с ответчика в пользу ФИО3 судебные расходы в размере 24 125 руб.

Не согласившись с поданным исковым заявлением, ответчиком ФИО8 подано встречное исковое заявление к ФИО4, ФИО3, ФИО7 о признании исполненным обязательства по договору купли-продажи квартиры и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона, о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении, взыскании суммы неосновательного обогащения, расходов на оплату услуг представителя, мотивируя тем, что между ФИО8 и ФИО3, ФИО4 заключен договор купли-продажи 

<

адрес>. № по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Цена продаваемой квартиры составила 1 800 000 руб. Согласно распискам, имеющимся у истца по встречному иску всего ответчикам по встречному иску передано в счет оплаты по договору купли-продажи денежных средств на сумму 1 600 000 руб. Сумму 300 000 руб. истец по встречному иску уплатил до подписания договора купли-продажи. Таким образом, обязательства по договору купли-продажи выполнены истцом по встречному требованию в полном объеме. Переплата составила 100 000 руб. В силу п. 4.1. договора купли-продажи после окончательных расчетов ответчики по встречному иску обязуются в течение семи дней обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и совершить все действия, необходимые для прекращения залога в отношении указанной квартиры. В силу п. 5 договора купли-продажи лица, зарегистрированные в квартире ФИО7, ФИО3, ФИО4, должны сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 3 месяцев со дня подписания договора купли-продажи. Факт надлежащего исполнения своих обязательств истец по встречному иску подтверждает соответствующими расписками ответчиков по встречному иску, однако, ответчики от выполнения своих обязательств уклоняются, действий по снятию обременения в виде залога квартиры не произвели, с регистрационного учета не снимаются. Договор купли-продажи квартиры от 14.05.2018 г. зарегистрирован в Росреестре 14.07.2018 г., переход права собственности от ответчиков по встречному требованию к истцу по встречному иску произошел, что подтверждается выпиской из ЕГРН. В связи с чем, истец по встречному иску просит суд признать исполненным его обязательства по оплате приобретенной по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 14.05.2018 г. квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> и погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона, сделанную в пользу ФИО3, ФИО4; признать ФИО7, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>; выселить ФИО7, ФИО3, ФИО4 из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ФИО3, ФИО4 сумму неосновательного обогащения в размере 100 000 руб., а также оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., государственную пошлину в размере 3 500 руб. 

Истцы по первоначальному иску, ответчики по встречному иску ФИО3, ФИО4 и их представители ФИО5, ФИО6 в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, просили их удовлетворить, сославшись на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, поскольку у истцов намерений продать квартиру, являющейся единственным жильем не имелось, они заключали договор займа под залог квартиры, заблуждаясь относительно природы сделки. Договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, т.к. у ответчика по первоначальному иску намерений покупать квартиру не имелось, поскольку квартира перед покупкой им не осматривалась, акт передачи недвижимого имущества не составлялся, с момента покупки ответчик по первоначальному иску в нее не въезжал, и намерений проживать в ней не имел, доказательств обратного ответчиком не представлено. Коммунальные платежи оплачиваются с момента совершения сделки истцами по первоначальному иску, ответчик по первоначальному иску не предпринял ни одной попытки исполнить обязанности по содержанию жилья. Кроме того, отсутствие намерений в покупке данной квартиры подтверждается и отсутствием процессуальной заинтересованности в ходе рассмотрения дела по существу, т.к. судом ответчик по первоначальному иску обязывался явкой в суд, однако, он намеренно уклоняется от присутствия в судебном заседании и дачи устных пояснений по поводу природы сделки и обстоятельств по делу, следовательно, интереса к квартире у него не имелось и не имеется по настоящее время. В связи с чем, просили отказать в удовлетворении встречных требований в полном объеме.

Третье лицо по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО7 первоначальные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, встречные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Кроме того, пояснила, что о продаже квартиры она ничего не знала до сентября 2018 г. Так как она пенсионер, она постоянно находится дома, но никто к ним домой не приходил для осмотра квартиры. Ответчика она никогда не видела, никто не пытался к ним в квартиру заселиться, они как проживали в квартире, так и проживают до настоящего времени, ежемесячно оплачивая коммунальные услуги. Выселяться им некуда, другого жилья не имеется. Спорная квартира была приватизирована, она отказалась от её приватизации в пользу своей дочери и внучки. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО8 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем в материалах дела имеется соответствующее заявление. Ответчик по первоначальному иску обязывался судом явкой в судебное заседание, однако, не явился, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание, не представил.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора по первоначальному иску нотариус ФИО9, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом судебными повестками.

Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истцов по первоначальному иску, ответчиков по встречному иску и их представителей, третье лицо по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, заслушав мнение прокурора полагавшего подлежащими удовлетворению первоначальные исковые требования и не подлежащими удовлетворению встречные исковые требования, изучив материалы дела и оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.ст. 166-167, 178 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Согласно ст. 160 п.1 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами или должным образом уполномоченными ими лицами.

Судом установлено, что между ФИО3, ФИО4 и ФИО8 14.05.2018 г. был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы ФИО3, ФИО4 продали ФИО8 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 4-х комнат, общей площадью 61,0 кв.м. 

Пунктом 4 указанного договора определена стоимость продаваемой квартиры – 1 800 000 руб. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: - сумму в размере 300 000 руб. покупатель уплатил продавцам за счет собственных средств до подписания настоящего договора, в связи с чем продавцы, подписывая настоящий договор подтверждают, что указанная сумма ими получена, претензий между сторонами нет; - сумму в размере 1 000 000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцам за счет собственных средств в течение 1 дня со дня подписания настоящего договора; - сумму в размере 500 000 руб. покупатель обязуется уплатить продавцам за счет собственных средств в срок до 21.05.2018 г. включительно.

Согласно п. 4.1. указанного договора установлено, что до момента полной оплаты стоимости отчуждаемой квартиры, указанная квартира признается находящейся в залоге у продавцов.

После окончательных расчетов продавцы обязуются в течение 7 дней обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю и совершить все действия, необходимые для прекращения залога в отношении указанной квартиры.

Из п. 5 договора следует, что в отчуждаемой квартире зарегистрированными по месту жительства значатся следующие лица: ФИО7, ФИО3, ФИО4, и которые должны сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 3-х месяцев со дня подписания настоящего договора. 

Пунктом 6 данного договора установлено, что продавцы гарантировали, что в отношении отчуждаемой квартиры отсутствуют какие-либо ограничения (обременения), в отчуждаемой квартире …, отсутствуют лица, сохраняющие право пользования указанным жилым помещением после его отчуждения, …

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом ФИО9 и прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО8 

В силу ст. 170 Гражданского кодекса РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Притворная сделка характеризуется, прежде всего, тем, что стороны стремятся замаскировать путем ее совершения свои подлинные намерения, т.е. прикрыть ту сделку, которую они в действительности имеют в виду. Если стороны четко и недвусмысленно заявляют о своих подлинных намерениях в той сделке (сделках), которую они совершают, то отпадают какие бы то ни было основания для квалификации этой сделки как притворной, поскольку она ничего не прикрывает. 

Под заблуждением относительно природы сделки понимается несоответствие достигнутого результата той цели, к которой стремился, и которая имелась в виду участником, действовавшим под влиянием заблуждения.

Как следует из материалов дела, ФИО3, ФИО4 намерений продавать спорное жилое помещение не имели, а имели намерения заключить договор займа под залог квартиры, являющейся для них единственным жильем. Намерение истцов по первоначальному иску заключить с ФИО8 договор займа подтверждается копией расписки от 12.05.2018 г., согласно которой ФИО8 принял от ФИО3 100 000 руб. в качестве процентов за займ 1 800 000 руб. Данная копия расписки ответчиком по первоначальному иску не оспорена, каких-либо доказательств, опровергающих данное обстоятельство, либо ставящих их под сомнение ответчиком по первоначальному иску в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Кроме того, данное обстоятельство подтверждается и материалами проверки № от 31.08.2018 г. по заявлению ФИО3 

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что заключая оспариваемый договор купли-продажи, ФИО1, ФИО2 заблуждались относительно природы сделки, поскольку цель, к которой они стремились – оформить договор займа под залог квартиры. Напротив, в результате заключения сделки купли-продажи недвижимости, истцы ФИО1, ФИО2 лишились своего имущества и единственного пригодного для проживания жилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что волеизъявление истцов по первоначальному иску, выраженное ими в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительной воле, что позволяет сделать вывод о наличии у них на момент заключения оспариваемого договора заблуждения относительно природы совершаемой сделки.

Кроме того, как следует из договора купли-продажи от 14.05.2018 г. цена отчуждаемой спорной квартиры определена 1 800 000 руб. Между тем, как следует из справки ООО «Хабаровское бюро экспертизы и оценки» о среднерыночной стоимости объекта оценки от 10.12.2018 г., среднерыночная стоимость 

<

адрес>. 

<

адрес> по 

<

адрес> в 

<

адрес> составляет 3 293 000 руб., что значительно превышает стоимость проданной квартиры. 

Пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Как установлено в судебном заседании, право собственности на жилое помещение ФИО3, ФИО4 возникло на основании приватизации занимаемого жилого помещения по договору социального найма, при этом ФИО7 от приватизации отказалась, следовательно, у нее право пользование жилым помещением носит бессрочный характер. При заключении договора купли-продажи спорной квартиры 14.05.2018 г. согласие ФИО7 на переход права собственности на жилое помещение никто не спрашивал. 

Следовательно, заключенный между сторонами договор купли-продажи от 14.05.2018 г. удостоверенный нотариусом ФИО9 не отвечает требованиям закона и является недействительным.

Доводы стороны ответчика по первоначальному иску о том, что ФИО3 не вводилась ответчиком в заблуждение, поскольку имеет высшее торговое образование, а добровольно совершила сделку, осознавая юридические последствия, и желала их наступления, не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания. Кроме того, подтверждением того, что у ФИО8 отсутствовало намерение проживать в спорном жилом помещении, является и то, что он с 24.07.2018 г. зарегистрировался по постоянному месту жительства по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с положениями п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана другой все полученной по сделке.

Таким образом, стороны подлежат приведению в первоначальное положение.

Разрешая встречные исковые требования ФИО8 о признании исполненным его обязательства по оплате приобретенной по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 14.05.2018 г. квартиры и погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона, о признать ответчиков по встречному иску утратившими право пользования спорным жилым помещением и выселить их из спорного жилого помещения, суд считает их не подлежащими удовлетворению, поскольку договор купли-продажи от 14.05.2018 г. судом признан недействительным по указанным выше основаниям.

Разрешая требования истца по встречному иску о взыскании с ФИО3 и ФИО4 суммы неосновательного обогащения в размере 100 000 руб., суд считает их не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Из договора купли-продажи от 14.05.2018 г. следует, что цена отчуждаемой квартиры составляет 1 800 000 руб., которая оплачивается 3 суммами: 300 000 руб. до совершения сделки; 1 000 000 руб. в течение 1 дня после подписания договора; 500 000 руб. в срок до 21.05.2018 г. 

Согласно копиям расписок, имеющихся в материалах дела, следует, что ФИО3 и ФИО4 03.05.2018 г. получили от ФИО8 сумму 100 000 руб. по 50 000 руб. каждая; 14.05.2018 г. получили от ФИО8 сумму в размере 900 000 руб. по 450 000 руб. каждая; 21.05.2018 г. ФИО3 получила от ФИО8 сумму в размере 600 000 руб. Следовательно, ФИО8 уплачено ФИО3 и ФИО4 сумма в размере 1 800 000 руб.

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что ФИО8 ФИО3 и ФИО4 была уплачена сумма в размере 1 900 000 руб., что на 100 000 руб. больше, чем цена квартиры по договору купли-продажи, стороной истца по встречному иску суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В связи с чем, данное заявленное требование не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Поскольку первоначальные исковые требования удовлетворены судом в полном объеме, а в удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме, то с ответчика по первоначальному иску подлежат взысканию в порядке ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в размере 24 125 руб. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО8 о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом нотариального округа города Хабаровска Хабаровского края ФИО9 (зарегистрирован в реестре №-н№) недействительным, и прекратить право собственности ФИО8 на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО3 судебные расходы в размере 24 125 рублей. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО8 – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Хабаровска.

Судья И.В. Чорновол

Мотивированное решение изготовлено 13.05.2019 года.