Дело №44г-348/17

Судья: Рыбкин М.Л.

Суд апелляционной инстанции:

Кумачева И.А., ФИО1, ФИО2

Докладчик судья Кумачева И.А.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № 675

президиума Московского областного суда

г. Красногорск, Московская область 20 декабря 2017 года

Президиум Московского областного суда в составе: 

председательствующего Волошина В.М., 

членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Лащ С.И., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А., Соловьева С.В., Самородова А.А., 

при секретаре Иванове А.В., 

рассмотрел гражданское дело по иску ООО «Компания АВЛ» к ФИО3, ФИО4 о применении последствия недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру,

по кассационной жалобе ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 3 июля 2017 года.

Заслушав доклад судьи Московского областного суда Кондратовой Т.А., объяснения ФИО3, ФИО4 и их представителя ФИО5, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО «Компания АВЛ» - ФИО6, просившего отказать в удовлетворении кассационной жалобы, представителя третьего лица ООО СК «ВТБ Страхование» - ФИО7, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Компания АВЛ» ( далее – Общество) обратилось в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры №

<

данные изъяты> в 

<

данные изъяты>, заключенного 16 сентября 2015 года между ФИО8, с одной стороны, и ответчиками Маржинян, с другой.

Истец также просил погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись № 

<

данные изъяты> от 23 сентября 2015 г. о праве общей совместной собственности ответчиков на квартиру, а также регистрационную запись № 

<

данные изъяты> от 23 сентября 2015 г. об ограничении (ипотеки) на квартиру в пользу Банк ВТБ 24; признать за Обществом право собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований истец указал, что ФИО8 принадлежала на праве собственности вышеуказанная квартира, которая на основании договора купли-продажи от 24 августа 2012 года была отчуждена Обществу. Вступившим в законную силу решением суда от 21 мая 2013 г. ФИО8 было отказано в признании указанного договора купли-продажи недействительным; удовлетворены требования ООО «Компания ABЛ» о регистрации договора купли-продажи квартиры и о регистрации перехода права собственности на квартиру к Обществу. 

Истец полагал, что поскольку данное решение вступило в законную силу 7 марта 2013 г., т.е. после того, как была отменена регистрация сделок, то право собственности Общества на квартиру возникло из заключенного договора, который решением суда был признан действительным, а потому право распоряжения квартирой принадлежало Обществу.

Между тем, злоупотребив своим правом титульного владельца, ФИО8 16 сентября 2015 г. заключила с ФИО3 и ФИО4 договор купли-продажи той же квартиры.

Просил признать данный договор ничтожной сделкой, поскольку вещные права на квартиру принадлежали ООО «Компания АВЛ» в силу судебного решения, ФИО8 право на распоряжение квартирой не имела.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 иск не признали.

Третье лицо ООО СК «ВТБ Страхование» иск не признало.

Третьи лица ФИО8, ПАО Банк «ВТБ 24», Управление Росреестра по Московской области возражали против удовлетворения иска.

Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 14 марта 2017 года иск оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 3 июля 2017 года решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ФИО3 просит об отмене апелляционного определения, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

По запросу от 23 октября 2017 года (повторные запросы 3 ноября и 7 ноября 2017 года) дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Ризиной А.Н. от 7 декабря 2017 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, президиум находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 3 июля 2017 года.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции и выразились в следующем.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО8 на основании решения Железнодорожного городского суда Московской области от 23 августа 2006 года принадлежала на праве собственности квартира по адресу: 

<

данные изъяты>. 

24 августа 2012 года между ФИО8 и ООО «Компания ABЛ» заключен договор купли-продажи указанной квартиры. 

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного городского суда Московской области от 21 мая 2013 года ФИО8 отказано в удовлетворении исковых требований о признании указанного договора недействительным, требования ООО «Компания ABЛ» о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к Обществу удовлетворены. 

Однако решение суда в регистрирующие органы предъявлено не было, переход права собственности на квартиру к ООО «Компания ABЛ» в установленном законом порядке не зарегистрирован.

16 сентября 2015 года между ФИО8, с одной стороны, и ФИО3, ФИО4, с другой, заключен договор купли-продажи той же квартиры, с использованием покупателями кредитных средств Банка ВТБ 24.

Право общей совместной собственности ФИО3, ФИО4 на спорное имущество зарегистрировано 23 сентября 2015 года с обременением в виде ипотеки.

На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи с ответчиками и на дату государственной регистрации права собственности ФИО3 и ФИО4 на квартиру, в ЕГРП отсутствовали сведения о правопритязаниях истца на квартиру, о наличии спора в отношении этого имущества, а также арестов.

Разрешая при указанных обстоятельствах возникший спор и отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, т.к. не знали и не могли знать об отсутствии у продавца права на распоряжение ею и о наличии у истца прав на отчуждаемое имущество, поскольку Общество в установленном законном порядке не предъявило судебный акт в регистрирующие органы с целью регистрации перехода права собственности на квартиру. 

Учитывая, что ни на момент заключения оспариваемого договора, ни в настоящее время Общество не является ни титульным собственником, ни владельцем и фактическим пользователем квартиры, то отсутствуют основания для признания данного договора недействительным.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что резолютивная часть решения суда от 21 мая 2013 г. не содержит указания на обязанность ООО «Компания АВЛ» совершить действия по регистрации сделки и переходу права собственности на квартиру, в связи с чем не имеет значения отсутствие соответствующей записи в ЕГРП. Поскольку права Общества на квартиру подтверждены вступившим в законную силу решением суда от 21 мая 2013 года, являющимся обязательным для всех без исключения, то совершенная впоследствии между ФИО8 и ответчиками Маржинян сделка в отношении спорной квартиры является ничтожной, а нарушенное права истца подлежит защите путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Президиум с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса и абзаца третьего пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений; далее - Закон о регистрации), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу требований пункта 1 статьи 28 Закона о регистрации, государственная регистрация по судебному решению осуществляется на общих основаниях. 

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.

Согласно статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из системного толкования вышеприведенных норм материального права следует, что при наличии судебного решения о переходе права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю, осуществление государственной регистрации перехода права собственности возможно лишь при предъявлении такого решения в регистрирующие органы, т.к. именно с момента государственной регистрации перехода права у покупателя возникает право собственности на объект недвижимости. 

В данном случае установлено, что после вступления в законную силу решения суда от 21 мая 2013 года Общество не совершило действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру и в настоящий момент утратило это право, т.к. 16 сентября 2015 г. ФИО8 произвела повторное отчуждение квартиры по спорному договору в пользу ответчиков Маржинян, за которыми в установленном порядке зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах являются несостоятельными выводы судебной коллегии о том, что право истца на квартиру возникло в силу судебного акта, т.к. наличие судебного решения о регистрации перехода права собственности на квартиру к Обществу само по себе, в отсутствии государственной регистрации перехода права, не свидетельствует о возникновении у него права собственности на спорное жилое помещение.

Кроме того, признавая сделку ничтожной, суд апелляционной инстанции не применил к спорным правоотношениям положения ст. 398 ГК РФ и не принял во внимание разъяснения, изложенные в абзаце 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах», в силу которых, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

С учетом указанных выше разъяснений тот факт, что ФИО9, будучи титульным собственником спорной квартиры, дважды произвела ее отчуждение, не является безусловным основанием для признания второй сделки ничтожной.

Иных правовых оснований и закона для признания сделки ничтожной в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции в нарушение ст. 67, ст. 195, 198 ГПК РФ не приведено. 

Также судебной коллегией оставлены без внимания и правовой оценки доводы ответчиков о недобросовестности действий самого Общества, что имеет значение для дела, поскольку согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (абзац 4 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Удовлетворяя заявленные истцом требования, судебная коллегия оставила без внимания и оценки следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, решением суда от 21 мая 2013 г. одновременно был разрешен по существу обособленный спор по иску ФИО8 к Обществу о признании недействительным предварительного договора продажи той же квартиры от 24 августа 2012 г.

Данным решением было установлено, что ФИО8 и ООО «Компания АВЛ» наряду с договором купли-продажи квартиры собственником ФИО8 одновременно заключили предварительный договор купли-продажи этой же квартиры, по условиям которого уже Общество на правах собственника обязалось продать спорную квартиру ФИО8 за 

<

данные изъяты> руб. 

Также установлено, что ФИО8 получила от Общества цену за отчуждаемую ею квартиру в сумме 1 000 000 руб., а в последующем, 25 августа 2012 г., вернула Обществу денежную сумму в размере 700 000 руб. 

Суд оснований для признания предварительного договора купли-продажи не установил, в связи с чем решением от 21 мая 2013 года отказал ФИО8 в признании недействительным предварительного договора купли-продажи в отношении этой же квартиры, заключенного 24 августа 2012 г. ею с ООО «Компания АВЛ» (л.д.13).

Таким образом, разрешая возникший в настоящее время спор и констатируя, что квартира фактически выбыла из владения Общества в результате неправомочного ее отчуждения ФИО8, суд апелляционной инстанции оставил без внимания, что правоотношения между ФИО8 и ООО «Компания АВЛ» были основаны на двух самостоятельных гражданско-правовых договорах в отношении одной и той же квартиры. 

Соответственно, при наличии таких сведений, в том числе, данных о получении Обществом от ФИО8 денежных средств, суду апелляционной инстанции в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ надлежало включить в предмет доказывания по делу и установить, в связи с чем Общество столь длительное время не предъявляло решение суда к исполнению, устранилось ли Общество от использования квартиры и бремени ее содержания, с какого времени и почему, что имеет значение для правильного разрешения спора.

Кроме того, наряду с правоотношениями между ФИО8 и Обществом, основанными, в том числе, на намерении названных лиц по отчуждению квартиры в пользу ФИО8, судебной коллегии следовало также учитывать специфику интересов, носителем которых является юридическое лицо, что влечет иное распределение неблагоприятных последствий для истца и ответчиков, приобретших спорную квартиру за счет кредитных средств для своего личного проживания. 

Допущенные судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем президиум считает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 3 июля 2017 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум 

П О С Т А Н О В И Л :

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 3 июля 2017 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий В.М.Волошин