Дело № 2-44/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сергач 17 февраля 2020 года

Сергачский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Черновской Л.Н.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО1 – адвоката Казакова А.Ю., действующего на основании ордера № от 31.12.2019, удостоверение № от 15.04.2019, третьего лица ФИО2, представителя органа опеки и попечительства ФИО3

при секретаре судебного заседания Колякиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли- продажи квартиры

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли- продажи квартиры. 

В обоснование заявленного иска истец указал, что в ноябре 2017 года к истцу обратился её сын Алексей с просьбой помочь им оформить материнский капитал и приобрести жилье, пояснив, что ей необходимо только поставить подпись в документах. Истец долгое время не соглашалась, но по истечению месяца дала свое согласие.

21 декабря 2017 года она на машине вместе с сыном и снохой приехали в МФЦ г. Лысково, где ей предоставили документ, указав, где поставить подпись. С документом ей ознакомиться не дали. Она поставила свою подпись. О том, что она заключила какую-либо сделку, истец не подозревала. 

Весной 2018 года из МФЦ г. Лысково пришло письмо, что её документы были переданы в архив. Поскольку она продолжительное время болела, узнать, что за документы, она не могла. Только в мае 2019 года она смогла приехать в МФЦ г. Лысково и ей на руки был отдан договор купли-продажи. 

Оказалась, что 21 декабря 2017 года между ней и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно договору купли-продажи отчуждаемая недвижимость оценена и продана по соглашению сторон за 700 000.00 руб.

После того, как истец узнала, что её квартира принадлежит ответчику, она неоднократно обращалась к ФИО4 с просьбой вернуть ей квартиру или отдать указанные в договоре деньги, на что последняя отвечала, что она не сможет доказать того, что деньги от неё не получала. 

Несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу займодавца (третьего лица), до настоящего времени указанная в договоре стоимость квартиры ей не выплачена. КПК «Свой дом» перечислил ответчику деньги по сделке купли-продажи, но ответчик данную денежную сумму ей не выплатила. 

Со ссылкой на ст.ст. 352, 450 ГК РФ, п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» просит суд:

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 21 декабря 2017 года, назначение: жилое помещение, общей площадью 33.2 кв.м., этаж 1, под кадастровым № и доли в праве на общее имущество жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Аннулировать запись, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: № от 28.12.2017 г.

Прекратить право собственности ФИО4 

<

данные изъяты> на квартиру: назначение жилое помещение, общей площадью 33.2 кв.м., этаж 1, под кадастровым № и долю в праве на общее имущество жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 

<

данные изъяты> право собственности на квартиру: назначение жилое помещение, общей площадью 33.2 кв.м., этаж 1, под кадастровым № и долю в праве на общее имущество жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Государственное учреждение Управления Пенсионного Фонда РФ по Сергачскому району Нижегородской области, ФИО2, для защиты интересов несовершеннолетних орган опеки и попечительства администрации Сергачского района.

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель Казаков А.Ю. основываясь на обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении, иск просили удовлетворить. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, была надлежаще извещена о месте и времени судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщила.

Представители третьих лиц - КПК «Свой дом», Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Государственного учреждения Управления Пенсионного Фонда РФ по Сергачскому району Нижегородской области в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, месте и времени судебного заседания.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

Представитель УП Ф РФ по Сергачскому району ФИО5 просит рассмотреть дело в ее отсутствии, представила отзыв, указав, что УПФ РФ по Сергачскому району на основании заявления ФИО4 перечислило средства материнского капитала 16.02.2018 в сумме 453 026 руб. на погашение долга по договору займа на приобретение жилья. ФИО4 был предоставлен весь пакет документов, необходимый для погашения займа на приобретение жилья средствами материнского капитала. В связи с использованием средств материнского капитала в полном объеме права на дополнительные меры государственной поддержки у ФИО4 полностью реализованы и прекращены 21.03.2018. В случае расторжения договора купли- продажи квартиры от 21.12.2017, основания для возврата средств материнского капитала в бюджет ПФ РФ отсутствуют.

Третье лицо ФИО2 с иском ФИО1 не согласен, пояснил, что он видел, как его жена отдавала ФИО1 деньги за квартиру, полученные по сертификату на материнский капитал. Полагает, что его мать ФИО1 подала исковое заявление в суд, т.к. поссорилась с его женой ФИО4

Представитель органа опеки и попечительства администрации Сергачского района ФИО6 пояснила, что данная семья на учете у них не состоит. Информация о сложившейся ситуации будет принята к сведению.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте №65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что 21 декабря 2017г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли-продажи принадлежащей продавцу на праве собственности квартиры с кадастровым номером №, находящейся по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 4 договора купли-продажи от 21.12.2017 отчуждаемая недвижимость оценена и продана по соглашению сторон за 700 000 рублей, уплачиваемых в следующем порядке 246 974 рублей уплачиваются покупателем продавцу за счет собственных средств в день подписания настоящего договора и 453 026 рублей, уплачиваются покупателем продавцу в течение 15 рабочих дней с момента подписания настоящего договора, за счет средств предоставленного займа № от 21.12.2017 (с целевым назначением - на приобретение жилья), заключенному между Кредитным потребительским кооперативом «Свой Дом» и покупателем ФИО4 г. Лысково, путем перечисления денежных средств ФИО4 на расчетный счет № открытый в АО «Россельхозбанк», с расчетного счета займодавца в течение 15 рабочих дней с момента подписания настоящего договора (л.д. 11).

Согласно платежному поручению № от 09.01.2018 денежные средства в сумме 453 026 руб. перечислены КПК «Свой Дом» по договору процентного займа № ФИО4 ( л.д.62) 

Переход права собственности к ответчику на вышеуказанную квартиру зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 9-10). 

В нарушение п.4 договора купли-продажи ответчик установленную договором стоимость имущества не оплатил, доказательств обратного, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ответчиком суду не представлено.

Таким образом, продавец не получил никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В суде установлено, что истцом были предприняты действия по досудебному урегулированию спора, а именно в адрес ответчика направлено требование (претензия) о расторжении договора купли-продажи квартиры, которая оставлена без удовлетворения (л.д.14-15).

При таких обстоятельствах, судом установлено, что, не оплатив приобретенное недвижимое имущество, ответчик допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи, что является основанием для его расторжения по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Аналогичная позиция содержится в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)", утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, в Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27.

В соответствии с ч.5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу ст. ст. 2, 3 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п.5 договора купли- продажи от 21.12.2017 г. между ФИО1 и ФИО4 в связи с отсрочкой платежа, до момента полной оплаты по договору займа от 21.12.2017 между КПК «Свой Дом» и ФИО4, продаваемый объект – квартира - будет находиться в залоге у займодавца, т.е. КПК «Свой Дом». 

Обременение в виде ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирована Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 28.12.2017 г., номер государственной регистрации 

<

данные изъяты> на срок с 28.12.2017 по 21.03.2018.

Согласно выписке из финансового лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки - ФИО4 денежные средства в размере 453026 руб. были перечислены 16.02.2018 г. на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом КПК «Свой Дом» на приобретение жилья ( л.д.64, 69)

Учитывая изложенное суд считает, что обеспеченное залогом обязательство прекращено, а обременение в виде залога (ипотеки) на недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, является отсутствующим, в связи с чем необходимо прекратить в ЕГРП запись о регистрации залога (ипотеки) в силу закона на спорную квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 21 декабря 2017 года, с кадастровым номером № и доли в праве на общее имущество жилого дома, находящейся по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ

Прекратить право собственности ФИО4 

<

данные изъяты> на квартиру: назначение жилое помещение, общей площадью 33.2 кв.м., этаж 1, под кадастровым № и долю в праве на общее имущество жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 

<

данные изъяты> право собственности на квартиру: назначение жилое помещение, общей площадью 33.2 кв.м., этаж 1, под кадастровым № и долю в праве на общее имущество жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить в ЕГРП запись о регистрации залога (ипотеки) № от 28.12.2017 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы через Сергачский районный суд.

Судья:___________________________________Л.ФИО7

Решение в окончательной форме изготовлено 21 февраля 2020 г.