№ 2-1546/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Аксай 13 сентября 2018 года 

Аксайский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Молотиевского А.Г.,

при секретаре Меркуловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску:

- Разумной Ф. Б. к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьи лица: Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии, ФИО5, о признании ничтожным договора, признании договоров недействительными и признании права собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО6 обратилась с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным в силу ничтожности договора, признании договоров недействительными и признании права собственности, в котором, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, указала следующие обстоятельства.

... г. истица приобрела жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., на основании договора дарения от ... г.. Право собственности было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ... г., о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № ....

Истица испытывала финансовые трудности в связи с открытием собственного бизнеса, в связи с чем она обратилась к ФИО5 с целью денежного займа. Договор займа по требованию займодателя был заменен договором купли-продажи, что было для истицы невыгодной сделкой, так как произошла подмена договора, а ее жилой дом с земельным участком стоят гораздо больших денежных средств.

Истца заняла у ФИО5 денежные средства в размере 2 420 000 руб. В августе 2015 года проценты по договору в размере 420 000 руб. былиею возвращены ФИО5

По договору купли-продажи от ... г. покупателем выступала ФИО1, которую истица не знает, так как договор подписывал представитель по доверенности ФИО5

Право собственности на жилой дом и земельный участок перешло к ФИО1 ... г..

В октябре 2015 года истица открывала пекарню, и ей была предложена помощь по открытию нового бизнеса со стороны ФИО7, который предложил погасить долг истицы перед ФИО5 в размере 2000 000 руб., путем переоформления документов на жилой дом и земельный участок на своего сына ФИО2, а взамен потребовал ввести своего сына в учредители моего предприятия ООО «ИСТОЧНИКЪ» с долей в размере 50% уставного капитала.

Таким образом, денежные средства в размере 2 000 000 руб. и проценты были переданы ФИО5, а между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

... г. право собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО2 было зарегистрировано Управлением Росреестра по РО. По новым условиям займа ФИО7, жилой дом и земельный участок теперь принадлежал его сыну ФИО2 до тех пор, пока истица не отдаст долг в том же размере, который был отдан по договору купли-продажи от ... г..

Истица продолжала проживать в жилом доме, пользоваться земельным участком, оплачивала коммунальные услуги, полагая, что ей вернут документально дом после выплаты долга.

После непродолжительной работы кафе, истицу заставили отказаться от этого бизнеса путем безвозмездной передачи 50% долей в уставном капитале предприятия ООО «ИСТОЧНИКЪ» в пользу ФИО2

... г. истица обратилась в Отдел полиции № ... Управления МВД по ... с заявлением о совершенном преступлении в отношении ФИО2 и ФИО7, что подтверждается талоном-уведомлением от ... г. и письменным заявлением.

В ходе рассмотрения материалов проверки, стало известно, что ФИО2 продал жилой дом и земельный участок ... г. ФИО3 Право собственности у ФИО3 возникло ... г.. Данного человека истица не знает, жилой дом и земельный участок никогда никто не осматривал.

... г. истице стало известно, что в Аксайском районном суде находится гражданское дело по иску ФИО4 к Разумной Ф.Б. о выселении и снятии с регистрационного учета, из которого узнала, что новым собственником жилого дома стал С. И.С.

... г. была получена выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, согласно которой право собственности ФИО4 на жилой и земельный участок возникло на основании договора купли-продажи от ... г., право зарегистрировано Управлением Росреестра по РО ... г..

Истица, ссылаясь на положения п.2 ст. 170 ГК РФ, полагает первичную сделку купли-продажи от ... г. притворной, так как фактически денежные средства в размере 2420 000 руб. она получила в долг и выплачивала проценты за пользование займом. Таким образом, договором купли-продажи и договором аренды с правом выкупа была прикрыта другая сделка - договор займа с залогом недвижимого имущества. 

С учетом недействительности первичной сделки, истица полагает, что у ответчика ФИО1 не возникло права собственности на жилой дом и земельный участок, вследствие чего она не могла распоряжаться указанным имуществом, а следовательно все последующие сделки не могут быть действительными.

На основании изложенного истица просила суд:

- признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ... г. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., заключенный между Разумной Ф.Б. и ФИО1 - ничтожным.

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав отсутствующим собственности ФИО1 на жилой дом, регистрационная запись в реестре № ... и право на земельный участок, регистрационная запись в реестре № ... от ... г..

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., от ... г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, а зарегистрированное право ФИО2 на жилой дом, регистрационная запись в реестре № ... и зарегистрированное право ФИО2 на земельный участок, регистрационная запись в реестре № ... от ... г. - признать отсутствующими.

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: ... от ... г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, а зарегистрированное право ФИО3 на жилой дом, регистрационная запись в реестре № ... и зарегистрированное право на земельный участок, регистрационная запись в реестре № ... от ... г. - признать отсутствующими.

- признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., от ... г., заключенный между ФИО3 и ФИО4, а зарегистрированное право ФИО4 на жилой дом, регистрационная запись в реестре № ... и земельный участок, регистрационная запись в реестре № ... - признать отсутствующими.

- признать право собственности за Разумной Ф.Б. на жилой дом, с кадастровым номером № ..., и земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенные по адресу: ....

В судебном заседании истица ФИО6 и ее представитель ФИО8 поддержали исковые требования. Истица представила суду копию договора аренды с правом выкупа, заключенного между ФИО5 и Разумной Ф.Б., указав, что у нее отсутствует оригинал данного договора. Кроме того, истица указала, что полагает сумму в размере 2000000 руб. возвращенной в пользу ФИО2, поскольку безвозмездно отказалась от своей доли в размере 50% в ООО «Источникъ» в его пользу. Истица подтвердила факт своего присутствия при покупке дома и земельного участка ФИО2 у ФИО1

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал относительно предъявленного иска, указав, что истица сама обратилась к нему и его отцу с просьбой выкупить, ранее проданный ею дом у ФИО1, поскольку ФИО6 в то время арендовала его на основании договора аренды с правом выкупа, по которому платила большую арендную плату. Ответчик при посредничестве и личном участии самой истицы выкупил указанный дом, в котором временно осталась проживать истица, какая-либо плата за пользование домом между сторонами не оговаривалась, какие-либо отношения по выплате процентов также между сторонами отсутствовали. Впоследствии, ответчик ФИО2 продал дом и земельный участок своей родственнице ФИО3 с целью возврата денежных средств, поскольку истица намерение о покупке дома не выразила, а также в связи с тем, что между сторонами сложились конфликтные отношения в ходе ведения совместного бизнеса в ООО «Источникъ».

Ответчик ФИО3 иск не признала, пояснила, что приобрела дом у ФИО2, договор носил возмездный характер, денежные средства ею были переданы в полном объеме. Будучи в курсе сложившихся отношений между ФИО2 и Разумной Ф.Б., а также доверяя ФИО2, приобретаемый объект она не осматривала, поскольку знала о том, что истица добровольно отказывается покидать жилой дом. Поскольку пользование жилым домом оказалось невозможным в отсутствие решения суда о выселении истицы, ФИО3 продала его ФИО4

Ответчик ФИО4 иск не признал, пояснил, что является строителем, приобрел дом у ФИО3 за 1 млн. руб., денежные средства им были переданы в полном объеме. Он дважды осмотрел дом снаружи, будучи уведомленным о сложившемся конфликте с бывшим собственником и необходимости обращения в суд по вопросу выселения Разумной Ф.Б. из указанного дома. С учетом всех обстоятельств, стоимость объекта недвижимости была согласована сторонами в сумме 1 млн. руб.

Ответчик ФИО1 и третье лицо по делу ФИО5 в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены посредством направления судебной повестки и телеграммы по адресу регистрации. По правилам ст. 165.1 ГК РФ, считаются извещенными надлежащим образом, доказательств уважительности причин отсутствия в судебное заседание не представили, а потому суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие

Третье лицо по делу Управление Росреестра в судебное заседание явку своего представителя не обеспечил. О времени и месте рассмотрения дела извещено.

Изучив материалы дела, выслушав мнение явившихся лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

Согласно п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РБ от ... г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ" в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Для признания сделки недействительной на основании п.2 ст. 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что на основании заключенного между Разумной Ф.Б. и ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества от ... г., последняя приобрела право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., ... за 2420000 руб. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Впоследствии, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ... г., жилой дом и земельный участок были проданы ФИО1 в пользу ФИО2 за 2420000 руб. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра.

На основании договора купли-продажи вышеуказанных жилого дома и земельного участка от ... г., ФИО2 продал названные объекты в пользу ФИО3 2420000 руб. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра.

На основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, от ... г., объекты проданы ФИО3 ФИО4 за 1000000 руб. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от ... г. продавец действует добровольно, подтверждает отсутствие обстоятельств, вынуждающих ее совершить указанную сделку в крайне невыгодных условиях. Кроме того, исходя из условий договора, передача и прием «недвижимости» и всех относящихся к ней документов осуществлены до подписания договора. 

Пунктом 4.4 договора предусмотрено обязанность ФИО9 и ее супруга ФИО10 в течение 3 месяцев выселиться и сняться с регистрационного учета по адресу: ....

Истицей предоставлена копия договора аренды с правом выкупа, заключенного (дата заключения данного договора в тексте отсутствует) между Разумной Ф.Б. и ФИО1 в отношении жилого дома и земельного участка по адресу: ..., согласно которому истцу предоставлено право пользования указанным жилым помещением на период действия договора аренды. Также арендатор вправе выкупить квартиру по истечении срока аренды за сумм 2000000 руб. В соответствии с условиями договора, арендная плата составляет 140 000 руб. в месяц.

В представленной копии договора присутствуют совершенные от руки подписи истицы о том, что в июле, августе, сентябре и октябре 2015 года она передала деньги в размере 140000 руб., подпись ФИО1 о получении указанных средств отсутствует. 

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 пояснил, что является супругом истицы. В 2015 году его супруга с целью открытия кафе искала средства начального капитала. В связи с нуждаемостью в деньгах, она договорилась с ФИО1 о займе в размере 2420000 руб., который должен был быть оформлен в виде договора купли-продажи дома и заключением договора аренды дома с право выкупа. На вопрос суда о том, что ему известно о возврате денежных средств, пояснил, что его супруга возвратила ФИО1 420000 руб., о возврате иных сумм ему не известно.

Изучив представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи ничтожным по признаку его притворности, поскольку все условия договора купли-продажи от ... г. были изложены в письменном виде, перед подписанием указанного договора стороны знакомились с его содержанием, в тексте договора стороны указаны как продавец и покупатель. Из текста самого договора однозначно следует, что ФИО6 производит отчуждение спорного дома и земельного участка за установленную в договоре плату, что право собственности на квартиру переходит к ФИО1 После государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости к ФИО1, между последней и истицей был заключен договора аренды с правом выкупа указанного дома и земельного участка.

Утверждение истицы о том, что, подписывая договор купли-продажи, она заблуждалась относительно природы сделки, т.к. считала, что заключает договор займа под залог жилого дома, суд находит несостоятельным и не доказанным.

Все условия договора аренды изложены в письменном виде, перед подписанием договора стороны знакомились с его содержанием, в тексте договора стороны указаны как "Арендатор" и "Арендодатель". Из текста самого договора однозначно следует, что ответчик ФИО1 передает указанную квартиру Разумной Ф.Б. во временное пользование за плату, размер которой установлен договором.

Суд находит действия истицы по продаже жилого дома и последующее заключение договора аренды с право выкупа последовательными, целенаправленными и недвусмысленными, совокупность которых свидетельствует о том, что при заключении договора купли-продажи жилого дома истица не могла заблуждаться относительно природы заключаемой сделки по отчуждению имущества, полагая, что передает жилой дом в залог. Напротив ее действия свидетельствуют о том, что она понимала существо заключаемого договора, осознавала факт возмездного отчуждения недвижимого имущества, свободно выражала свою волю на заключение данного договора, желала этого и в случае своего несогласия не была лишена возможности отказаться от заключения договора. 

Доводы истца о том, что воля сторон договора не была направлена на продажу жилого дома, опровергаются письменными доказательствами, свидетельствующими о заключении договора купли-продажи спорного дома и земельного участка, а именно его подписание, оплата, регистрации права собственности на имя ФИО1 в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор займа рублей в соответствии со статьей 808 ГК Российской Федерации должен быть заключен в письменной форме. Каких-либо письменных доказательств, достоверно подтверждающих данное обстоятельство, истцом не представлено.

Заключая договор аренды жилого помещения с правом последующего выкупа, истец понимала, что этот договор не является договором займа, поскольку в материалах дела находится график выплат арендной платы, в котором указан размер аренды и сроки ее выплаты. График подписан сторонами. 

Кроме того, суд обращает вниманием на отсутствие тождества между стоимостью продажи жилого дома (2420000 руб.) и согласованной между Разумной Ф.Б. и ФИО1 стоимостью выкупа жилого дома (2000000 руб.).

Показания свидетеля ФИО10, являющегося супругом истицы, подтвердившего факт получения Разумной Ф.Б. денег от ФИО1 в размере 2420000 руб. в долг под залог жилого дома, не является обоснованным, поскольку указанный свидетель пояснял о намерении сторон заключить договор займа под залог недвижимости, но при этом не присутствовал при заключении такого договора, таким образом, указанные обстоятельства ему известны только со слов истицы.

В данном случае обязанность доказывания обстоятельств, связанных с недействительностью сделки, лежит на лице, обратившемся за защитой нарушенного права, т.е. на стороне истца, однако, надлежащих и допустимых доказательств того, что оспариваемая сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки, а именно то, что стороны по заключенному договору купли-продажи в действительности имели в виду правоотношения по возврату кредитных денежных средств, истцом не представлено.

Ссылка истца на то обстоятельство, что жилой дом в действительности не передавался, судом отклоняется в силу ее несостоятельности, тот факт, что истец продолжает проживать в доме и несет расходы по его содержанию, сам по себе не подтверждает того, что ФИО1 заключала договор купли-продажи с целью обеспечения договора займа, а не приобретения дома. Право пользования спорным жилым домом возникло у истицы на основании договора аренды на период действия данного договора.

Согласно п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от ... г., заключенного между Разумной Ф.Б. и ФИО1, суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании недействительными последующих договоров купли-продажи вышеуказанного жилого дома и земельного участка, от ... г., между ФИО1 и ФИО2, от ... г., между ФИО2 и ФИО3, от ... г., между ФИО3 и С. И.С. и применении последствий недействительности указанных сделок, а также требования о признании права собственности Разумной Ф.Б. на жилой дом и земельный участок, поскольку истица стороной указанных оспариваемых сделок не является, а также по причине отсутствия иных материально-правовых оснований для признания права собственности Разумной Ф.Б. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: .... 

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования Разумной Ф. Б. к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании ничтожным договора, признании договоров недействительными и признании права собственности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Решение в окончательном виде будет изготовлено 18 сентября 2018 года.

С у д ь я :