Дело № 2 – 794 / 2019 Принято в окончательной форме 16.05.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2019 г. г. Ярославль

Фрунзенский районный суд г. Ярославля в составе судьи Тарасовой Е.В., при секретаре Комаровой В.А., с участием

истца ФИО1, представителя истца ФИО2 по устному заявлению (л.д. 56),

представителей ответчиков ФИО3, ФИО4 по доверенностям (л.д. 125, 126),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными зарегистрированного права на нежилое помещение, результата аукциона, применении последствий недействительности сделки, признании права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

В соответствии с уточненным исковым заявлением (л.д. 61-64) ФИО1 обратился в суд с иском к КУМИ мэрии г. Ярославля, ФИО5, ФИО6 о признании недействительными права собственности г. Ярославля на нежилое помещение площадью 20,4 кв.м., пом. № 7, 8, 10, 11, расположенное по адресу: 

<

адрес>, государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указанного нежилого помещения, произведенной 28.10.2015 за НОМЕР и от 16.01.2019 за НОМЕР, результатов аукциона по продаже указанного помещения от 12.12.2017; применении последствий недействительности сделки путем возврата нежилого помещения жителям дома; признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, обслуживающим более одной квартиры и находящимся в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками помещений жилого дома. В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником квартиры НОМЕР в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. Указанный жилой дом в соответствии с проектной документацией оборудован двумя техническими помещениями площадью 20,4 кв.м., одно из которых названо – учебно-научным и используется под котельную, второе – лифтерской и используется под мастерские. По факту это помещения № 7 – кладовка, № 8 – уборная, № 10 – коридор, № 11 – диспетчерская. В данных помещениях расположены инженерные коммуникации и установлено инженерное оборудование. Истец полагает, что при приватизации жильцами дома квартир к ним перешло право общей долевой собственности на технические помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе и на указанные. Из выписки из ЕГРН следует, что право собственности на часть помещений перешло г. Ярославлю. Оформление права собственности г. Ярославля осуществлялось без получения необходимого разрешения. В настоящее время доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в помещениях, стал затруднителен, что ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир многоквартирного дома. 12.12.2017 посредством публичного предложения по продаже помещений спорные помещения № 7, 8, 10, 11 были проданы с аукциона ФИО5 18.01.2019 спорные объекты ФИО5 продал ФИО6, в связи с чем совершена государственная регистрация права НОМЕР от 16.01.2019. По мнению истца, ответчиками нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснили, что спорные помещения изначально не были выделены как самостоятельные помещения, поэтому они относятся к общедомовому имуществу. Кроме того, жильцы дома, как собственники общедомового имущества производят оплату за спорные помещения. Данные помещения всегда использовались жильцами дома в качестве лифтерной и для хранения колясок. В настоящее время помещение используется охранным предприятием, в нем оборудовали дополнительное помещение – оружейную комнату, что создает дополнительную нагрузку для дома. Замки в помещении сломал первый покупатель, это было летом прошлого года, с тех пор помещения не запирались. 

Представитель ответчика КУМИ мэрии г. Ярославля ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала позицию, изложенную в отзыве (л.д. 38-39), в котором указано, что многоквартирный жилой дом, в том числе спорные нежилые помещения, были переданы в муниципальную собственность от ОАО «Ярославский завод силикатного кирпича» в соответствии с постановлением мэра г. Ярославля от 04.11.1997 № 1508. Поскольку решение о принятии в муниципальную собственность принято до начала действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон), регистрация права собственности г. Ярославля носит добровольный характер. В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной данным законом. Право муниципальной собственности зарегистрировано 28.10.2015, о чем в ЕГРН сделана запись НОМЕР. Спорные помещения никоим образом не могут принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам квартир дома, т.к. не подпадают под признаки помещений, указанных в ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), а именно не являются техническим подвалом, не обслуживают более одного помещения, никогда не обслуживали иные квартиры, собственники дома ими не пользовались. Спорные помещения № 7, 8, 10, 11 сформированы для самостоятельного использования. Согласно экспликации к техническому паспорту дома 1997 г. пом. 7 – кладовка, пом. 8 – уборная, пом. 10 – коридор, пом. 11 – диспетчерская. Использовались эти помещения также самостоятельно. Так, в выкопировке из техпаспорта 1997 г. указано, что эти помещения площадью 20,4 кв.м. занимает МУП РЭУ-8 как административные помещения. КУМИ мэрии г. Ярославля сдавало помещения № 8, 10, 11 площадью 11,8 кв.м. в безвозмездное пользование по договору № 2516 от 11.12.2007 сроком с 04.07.2007 по 17.06.2011 под бытовое помещение электриков. 07.08.2013 указанные помещения обследовались работником КУМИ мэрии г. Ярославля в присутствии старосты дома ФИО7 В результате осмотра установлено, что помещения имеют отдельный вход, используются для размещения электриков и сантехников управляющей компании, инженерного оборудования нет, проходят трубы центрального отопления, есть батарея. Осмотр оформлен актом № 158/08/2013. На основании постановления мэрии города Ярославля от 27.09.2017 № 134 были проведены торги посредством публичного предложения. 18.12.2017 по результатам торгов был заключен договор купли-продажи № 176/П между КУМИ и мэрии г. Ярославля и ФИО5 на нежилые помещения № 7, 8, 10, 11, площадью 20,4 кв.м., расположенные на первом этаже дома по адресу: 

<

адрес>. Помещения переданы покупателю по акту. Истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд. Срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении их прав. ФИО1 является собственником квартиры с 1999 г. КУМИ мэрии г. Ярославля полагает, что истец не проявил должную степень заботливости и заинтересованность, не получил сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и как следствие о нарушении своих прав. Истец не мог не знать о том, что спорные помещения принадлежат городу. Староста дома участвовала в осмотре имущества, ей также направлялось письмо от 10.12.2015 № 7046, в котором содержалась информация о праве собственности г. Ярославля на спорные помещения и о дальнейшей их приватизации. Дополнительно пояснила, что аукцион состоялся в порядке закона о приватизации муниципального имущества, поэтому он может быть признан недействительным только в том случае, если был нарушен этот закон. Помещение № 7 в пользование не сдавалось.

Представитель ответчика ФИО6 ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, представил отзыв (л.д. 117), в котором указано, что спорные нежилые помещения ФИО6 приобрела по договору купли-продажи, заключенному с ФИО5 Право собственности на указанные помещения зарегистрировано. В настоящее время ФИО6 сдала помещения в аренду ООО ЧОП «Ветеран» под офис. Права собственников и иных жильцов многоквартирного дома не нарушаются, наоборот, дом будет находиться под круглосуточной охраной. Помещение оборудовано стояком отопления, доступ к которому имеется. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.

Судом определено рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Судом установлено, что на основании постановления мэра г. Ярославля от 04.11.1997 № 1508 «О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО «Ярославский завод силикатного кирпича» многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> был передан в муниципальную собственность (л.д. 44). 

Как следует из объяснений ответчика и подтверждается материалами дела, 28.10.2015 в ЕГРП внесена запись о праве собственности г. Ярославля на помещение, назначение: нежилое, площадь 20,4 кв.м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> (свидетельство – л.д. 8). 

Впоследствии указанное нежилое помещение г. Ярославлем в лице КУМИ мэрии г. Ярославля было продано по договору купли-продажи недвижимого имущества № 176/п от 18.12.2017 ФИО5 (договор – л.д. 51-52, передаточный акт – л.д. 53). Право собственности ФИО5 на спорное нежилое помещение было зарегистрировано 11.01.2018 (выписка – л.д. 37).

В свою очередь, ФИО5 по договору купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения в здании) от 24.11.2018 продал помещение, назначение: нежилое, площадь 20,4 кв.м., этаж № 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> ФИО6 (договор – л.д. 118-119, передаточный акт – л.д. 120-121). Право собственности ФИО6 на спорное нежилое помещение было зарегистрировано 16.01.2019 (выписка – л.д. 37).

На основании договора аренды недвижимого помещения от 21.01.2019 (л.д. 122-124) ФИО6 указанное помещение сдала в аренду ООО ЧОП «Ветеран» для использования под офис.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником квартиры 

<

адрес> (л.д. 24, 34-35).

Иск ФИО1 основан на том, что регистрация права собственности ответчиков г. Ярославля в лице КУМИ мэрии г. Ярославля, а затем ФИО5 и ФИО6 на спорное нежилое помещение нарушает его законные права и интересы как собственника общего имущества в многоквартирном доме.

С указанным доводом суд не соглашается.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований или возражений по делу.

В силу положений ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; акты осмотра.

Из представленной в материалы дела технической документации (экспликация помещений и поэтажные планы) следует, что спорные помещения (по состоянию на 1989 г.: № 2 – кладовка, № 3 – кладовка, № 4 – лифтерская; по состоянию на 1997 г.: № 7 – кладовка, № 8 – уборная, № 10 – коридор, № 11 – диспетчерская) являются вспомогательными помещениями, их площадь определена в разделе общая площадь помещений 1 этажа (л.д. 167-172). Согласно акту осмотра недвижимого имущества № 158/08.2013 от 07.08.2013 (л.д. 49) помещения № 7, 8, 10, 11 имеют отдельный вход из холла на первом этаже подъезда, помещения № 8, 10, 11 полностью обустроенные. Помещение № 8 используется в качестве санузла и склада бытовых предметов и одежды, в нем имеется холодное и горячее водоснабжение, канализация и освещение, помещение тамбура № 10 используется по назначению, имеет электроснабжение, помещение № 11 используется для работников управляющей компании, в нем находятся трубы и батарея центрального отопления. Кроме того, из представленных стороной ответчика документов, следует, что помещения № 8, 10, 11 как самостоятельный объект передавались КУМИ мэрии г. Ярославля в безвозмездное пользование ОАО «РЭУ № 8» под бытовое помещение электриков, МП «РЭУ-8» под диспетчерскую лифтов (л.д. 45-46, 47).

Таким образом, из технической документации на многоквартирный дом не следует, что спорные помещения предназначены для размещения в них коммуникаций и инженерного оборудования, обеспечивающих обслуживание жилого многоквартирного дома. В нежилом помещении имеется искусственное освещение, отдельный вход, что свидетельствует о самостоятельном его предназначении и возможности его использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. 

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что спорные помещения не обладают признаками, указанными в ст. 36 ЖК РФ, характерными для обслуживания более одного помещения в данном доме, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

Стороной истца в подтверждение доводов о принадлежности спорных помещений к общедомовому имуществу представлено строительно-техническое заключение № 90/2019 (л.д. 73-86), согласно выводам которого помещения дома № 7, 8, 10, 11 относятся к общедомовому имуществу ввиду того, что имеют общие капитальные стены с основным строением, общие внутридомовые инженерные системы (канализация, холодное и горячее водоснабжение, вентиляция), отсутствуют счетчики на горячую и холодную воду, на электричество, имеют неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. 

По мнению суда, выводы эксперта являются неубедительными и достоверно не подтверждают необходимость отнесения спорных помещений к общедомовому имуществу. Общность капитальных стен и неразрывность со зданием не отвечают критериям общего имущества, установленным ст. 36 ЖК РФ. Наличия в спорных нежилых помещениях коммуникаций (стояков водоснабжения, водоотведения, отопления, вентиляционной шахты, электроснабжения) также не является достаточным основанием для отнесения помещений к общей долевой собственности, поскольку аналогичные участки стояков, вентиляционной шахты, внутренняя разводка систем водо-, электроснабжения и канализации имеются в каждой квартире многоквартирного дома,

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8, составившая данное заключение, правильность заключения подтвердила, показала, что одним из признаков, по которому она отнесла помещение к общедомовому имуществу является наличие в помещении № 8 раковины и унитаза, в связи с чем она сделала вывод, что данное помещение относится к уборной, предназначенной для хранения уборочного инвентаря. По санитарным нормам и правилам каждый дом должен быть оборудован такой уборной комнатой.

К данным показаниям суд относится критически, в том числе с учетом того, что согласно технической документации по состоянию 1989 г. проектом дома помещение уборной не предусматривалось. Кроме того, свидетели ФИО9 и ФИО10, являющиеся жильцами дома 

<

адрес>, показали, что в помещение, где была оборудована уборная, сначала сидел лифтер, впоследствии, эти помещения занимали слесаря и электрики, которые обслуживали группу домов. Уборочный инвентарь хранился в соседней комнате – в кладовой.

Также свидетели ФИО9 и ФИО10 показали, что спорное имущество всегда считали общедомовым, поскольку использовали его для хранения колясок, лыж, велосипедов. Однако то обстоятельство, что указанное выше имущество расположено в помещении дома и использовалось его жильцами по своему усмотрению, само по себе не свидетельствует о его принадлежности к общедомовому имуществу.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Государственная регистрация права собственности признается названным законом необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права. 

Истец, заявляя требования о признании сделок в отношении спорных помещений недействительными, не предоставляет доказательств несоответствия их требованиям закона. Поскольку из материалов дела усматривается, что спорные помещения к общему имуществу дома не относятся, то права истца указанными сделками никоим образом не нарушены.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительными зарегистрированных прав ответчиков на нежилое помещение, результата аукциона, применении последствий недействительности сделки, признании права общей долевой собственности удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 144 ГПК РФ меры по обеспечению иска в виде ареста спорных нежилых помещений, принятые определением от 19.03.2019, следует сохранить до вступления решения в законную силу, после этого – отменить.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Меры по обеспечению иска в виде ареста нежилого помещения площадью 20,4 кв.м., пом. № 7, 8, 10, 11, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер НОМЕР, принятые определением от 19.03.2019, сохранить до вступления решения в законную силу, после этого – отменить.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Е.В. Тарасова