Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 ноября 2020 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Засыпалова В.И.,

при ведении протокола помощником судьи Колмыковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в гражданское дело №2-1809/2020 по иску ФИО1 к администрации г. Пензы о признании права собственности на жилые дома, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указывая, что 08 мая 2020 между ним и ТСЖ ВСК «Зеленая поляна», Управлением муниципального имущества г. Пензы заключены договоры уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предназначенных для завершения строительства №134/20, № 135/20 от 01 апреля 2020 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., расположенных по адресу: .... 18 мая 2020 между ФИО1 и ТСЖ ВСК «Зеленая поляна», Управлением муниципального имущества г. Пензы заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства № 138/20 от 01 апреля 2020 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ... расположенного по адресу: .... На данных земельных участках истец возвел жилые дома: на земельном участке №13 - жилой дом площадью 25,1 кв.м. (кадастровый номер ...), на земельном участке №14 – жилой дом площадью 25,1 кв.м. (кадастровый номер ..., на земельном участке №17 – жилой дом площадью 25,1 кв.м. (кадастровый номер ...). Указанные жилые дома поставлены на кадастровый учет. Вышеуказанные жилые дома возводились на основании разрешения на строительство №RU58304000-171 от 22 октября 2013 года, выданного администрацией г.Пензы товариществу СЖ ВСК «Зеленая поляна». 19 июня 2020 года постановлением Администрации г. Пензы в разрешение на строительство №RU58304000-171 от 22 октября 2013 года внесены изменения в части адресатов выданного разрешения, помимо ЖСК ВСК «Зеленая Поляна» добавлено, что разрешение на строительство выдается также ФИО1 ФИО1 обратился к ответчику с заявлениями по вопросам выдачи уведомлений о соответствии (несоответствии) указанных в уведомлениях о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельных участках, расположенных по адресу: г. ... 8 сентября 2020 года и 18 сентября 2020 года ФИО1 получил отказы, в которых указано, что из анализа сведений о характерных точках контура объекта недвижимости, указанных в представленном техническом плане от 11.02.2015, следует, что данный контур совпадает с контуром объектов, зарегистрированных в кадастре недвижимости как жилые дома: на земельном участке №13 - жилой дом площадью 25,1 кв.м. (кадастровый номер ...), на земельном участке ... – жилой дом площадью 25,1 кв.м. (кадастровый номер ...), на земельном участке №17 – жилой дом площадью 25,1 кв.м. (кадастровый номер ...). Учитывая, что строительство объектов индивидуального жилищного строительства осуществлено, объекты поставлены на кадастровый учет, направить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности не представляется возможным. Таким образом, у истца отсутствуют иные основания для регистрации права собственности на жилые дома, кроме как обращение в суд. Согласно экспертным исследованиям ООО «Лаборатория судебной экспертизы» от 09 сентября 2020 года и 14 сентября 2020 года спорные жилые дома являются индивидуальным жилыми домами и соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам, пригодным для постоянного проживания. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как хорошее или исправное. Жилые дома могут быть сохранены в существующем виде, угрозы жизни и здоровью граждан не представляют. При таких обстоятельствах истец полагает, что препятствий для признания за истцом права собственности на возведенные им объекты отсутствуют, обстоятельств, вследствие которых невозможно вовлечение в гражданско-правовой оборот объектов капительного строительства истца, нет.

Истец ФИО1 просит признать за ним право собственности на: жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок ...; жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок ...; жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок .... 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, в своем заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 05 февраля 2020 года, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что истцом принимались меры, для того, чтобы легализовать объекты недвижимости в административном порядке. Основанием для отказа администрации г. Пензы в решении данного вопроса в административном порядке послужило лишь то, что все объекты недвижимости стоят на кадастровом учете. Строительство жилых домов было начато до 2018 года, истец обращался в администрацию г. Пензы за разрешением на строительство, в чем ему было отказано, поскольку на тот период земельные участки в существующем виде не были сформированы, являлись частями большого земельного участка, на части которого у истца были оформлены договоры субаренды. Указала также, что оспаривание уведомлений о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в порядке КАС РФ не приведет к восстановлению нарушенного права истца, возникновению права собственности на жилые дома. В настоящее время у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости во внесудебном порядке. 

Представитель ответчика администрации г. Пензы ФИО3, действующая на основании доверенности от 23 июня 2020 года, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указывая, что истец обращался в администрацию г. Пензы с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В письмах от 08 сентября 2020 года № 25-р-1903, от 18 сентября 2020 года № 2-15р-2035, от 18 сентября 2020 года № 2-15р-203 администрация г. Пензы уведомила истца о несоответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности в связи с тем, что строительство домов уже было осуществлено, объекты поставлены на кадастровый учет. Полагает, что истцом не исчерпаны все меры, направленные на легализацию построек в ином порядке, нежели обращение с иском о признании права собственности на самовольную постройки, обращение с которым является исключительным способом защиты права. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представители третьих лиц Управления муниципального имущества г. Пензы, Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица ЖСК ВСК «Зеленая поляна» в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом. От представителя третьего лица ЖСК ВСК «Зеленая поляна» ФИО4, действующей на основании доверенности от 11 августа 2020 года, поступило заявление с просьбой рассмотрения дела в ее отсутствие, против удовлетворения иска не возражала. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 25 ноября 2010 года между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель) и ТСЖ ВСК «Зеленая Поляна» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью 543 000 кв.м., находящегося по адресу: ... для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой.

22 октября 2013 года Администрацией г. Пензы Товариществу СЖ ВСК «Зеленая Поляна» выдано разрешение на строительство №RU58304000-171 для строительства 269 индивидуальных жилых домов на указанном земельном участке.

В 2015 году ФИО1, заключившим договоры субаренды на части земельного участка площадью 543 000 кв.м кадастровый номер ..., на основании разрешения на строительство, выданного ТСЖ ВСК «Зеленая Поляна», началось строительство жилых домов.

Впоследствии произведен выдел земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... из земельного участка с кадастровым номером .... Согласно сведениям ЕГРН разрешенное использование вновь образованных земельных участков - для размещения малоэтажной застройки в едином комплексе с существующей застройкой. 

08 мая 2020 года между ФИО1 и ТСЖ ВСК «Зеленая поляна», Управлением муниципального имущества г. Пензы заключены договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №134/20 от 01 апреля 2020 года, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ... расположенных по адресу: ..., участки ...

19 июня 2020 года постановлением Администрации г. Пензы в разрешение на строительство №RU58304000-171 от 22.10.2013 внесены изменения, внесены изменения в части адресатов выданного разрешения, помимо ЖСК ВСК «Зеленая Поляна» добавлено, что разрешение на строительство, выдается также ФИО1 

В соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 4 августа 2018 года утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 ГрК РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

До 04 августа 2018 года, до вступления в силу Федерального закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" действовал разрешительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства, требовалось до начала реконструкции получение разрешения на реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ), а по окончании строительства получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с положениями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом.

С 04 августа 2018 года, согласно пункту 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. При этом, в случае, если разрешение на строительство объекта ИЖС получено до дня вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию такого объекта не требуется (часть 4 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ). Если до дня вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ было подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ). В этом случае также не требуется ни направление уведомления о планируемом строительстве, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ), ни получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (части 3 - 4 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ).Вместе с тем при наличии разрешения на строительство объекта ИЖС застройщик уведомляет об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство объекта ИЖС, в соответствии с частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса (часть 4 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ). 

В случае если строительство (реконструкция) объекта ИЖС на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта начато до получения в установленном порядке разрешения на строительство и до вступления в силу Федерального закона N 340-ФЗ, правообладатель такого земельного участка вправе до 1 марта 2021 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона N 340-ФЗ) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта ИЖС (часть 5 статьи 16 Федерального закона N 340-ФЗ).Рассмотрение такого уведомления осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 51.1 Градостроительного кодекса, по завершении строительства правообладателем земельного участка направляется предусмотренное частью 16 статьи 55 Градостроительного кодекса уведомление об окончании строительства или реконструкции.

В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Частями 19, 20 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено направление уполномоченным органом уведомления о соответствии или о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства установленным требованиям.

Несмотря на то, что в данном случае администрацией г.Пензы выдавалось разрешение на строительство №RU58304000-171 для строительства 269 индивидуальных жилых домов на земельном участке, большей площади, из которого выделены участки, расположенные под строением ФИО5, но по окончании строительства не могло быть выдано разрешение на введение объекта в эксплуатацию, поскольку первоначально разрешение выдавалось не истцу, кроме того, земельные участки, как объекты права не существовали. В связи с этим 27 августа 2020 года и 10 сентября 2020 года ФИО1 обратился к ответчику с заявлениями по вопросу выдачи уведомлений о соответствии (несоответствии) указанных в уведомлениях о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного или садового дома параметров объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельных участках, расположенных по адресу: ... 

Таким образом, истец, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, принял меры к легализации самовольно возведенных строений, но 8 сентября и 18 сентября 2020 года письмами №№ 2-15р-1903, 2-15р-2035, 2-15р-203 ему было отказано в выдаче уведомлений о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности, поскольку строительство объектов индивидуального жилищного строительства уже осуществлено. 

Между тем, отказ в выдаче уведомления сам по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку при соблюдении условий, указанных в п.3 ст. 222 ГК РФ. 

Так, в соответствии с п.1 и п. 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан(п.3).

В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство (а равно как и уведомления) само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию (уведомления о соответствии объекта), а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такой документации.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию (уведомления о соответствии объекта), к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, приведенных Верховным судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно экспертных исследований ООО «Лаборатория судебной экспертизы» от 09 сентября 2020 года № 320/16, от 14 сентября 2020 года № 324/16, № 323/16 здания по адресу: ... общей площадью 25,1 кв.м., являются индивидуальными жилыми домами, соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам, пригодны для постоянного проживания. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как хорошее или исправное. 

Суд принимает указанные экспертные исследования в качестве относимых и допустимых доказательств по делу, поскольку они подготовлены экспертом-строителем, имеющим соответствующую квалификацию и стаж работы. Ответчиком выводы экспертного исследования не оспаривались, ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы представителем ответчика – администрации г. Пензы не заявлялось. 

Допустимых доказательств несоответствия объекта параметрам, установленным документацией по планировке территории, не имеется.

Поскольку спорные жилые дома возведены истцом на принадлежащих ему на праве аренды земельных участках, разрешенное использование которых позволяет возведение индивидуального жилого дома, при этом при строительстве домов не допущено нарушений градостроительных и строительных норм и иных норм и правил и сохранение строений не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создаст угрозы жизни и здоровью граждан, а также то, что ФИО1 принимались меры по легализации спорных строений, в чем ему было отказано лишь на том основании, что дома уже построены, то, по мнению суда, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При таких обстоятельствах следует признать право собственности истца ФИО1 на: жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок ...; жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок ...; жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок .... 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к администрации г. Пензы о признании права собственности на жилые дома удовлетворить. 

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок ....

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок ...; 

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом с кадастровым номером ..., площадью 25,1 кв.м., расположенный по адресу: ..., земельный участок .... 

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 ноября 2020 года. 

Судья: