Дело № 2-2349/2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2018 года г.о. Балашиха

Московская область

Железнодорожный городской суд Московской области в составе 

председательствующего судьи Артемовой Е.В., 

при секретаре Голубцовой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, штрафа, компенсации морального вреда, указав, что 09 августа 2016 года между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №, предусматривающий передачу ему объекта долевого строительства, представляющего собой внеквартирную хозяйственную кладовую, расположенную в секции 1, условный номер 1, этаж подземный, проектная площадь 3,70 кв.м, после строительства (создания) силами ответчика (или с привлечением других лиц) объекта недвижимости. Текущий адрес объекта недвижимости: 

<

адрес>. Стоимость объекта долевого строительства составила 

<

данные изъяты>. В срок до 08 октября 2016 года, согласно п. 4.3. договора, он оплатил указанную стоимость ответчику. Согласно п. 5.1. ответчик был обязан передать ему объект долевого строительства по передаточному акту в срок не позднее 31 марта 2018 года. При этом ответчик в п. 6 договора гарантировал ему соответствие объекта долевого строительства проекту, строительно-техническим нормам и правилам, предоставляя для него гарантийный срок 5 лет со дня подписания передаточного акта. А также, что при обнаружении недостатков, делающих объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования (т.е. как хозяйственную кладовую), безвозмездного их устранения за счет ответчика, в установленном договором порядке. Ответчик грубо нарушил свои обязательства по передаче объекта долевого строительства, затянув срок передачи более чем на месяц, то есть фактически пользовался предоставленными ему денежными средствами сверх согласованного сторонами срока. Ответчик не проинформировал его о готовности, он узнал об этом после неоднократных попыток, самостоятельно обзванивая ответчика, начиная с 31 марта 2018 года. 23 мая 2018 года ответчик подтвердил возможность передачи объекта долевого строительства и пригласил приехать для его осмотра 24 мая 2018 года. 24 мая 2018 года между ним и ответчиком был составлен акт осмотра нежилого помещения и оборудования в нежилом помещении, расположенном в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, В результате осмотра (на момент осмотра), помещение было признано пригодным для дальнейшего использования и эксплуатации, при этом передаточный акт подписан не был, так как тем же актом были зафиксированы недостатки, препятствующие приемке/передачи помещения, в связи с затруднительными перспективами его использования, что было принято обеими сторонами. В тот же день он обратился к представителям ответчика по адресу нахождения объекта долевого строительства, для фиксации сроков устранения недостатков и предоставления ему на подписание передаточного акта, на что получил ответ, что либо принимайте помещение как есть сейчас, либо пишите претензию в АО «ПИК» и по результатам ее рассмотрения получите ответ. Таким образом, ответчиком не предусматривалась процедура, предусматривающая принятие каких-либо мер для передачи ему объекта долевого строительства в установленный договором срок и компенсаций в связи с его нарушением. Он, следуя указаниям представителей ответчика, 24 мая 2018 года написал и передал претензию с требованием устранить нависание коммуникаций, проходящих через потолок объекта долевого строительства, препятствующих использованию кладовой по ее прямому назначению, так как передвигаться в помещении возможно только приседая под коммуникациями, расстояние между ними и полом менее 1,6 метра. Данная ситуация ставит указанное помещение в неравные условия по сравнению с другими кладовыми, в которых таких коммуникаций либо нет вообще, либо они проходят на высоте более 2 метров. О том, что подобная ситуация возможна, ответчик не предупреждал его на этапе заключения договора, заверяя что любые возможные коммуникации могут проходить за пределами кирпичных перегородок, т.е. не ниже 2 метров от пола. Кроме того, данное неравное условие не повлияло на стоимость квадратного метра, указанную в п. 4.1. договора, она одинаковая для всех предложений ответчика в отношении иных кладовых помещений в этом здании на момент заключения договора. В своей претензии он отказался от принятия помещения и просил в течение 10 дней, т.е. до 03 июня 2018 года, устранить недостатки, либо предоставить кладовую в том же здании, той же или большей площадью, без посторонних коммуникаций, на тот момент на сайте ответчика были размещены предложения о наличии свободных кладовых помещений. Ни в одном подписанном между ним и ответчиком документе не предусмотрена его обязанность нести ответственность за состояние коммуникаций всего здания (через объект долевого строительства проходят провода), не предусматриваются требования и регламенты для обеспечения их сохранности и функционирования, не определены условия, на которых он окажет такие услуги ответчику. Ответчик фактически навязывает ему обслуживание технического помещения за его счет и под его ответственность, да еще и через свою управляющую компанию ПИК-комфорт пытается требовать предоставления беспрепятственного доступа к ним впоследствии, полностью игнорируя требования российского законодательства, защищающего институт частной собственности. Он неоднократно обращался к ответчику с вопросом о результатах рассмотрения указанной претензии, но лишь получал неизменный ответ, что она рассматривается и как только, так сразу ему сообщат. Он не имеет доступа в помещение исключительно в связи с действиями ответчика. Кроме того, подвальные помещения здания, где расположен объект долевого строительства, в принципе находятся в аварийном состоянии, затоплены водой, так как текут канализационные и водяные коммуникации, расположенные в подвале, идет подтопление грунтовыми водами. Использование кладовой, как помещения для хранения чего бы то ни было в таких условиях невозможно в принципе. Эта ситуация остается неизменной уже более месяца. Фактический отказ ответчика в устранении недостатков объекта долевого строительства повлек за собой невозможность перевезти туда личные вещи, которые сейчас складируются по месту его регистрации и препятствую комфортному проживанию, что в купе с описанной ситуацией он расценивает как моральный вред, причиненный ответчиком не только ему, но и членам его семьи (жене и двум детям). Все это время, т.е. с даты нарушения срока передачи объекта долевого строительства, ответчик незаконно пользовался предоплаченными им денежными средствами, в связи с чем, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойка. Услуги/работы по созданию и передаче ему объекта долевого строительства намеренно не выполняются ответчиком и не выполнены до сих пор исключительно по его вине. 

Просит суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве № от 09 августа 2016 года, заключенный между АО «Первая Ипотечная Компания - Регион» и ФИО1; взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере 170200 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4225,85 рублей; неустойку в размере 306360 рублей; расходы по оплате юридических услуг в размере 17000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей; штраф в размере 50% от суммы, присужденной ко взысканию.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании полностью поддержал обстоятельства, изложенные в иске. Суду пояснил, что имеются все основания для расторжения договора участия в долевом строительстве, так как ответчик ввел в заблуждение истца относительно наличия проводов в кладовой. Проходящие через потолок кладовой коммуникации препятствуют использованию кладовой по ее прямому назначению, так как передвигаться в помещении возможно только приседая под коммуникациями, расстояние между ними и полом менее 1,6 метра. Это является существенным недостатком. Просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, поскольку считает их необоснованными. Суду пояснил, что 24 мая 2018 года стороны произвели осмотр нежилого помещения. По результатам осмотра стороны составили акт, в котором были зафиксированы претензии истца относительно качества нежилого помещения, в частности истец указал на необходимость убрать провода (электрический кабель), проходящие под потолком. Истец полагает, что наличие в кладовом помещении проводов является существенным недостатком помещения, приводящим его в непригодное состояние, а также истец расценивает это, как отступление от условий договора. На этом основании истец отказался принять нежилое помещение (подписать передаточный акт). 22 февраля 2018 года Министерство строительного комплекса Московской области выдало застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. Данное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что жилой дом, в котором расположено нежилое помещение (хозяйственная кладовая), построено в соответствии с проектной документацией, с соблюдением требований технических регламентов и градостроительных регламентов. Согласно п. 6.1 договора, стороны определили, что свидетельством качества нежилого помещения, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном законом порядке. Вместе с этим, в пункте 8 приложения № 2 к договору долевого участия стороны определили, что в нежилом помещении возможно прохождение транзитных инженерных коммуникаций. Таким образом, доводы истца о том, что нежилое помещение построено (создано) с отступлением от условий договора и непригодно для эксплуатации не нашли своего подтверждения. Просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. 

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. 

Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

В силу ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 ГК РФ, в силу которых не допускается злоупотребление правом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 ст. 9 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

На основании п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Судом установлено

, что 09 августа 2016 года между АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №, предусматривающий передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, представляющего собой внеквартирную хозяйственную кладовую, расположенную в секции 1, условный номер 1, этаж подземный, проектная площадь 3,70 кв.м, после строительства (создания) силами ответчика (или с привлечением других лиц) объекта недвижимости. Адрес объекта недвижимости: 

<

адрес>. Стоимость объекта долевого строительства составила 

<

данные изъяты> (п. 4.1.). 

ФИО1 оплачена сумма 170200 рублей АО «Первая Ипотечная Компания – Регион», что подтверждается платежными поручениями № от 15 сентября 2016 года, № от 05 октября 2016 года.

Согласно п. 5.1. договора, передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 31 марта 2018 года.

Согласно п. 6.1. договора, стороны исходят из того, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам, является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке. 

В соответствии с п. 12.2. договора, односторонний отказ сторон от исполнения настоящего договора возможен только в случае и в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Пунктом № приложения № к договору участия в долевом строительстве предусмотрено, что в нежилом помещении возможно прохождение транзитных инженерных коммуникаций под потолком.

22 февраля 2018 года Министерство строительного комплекса Московской области выдало АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» разрешение на ввод объекта по адресу: 

<

адрес> в эксплуатацию №. 

24 мая 2018 года между АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ФИО1 был подписан акт осмотра нежилого помещения и оборудования в нежилом помещении, в котором зафиксированы претензии ФИО1 относительно качества нежилого помещения, а именно: требуется убрать провода, находящиеся в помещении, так как мешают нормальному использованию кладового помещения.

24 мая 2018 года ФИО1 подана претензия в адрес ответчика.

Претензия оставлена без ответа.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не было представлено доказательств, подтверждающих исковые требования, а именно нарушений со стороны застройщика условий договора долевого участия.

Таким образом, определив правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, установив юридически значимые обстоятельства, дав правовую оценку доводам сторон и представленным доказательствам в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора долевого участия, поскольку в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих нарушения выполнения условий договора долевого участия со стороны застройщика. Жилой дом, в котором расположено нежилое помещение истца (хозяйственная кладовая), построено в соответствии с проектной документацией, с соблюдением требований технических регламентов и градостроительных регламентов, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. 

Кроме этого, стороны при подписании договора предусмотрели, что в нежилом помещении возможно прохождение транзитных инженерных коммуникаций под потолком, что отражено в пункте № приложения № к договору участия в долевом строительстве. 

Таким образом, истец, подписывая договор, знал о его условиях и согласился на данные условия, в связи с чем, злоупотребления правом со стороны ответчика не усматривается. Поэтому, оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве не имеется. Доводы, изложенные представителем истца, не являются основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о расторжении договора участия в долевом строительстве, оснований для взыскания денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате юридических услуг, штрафа, компенсации морального вреда также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, штрафа, компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области. 

Федеральный судья Е.В. Артемова

Мотивированный текст решения 

изготовлен 16 октября 2018 года