изготовлено в окончательной форме - 25 декабря 2025 года

судья I инстанции – Пестерева Е.М. дело № 33-6527/2025

УИД 76RS0024-01-2024-003926-21

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего судьи Сезёмова А.А.,

судей Рыбиной Н.С., Виноградовой Т.И.,

при секретаре Подколзиной О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

11 декабря 2025 года

гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» на решение Фрунзенского районного суда города Ярославля от 03 сентября 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к ФИО1, 

<

данные изъяты>, удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 демонтировать внешний блок кондиционера на фасаде объекта недвижимости, а именно: на остеклении балкона 

<

адрес>, 5 этаж, с наружной стороны фасада, и привести фасад указанного балкона в первоначальное состояние, в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» судебные расходы по оплате государственной пошлины 6000 руб.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.».

Заслушав доклад судьи Рыбиной Н.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» обратилось в суд с иском к ФИО1 о возложении на ответчика обязанности демонтировать внешний блок кондиционера с фасада многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, с приведением фасада балкона в первоначальное состояние, взыскании штрафа в размере 250.000 рублей за нарушение пункта 4.10 договора участия в долевом строительстве № 20 от 30 сентября 2021 года, неустойки за период со 02 февраля 2024 года по 02 сентября 2024 года в размере 23.879 рублей 78 копеек, расходов на оплату государственной пошлины в размере 11.939 рублей.

В обоснование иска указано, что 30 сентября 2021 года между ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» и ФИО1 заключен договор № 20 участия в долевом строительстве 3 комнатной квартиры № 20 общей приведенной площадью 101,85 кв.м, расположенной на 5 этаже по адресу: 

<

адрес>. 18 июля 2022 года между сторонами был подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве. 09 января 2023 года при визуальном осмотре многоквартирного дома на фасаде здания в районе 5 этажа был обнаружен установленный собственником внешний блок кондиционера.

Согласно пункту 4.10 договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется до окончания гарантийного срока сохранять первоначальный облик фасада объекта недвижимости, не устанавливать внешние блоки кондиционеров и иного оборудования, а также другие дополнительные конструкции на фасаде объекта недвижимости. В случае нарушения участником долевого строительства норм указанного пункта, он уплачивает застройщику штрафную неустойку в размере 250.000 рублей.

ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» неоднократно обращалось к участнику долевого строительства с просьбой демонтировать внешний блок кондиционера с фасада многоквартирного жилого дома, однако, просьбы были оставлены без внимания. 11 января 2024 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием демонтировать внешний блок кондиционера с фасада многоквартирного жилого дома с приведением фасада в первоначальное состояние и оплатить штраф в размере 250.000 рублей. По состоянию на 02 сентября 2024 года ответчик не устранил нарушения, требования застройщика оставил без удовлетворения. В соответствии с пунктом 5.1 договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору ответственность определяется действующим законодательством Российской Федерации и положениями указанного договора, неустойка за период со 02 февраля 2024 года по 02 сентября 2024 года составляет 23.879 рублей 78 копеек.

Решением Фрунзенского районного суда города Ярославля от 13 ноября 2024 года исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 06 марта 2025 года указанное решение отменено в части взыскания неустойки, изменено в части размера штрафа.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01 июля 2025 года указанные выше решение от 13 ноября 2024 года и апелляционное определение от 06 марта 2025 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Фрунзенский районный суд города Ярославля.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился истец ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест».

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда в части признания пункта 4.10 договора № 20 от 30 сентября 2021 года ничтожным, отказа во взыскании неустойки и штрафа и принятии по делу нового решения в данной части.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению норм материального права.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» по доверенности ФИО2 на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.

Остальные лица, участвующие в деле, правом участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции не воспользовались, надлежащим образом извещены о рассмотрении апелляционной жалобы, в том числе, посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте Ярославского областного суда в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» - 19 ноября 2025 года.

В силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело при имеющейся явке.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав письменные материалы гражданского дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с постановлениемостановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям закона обжалуемое решение суда соответствует.

Как следует из материалов дела, 30 сентября 2021 года между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» был заключен договор № 20 участия в долевом строительстве трехкомнатной квартиры № 20, общей проектной площадью 101,85 кв.м, расположенной на 5 этаже по адресу: 

<

адрес>

18 июля 2022 года между сторонами был подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве (л.д. 24).

Согласно пункту 6.3 указанного договора гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет с момента подписания передаточного акта между сторонами, за исключением технологического, инженерного оборудования, материалов оборудования, использованных в таком объекте. Гарантийный срок технологическое, инженерное оборудование составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче первого объекта долевого строительства в объекте. Срок гарантии на оконное оборудование и устройства, использованные в объекте долевого строительства, определяется гарантией производителей (продавцов). Срок гарантии на отделочные работы и материалы объекта долевого строительства составляет 12 месяцев с момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (л.д. 17).

В силу пункта 4.10 договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется до окончания гарантийного срока, сохранять первоначальный облик фасада объекта недвижимости, не устанавливать внешние блоки кондиционеров и иного оборудования, а также другие дополнительные конструкции на фасаде объекта недвижимости. В случае нарушения участником долевого строительства норм указанного пункта, он уплачивает застройщику штрафную неустойку в размере 250.000 рублей (л.д. 16).

Согласно пунктам 9, 10, 11 передаточного акта к договору участия в долевом строительстве № 20 от 30 сентября 2021 года участник долевого строительства обязуется не производить в квартире до момента государственной регистрации права собственности работы, связанные с отступлением от проекта (в т. ч. перепланировка, возведение внутриквартирных перегородок, разводка всех инженерных коммуникаций, электрических сетей, пробивка проемов ниш, борозд в стенах и перекрытиях и т.д.).

Участник долевого строительства обязуется до окончания гарантийного срока, не проводить работы, которые затрагивают фасад многоквартирного жилого дома и его элементы, в том числе любое остекление лоджий, установка снаружи здания любых устройств и сооружений, любые работы затрагивающий внешний вид и конструкцию фасада многоквартирного жилого дома, в котором находится квартира.

За неисполнения обязательств, предусмотренных пунктом 8 настоящего передаточного акта, участник долевого строительства самостоятельно несет ответственность, установленную пунктом 4.10 Договора долевого участия и действующим законодательства Российской Федерации.

В ходе рассмотрения спора установлено, что ответчиком ФИО1 установлен внешний блок кондиционера на фасаде объекта недвижимости, а именно: на остеклении балкона квартиры 

<

адрес>, 5 этаж, с наружной стороны фасада.

Удовлетворяя исковые требования о возложении на ответчика обязанности демонтировать внешний блок кондиционера с балкона квартиры 20 дома 57 по улице Которосльная набережная города Ярославля с наружной стороны фасада и приведении фасада указанного балкона в первоначальное состояние, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в силу пункта 1 статьи 246, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 части 1 статьи 36, части 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответчик как собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом путем установки блока кондиционера на фасаде дома при наличии соответствующего решения общего собрания собственников, данный порядок пользования общим имуществом ответчиком не соблюден, поскольку личное оборудование размещено без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, а потому имеются основания для возложения на ответчика указанной выше обязанности.

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что является ничтожным приведенный выше пункт 4.10 договора участия в долевом строительстве, при этом доводы автора апелляционной жалобы, в которых оспаривается данный вывод, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из вышеприведенных норм и разъяснений следует, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом путем установки блока кондиционера на фасаде дома при наличии соответствующего решения общего собрания собственников.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как разъяснено в пункте 76 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Закрепленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора, носящий диспозитивный характер, в свою очередь, не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя как экономически слабой стороны в правоотношениях.

Данный принцип подлежит реализации путем предоставления условиями договора потребителю дополнительных прав, помимо прав, предусмотренных законом, но не их ограничения, иное противоречило было положениям пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», предусматривающим запрет на ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными нормативными актами.

Исходя из положений действующего законодательства, собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом путем установки блока кондиционера на фасаде дома при наличии соответствующего решения общего собрания собственников, условия договора участия в долевом строительстве о запрете до окончания гарантийного срока устанавливать внешние блоки кондиционеров и иного оборудования, а также другие дополнительные конструкции на фасаде объекта недвижимости, в частности, при получении соответствующего решения общего собрания собственников, а равно, как и положения об установлении соответствующих штрафных санкций, ущемляют права собственника по сравнению с требованиями действующего законодательства, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» являются недействительными (ничтожными).

Таким образом, судебная коллегия полагает, что решение суда в обжалуемой части основано на законе и материалах дела, суд первой инстанции обоснованно оставил об удовлетворения требования истца о взыскании штрафа и процентов в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют позицию стороны истца, изложенную при рассмотрении дела судом первой инстанции, не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы суда первой инстанции по существу спора.

Существенных нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации влекли бы безусловную отмену постановленного решения, судом первой инстанции не допущено.

С учетом изложенного, судебная коллегия оставляет апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Оставить решение Фрунзенского районного суда города Ярославля от 03 сентября 2025 года без изменения, апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик «Стройинвест» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи