Егорлыкский районный суд Ростовской области 

Дело №2-500/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2018 года станица Егорлыкская Ростовской области

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Колесниковой И.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителей ответчиков ФИО2, ФИО3 - ФИО4, ФИО5, 

при секретаре Семеновой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО6 к ФИО3, ФИО7, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.07.2018, о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права по договору аренды земельного участка, о признании ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6 на земельные участки, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ростовской области, 

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский районный суд Ростовской области обратился ИП ФИО6 с иском к ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.07.2018, о признании отсутствующим зарегистрированного обременения права по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.07.2018 г., заключенного между ФИО3 и ФИО2, о признании ограничения (обременения) права в виде аренды сроком до 30.08.2023 в пользу ФИО6 на земельный участок площадью 25090 кв.м, кадастровый №, и на земельный участок площадью 25133 кв.м, кадастровый №, на основании заключенного между Б.Б.М. и ИП ФИО6 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.02.2013 (с учетом уточнения исковых требований). Истец в обоснование своих исковых требований в заявлении указал, что 01.02.2013 г. между ним и Б.Б.М. был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения: на земельный участок площадью 23777 кв.м, кадастровый №, земельный участок площадью 25090 кв.м, кадастровый №, земельный участок площадью 25133 кв.м, кадастровый №. Договор аренды был зарегистрирован 30.08.2013 г. в Росреестре. Условия договора аренды арендатором на протяжении всего времени выполнялись, в том числе использовались все три земельных участка для сельскохозяйственных целей, вносились удобрения, производились посевы и посадка сельскохозяйственных культур, выплачивалась арендная плата в размере, порядке и сроки предусмотренные договором аренды. Претензий со стороны арендодателя в адрес арендатора не поступало. Б.Б.М. умер ДД.ММ.ГГГГ Наследником по завещанию является ФИО3, за которой зарегистрировано право собственности на земельный участок. В адрес истца была направлена претензия от 15.11.2017 г., а затем предложение о расторжении договора аренды 31.01.2018 г. Истец полагал, так как имеется запись о регистрации указанного договора аренды, то зарегистрированы ограничения обременения права на три земельных участка. Истцу стало известно, что ФИО3 заключила 25.07.2018 г. договор аренды земельного участка площадью 25090 кв.м, кадастровый №, с ИП ФИО2, срок аренды с 25.07.2018 г. по 24.07.2019 г., размер арендной платы 10000 рублей. 10.10.2016 ФИО3 от истца была получена арендная плата за аренду земельных участков в размере 50000 рублей. 

Определением Егорлыкского районного суда Ростовской области от 17.10.2018 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО7 (том 1 л.д. 170-172). 

Истец ответчики, третье лицо в судебное заседание не прибыли, извещены надлежащим образом, истец, ответчики ФИО3, ФИО2, третье лицо ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия (том 1 л.д. 93, 202, том 2 л.д. 2-8), в связи с чем на основании ч. 3,4,5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования, доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала пояснила, что договор аренды был заключен 01.02.2013 г. между Б.Б.М. и ИП ФИО6 Ранее Б.Б.М. принадлежал один земельный участок, позже он был замежеван и разделен на три земельных участка. Договор аренды был заключен в отношении трех земельных участков с кадастровыми номерами 1344, 1345, 1343. ИП ФИО6 обратился за государственной регистрацией указанного договора аренды. Арендная плата по договору аренды была установлена в размере 14000 рублей ежегодно до декабря текущего года. Претензий со стороны Б.Б.М. не поступало, договор аренды исполнялся надлежащим образом. Земельный участок использовался в соответствии с целевым назначением, арендная плата выплачивалась в полном объеме. Договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, но ошибочно запись об ограничениях, обременениях была сделана только в отношении одного земельного участка 1344, ограничения, обременения в отношении земельных участков 1345, 1343 зарегистрированы не были. Арендодатель Б.Б.М. умер, наследниками участков 1345, 1343 являются дочери Б.Б.М. О том, что между ФИО3 и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, в отношении земельного участка № зарегистрировано ограничение, обременение в пользу ФИО2, истцу стало известно, когда в его адрес 15.11.2017 г. ФИО3 была направлена претензия о намерении расторгнуть договор аренды, 31.01.2018 г. от ФИО3 поступило предложение о расторжении договора аренды, в сентябре 2018 г. после окончания полевых работ к нему обратился ФИО2 по вопросу освобождения земельного участка. Указанные три земельных участка находятся в пользовании истца до настоящего времени, договор аренды, заключенный между истцом и Б.Б.М., расторгнут не был. 

Ответчик ФИО3, принимая участие в судебном заседании, исковые требования не признала, пояснив, что земельный участок принадлежит ей, она желает передать земельный участок в аренду другому человеку. О том, что ранее договор аренды данного участка был заключен с ИП ФИО6, ей известно не было. 10.10.2016 г. от ИП ФИО6 были получены 50000 рублей в счет уплаты аренды за 2017-2018 гг. К ИП ФИО6 претензий по арендной плате за аренду земельных участков не имелось.

Ответчик ФИО7, участвуя в судебном заседании, пояснила, что является собственником земельного участка 1343 в порядке наследования после смерти Б.Б.М., о том, что в отношении данного земельного участка ранее Б.Б.М. был заключен договор аренды, ей известно не было, но она рассчитывала на получение арендной платы от ИП ФИО6

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО4 просил в удовлетворении исковых требований ИП ФИО6 отказать, пояснив, что оспариваемый договор аренды заключен, зарегистрирован в соответствии с требованиями закона. Перед заключением договора аренды ФИО3 предоставила ФИО2 выписку из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 1345, в которой ограничения, обременения в отношении земельного участка отсутствовали. При регистрации договора аренды он прошел правовую экспертизу, У ФИО2 не возникало никаких сомнений в законности сделки, он не знал и не мог знать, что была произведена государственная регистрация договора аренды, заключенного между ИП ФИО6 и Б.Б.М. ФИО2 должен быть признан добросовестным арендатором, в связи с чем он не должен нести никаких расходов по данному делу.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО5 также просила в удовлетворении исковых требований отказать, пояснив, что ИП ФИО6 обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации ограничения, обременения только в отношении одного земельного участка с кадастровым номером 1344, в отношении двух других земельных участков он с заявлениями о регистрации ограничений, обременений не обращался, поэтому государственная регистрация ограничений, обременений по представленному им договору аренды была произведена только в отношении данного земельного участка.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление указало на необходимость уточнения истцом исковых требований, в противном случае просило в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 92-93).

Выслушав представителя истца ФИО1, представителей ответчиков ФИО4, ФИО5, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606, п.1,2 ст. 609 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

01.02.2013 г. между Б.Б.М. – арендодателем и ИП ФИО6 –арендатором был заключен в письменной форме договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель предоставил в аренду, а арендатор принял земельные участки сельскохозяйственного назначения: земельный участок общей площадью 23777 кв.м, кадастровый №, местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, земельный участок площадью 25090 кв.м, кадастровый №, местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, земельный участок площадью 25133 кв.м, кадастровый №, местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

адрес>. Срок договора аренды – десять лет с момента государственной регистрации договора аренды в Управлении Росреестра; размер арендной платы в год за участок составляет 14000 рублей, срок платы – ежегодно до декабря текущего года (л.д. 9-11).

В силу ст.ст. 1, 2, 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на день заключения, государственной регистрации договора аренды) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающее на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Ограничения (обременения) – наличие установленных законом условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (аренды).

Договор аренды 01.02.2013 г. земельного участка сельскохозяйственного назначения зарегистрирован в ЕГРН 30.08.2013 г., о чем на договоре имеется штамп с указанием на государственную регистрацию договора аренды, в ЕГРН зарегистрировано ограничение обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 9-11, 221-241).

Из материалов дела о наследовании имущества умершего Б.Б.М. (л.д. 65-88) следует, что арендодатель Б.Б.М. умер ДД.ММ.ГГГГ Наследниками имущества умершего по завещанию являются: ФИО3, ФИО7, Б.В.С., которым выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию: ФИО7 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 25133 кв.м; ФИО3 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 25090 кв.м; Б.В.С. в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 23777 кв.м.

Согласно п.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу п. 1 ст. 1110, ст. 1112, ст. 1113 Гражданского кодекса РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Наследство открывается со смертью гражданина.

В соответствии с п.1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно реестровым делам на земельные участки (л.д. 96-155, 221-241), выпискам из ЕГРН (л.д. 48-63) в ЕГРН зарегистрировано право собственности за ФИО7 - в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 25133 кв.м; за ФИО3 - в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 25090 кв.м; за Б.В.С. - в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 23777 кв.м. В отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью 25090 кв.м зарегистрированы ограничения прав и обременения объекта недвижимости в виде аренды на срок с 25.07.2018 г. по 24.07.2019 г. в пользу ФИО2, основание для государственной регистрации: договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.07.2018 г., заключенный между ФИО3 – арендодателем и ИП ФИО2 – арендатором; в отношении земельного участка с кадастровым номером № ограничения (обременения) не зарегистрированы. 

15.11.2017 г. ФИО3 направила в адрес ИП ФИО6 претензию, в которой сообщила, что оформила наследственные права на ранее принадлежавший ее отцу земельный участок с кадастровым номером №, указала на то, что с ней договор аренды ИП ФИО6 не заключался, обременения в отношении земельного участка не зарегистрированы, предложила согласовать с ней вопросы использования ИП ФИО6 земельного участка, в противном случае освободить земельный участок (л.д. 12).

31.01.2018 г. ФИО3 направила в адрес ИП ФИО6 предложение о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что государственная регистрация договора аренды, заключенного между Б.Б.М. и ИП ФИО6, не произведена, она, как собственник земельного участка, желает расторгнуть договор аренды (том 1 л.д. 13-14).

В ответ на указанное предложение ИП ФИО6 в адрес ФИО3 было направлено сообщение об отсутствии у ИП ФИО6 намерения на досрочное расторжение договора аренды с указанием срока действия договора аренды с 30.08.2013 г. по 29.08.2013 г., того, что смена собственника земельного участка не является основанием для расторжения договора аренды, изменения его условий, на то, что в предложении о расторжении договора аренды не указаны основания для досрочного расторжения договора аренды (том 1 л.д. 15-16).

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст.305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из сообщения Росреестра (том 1 л.д.248-249) следует, что при регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.02.2013 г., заключенного между Б.Б.М. и ИП ФИО6 в ЕГРП были внесены записи в подраздел III-4 о договоре аренды и под тем же номером регистрации в подразделе III-1 об ограничении (обременении) в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Предметом договора аренды земельного участка от 01.02.2013 г. являются три земельных участка с кадастровыми номерами: №, №, №. В отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № в подраздел III-1 раздела ЕГРП дынных земельных участков должны были быть внесены записи об ограничении (обременении) – аренда; государственным регистратором была допущена ошибка.

Исходя из представленных доказательств, пояснений сторон, их представителей, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.02.2013 г., заключенный между Б.Б.М. и ИП ФИО6, в судебном, добровольном порядке сторонами, правопреемниками сторон данного договора не расторгнут, предусмотренных законом, договором оснований для расторжения договора аренды не имеется, требований о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.02.2013 г., о признании его недействительным сторонами не заявлялось, имущество, переданное ИП ФИО6 по договору аренды, арендодателю не возвращалось, таким образом, предусмотренных законом оснований для заключения ФИО3 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.07.2018 г. с ИП ФИО2 не имелось, в связи с чем данный договор аренды от 25.07.2008 г., как нарушающий права и охраняемые законом интересы ИП ФИО6, на основании ст.ст.8, 8.1, 11, 12, п.2 ст. 166, ст. 168 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, данных в п.52,53 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, подлежит признанию недействительным и с учетом недействительности договора аренды от 25.07.2008 г. права на земельный участок подлежат освобождению от зарегистрированного ограничения путем признания отсутствующими зарегистрированных на основании указанного договора аренды ограничений (обременений) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:10:0600015:1345 и признанием ограничений прав и обременений недвижимости в виде аренды сроком до 30.08.2023 г. в пользу ИП ФИО6 на земельные участки с кадастровыми номерами №, №

Руководствуясь ст.ст. 12, 56,194-198, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО6 удовлетворить. 

Признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.07.2018, заключенный между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Признать отсутствующим ограничение прав и обременение недвижимости – принадлежащего на праве собственности ФИО3 земельного участка площадью 25090 кв.м, кадастровый №, в виде аренды в пользу ФИО2, зарегистрированные 31.07.2018 г. в Едином государственном реестре недвижимости на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 25.07.2018, заключенного между ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Признать ограничение прав и обременение недвижимости в виде аренды сроком до 30.08.2023 г. в пользу индивидуального предпринимателя ФИО6 на земельный участок площадью 25090 кв.м, кадастровый №, принадлежащий на праве собственности ФИО3, и на земельный участок площадью 25133 кв.м, кадастровый №, принадлежащий на праве собственности ФИО7, на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.02.2013, заключенного между Б.Б.М. и индивидуальным предпринимателем ФИО6.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 декабря 2018 года.

Судья: 

<

данные изъяты>