39RS0001-01-2023-004857-35

Дело № 2-4913/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2023 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Лясниковой Е.Ю.,

при секретаре Ермакович З.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КАС», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав в его обоснование, что 20 июня 2022 года она заключила с ООО «КАС» предварительный договор купли-продажи на объекты недвижимости: земельный участок площадью 549 (+-8) кв. м в составе земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Калининградская область, 

<

адрес>, и жилого дома площадью 110 (+-2) кв. м со строительным номером 28. В момент подписания данного предварительного договора продавцу было передано в качестве задатка 500 000 руб., при этом стороны обязались подписать основной договор купли-продажи в срок до 30 декабря 2022 года с учетом последующих дополнительных соглашений, однако в указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был. Ссылаясь на то, что фактически объект недвижимости не существовал на момент заключения сделки, и в предварительном договоре не содержится точного описания предмета договора купли-продажи, то такой предварительный договор является ничтожным. В этой связи просит взыскать с ООО «КАС» денежные средства в сумме 500 000 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8308 руб. 

В дальнейшем истец, воспользовавшись правом, предусмотренным ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, изменила основание иска, указав, что задаток подлежит возврату, так как обе стороны предварительного договора виноваты в незаключении основного договора. Так, при заключении предварительного договора купли-продажи ФИО1 поставила в известность ООО «КАС» о том, что истцу для приобретения жилого дома в поселке «

<

данные изъяты>» необходимо продать свою квартиру, расположенную по адресу: г. Калининград, ул. 

<

адрес>, д. №, кв. №. Для этих целей ответчик предоставил своего риелтора – ФИО3 с условием, что квартира должна быть продана только через данного риелтора. Риелтор ФИО3 заверила, что квартиру истца можно продать за 12 000 000 руб., что ее устраивало, так как такая сумма покрывала расходы на приобретение дома и ремонт в нем. Вместе с тем свои обязательства риелтор исполняла ненадлежащим образом, сначала снизив стоимость квартиры до 10 500 000 руб. без согласования и самостоятельно включила в стоимость квартиры всю мебель, которую истец полагала оставлять. Вместе с тем через длительный период времени квартира так продана и не была, рекламировалась мало, риелтор не предоставляла отчеты о количествах показов, заинтересованности людей, не водила покупателей. О данных обстоятельствах ФИО1 ставила в известность представителей ООО «КАС», пояснив, что без продажи квартиры не может быть осуществлена покупка дома, так как возможности взять кредит у нее не имеется, поскольку она пенсионер. В то же время жилой дом, который собиралась приобрести ФИО1, также не был достроен, как в сентябре 2022 года, так и к декабрю 2022 года. Квартира истца была продана в мае 2023 года, дом № 28 был продан ответчиком также в мае 2023 года. Указывает, что 28 декабря 2022 года ответчик направил предложение заключить основной договор купли-продажи завершенного строительством дома на земельном участке в срок до 30 декабря 2022 года, однако заключение такого договора не могло состояться по причине того, что дом не был достроен. Таким образом, по предварительному договору купли-продажи от 20 июня 2022 года обязательства сторон прекратились, и стороны не воспользовались правом на обращение в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, что свидетельствует об отсутствии заинтересованности. В январе 2023 года ФИО1 находилась на стационарном лечении в БСМП, в связи с чем требование получила в феврале 2023 года, после чего предложила ответчику расторгнуть предварительный договор, а также оставить ответчику сумму компенсации, а остальные денежные средства возвратить. Учитывая, что о заключении основного договора купли-продажи в оговоренный предварительным договором срок ни одна из сторон не настаивала на его заключении, соответственно, обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи прекратились, вследствие чего удержание ООО «КАС» денежных средств в сумме 500 000 руб., переданных ответчику истцом по предварительному договору в качестве оплаты за дом и земельный участок, неправомерно, и сумма в размере 500 000 руб. подлежит взысканию в ее пользу.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, привлечены ФИО2, ФИО3

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель – ФИО4, действующая на основании доверенности, поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО «КАС» - ФИО5, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что вины продавца в незаключении основного договора купли-продажи не имелось. Со стороны продавца были сделаны все необходимые действия, направленные на заключение основного договора, и исполнены все обязательства, которые содержались в предварительном договоре. При этом пояснила, что действительно в первоначальные сроки, которые были предусмотрены предварительным договором купли-продажи жилой дом не был окончен строительством, в связи с чем по соглашению сторон срок заключения основного договора был определен 30 декабря 2022 года, к указанному времени дом уже был построен, поставлен на кадастровый учет. Также указала, что ФИО1 ставила в известность о необходимости продажи своей квартиры, на что ей был рекомендован риелтор, который не является сотрудником ООО «КАС», вследствие чего нести ответственность за бездействие риелтора продавец не может. Кроме того, по просьбе истца в спорном доме была сделана перепланировка, ввиду чего у ООО «КАС» возникли убытки, которые и могут быть учтены в счет полученного задатка.

Третье лицо ФИО2 пояснил суду, что он присутствовал при заключении предварительного договора купли-продажи, и также пытался вести переговоры с ООО «КАС» в целях разрешить проблемную ситуацию, электронная переписка с ООО «КАС» велась через него посредством электронной почты. Просил иск удовлетворить.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. 

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в материалах доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, мировой судья приходит к следующему.

Как установлено в ходе судебного разбирательства по делу, 20 июня 2022 года между ООО «КАС» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости: земельного участка площадью 549 (+-8) кв. м в составе земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в коттеджном поселке «

<

данные изъяты>» по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Заозерье, и расположенного на нем жилого дома площадью 110 (+-2) кв. м со строительным номером 28.

Пунктом 1.2 предварительного договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен в срок до 15 сентября 2022 года.

Цена основного договора составляет 8 580 000 руб. (п. 1.2.1 предварительного договора).

В соответствии с п. 1.2.3 предварительного договора расчет между сторонами за приобретаемый объект будет осуществляться следующим образом: в день подписания настоящего договора в качестве задатка, а также в счет причитающихся по основному договору платежей покупатель передает продавцу денежные средства в размере 500 000 руб.; денежную сумму в размере 8 080 000 руб. покупатель оплачивает за счет собственных средств в день подписания основного договора. 

На момент подписания предварительного договора покупатель внес, а продавец получил задаток в сумме 500 000 руб., что подтверждается квитанцией от 20 июня 2022 года к приходному кассовым ордеру № 18 и кассовым чеком.

Дополнительным соглашением от 15 сентября 2022 года № 1 срок заключение основного договора продлен до 20 октября 2022 года.

В соответствии с дополнительным соглашением от 10 октября 2022 года № 2 стороны определили срок заключения основного договора – 30 декабря 2022 года.

Также судом установлено, что основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества между сторонами в установленный в предварительном договоре срок заключен не был.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По своей правовой природе предварительный договор носит организационный характер, так как он определяет условия и сроки заключения иного – основного договора, вследствие чего он не влечет каких-либо имущественных прав и обязанностей для сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. 

Пункт 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ определяет, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Правило о порядке прекращения обязательств, предусмотренных предварительным договором, изложенное в приведенной норме права, является императивным, ввиду чего при его применении следует исходить из буквального толкования содержащихся в нем положений.

Таким образом, обязательства, установленные предварительным договором, могут быть прекращены в случае незаключения основного договора только при условии обоюдного бездействия сторон, выразившегося в ненаправлении контрагенту предложения заключить основной договор, что отвечает организационной функции такого рода гражданско-правовой сделки, при этом направление соответствующего предложения должно быть осуществлено в такой форме, в которой можно с достоверностью определить реальную волю лица и его намерение на совершение конкретных юридически значимых действий.

Согласно материалам дела продавцом ООО «КАС» в адрес покупателя ФИО1 26 декабря 2022 года направлено предложение о заключении основного договора, что подтверждается квитанцией об отправке письма с почтовым идентификатором №, а также оригиналом почтового конверта, представленного истцом.

Из содержания вышеуказанного предложения следует, что ООО «КАС» предлагает ФИО1 провести встречу для заключения основного договора в офисе компании в срок до 30 декабря 2022 года.

Вместе с тем суд не может расценить данное предложение как надлежащий способ оповещения о готовности заключить основной договор купли-продажи, поскольку предложение о заключении основного договора в силу приведенных выше норм материального права должно быть строго выражено и определено, оно не может носить предположительный характер, и, соответственно, должно быть исполнимым для второй стороны, что в рассматриваемой ситуации не соблюдено.

Так, данное предложение было направлено по почте, и согласно отслеживанию с официального сайта «Почта России» по названному выше идентификатору прибыло в место вручения только 10 января 2023 года, что уже свидетельствует о невозможности его исполнения в срок до 30 декабря 2022 года. Получено адресатом 04 февраля 2023 года.

Согласно справке ГБУЗ Калининградской области «Городская клиническая больница скорой медицинской помощи» ФИО1 с 15 по 24 января 2023 года находилась на стационарном лечении в неврологическом отделении, что подтверждает уважительность причины неполучения почтовой корреспонденции с 10 января 2023 года, при этом суд обращает внимание на то, что в рассматриваемой ситуации, поскольку предметом предварительного договора являлся строящийся жилой дом, и срок заключения основного договора был обусловлен, в том числе окончанием его строительства, то ранее, чем получение соответствующего уведомления от продавца, истец не могла узнать о завершении строительства объекта недвижимости, и, как следствие, о необходимости заключения основного договора. 

В дальнейшем ни одна из сторон не выразила намерения по заключению основного договора купли-продажи.

При таком положении, учитывая, что основной договор не был подписан в предусмотренный предварительным договором срок, то есть до 30 декабря 2022 года, при этом после указанной даты ни от одной из сторон не поступило письменное обращение о заключении основного договора, то обязательства ООО «КАС» и ФИО1 по данному договору прекращены на основании п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Прекращение обязательств, вытекающих из предварительного договора, является основанием для разрешения судьбы задатка.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, при этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 названного Кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

По смыслу вышеприведенных норм задаток является не только мерой защиты, но и мерой ответственности.

По общему правилу, установленному п. 4 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В частности, иное закреплено в ст. 381 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей специальный порядок прекращения обязательств, вытекающих из задатка, исходя из особой правовой природы данного юридического института.

Пункт 1 ст. 381 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость возврата задатка в случаях прекращения обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса РФ).

Положения п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ определяют последствия неисполнения договора при наличии в этом вины одной из сторон: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Принимая во внимание, что надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, то незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности, в том числе предусмотренной задатком, за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в соответствии с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора и, как следствие, освобождение от ответственности возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Как установлено выше, в рассматриваемой ситуации ни одна из сторон не выразила четкого намерения о заключении основного договора.

Так, со стороны продавца, действительно, принимались меры по завершению строительства жилого дома, однако эти действия не связаны напрямую с необходимостью исполнения обязательств по предварительному договору, а представляют собой непосредственную хозяйственную деятельностью данной организации, поскольку ООО «КАС» является компанией с основным видом деятельности «строительство жилых и нежилых зданий», осуществляет на коммерческой основе застройку коттеджного поселка «Загород» по типовым проектам одноэтажных жилых домов, вследствие чего строительство спорного жилого дома в любом случае было бы осуществлено, и личность покупателя для ООО «КАС» не имеет существенного значения, что также подтверждается тем, что жилой дом, являющийся предметом настоящего предварительного договора купли-продажи, был продан через непродолжительный период времени - 28 апреля 2023 года.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что ООО «КАС» не направило надлежащим образом предложение о заключении основного договора, суд, анализируя приведенные обстоятельства в совокупности, усматривает утрату интереса со стороны продавца в заключении именно данной сделки.

В свою очередь, ФИО1 также не имела намерения в заключении основного договора купли-продажи по причине отсутствия у нее фактической возможности оплаты стоимости объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах оснований полагать, что в незаключении основного договора купли-продажи ответственен продавец либо покупатель, у суда не имеется.

Кроме того, в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениям Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса РФ), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Из буквального содержания пунктов 3.2, 3.3, 3.5 предварительного договора следует, что предусмотрена ответственность сторон и распоряжение задатком только в случае досрочного расторжения настоящего договора: если предварительный договор досрочно расторгнут по инициативе продавца последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора; если по инициативе покупателя - задаток остается у продавца; при досрочном расторжении предварительного договора по любым обстоятельствам, не зависящим от сторон, в случае неодобрения кредитной организацией объекта задаток возвращается покупателю в течение 7 дней с момента возникновения таких обстоятельствах.

Таким образом, по настоящему договору задатком обеспечено исполнение обязательств только при досрочном расторжении предварительного договора, однако инициативы досрочного расторжения договора ни от одной из сторон не исходило, договор расторгнут в силу закона.

При таком положении оснований для удержания суммы задатка в размере 500 000 руб. у ООО «КАС» не имеется, в связи с чем данные денежные средства подлежат взысканию в пользу истца.

Кроме того, истцом предъявлены требования о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины, однако определением суда от 29 августа 2023 года ФИО1 была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения настоящего гражданского дела по существу. 

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в связи с чем с ответчика ООО «КАС» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ООО «КАС» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт серии № номер №, выданный 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ года) денежные средства в размере 500 000 руб. 

Взыскать с ООО «КАС» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8200 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 04 декабря 2023 года.

Судья Е.Ю. Лясникова