Дело № 2-768/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 октября 2020 года Феодосийский городской суд РК в составе: председательствующего - судьи Микитюк О.А., при секретаре - П.В.В. с участием представителя истца Г.Я.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.С.А. к Л.Р.Г. о признании права собственности на нежилое помещение по договору купли продажи, сохранении в перепланированном состоянии и прекращении права собственности-

УСТАНОВИЛ:

Истец, уточнив свои требования, обратилась с иском в суд, в котором просит сохранить нежилое помещение в перепланированном виде со следующими технико-экономическими показателями: общей площадью 221,6 кв.м., состоящее из нежилого помещения площадью 40,1 кв.м, нежилого помещения 145,4 кв.м., нежилого помещения 19,5 кв.м., нежилого помещения 20,5 кв.м., нежилого помещения 71,1 кв.м., нежилого помещения площадью 21,4 кв.м., нежилого помещения 16,8 кв.м., прекратить право собственности ответчика Л.Р.Г. на 23/100 доли нежилого помещения 5-Н общей площадью 221,6 кв.м., расположенного по адресу: РК 

<

адрес>, кадастровый №, и признать за ней право собственности на 23/100 доли нежилого помещения 5-Н общей площадью 221,6 кв.м., расположенного по выше указанному адресу, мотивируя свои требования тем, что между нею и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения 223,5 кв.м. В процессе рассмотрения дела стало известно о том, что ответчик самовольно без разрешительных документов провел перепланировку помещения, что является препятствием для оформления права собственности на указанное имущество в соответствии с законодательством РФ.

В судебное заседание представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, добавив, что долю в общем имуществе посчитали самостоятельно, помещение перепланировано предыдущим собственником и истцу при покупке данного помещения ничего не было известно, поскольку истец уверял ее в том, что помещение находится в собственности.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, причин отсутствия не сообщил, ходатайств об отложении слушания дела суду не представил.

Суд, исследовав доказательства, предоставленные суду, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования, оценив доказательства, которые имеют юридическое

значение для рассмотрения дела и решения спора по сути, считает, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Судом установлено, что 21 марта 2017 года между Л.Р.Г. и С.С.А. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи нежилых помещений: № площадью 16,8 кв.м, № площадью 14,5 кв.м., № площадью 19,5 кв.м. Договор подписан обеими сторонами и никем не оспорен на день рассмотрения дела в суде. Согласно акта приема- передачи помещения переданы истцу (л.д.7-10).

Согласно п.п. 5,11 Договора цена составляет 748 000 руб. и право собственности на имущество возникает в момент государственной регистрации данного договора.

Нежилое помещение по указанному адресу поставлено на кадастровый учет за №, что подтверждается данными выписки из ЕГРН (л.д.34-35).

15 мая 2017, 12 июня 2017, 13 августа 2018, и 05 апреля 2019 года истец направляла ответчику предложение о явке в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру РК для проведения государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 20-23).

Согласно свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество Л.Р.Г. является собственником нежилого помещения 5-н общей площадью 223,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, действующего на 2010 год. (л.д. 13-14)

Из представленных суду технического паспорта и инвентарного дела на указанное помещение, последнее состоит из шести помещений общей площадью 223,6 кв.м. (л.д. 16-19,37-39).

Согласно заключения строительно-технической экспертизы № 2- 768/2020 от 30.09.2020 года в помещении № 5-н, расположенном по выше указанному адресу, проведена перепланировка за счет монтажа перегородок из газобетона в помещении № 2 и оборудования дверного проема из оконного блока в помещении №9. В результате перепланировки образовались: помещение №7 площадью 17,7 кв.м., помещение № 8 площадью 21.4 кв.м., помещение № 9 площадью 16,8 кв.м. Помещения № 7,8,9 соответствовали помещению № 2 площадью 57,8 кв.м. Изменение площади с 223,5 кв.м, до 221,6 кв.м, в результате перепланировки (установки межкомнатных перегородок). Эксплуатация указанного помещения после проведенных работ по перепланировке возможна без угрозы для жизни и здоровья людей, соответствует строительным, пожарным, санитарным норма, предъявляемым к зданиям с указанными в правоустанавливающих документах, назначением (л.д. 103-120).

Согласно ст. ст. 17, 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими и определяют смысл, содержание и применение законов; осуществление прав одним человеком не должно нарушать прав и свобод другого человека.

Судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.

В соответствии со ст. 1,9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу указанных положений закона при наличии одновременно нескольких предусмотренных законом оснований для приобретения права собственности или нескольких способов защиты гражданских прав гражданин или юридическое лицо вправе по своему усмотрению выбрать любое из них.

Иное означало бы не предусмотренное законом ограничение гражданских прав.

Согласно Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; право наследования гарантируется (статья 35, части 1, 2 и 4). 

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу требований ч. 1 ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав свобод и законных интересов.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть первая статьи 4 ГПК Российской Федерации), к кому предъявлять иск (пункт 3 части второй статьи 131 ГПК Российской Федерации) и в каком объеме требовать от суда защиты (часть третья статьи 196 ГПК Российской Федерации). Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом.

На основании части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации для договора купли-продажи существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена этого имущества.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормативные акты приводятся в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (действовавшего на момент заключения договора купли-продажи).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих

на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя (часть 7).

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 11).

Пунктом 52 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" N 10/22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

На основании представленных документов, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения сторонами исполнены. Ответчик получил денежные средства, что подтверждается условиями договора и актом приема-передачи.

Поскольку возникшее право собственности у истца не было надлежащим образом зарегистрировано, то у нее отсутствует возможность зарегистрировать право собственности в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Кроме того, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В части требований о сохранении нежилого помещения суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц.

Учитывая, что в данном деле заявлены требования о сохранении в перепланированном виде нежилого помещения, которое находится в многоквартирном жилом доме, и законом для такого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и самовольной перепланировки не предусмотрен, то в силу статьи б Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации судом применяются положения главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, в частности статьи 26, части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие разрешение спора в отношении жилого помещения, по аналогии.

Часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со статьями 26, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании перепланировки (переустройства) или с нарушением проекта переустройства и(или) перепланировки.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац 3 пункт 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170).

Из материалов дела установлено, что перепланировка нежилого помещения была произведена до заключения истцом договора купли- продажи, соответствует установленным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Площадь нежилого помещения после произведенной перепланировки уменьшилась за счет установленных перегородок, основные строительные конструкции не затронуты.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Что касается требований о прекращении права собственности Л.Р.Г. на указанные помещения, отказывая в иске в этой части, суд исходит из того, что согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, прекращение права собственности у продавца наступает в силу заключенной сделки по отчуждению имущества и постановка судебного решения в этом случае не требуется.

Также, суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска в части признания права собственности на 23/100 доли, поскольку суду не представлено бесспорных надлежащих и допустимых доказательств, что приобретенные истцом помещения составляют указанную долю от всего нежилого помещения.

Судебные расходы суд распределяет в соответствии со т. 98 ГПК

РФ.

Полный текст решения изготовлен 02.11.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Сохранить нежилое помещение 5-н, расположенное по адресу: РК, 

<

адрес> (кадастровый №) в перепланированном виде, со следующими техникоэкономическими показателями: общей площадью 221,6 кв.м., состоящем из: нежилого помещения № площадью 40,1 кв.м., нежилого помещения № площадью 14,5 кв.м., нежилого помещения № площадью 19,5 кв.м., нежилого помещения № площадью 20,5 кв.м., нежилого помещения № площадью 71,1 кв.м., нежилого помещения № площадью 17,7 кв.м., нежилого помещения № площадью 21,4 кв.м., нежилого помещения № площадью 16,8 кв.м.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Л.Р.Г. к С.С.А. на нежилые помещения:

№ площадью 16,8 кв.м,

№ площадью 14,5 кв.м.

№ площадью 19,5 кв.м.

находящиеся в нежилом помещении 5-н, расположенном по выше указанному адресу.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крымчерез Феодосийский городской суд Республики Крым в течение месяца содня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Микитюк