Дело №2-442/2024

УИД 11RS0016-01-2024-000485-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Сурниной Т.А., 

при секретаре судебного заседания Алееве А.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 6 июня 2024 года гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального района «Сыктывдинский» к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании денежных средств, 

установил:

Администрация муниципального района «Сыктывдинский» обратилась в суд с иском к ФИО2 о применении последствий недействительности ничтожной сделки - соглашения о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд от 

<

дата>, взыскании денежных средств, полученных за изымаемое жилое помещение в аварийном доме, в размере 1 287 200 руб. 

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ответчиком заключено соглашение от 

<

дата>, по условиям которого администрация с согласия ответчика изымает принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: Сыктывдинский 

<

адрес>, путем выкупа, а также выкупа доли собственника в праве собственности на земельный участок, в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для муниципальных нужд. Основанием для заключения соглашения послужило то обстоятельство, что постановлением администрации сельского поселения «Выльгорт» от 

<

дата> № многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Правительства Республики К. от 

<

дата> № утверждена республиканская адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах». Согласно п. 2.1 соглашения размер возмещения составил 1 837 200 руб. Данная сумма определена на основании отчета ИП ФИО4 об оценке № от 

<

дата>. Истец 

<

дата> произвел выплату за изымаемое жилое помещение в полном объеме. Однако при заключении соглашения не учтено, что жилое помещение приобретено ФИО2 по цене 550 000 руб. по договору купли-продажи от 

<

дата>, то есть после признания дома аварийным и подлежащим сносу. Ссылаясь на то, что ответчиком неосновательно получены денежные средства в размере 1 287 200 руб., что нарушает охраняемые законом публичные интересы, так как приведет к нецелевому расходованию бюджетных средств, администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО3

Представитель истца администрации муниципального района «Сыктывдинский» ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить исковое заявление по доводам иска. Дополнительно пояснила, что на момент подписания договора купли-продажи ответчику достоверно было известно о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Ответчик ФИО2 возражала удовлетворению исковых требований, пояснив, что при заключении договора купли-продажи квартиры ей не было известно о том, что жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Выкупная стоимость в соглашении определена самой администрацией, ФИО2 лишь согласилась на предложенные условия, должностных лиц администрации района в заблуждение не вводила. Просила применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований. 

Третье лицо ФИО3 поддержала исковые требования, пояснив, что на основании ст.8, 11, 12 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при производстве оценки оценщик должен был проверить основание возникновения права на жилое помещение и определить итоговую стоимость за изымаемое жилое помещение с учетом цены договора купли-продажи. Ответчику достоверно было известно о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, поскольку ее дочери, которая имеет в квартиру в этом же доме, направлялось соответствующее требование. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что постановлением администрации сельского поселения «Выльгорт» от 

<

дата> № многоквартирный жилой дом по адресу: Сыктывдинский 

<

адрес>, на основании акта и заключения межведомственной комиссии от 

<

дата> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлено произвести расселение граждан в течение трех лет.

Многоквартирный дом включен в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденную Постановлением Правительства Республики Коми от 

<

дата> №.

Постановлением администрации сельского поселения «Выльгорт» от 

<

дата> № в постановление администрации сельского поселения «Выльгорт» от 

<

дата> № внесены изменения, постановлено принять меры к расселению граждан в срок до 

<

дата>. 

Также из материалов дела, что квартира с кадастровым номером № площадью 29,3 кв.м по адресу: Сыктывдинский 

<

адрес>, приобретена ФИО2 на основании договора купли-продажи 

<

дата>. 

Право собственности зарегистрировано за ФИО2 

<

дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

Администрация муниципального района «Сыктывдинский» 

<

дата> в адрес ФИО2 направила требование о сносе многоквартирного дома.

В ответ на требование о сносе многоквартирного дома ФИО2 

<

дата> выражено согласие на изъятие жилого помещения – 

<

адрес>.

Постановлением администрации муниципального района «Сыктывдинский» от 

<

дата> № земельный участок по адресу: Сыктывдинский 

<

адрес>, и жилые помещения в многоквартирном доме изъяты путем выкупа для муниципальных нужд.

Администрация района 

<

дата> письмом уведомила ФИО2 о принятом решении об изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд.

В соответствии с отчетом об оценке ИП ФИО4 № от 

<

дата> рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом доли собственника в праве на места общего пользования, собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе доли земельного участка под многоквартирным домом, по состоянию на 

<

дата> составляет 1 837 200 руб.

Судом установлено, что между администрацией муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми в лице первого заместителя руководителя администрации муниципального района ФИО3 и собственником жилого помещения ФИО2 

<

дата> заключено соглашение о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд, по условиям которого администрация с согласия собственника изымает принадлежащее собственнику жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 29,3 кв.м. Жилое помещение изымается путем его выкупа, а также выкупа доли собственника в праве собственности на земельный участок, в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для муниципальных нужд. 

Пунктом 2.1, 2.2 соглашения установлено, что в рамках реализации республиканской адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденной постановлением Правительства Республики Коми от 31.02.2019 №160 размер возмещения составляет 1 837 200 руб. Источник финансирования средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, республиканского бюджета Республики Коми, бюджета муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми. 

Согласно п.4.1 соглашения собственник несет ответственность за достоверность правоустанавливающих документов, указанных в п.1.2 соглашения. В случае выявления подлога вышеуказанных документов, их фальсификации или подделки собственник обязан в течение 5 календарных дней с момента предъявления соответствующего требования администрации вернуть денежные средства, полученные ими по соглашению, а также уплатить администрации проценты, предусмотренные ст.1107 Гражданского кодекса РФ, начисляемые на сумму денежных средств, неосновательно полученных собственником с даты их зачисления на банковский счет до даты их возврата. 

Сторона соглашения, имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по соглашению другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и нарушенных интересов (реальный ущерб) (п.4.2 соглашения).

Собственник обязуется освободить помещение и снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении, в течение 12 месяцев с даты прекращения права собственности на помещение и передать его администрации по акту приема-передачи, в том числе ключи (п. 3.10 соглашения).

Между администрацией муниципального района «Сыктывдинский» и ФИО2 

<

дата> подписан акт приема-передачи помещения по адресу: Сыктывдинский 

<

адрес>.

Согласно платежному поручению от 

<

дата> администрацией произведена выплата ФИО2 денежных средств в размере 1 837 200 руб. 

Заявляя исковые требования, администрация муниципального района «Сыктывдинский» указывает на то, что ответчик ФИО2 приобрела право собственности на изымаемое жилье после признания дома аварийным и подлежащим сносу на основании договора купли-продажи от 07.02.2020, где указана стоимость спорного объекта в размере 550 000 руб., а выплата ФИО2 составила в размере 1 837 200 руб., что нарушает охраняемые законом публичные интересы и приводит к нецелевому расходованию бюджетных средств.

В качестве основания применения последствий недействительности ничтожной сделки администрация ссылается на положения ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 73 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

В силу разъяснений п. 74 и 75 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Применительно к ст. 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно ч. 2, 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. 

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Размер возмещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ и в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Оспариваемым является соглашение, которое заключено в соответствии с требованиями ст. 421 Гражданского кодекса РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что соглашение о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд от 

<

дата> со стороны ответчика ФИО2 исполнено, 

<

дата> между администрацией муниципального района «Сыктывдинский» и ФИО2 подписан акт приема-передачи помещения по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано право собственности за муниципальным образованием муниципальным районом «Сыктывдинский» на квартиру.

При подписании соглашения о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд от 

<

дата> стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. 

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истцом не представлено доказательств и не приведено доводов, позволяющих установить, чем именно нарушены права и законные интересы неопределенного круга лиц или иные публичные интересы, в том числе муниципального образования.

Выплата стоимости изымаемого имущества в большем размере, чем это предусмотрено законом, безусловно не свидетельствует о нарушении публичных интересов и интересов муниципального органа. Данный факт должен быть доказан администрацией муниципального района «Сыктывдинский».

Само по себе нарушение нормы закона не является достаточным основанием для признания сделки ничтожной по правилам, предусмотренным п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Довод представителя истца о том, что сделка является ничтожной, поскольку в соглашении от 17.02.2023 не учтена стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи от 07.02.2020, является несостоятельным, исходя из следующего.

Администрации муниципального района «Сыктывдинский», являющейся органом местного самоуправления со штатом юристов и иных должностных лиц, не могло быть не известно о том, что спорная квартира приобретена ФИО2 на основании договора купли-продажи от 

<

дата>. Сведения о том, на каком праве и на каком основании принадлежала квартира ФИО2, содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, при этом указанные сведения являются доступными для администрации.

Отчет об оценке № от 

<

дата> выполнен оценщиком ФИО4 в соответствии с муниципальным контрактом № от 25.11.2022, который администрация муниципального района «Сыктывдинский» приняла во внимание при подписании соглашения о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд от 17.02.2023.

Проект соглашения о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд от 17.02.2023 составлен администрацией района с указанием выкупной стоимости и направлен в адрес ответчика для подписания. При этом соглашение содержит сведения о том, что право собственности ответчика на жилое помещение зарегистрировано 10.02.2020.

Судом установлено, что при определении размера возмещения сторонами соблюдена предусмотренная положениями жилищного законодательства (ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ) процедура; соглашение исполнено сторонами; при заключении соглашения сторонами согласованы все существенные условия, оснований для их изменения не имеется, сделка исполнена сторонами в полном объеме, а потому отсутствуют основания для признания указанного соглашения недействительным.

Доводы администрации, в том числе о завышенном размере возмещения, поскольку не был принят во внимание момент возникновения права собственности ответчика, являются несостоятельными.

Действительно, Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда ст. 32 Жилищного кодекса РФ дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном ч. 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч. 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Между тем, не смотря на то, что само по себе несоответствие сделки закону является бесспорным основанием для признания ее ничтожной по правилам, предусмотренным п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, суд исходит из того, что из действий истца, являющегося органом местного самоуправления, явствовало, что его воля направлена на заключение соглашения исходя из рыночной стоимости изымаемого помещения, на что указывает включение данного помещения в муниципальный контракт на оказание услуг по определению размера возмещения за жилые помещения в аварийных домах от 25.11.2022 № 0010131, принятие за основу определения размера возмещения отчета об оценке объекта от 23.01.2023, направление соглашения стороне ответчика и регистрация перехода права по данному соглашению, в связи с чем, администрация района не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором она знала и должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (п.2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, п. 72 Постановления от 23.07.2015 № 25).

При этом судом каких-либо признаков злоупотребления правом со стороны ответчика, принявшего условия соглашения, составленного истцом, не установлено.

Доводы о том, что при осуществлении оценки недвижимого имущества оценщик должен был учесть наличие договора купли-продажи и цену квартиры по данному договору, являются несостоятельными, поскольку основаны на неверном толковании норм права. При производстве оценки оценщик согласно положениям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и на основании муниципального контракта №0010131 от 25.11.2022 осуществил работу по обоснованию рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Кроме того, исходя из положений ст. 408, 424, 432 Гражданского кодекса РФ, в рассматриваемом случае обязательство по соглашению от 17.02.2023 исполнены, а потому суда отсутствуют правовые основания для применения последствий ничтожности сделки – изменения цены соглашения, прекратившего свое действие, и взыскания разницы в стоимости.

Учитывая изложенное, разрешая заявленные требования, суд, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь приведенными нормами права, приходит к выводу об отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований.

Разрешая доводы ответчика ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходит из того, что согласно положениям ст. 181, 199 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий ничтожности сделки исчисляется с момента начала исполнения соглашения, т.е. с 

<

дата> (даты, когда ФИО2 произведена выплата в размере 1 837 200 руб.) и составляет три года, а поскольку иск подан в суд 

<

дата>, суд приходит к выводу, что администрацией срок исковой давности не пропущен.

Руководствуясь ст. 198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

Исковые требования администрации муниципального района «Сыктывдинский» (ИНН №) к ФИО2 (паспорт №) о применении последствий недействительности ничтожной сделки соглашения о выкупе жилого помещения для муниципальных нужд от 

<

дата>, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения. 

Судья Т.А. Сурнина

Мотивированное решение составлено 13.06.2024.