дело № 3а-27/2021

16OS0000-01-2020-000334-47

учет 121а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 16 марта 2021 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Шакуровой Н.К.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кисляковой О.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование требований указано, что общество с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» является собственником земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство) площадью 15 745 000 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....).

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 30 октября 2018 года №3647-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 42 687 911 рублей 34 копейки.

Полагая данную стоимость явно завышенной, нарушающей права административного истца как налогоплательщика земельного налога, просило определить кадастровую стоимость земельного участка, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 30 070 000 рублей, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка. 

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 поддержала административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям, уточнила заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, просила установить ее в размере 33 536 850 рублей. Кроме того, просила взыскать с административных ответчиков расходы, понесённые административным истцом по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей, по оплате услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 8 500 рублей и оплате работ по проведению судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет Большеширданского сельского поселения Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили. 

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390). 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ...., поставленный на государственный кадастровый учет 29 ноября 2005 года, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» (т. 1 л.д. 134-135).

Кадастровая стоимость земельного участка определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан 30 октября 2018 года № 3647-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Татарстан» в размере 42 687 911 рублей 34 копеек по состоянию на 1 января 2018 года (л.д.121).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение своих доводов о величине рыночной стоимости земельного участка административный истец представил суду отчет об оценке от 27 марта 2020 года № 1984Б-03/2020 (16), подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Казанская Оценочная Компания» ФИО4 (л.д. 83-112). Согласно отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2018 года составила 30 070 000 рублей.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости земельного участка. Для проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, правильности определения в нем рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» ФИО5

Как следует из заключения эксперта от 2 февраля 2021 года № 12-Э/2021 (т. 2 л.д. 4-78), в представленном административным истцом отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена неправильно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость в ином размере, который по состоянию на 1 января 2018 года составил 33 536 850 рублей. 

Административный истец в лице своего представителя уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, в соответствии с заключением эксперта. 

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта не согласились. Государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» также представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано на нарушение им требований федеральных стандартов оценки. 

По мнению административного ответчика, при введении корректировки на торг экспертом не проведен анализ данных, представленных в Справочнике оценщика недвижимости 2016 и 2017 годы под редакцией ФИО6, на соответствие практическим данным на территории Республики Татарстан; в заключении не приведены правила отбора объектов-аналогов по конкретным ценообразующим факторам, не обоснован выбор объектов-аналогов и отказ от использования других аналогов; при определении корректировки на местоположение использован неподлежащий применению мониторинг цен; корректировка на торг для условий неактивного рынка применена при отсутствии основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; в заключении отсутствует обоснование срока экспозиции, на основании которого эксперт отказался от применения корректировки на изменение цен во времени; не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, даты публикации объявлений о продажах; величина корректировки на местоположение определена на основе усредненных данных диапазона цен. 

Относительно возражений экспертом даны дополнительные письменные пояснения с обоснованием позиции эксперта по каждому доводу административного ответчика. 

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследовав заключение эксперта в контексте представленных возражений и дополнительных пояснений эксперта, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Корректировка цен объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам осуществлялась с использованием Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО6 2016 и 2017 годов, который основан на материалах опроса ведущих специалистов, а также содержит результаты статистического анализа и обработки рыночных данных по ценам продаж (предложений), что позволило рассчитать рыночные соотношения для земельных участков, которые невозможно получить посредством экспертного опроса, использование справочника не противоречит требованиям законодательства. 

В заключении приведены результаты выбора объектов-аналогов (в отличие от отчета об оценке, к которому федеральными стандартами оценки предъявляются требования о приведении соответствующих обоснований). Проанализировав каждый объект-аналог, эксперт выбрал в качестве аналогов наиболее сопоставимые с объектом исследования земельные участки, схожие по месторасположению, категории земель, разрешенному использованию, исключение объектов-аналогов обосновано принципом замещения, согласно которому максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог. 

Корректировка на местоположение определена единственно возможным в данном случае методом соотношения средних значений диапазона цен на земельные участки в районе расположения объекта исследования и объектов-аналогов, использование в качестве источника информации мониторинга цен на земельные участки сельскохозяйственные назначения, с учетом ретроспективного характера исследования, ограниченности информации, является допустимым.

Корректировка на торг принята экспертом в условиях неактивной рыночной ситуации, поскольку предпосылки для отнесения сегмента рынка объекта исследования к активному рынку отсутствуют. В результате проведенного анализа рынка выявлено достаточное количество предложений в Республике Татарстан, однако в месте расположения объекта исследования предложений о продаже земельных участков соответствующего назначения не выявлено, что подтверждает отсутствие достаточного количества продавцов, покупателей и конкуренции, типичных для активной рыночной ситуации. 

Срок экспозиции для исследуемого объекта принят в размере 12 месяцев как средний типичный срок для объектов соответствующего сегмента, определенный на основе проведенного анализа рынка, а также по данным агентств недвижимости. В заключении представлены полные тексты объявлений о продаже земельных участков соответствующего сегмента рынка, взятых их архивной версии интернет-ресурса, приведены ссылки на источник информации, что позволяет идентифицировать номер объявления и имеющуюся в нем информацию, включая дату публикации.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации эксперта. 

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено. 

На основании изложенного суд считает возможным удовлетворить требование административного истца к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 33 536 850 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

В то же время требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, который в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости, а также органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, проведенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с чем административное исковое заявление в этой части удовлетворению не подлежит.

Также не подлежит удовлетворению требование административного истца о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о вновь установленной кадастровой стоимости земельного участка, поскольку согласно статье 23 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» соответствующая обязанность у органа регистрации прав возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом и в порядке, предусмотренном указанной нормой.

Исходя из положений статьей 18 и 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости в данном случае должны применяться с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом того, что административный истец не обращался в комиссию, созданную уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, в порядке статьи 22 Федерального закона, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 8 июля 2020 года (т. 1 л.д. 115).

Разрешая заявленные административным истцом требования о возмещении судебных расходов на уплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей, оплату услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 8 500 рублей и оплату работ по проведению судебной экспертизы в размере 25 000 рублей, суд исходит из следующего.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (42 687 911 рублей 34 копейки) и его рыночной стоимостью (33 536 850 рублей) составляет 21,44%, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применении к данному земельному участку.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года № 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. Если в споре о пересмотре кадастровой стоимости суд установит, что стоимостные расхождения доказывают нарушение прав лица, он определит (в пределах иска) и меры восстановления нарушенного права, не исключая внесения новых сведений в государственный кадастр недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость объекта.

Таким образом, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выявленное судом расхождение между кадастровой стоимостью недвижимого имущества и определенной судом его рыночной стоимостью, нельзя квалифицировать в качестве существенного расхождения, а, соответственно, установленное расхождение не может свидетельствовать о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, и, как следствие, не может свидетельствовать о нарушении прав административного истца. Соответственно требование административного истца о возмещении судебных расходов не подлежит удовлетворению. 

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство) площадью 15 745 000 квадратных метров с кадастровым номером 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> указав ее равной рыночной стоимости в размере 33 536 850 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 июля 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в части требований, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и в части требований о возложении обязанности внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости, отказать. 

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Восточная Земельная Компания» о возмещении судебных расходов в виде оплаты стоимости отчета об оценке от 27 марта 2020 года № 1684Б-03/2020 (16), подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Казанская Оценочная Компания», по оплате судебной экспертизы и уплате государственной пошлины, отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Шакурова Н.К.

Справка: мотивированное решение составлено 22 марта 2021 года.

Судья Шакурова Н.К.