Дело № 2-1219/2024 

УИД 36RS0001-01-2024-000922-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2024 года г. Воронеж

Железнодорожный районный суд города Воронежа в составе председательствующего судьи Кривотулова И.С.

при секретаре Бухтояровой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и по встречному иску Акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» к ФИО1 о взыскании в денежной сумме предоставленной по договору скидки, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» о взыскании денежных средств в размере 537 261 руб. 65 коп. в счет уменьшения цены договора № ..... долевого участия в строительстве от 18.05.2023, заключенного между сторонами, неустойки за нарушение сроков выполнения его требований за период с 09.02.2024 по 11.03.2024 в размере 171 923 руб. и по дату фактического исполнения решения суда в размере 1% от 537 261 руб. 65 коп., расходов по подготовке экспертного заключения в размере 40 000 руб., суммы компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. и штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

Свои исковые требования мотивирует тем, что 18.05.2023 года между истцом и АО «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» заключен договор № ..... долевого участия в строительстве, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется организовать работу по строительству многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, объектами социального назначения и инженерной инфраструктуры, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с основными характеристиками в соответствии с приложениями № 1, № 2 к договору, путем прямого и опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств участника долевого строительства, которому по окончании строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передается в собственность трехкомнатная квартира № ..... на № ..... этаже. Он, дольщик, в полном объеме выполнили свои обязанности по оплате объекта долевого строительства. 23.10.2023 между сторонами был подписан акт приема-передачи № ..... 

<

адрес> 

<

адрес> Застройщиком многоэтажного жилого дома является ответчик по делу. Указывает, что в ходе экспертного обследования выявлены многочисленные недостатки исполненных застройщиком строительно-отделочных работ в квартире 

<

адрес>. Полагает, что причиной образования выявленных недостатков являются некачественно выполненные застройщиком, с нарушением требований строительных норм и правил общестроительные работы в указанной квартире. Наличие недостатков подтверждается экспертным заключением ООО «Экспертный Центр «МЕРКУРИЙ» № 12.23-Т/1 от 15.12.2023, согласно которому стоимость устранения указанных недостатков составляет 537 261 руб. 65 коп. с учетом НДС 20%. В связи с наличием недостатков истец обратился в адрес ответчика с претензией, в которой просил выплатить денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора, однако его требования не были удовлетворены, потому обратился с иском в суд. 

В ходе рассмотрения дела Акционерное общество «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» в лице своего представителя обратилось к ФИО1 с встречным иском о взыскании денежной суммы в размере 199 503 рубля - скидки, предоставленной по договору долевого участия в строительстве от 18.05.2023 года.

Свои встречные исковые требования мотивирует тем, что заключая указанный договор долевого участия в строительстве стороны предусмотрели цену объекта долевого участия в строительстве без учета скидки – 6 650 100 рублей, при этом ФИО1 была предоставлена скидка в размере 199 503 рублей в качестве исполнения обязательства при выявлении в процессе приемки и эксплуатации квартиры строительных недостатков, тем самым стоимость квартиры с учетом скидки составила 6 450 597 рублей. Таким образом наличие строительных недостатков предполагалось сторонами при заключении договора, определен размер компенсации в виде скидки, которая предоставлена участнику долевого строительства. Поскольку истец – сторона договора долевого участия в строительстве требует уменьшения цены договора на стоимость устранения недостатков, денежная сумма, равная скидке, подлежит взысканию с ФИО1 в пользу застройщика. 

В судебном заседании представитель ФИО1 – адвокат Костюков А.В., действующий по ордеру, поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО2, возражал против удовлетворения иска ФИО1, поддержал встречные исковые требования.

ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. 

Изучив материалы дела, выслушав мнение участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч. 2 ст. 195 ГПК РФ).

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу п. 2 ст. 7 указанного федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 7 федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно п. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

По смыслу приведенных норм материального права, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.01.2018 N 18-КГ17-222).

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

На основании части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Федерального закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 г. N 2300-I потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Материалами гражданского дела подтверждается заключение между сторонами договора № ..... долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется организовать работу по строительству многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, объектами социального назначения и инженерной инфраструктуры, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с основными характеристиками в соответствии с приложениями № 1, № 2 к договору, путем прямого и опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств участника долевого строительства, которому по окончании строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передается в собственность трехкомнатная квартира № ..... на № ..... этаже названного дома. Обязанность по оплате объекта долевого участия в строительстве выполнена, акт приема-передачи подписан между сторонами 23.10.2023 года, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 12-31). 

В ходе рассмотрения дела представителями сторон не оспаривались обстоятельства полной оплаты дольщиком стоимости долевого участия в строительстве квартиры, ее передачу застройщиком по завершении строительства, при этом квартира передавалась с отделкой. 

В целях опровержения доводов иска о наличии в квартире истцов строительных недостатков и стоимости их устранения, представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении по делу строительной экспертизы. 

Из содержания выводов, изложенных в заключении эксперта «Воронежский центр экспертизы» от 10.06.2024 года № ....., следует, что после передачи жилого помещения застройщиком дольщику собственником внесены изменения в отделочное покрытие стен комнат 1 – 3, кухни 4, коридора 5, на балконе демонтировано заполнение нижнего экрана панорамного остекления, заменена жалюзийная решетка на стеклопакет. В связи с внесением указанных изменений, отделочные покрытия стен указанных помещений и элементов нижнего экрана панорамного остекления балкона не рассматриваются. На основе проведенного исследования установлено отсутствие недостатков строительных норм и правил, включенных в перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Наличие нарушений установлено в части просвета между двухметровой рейкой и поверхностью пола в комнате 1 и на балконе 8. Выявленные нарушения общестроительных норм и правил приведены экспертом в исследовательской части. Стоимость устранения выявленных недостатков на дату заключения договора долевого участия в строительстве без учета стоимости замены глухих створок остекления на поворотные составляет 127433,45 рублей. Стоимость устранения недостатков, связанных с заменой глухих створок на поворотные составляет 30660,71 рублей. Стоимость устранения выявленных недостатков на дату составления заключения составляет 135149,48 рублей, замены глухих створок на поворотные – на дату проведения осмотра, составляет 32799,84 рублей (л.д. 130-190). 

Экспертиза выполнена экспертом ФИО3 имеющим необходимые квалификацию и стаж работы (с 2006 года, стаж работы по специальности – 22 года) для производства указанного вида экспертиз. 

В целях устранения сомнений в мотивах, по которым эксперт пришел к изложенным в судебной экспертизе выводам, в судебное заседание для дачи пояснений был вызван эксперт ФИО3

Из пояснений эксперта следует, что в отделочное покрытие стен квартиры были внесены изменения. При экспертизе присутствовали собственник квартиры, а также представитель ответчика. Из пояснений собственника следует, что обои были покрашены. Коэффициент 1,5 не применяется, поскольку он применим при капитальном строительстве (л.д. 223-224). 

Суд находит экспертизу полной, подробной, мотивированной, отвечающей на все поставленные вопросы, учитывая также пояснения эксперта, которые устранили, по мнению суда, имеющиеся сомнения в правильности сделанных экспертом выводов, а также обоснованности проведенного экспертом исследования, потому считает необходимым положить экспертизу в основу настоящего судебного решения. 

Ходатайство представителя истца о назначении по делу повторной экспертизы разрешено судом, в удовлетворении заявленного ходатайства отказано, о чем вынесено определение в протокольной форме 31.07.2024 года (л.д. 223-224). 

Ходатайство представителя истца о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы также рассмотрено судом, с вынесением определения об отказе в его удовлетворении в протокольной форме от 29.08.2024 года. 

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

При разрешении спора, по мнению суда, не применим коэффициент 1,5 («Производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения») определяющий стоимость работ без расселения жильцов, поскольку такой коэффициент применяется при капитальном строительстве, в связи с чем, размер компенсации стоимости устранения строительных недостатков не может применяться с учетом данного коэффициента. 

Учитывая имеющиеся в деле доказательства, в частности, заключение судебной экспертизы, показания эксперта, сведения о произведенных истцом в переданной ему квартире изменениях после передачи квартиры по акту приема передачи, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части размера устранения строительных недостатков, в сумме 167 949,32 рублей, (135149,48 рублей устранение выявленных недостатков на дату составления заключения и 32799,84 рублей - замена глухих створок на поворотные – на дату проведения осмотра). Поскольку недостатки на момент рассмотрения дела не были устранены, стоимость недостатков не может быть определена судом на дату передачи квартиры по акту приема-передачи, так как не компенсирует истцу расходы на устранение недостатков, учитывая изменение цен с течением времени, применительно к положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Разрешая исковые требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ч. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»).При разрешении спора судом установлено, что качество переданной истцу квартиры не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Учитывая установленный факт передачи истцу квартиры с недостатками и принимая во внимание, что его требования добровольно в досудебном порядке компенсировать стоимость работ по устранению выявленных недостатков не были исполнены, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика неустойки за нарушение сроков выполнения требования потребителя.В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации №326 от 18.03.2024 года «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия в строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», установлен ряд особенностей применения неустойки и финансовых санкций. Так в период действия указанного постановления (с 22.03.2024 года и до 31.12.2024 года) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно. Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно, не начисляются. Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Кроме того размер неустойки ограничен. Так в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. Согласно Информационному сообщению Банка России от 16.09.2022, ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая по состоянию на 01.07.2023 составляет 7,5%. Материалами дела подтверждается обращение ФИО1 к застройщику с претензией, которая получена 29.01.2024 года (л.д. 84). Срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек 08.02.2024 года, следовательно, неустойка за просрочку передачи объекта долевого участия в строительстве, подлежит исчислению за период с 09.01.2024 года и по 21.03.2024 года от стоимости устранения строительных недостатков исходя из 7,5% и составит 1101 рубль 44 копейки (167 949,32 х 7,5% = 12596,19 : 366 = 34,42 х 32 дня = 1101,44). Оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ и снижения неустойки, учитывая ее размер. В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя, при этом размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости. Учитывая нарушения конкретных прав потребителей, связанных с наличием строительных недостатков, а также размер компенсации, о котором просит истец, отсутствие доказательств причинения значительных физических и нравственных страданий со стороны ответчика, суд определяет размер такой компенсации в пользу истца в размере 5 000 рублей. 

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортёра) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя (абзац 1 пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

В п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Установив факт нарушения прав потребителя, выразившегося в передаче объекта долевого строительства ненадлежащего качества, суд приходит к выводу о необходимости взыскания в пользу истца штрафа.

Размер штрафа рассчитывается от общей суммы стоимости строительных недостатков, суммы неустойки, а также размера компенсации морального вреда и составляет 87025,38 рублей (167 949,32 + 1101,44 + 5000 : 2 = 87025,38).

Согласно п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено о снижении штрафа, применении для этих целей судом положений статьи 333 ГК РФ.

Учитывая период неисполнения требований потребителя, стоимость устранения строительных недостатков, соотношение штрафа к общей сумме взыскания, а также принимая во внимание компенсационный характер штрафа, суд полагает необходимым снизить его размер до суммы 60 000 рублей. 

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

К издержкам связанным с рассмотрением дела относятся согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ: в том числе расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы. 

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Материалами дела подтверждается несение истцом судебных расходов по оплате досудебной экспертизы в размере 40 000 рублей. Досудебная экспертиза, выполненная ООО «ЭЦ «МЕРКУРИЙ», также имеется в материалах дела (л.д. 32-75, 76, 77, 78). 

Указанные расходы являлись для истца вынужденными и необходимыми в целях предъявления претензии, определения цены иска для последующего обращения в суд, потому подлежат взысканию с ответчика, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (процент удовлетворенных требований от заявленных истцом составил 30,26% исходя из расчета 167 949,32 + 1101,44 = 169050,76 : 709 184,65 х 100%).

Размер судебных расходов по оплате досудебной экспертизы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, составит 12104 рубля (40000 x 30,26%). 

С учетом положений ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также на основании статьи 333.19 НК РФ с ООО СЗ «ГрадСтрой» в доход бюджета муниципального образования городской округ г. Воронеж подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 881 рубль 01 копейка, исходя из расчета: 169050,76 – 100 000 = 69050,76 х 2% = 1381,01 + 3200 + 3 = 4881,01.

Разрешая встречные исковые требования Акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» к ФИО1 о взыскании стоимости предоставленной по договору долевого участия в строительстве № ..... от 18.05.2023 года в размере 199 503 рубля, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Вместе с тем, согласно пунктам 1 и 2 стати 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, положения статей 469, 475, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к продаже недвижимости устанавливают императивное требование, исключающее освобождение продавца от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками.

Совокупность приведенных норм материального права, применительно к спорным правоотношениям и имеющимся в деле доказательствам, позволяет заключить, что продажа квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности лишь за ненадлежащее исполнение договора, то есть для случаев, когда недостатки вещи были установлены в момент ее передачи, но покупатель тем не менее согласился принять вещь в том состоянии в каком она существует на момент передачи.

В данном случае юридическая ответственность установлена законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов покупателя недвижимости, который вынужден был бы нести дополнительные расходы на приведение приобретаемого имущества в надлежащее состояние. Соответственно, данный механизм рассчитан на случаи, когда передача недвижимого имущества с недостатками осуществлена хотя и с оговоркой, но без соответствующего возмещения.

Вместе этим, продавец не может привлекаться к ответственности в том случае, если цена передаваемого покупателю имущества заведомо определена с учетом такой ответственности, то есть ниже на сумму или более, чем стоимость недостатков передаваемого недвижимого имущества.

Иной подход, при котором покупатель, уплативший за приобретаемое имущество цену с учетом имеющихся недостатков и одновременно сохраняющий право на их возмещение за счет контрагента, получал бы несоизмеримо больше, нежели передаваемое им встречное предоставление, что приводило бы к возникновению неосновательного обогащения на стороне покупателя.

Таким образом, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить механизмы ответственности продавца за недостатки передаваемой вещи, в том числе и путем снижения цены продаваемого имущества, однако бремя доказывания факта произведенного возмещения при продаже недвижимости с недостатками возлагается на продавца, как на лицо, виновное в причинении убытков.

Частью 2 договора долевого участия в строительстве № ..... от 18.05.2023 года закреплено, что цена договора на момент его заключения без учета скидки составляет 6 650 100 рублей. При этом участнику долевого строительства застройщиком предоставлена скидка в размере 199 503 рублей в качестве исполнения обязательства при выявлении в процессе приемки и эксплуатации квартиры строительных недостатков. Итоговая согласованная сторонами цена договора на момент заключения с учетом скидки составляет 6450597 рублей. 

Между тем допустимых и достоверных доказательств того, что квартира как объект долевого участия в строительстве приобреталась ФИО1 по цене ниже, чем аналогичный объект без соответствующих недостатков, то есть с учетом компенсационных механизмов, предусмотренных для случаев продажи недвижимости с недостатками, ответчиком, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и принципу распределения бремени доказывания по делам с участием потребителей, суду не представлено.

Перечня каких-либо недостатков, которые имеются в квартире и о которых потребитель был осведомлен при заключении договора и приемке квартиры, в целях сопоставления их стоимости с размером предоставленной скидки, к договору в качестве приложения не заявлено и в материалах дела такого перечня не имеется. 

Сам факт подписания участником долевого строительства договора с оговоренной скидкой, не свидетельствует о ее предоставлении, поскольку для установления влияния имеющихся в квартире истца строительных недостатков на качество квартиры и безопасность ее использования необходимы специальные познания знания в области строительства, которыми потребитель не обладает и не мог обладать на момент принятия объекта. Более того, указанные в акте недостатки носят обобщенный характер, без их конкретизации, а в случае их не выявления, фактически потребитель неосновательно бы обогатился за счет застройщика.

Индивидуализация недостатков, их существенность и особенности применительно к конкретным частям и элементам квартиры, переданной потребителю, в акте приема-передачи также не приведены, следовательно, согласиться с расчетом размера скидки и ее предоставлении, не представляется возможным.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется. 

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 98, 102, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда удовлетворить частично. 

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» (.........) в пользу ФИО1 (паспорт серии № .....) в счет компенсации расходов на устранение строительных недостатков в квартире денежную сумму в размере 167 949 рублей 32 копейки, неустойку за период с 09.02.2024 года по 11.03.2024 года в размере 1 101 рубль 44 копейки, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 60 000 рублей, расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 12 104 рубля, а всего 246 154 (двести сорок шесть тысяч сто пятьдесят четыре) рубля 76 копеек. 

В удовлетворении остальной части иска – отказать. 

Встречные исковые требования Акционерного общества «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» к ФИО1 о взыскании стоимости предоставленной по договору долевого участия в строительстве № ..... от 18.05.2023 года в размере 199 503 рубля – оставить без удовлетворения. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Домостроительный комбинат» в доход бюджета Муниципального образования городской округ г. Воронеж государственную пошлину в размере 4 881 рубль 01 копейку. 

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г. Воронежа.

Председательствующий судья Кривотулов И.С.

Решение суда в окончательной форме принято 05.09.2024 года.