Дело № 2-1890/17 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(дата) город Нижний Новгород

Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Тищенко Е.В., при секретаре судебного заседания Белобородовой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш.Л.И. к Ш.О.В. о признании договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи,

по иску Ш.И.В. к Ш.О.В. о признании договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Ш.Л.И. и Ш.И.В. обратились в суд с искамик ответчику, с аналогичными требованиями которые в последствие были объединены в одно производство. В обоснование исковых требований указали, что 01.07.2014г. между Ш.Л.И. и Ш.О.В. заключен договор купли-продажи квартиры (далее - Договор). В соответствии с п. 1 Договора, предметом договора является 1/3 доля в квартире, расположенной по адресу: ..., а также доля в общем имуществе квартире и доме. В договоре согласованы существенные условия о цене (1 500 000 руб., которые переданы от покупателя к продавцу в полном объеме до подписания договора, согласно п.2 Договора), о правах пользования квартирой третьими лицами (п.5 Договора), указаны все необходимые признаки индивидуализации недвижимой вещи (п.1 Договора). Право собственности на проданный объект у продавца на момент заключения договора от 01.07.2014г., не возникло, так как в отношении него государственная регистрация произведена не была. Согласно выписке из ЕГРП, право собственности у продавца возникло 18.08.2014г. В связи с чем, истец Ш.Л.И. делает вывод о том, что договор от 1.07.2014г. заключен в отношении еще не созданной недвижимой вещи, в наличии вещь отсутствует, следовательно, это условие содержит признак договора купли будущей недвижимой вещи. Указанный договор был предметом рассмотрения в гражданском деле №... Советского районного суда г. Нижнего Новгорода по основанию недействительности как основной договор купли недвижимой вещи, имеющийся в наличии у продавца на момент заключения сделки. Решением Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 07.05.2015г. иск Ш.О.В. к Ш.Л.И. о признании договора купли-продажи доли жилого помещения недействительным удовлетворен, предварительный договор купли-продажи от (дата), основной договор купли-продажи доли ... от 01.07.2014г. между Ш.О.В. и Ш.Л.И. признаны недействительными. В удовлетворении иска Ш.И.А.к Ш.Л.И., Ш.О.В. о признании договора купли-продажи доли в праве на жилое помещение недействительным, перевода прав покупателя, отказано. Апелляционным определением Нижегородского областного суда от 02.02.2016г., решение Советского районного суда г. Нижнего Новгорода от 07.05.2015г. отменено полностью, вынесено новое решение по делу, которым договор от 01.07.2014г. признан недействительным без применения последствий недействительной сделки, ввиду того, что он нарушал жилищные права несовершеннолетней Ш.А.О. На момент заключения договора от 01.07.2014г. обязательство освободить объект от притязаний третьих лиц и обременений не могло быть исполнено ввиду отсутствия регистрации у продавца права собственности и отсутствия всех законных прав и обязанностей собственника, а также неоконченных судебных споров в отношении объекта договора. Кроме того, согласно расписке, Ш.О.В. получил от Ш.Л.И. денежные средства в размере 1 500 000 руб. за 1\3 доли в квартире, в соответствии с предварительным договором купли-продажи 1/3 доли в квартире от 10.05.2014г. Свои обязательства покупателя Ш.Л.И. исполнила полностью. Деньги по договору от 01.07.2014г. не передавались. Договор самостоятельным не является. Цель его заключения для Ш.Л.И. - подтверждение намерений Ш.О.В. исполнить обязательства по договору от 10.05.2014г. по освобождению объекта от обременений осуществлению государственной регистрации перехода прав собственности. Для Ш.О.В. цель - побудить Ш.И.А. к действиям по заключению еще одного договора купли в отношении уже проданного объекта Ш.Л.И. с предварительной оплатой сделки. Параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи),отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Действия по освобождению квартиры и передаче предмета договора от 10.05.2014г ответчик произвел до подписания договора от 10.05.2014г. Обе стороны не считали договор от 01.07.2014г. основным договором купли-продажи объекта, являющегося предметом договора. В связи с тем, что предметом договора от 01.07.2014г. является недвижимое имущее которое на моментзаключения договора у продавца в наличии не имеется из за отсутствия государственной регистрации права собственности и наличия записи в ЕГРП, а также в связи с отсутствием у сторон цели считать спорный договор основным, он не является основным по его правовой основе. Полагают, что в соответствии с п.2 ст. 455 ГК РФ, с учетом разъяснений, указанных в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от (дата) N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, заключенный истцом и ответчиком указанный Договор квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Поскольку Ш.И.В. являлся на момент заключения договора от 01.07.14г. супругом Ш.Л.И., таким образом, оплата по указанному договору была произведена Ш.Л.И. из совместных семейных средств, согласно ст. 34 СК РФ. Таким образом, иск Ш.И.В. заявлен в отношении совместного имущества супругов.

На основании изложенного, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, истцы просили суд признать договор купли-продажи квартиры от 01.07.2014г., заключенный между Ш.О.В. и Ш.Л.И. договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, с условием о предоплате по договору от 10.05.2014г., заключенному между Ш.О.В. и Ш.Л.И.

Истец Ш.Л.И., которая также является представителем истца Ш.И.В., в судебном заседании исковые требования Ш. поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Истец Ш.И.В. в судебное заседание не явился, извещен судом своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца Ш.Л.И. - Б.Л.А., действующая по устному ходатайству истца, в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Ш.О.В. в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные возражения на иск, в которых указал, что им был заключен договор о возмездном оказании услуг с Ш.Л.И. Также был заключен предварительный договор купли-продажи доли квартиры, в связи с тем, что Ш.Л.И. ввела его в заблуждение. Денежные средства Ш.Л.И. за приобретенную долю в квартире фактически ему не передавала, в связи с чем, считает, что требования Ш.Л.И. необоснованны, и не подлежат удовлетворению. Все договоры были фиктивными, делалось это для давления на его бывшею супругу - Ш.И.А., для того чтобы Ш.И.А. быстрее выкупила его долю в квартире.

Третьи лица: Ш.Е.О., Ш.А.О., представитель третьего лица органа опеки и попечительства ... в судебное заседание не явились, извещены судом своевременно и надлежащим образом.

Третье лицо Ш.И.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Ш.А.О., в судебном заседании исковые требования не признала, в письменных возражениях пояснила, что все сделки являются мнимыми, договора по данным сделкам являются недействительными. Оспариваемая квартира выделена на Ш.О.В., Ш.И.А., Ш.Е.О., данная квартира является общей собственностью, квартира не является коммунальной, по проекту, никаких перепланировочных действий в оспариваемой квартире не проводилось. Проживание посторонних лиц, является не только некомфортным для неё и её несовершеннолетнего ребенка, но и небезопасным. Ш.Л.Н. направляла угрозы в адрес её и детей. Предварительный договор является договором продажи доли в конкретной квартире. При заключении оспариваемого договора отсутствовал выдел в натуре доли Ш.О.В. Таким образом, Ш.Л.Н. злоупотребляет правом, игнорирует решения судов, вступивших в законную силу. 

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, третьего лица, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество (ч.1 ст. 556 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, а именно равенство участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Ввиду указанных выше правовых гарантий и принципов гражданского законодательства права и свободы граждан Российской Федерации не могут быть ограничены путем заключения договора, содержащего условия дискриминационного характера, препятствующие реализации этих прав и свобод на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что в период брака в совместную собственность Ш.О.В., Ш.И.А. и Ш.Е.О., (дата) года рождения (дочери Ш.) приобретена .... 

Данная квартира являлась предметом спора бывших супругов Ш.О.В. и И.А. при рассмотрении Советским районным судом ... гражданского дела №... по иску Ш.И.А. к Ш.О.В. о признании имущества супругов общим, разделе совместно нажитого имущества, встречному иску Ш.О.В. к Ш.И.А. о разделе совместно нажитого имущества и гражданского дела №... по иску Ш.О.В. к Ш.И.А., Ш.Е.О., (дата) года рождения, о выделе доли из общего имущества квартиры, по встречному иску Ш.И.А., Ш.Е.О. к Ш.О.В. об определении доли в общей совместной собственности. В ходе судебных решений спорная квартира передана в общую долевую собственность по 1\3 доли бывшим супругам Ш.О.В. и И.А. и их дочери Ш.Е.О.

Установлено, что при рассмотрении вышеназванных гражданских дел интересы Ш.О.В. в суде на основании доверенности представляла Ш.Л.И.

Из материалов дела также следует, что (дата) Ш.Л.И. и Ш.О.В. подписали предварительный договор купли-продажи 1\3 доли квартиры, расположенной по адресу: .... По условиям указанного договора продавец Ш.О.В. обязуется передать в собственность покупателя Ш.Л.И., а покупатель Ш.Л.И. принять и оплатить 1\3 доли вышеназванной квартиры. Стоимость продаваемой доли стороны в договоре определили в сумме 1 500 000 рублей, которые, как следует из п.2 договора переданы от покупателя продавцу в полном объеме до подписания договора.

Согласно п.4 названного договора, стороны согласились заключить основной договор купли-продажи не позднее одного дня с момента вступления судебного решения Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата) в законную силу.

Стороны определили, что продаваемая доля в квартире должна быть передана от продавца к покупателю по акту приема-передачи. С момента подписания сторонами настоящего договора обязательства по приему - передаче квартиры считаются исполненными.

В договоре также указано, что на регистрационном учете по адресу продаваемой квартиры состоят Ш.И.А., Ш.А.О., Ш.Е.О.

Продавец, по условиям договора подтверждает, что на момент подписания настоящего договора, продаваемый объект (права на него) никому не продан, не подарен, не обещан быть подаренным, не заложен, в споре и под запрещением (обременением, арестом) не состоит, свободен от любых прав третьих лиц, о которых на момент подписания договора продавец не мог не знать.

Кроме того, Ш.О.В. (дата) выдал Ш.Л.И. письменную расписку о том, что он получил от Ш.Л.И. 1 500 000 рублей в соответствии с предварительным договором купли - продажи за 1\3 долю спорной квартиры. Данное обязательство покупателя Ш.Л.И. исполнила полностью.

(дата) Ш.О.В. и Ш.Л.И. подписали основной договор купли - продажи доли квартиры. В п. 4 данного договора указано, что стороны согласились настоящий договор считать актом приема-передачи 1\3 доли в квартире. С момента подписания сторонами настоящего договора обязательство по приему-передаче квартиры считается исполненным. Продавец передал покупателю правоустанавливающие документы, ключи от квартиры. В п. 2 данного договора указано, что денежные средства 1 500 000 рублей переданы от покупателя продавцу в полном объеме до подписания основного договора. 

Из материалов дела также следует, что государственная регистрация перехода права собственности и право собственности Ш.Л.И. на основании вышеназванного договора купли-продажи не осуществлена, поскольку между сторонами возник спор.

Указанные выше обстоятельства установлены апелляционным определением Нижегородского областного суда ... от 02.02.2016г. по иску Ш.Л.И. к Ш.О.В., Ш.И.А., Ш.Е.О. о признании права собственности на долю квартиры, о государственной регистрации договора купли - продажи и перехода права собственности на долю квартиры, по иску Ш.И.А. к Ш.Л.И., Ш.О.В. о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным, о переводе прав и обязанностей покупателя, по иску Ш.О.В. к Ш.Л.И. о признании предварительного договора и договора купли-продажи доли квартиры недействительными.

Согласно ч.2 ст.61 ГК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

При рассмотрении соответствующего гражданского дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи 1\3 доли ..., заключенный между Ш.О.В. и Ш.Л.И., (дата)г. в простой письменной форме, является недействительным. 

К данному выводу суд апелляционной инстанции пришел, установив, что спорные сделки подписаны (дата) и (дата), в период действия обеспечительных мер в отношении объекта недвижимости. Отчуждение недвижимого имущества в условиях, действующих в отношении него обеспечительных арестов, наложенных судебным актом суда общей юрисдикции и актом судебного пристава исполнителя, противоречит положениям статьи 13 и главы 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьи 80 Федерального закона от (дата) N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Также было установлено, что на момент подписания предварительного и основного договоров купли - продажи 1\3 доли в спорной квартире были зарегистрированы и проживали бывшие супруги Ш., их совершеннолетняя дочь Ш.Е.О. и несовершеннолетняя дочь Ш.А.О., (дата) года рождения, включенная в лицевой счет (дата). 

Оспариваемыми сделками права несовершеннолетней дочери нарушены, так как она проживает вместе с матерью в спорной квартире и сохраняет право ее пользованием, а поэтому проживание Ш.Л.И. с детьми бывших супругов во всей квартире, нарушает права несовершеннолетней дочери на совместное пользование в жилом помещении.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Таким образом, гражданско-правовая сделка купли-продажи недвижимости, соответствующая закону, не имеющая порока, предусмотренного ст. 168 ГК РФ:

- совершается продавцом и покупателем своей волей и в своем интересе;

- направлена на прекращение права собственности на недвижимое имущество у продавца и возникновение его у покупателя;

- не нарушает права и интересы третьих лиц.

В данной же ситуации сделка совершена в период, когда имущество находилось в споре, вследствие чего возникают сомнения как в интересе, экономической обоснованности сделки для покупателя и неизвестна и дальнейшая судьба спорного имущества, так и в направленности воли сторон на переход права собственности к покупателю (поскольку стороны сделки должны действовать добросовестно и разумно, продавец обязан предложить свободное от бремени имущество либо уведомить покупателя об обременениях, покупатель же должен воспользоваться доступной информацией об имуществе).

Информация о судебном споре в отношении недвижимого имущества является доступной информацией (сведения о предмете и основании иска, предъявленного конкретному лицу, можно найти в сети Интернет, кроме того, соответствующие сведения могут быть внесены во исполнение абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество по требованию заинтересованных лиц.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда указала, что Ш.Л.И. и Ш.О.В. при подписании сделок знали судьбу объекта недвижимости, ее нахождение в судебном споре и нахождении под арестом.

Соответственно, данные сделки купли-продажи недвижимости подписаны сторонами, злоупотребившими правом, поскольку были направлена не на прекращение права собственности у продавца и возникновение его у покупателя, а на препятствие исполнению судебного акта в случае, если таковой будет принят не в пользу продавца и избежание обращения на него взыскания.

Таким образом, апелляционным определением от 02.02.2016г. сделан вывод о недействительности как предварительного договора купли-продажи от 10.05.2014г., так и основного договора купли-продажи от 01.07.2014г. в силу положений ст.ст.10,168 и 169 ГК РФ. 

При этом суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ, в резолютивной части решения не указал на признание предварительного договора купли-продажи от (дата)г. недействительным в силу того, что Ш.И.А., чей иск был удовлетворен, с соответствующим требованиями в установленном порядке не обращалась, в удовлетворении же требований Ш.И.А. о признании предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи было отказано в виду отсутствия оснований признания данных сделок недействительными по заявленным им основаниям об их безденежности и мнимости. 

Также, по вышеуказанным основаниям, несостоятельны и требования истцов о признании договора от 01.07.2014г. договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Действительно, в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

При этом в случае, когда стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Возникающие в данной связи споры направлены на защиту прав добросовестного контрагента, права требования которого различны в зависимости от того заключался сторонами предварительный либо основной договор купли-продажи. 

В данном случае, на момент заключения сторонами предварительного договора 10.05.2014г. и договора 01.07.2014г. спорная квартира имелась в наличии и находилась в совместной собственности у семьи Ш.. Право собственности на данную квартиру Ш.О.В. не оспаривался, однако размер доли в праве собственности определен не был ввиду возникшего спора о разделе совместно нажитого имущества и выделе доли в праве собственности на квартиру. 

Следовательно, предмет договора купли-продажи от 01.07.2014г. не может быть определен как товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Кроме того, такой способ защиты права как иск о признании договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате направлен на защиту покупателя, полностью исполнившего свои обязательства по оплате индивидуально-определенной вещи, не имевшейся у продавца в наличии на момент заключения сделки, и не получившего данную вещь в связи с уклонением продавца от заключения основного договора, что позволяется добросовестному покупателю требовать передачи ему вещи и регистрации перехода права собственности на нее на себя. 

В данном же случае, стороны договора от 01.07.2014г. исполнили предусмотренное в нем обязательство.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что заявленные истцами требования о признании договора от 01.07.2014г. договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате направлены не на защиту своих прав от недобросовестного продавца, получившего денежные средства и не исполнившего свои обязательства по заключению основного договора, а на попытку понудить сторону к исполнению недействительной сделки. 

В силу ст.10 ГК РФ не подлежат судебной защите требования лица, допустившего заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. 

С учетом изложенного, требования истцов о признании предварительного договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате удовлетворены быть не могут. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В исковых требованиях Ш.Л.И., Ш.И.В. к Ш.О.В. о признании договора договором купли-продажи будущей недвижимой вещи - отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке через Советский районный суд ... в Нижегородский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме. 

Судья: Е.В. Тищенко