Дело № 2-6/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 января 2019 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего судьи Шевченко П.В.

при секретаре судебного заседания Луханиной С.В.,

с участием истца ФИО1

ответчика ФИО2

представителя ответчика – администрации МО Туапсинский район ФИО6, 

представителя третьего лица - АО «Пансионат Шепси» ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, администрации МО Туапсинский район о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на нежилое здание, третьи лица ЗАО Пансионат «Шепси», Межмуниципальный отдел по г. Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи нежилого здания - магазина от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенным и признании права собственности на нежилое здание – магазин.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли - продажи нежилого здания – магазина, общей площадью 26,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стоимость объекта оценили в 320 000 рублей. Указанную денежную сумму ответчик получил от истца в полном объеме, о чем имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после оформления ответчиком полного пакета документов на право собственности на данный объект недвижимости в соответствии с действующим законодательством. ФИО1 вступил во владение данным объектом недвижимости, стал нести бремя его содержания, стал относиться к нему как к собственному. Все условия данного договора они исполнили, за исключением того, что ответчик не завершила оформление всего пакета документов на магазин и уклонилась от заключения с ним основного договора купли-продажи в до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик пояснила, что она осуществляет сбор документов для оформления магазина и земельного участка под ним. Вместе с тем, основной договор купли-продажи магазина так и не заключен. В досудебном порядке истец обратился к ФИО2 с письменной претензией, после получения которой она уверяла истца, что осталось собрать еще несколько документов. Однако эти обещания так и не были выполнены. В связи с чем, истец вынужден обратиться в суд, поскольку исполнив все обязательства по договору, он фактически стал законным владельцем данного имущества, однако из-за нарушения своих обязательств ответчицей не может оформить свои права на него и реализовать в полном объеме правомочия владения, пользования своим имуществом. Просил признать заключенным договор купли-продажи магазина и признать право собственности на него.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 признала в полном объеме и пояснила, что магазин строил супруг, сама работала предпринимателем. Всеми документами занимался супруг. Разрешение на строительство давал ФИО7 под благоустройство территории. В 2016 году магазин продали ФИО1, деньги за него получила.

Представитель ответчика – администрации МО Туапсинский район, действующая на основании доверенности ФИО6, в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что земля муниципальная, это пляж. В суд не представлено доказательств того, что собственником магазина являлся ответчик ФИО2.

В судебном заседании представитель третьего лица – АО «Пансионат «Шепси», действующий на основании доверенности ФИО8, исковые требования не признал и пояснил, что магазин был построен пансионатом «Шепси» еще в 60 годах. При смене собственников пансионата «Шепси», магазин не стоял на балансе пансионата. Земельный участок, на котором расположен магазин, находится в аренде у пансионата «Шепси» как пляж. Договор они заключают каждый год сроком на 11 месяцев. Постройки, расположенные вдоль железнодорожной полосы, предназначены для обслуживания пляжа и инфраструктуры с.Шепси.

Суд, выслушав стороны и исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования ФИО1 не обоснованны и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.

Частью 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В материалах дела имеет место копия предварительного договора купли-продажи нежилого здания – магазина, с полным расчетом, от 17.08.2016 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1. 

Пунктом 2 указанного договора установлено, что стоимость объекта недвижимости установлена по соглашению сторон в размере 320 000 рублей. 

Пунктом 3 указанного договора установлено, что денежный расчет между продавцом и покупателем произведен полностью.

Пунктом 4 данного договора установлено, что стороны договорились, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ после оформления продавцом полного пакета правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на указанный объект недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что при подписании настоящего предварительного договора, продавец передает покупателю документы, подтверждающие его права на возведенный объект недвижимости – магазин.

Частью 1 ст. 218 ГПК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из пояснений истца ФИО2 следует, что супруг истца построил объект недвижимости – магазин, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

В материалы дела представлен технический паспорт на здание - магазин от 18.06.1999 года, расположенный по адресу: 

<

адрес>, согласно которому ФИО2 числится арендатором здания у п/о «Шепси». 

Согласно справке ЗАО «Пансионат «Шепси» от 04.07.2018 года на балансе закрытого акционерного общества «Пансионат Шепси» здание «Магазин» не числится.

Из пояснений представителя АО «Пансионат «Шепси» следует, что магазин расположен на земельном участке, находящемся в аренде у пансионата сроком на 11 месяцев, но на балансе магазин не состоит. 

Определением Туапсинского районного суда от 17 октября 2018 года по делу назначена судебная комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» филиал по г.Туапсе.

В материалах дела имеет место заключение экспертов ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» филиал по г.Туапсе № 030308/0900 от 14.12.2018 года, из выводов которого следует, что объект исследования представляет собой капитальный объект в виде одноэтажного строения наружными размерами 6,3Х5,3 и площадью застройки 33,7 м, фундамент – бетонный ленточный, стены – блоки шлакобетонные 0,2м, крыша – шифер по деревянным стропилам. Объект расположен на территории пляжа, земельный участок под объектом не сформирован, категория земель и разрешенное использование не определены. Магазин расположен на расстоянии 5,6 м от границы земельного участка полосы отвода железной дороги и на расстоянии 32,5 м от береговой линии (уреза воды) Черного моря. На момент осмотра объект не эксплуатируется, факторов несущих угрозу жизни и здоровью близлежащих, соседствующих собственников и других граждан не выявлено.противопожарные разрывы между соседними строениями соблюдены. Эксперт констатирует, что нарушены градостроительные нормы в части получения разрешения на строительство указанного объекта.

Изучив заключение эксперта ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» филиал по г.Туапсе № 030308/0900 от 14.12.2018 года, суд полагает, что оно является объективным и подлежит принятию во внимание при разрешении дела наряду с другими доказательствами.

Так, право собственности на недвижимое имущество, как на самостоятельный объект гражданских прав может возникнуть в том случае, если объект недвижимости в установленном порядке создан и индивидуализирован в качестве такого объекта.

В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В п.1 предварительного договора купли-продажи нежилого здания – магазин от 17.08.2016 года указано, что нежилое здание – магазин, общей площадью 26,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> принадлежит продавцу на основании технического паспорта от 21.06.1999 года. В связи с чем, суд приходит к выводу, что правоустанавливающих документов на магазин у продавца не имеется.

Так, в материалы дела не представлено доказательств наличия права собственности на объект недвижимости у ответчика, при строительстве магазина не было получено разрешение на строительство указанного объекта, не предпринимались меры для ввода магазина в эксплуатацию, кроме того, магазин возведен на земельном участке, специально не предназначенном для этих целей, с нарушением градостроительных норм в части получения разрешения на строительство указанного объекта.

На основании изложенного, предварительной договор купли-продажи от 17.08.2016 года не может быть признан заключенным, ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на объект недвижимости – магазин.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение одного месяца.

Председательствующий 

Судья Шевченко П.В.