К делу № 2-2007/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2018 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Карпенко О.Н.,

при секретаре Сулименко Д.В.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 29.05.2018г., представителя администрации МО г.-к.Анапа и УИО администрации МО г.-к.Анапа ФИО3, действующей на основании доверенностей от 25.05.2018г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТО.огова О. А. к Администрации МО г.-к.Анапа, Управлению имущественных отношений Администрации МО г.-к.Анапа о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ТО.огов О.А. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации МО г.-к.Анапа, Управлению имущественных отношений Администрации МО г.-к.Анапа о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка. 

В обоснование искового заявления истец указал, что он является арендатором земельного участка общей площадью 3000 кв.м., с видом разрешенного использования: для строительства и эксплуатации жилого многоквартирного комплекса, с кадастровым номером: №, по адресу: 

<

адрес> берега, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. При этом, использовать его по назначению он не может из-за того, что на этой территории был основан Сквер имени В.Н. Аванесова, и в Правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа арендуемый участок был отнесен к зоне озелененных пространств рекреационного назначения, в которой не предусмотрено строительство и эксплуатация жилого многоквартирного комплекса. Поэтому, истец обратился к ответчикам с заявлением о расторжении ранее заключенного договора аренды. Одновременно, в заявлении истца была указана просьба предоставить другой земельный участок площадью 3916 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: строительство комплекса малых гостиниц, расположенный по почтовому адресу ориентира: в 15 м на запад от пересечения 

<

адрес>, однако ему было отказано. 

На основании вышеизложенного просит расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №; обязать ответчиков заключить с истцом сроком до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: строительство комплекса малых гостиниц, площадью 3916 кв.м., расположенного по почтовому адресу ориентира: в 15 м на запад от пересечения 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования иска, просил удовлетворить его в полном объеме.

Представитель администрации МО г.-к.Анапа и Управления имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа с заявленными требованиями не согласилась, сославшись на доводы указанные в отказе истцу на его заявление.

Заслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Исходя из смысла статей 606, 607 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе земельные участки, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ за № между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения в отношении земельного участка общей площадью 3000 кв.м. (категория земель: земли поселений; вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации жилого многоквартирного комплекса; кадастровый №) по адресу: Россия, 

<

адрес>, между 

<

адрес> и 

<

адрес> берега, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ вдоль Высокого берега Анапы, на арендуемом участке от 

<

адрес> имени Владимира Н. А.. Бронзовый бюст В.Н. Аванесова был установлен на круглом двухступенчатом основании мраморной стелы, рядом были устроены дорожки для пешеходов, цветные клумбы с элементами ландшафтного дизайна, скамейки, урны, тем самым Администрацией города была увековечена память о выдающемся докторе, благодаря которому Анапа стала детским круглогодичным оздоровительным курортом Всесоюзного уровня и значения. 

Таким образом, использование земельного участка с кадастровым номером № по его целевому назначению – для строительства и эксплуатации жилого многоквартирного комплекса, стало невозможным.

Далее, путем заключения договоров уступки, права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером № переходили от ФИО4 к ФИО5, обратно к ФИО4, а после к ФИО6 (договора от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ).

ФИО6 были предприняты меры для строительства жилого многоквартирного комплекса. Так, постановлением администрации МО г.-к.Анапа от ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, в котором установлен основной вид разрешенного использования земельного участка - строительство и эксплуатация жилого многоквартирного комплекса. ООО «Артекон» по заданию ФИО6 было разработано эскизное решение по строительству на указанном земельном участке апартаментного комплекса (2011 г.). ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО г.-к. Анапа выданы два разрешения № RU № и № № на строительство жилого многоквартирного 

<

адрес> жилого многоквартирного 

<

адрес>.

Но, несмотря на это, начать и осуществить строительство многоквартирных домов на участке не представилось возможным из-за существования на этом участке Сквера имени В.Н. Аванесова. 

Далее, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ за № было издано постановление администрация МО г.-к. Анапа, которым в одностороннем порядке без согласия арендатора был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с - «для строительства и эксплуатации жилого многоквартирного комплекса», на - «для посадки зеленых насаждений, устройства малых архитектурных форм».

Решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № данные действия были признаны незаконными, арендодатель был обязан изменить обратно вид разрешенного использования, а также в связи с истечением срока аренды заключить с ФИО6 новый договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № на тот же 10-ти летний срок.

ДД.ММ.ГГГГ с ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка № со сроком действия его до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по договору о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером № со сроком до ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 были переданы истцу, ТО.огову О.А.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в адрес ответчиков с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0101031:46; просил заключить с ним сроком до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: строительство комплекса малых гостиниц, площадью 3916 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: в 15 м на запад от пересечения 

<

адрес>.

Однако, Управление имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа направило истцу отказ от ДД.ММ.ГГГГ №.02-3474 со ссылкой на то, что земельный участок с кадастровым номером № у него не изымался и потому предоставить испрашиваемый участок с кадастровым номером № не представляется возможным.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации утвержден состав земель Российской Федерации. 

Все категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Правовой режим использования земель населенных пунктов регламентирован гл. XV ЗК РФ.

Состав земель населенных пунктов указан в ст.85 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальными зонами признаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты (часть 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные, условно разрешенные и вспомогательные.

Таким образом, использование земельных участков должно осуществляться в соответствии с установленными видами разрешенного использования таких земельных участков, отнесенных к соответствующей территориальной зоне, в соответствии с градостроительными регламентами.

Однако, судом установлено, что согласно сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности из генерального плана городского округа город – курорт Анапа (2016 г.) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (2017 г.) земельный участок с кадастровым номером № по функциональному зонированию был отнесен к зоне озелененных пространств рекреационного назначения, в которой в основных, условно разрешенных и вспомогательных видах использования не предусмотрено строительство и эксплуатация жилого многоквартирного комплекса.

Это обстоятельство также свидетельствует о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером № по его целевому назначению – для строительства и эксплуатации жилого многоквартирного комплекса.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620); и когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4 ст. 620).

Образование на арендуемом участке сквера имени В.Н. Аванесова, одностороннее изменение ответчиками в 2014 г. назначения участка, отнесение участка в генплане 2016 г. и ПЗЗ 2017 г. к зоне озелененных пространств рекреационного назначения, в которой не предусмотрено строительство и эксплуатация жилого многоквартирного комплекса, подпадают под дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о законности требования истца о досрочном расторжении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101031:46.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Положения пункта 4 ст. 453 ГК РФ предусматривают, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Статья 1103 ГК РФ предусмотрено, что поскольку иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Таким образом, на основании положений пункта 4 статьи 453, а также статей 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе истребовать ранее исполненное до расторжения договора при отсутствии эквивалентного предоставления, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Пунктом 1 ст.612 ГК РФ (абз.6) также предусмотрено, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Однако, Управление имущественных отношений администрации МО г.-к. Анапа дало истцу отказ, которым по сути ответчики отказались расторгать договор аренды и осуществлять замену не пригодному к использованию по назначению земельному участку.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В пункте 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ отражены сроки, на которые заключается договора аренды земельного участка.

Статьей 39.11 Земельного кодекса РФ предусмотрена подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом, пунктом 12 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 ст. 39.8.

Тем самым, действующее земельное законодательство допускает заключение договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе.

Из выписки из ЕГРН от 29.03.2018г. видно, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 3916 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. На запад от пересечения 

<

адрес>, имеет вид разрешенного использования: строительство комплекса малых гостиниц, является муниципальной собственностью. Ограничения или обременения отсутствуют.

Судом установлено, что земельный участок площадью 3916 кв.м. с кадастровым номером №, находится в муниципальной собственности, никакими правами, в том числе аренды не обременен. Испрашиваемый истцом срок аренды заявлен в рамках п.8 ст.39.8 ЗК РФ.

Согласно ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая фактические обстоятельства дела, администрация должна была обеспечить арендатору возможность беспрепятственного пользования спорным земельным участком в течение срока аренды, чего сделано не было. 

Суду не представлены доказательства обременения правами третьих лиц земельного участка с кадастровым номером №, в связи с чем препятствия для его предоставления истцу судом не усматривается.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявление истца о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № соответствует действующему законодательству, а отказ УИО администрации МО г-к Анапа от ДД.ММ.ГГГГ №.02-3474 противоречит требованиям действующего земельного законодательства РФ и создает препятствие истцу к осуществлению права приобретения земельного участка.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Администрации МО г.-к.Анапа и Управлению имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка - удовлетворить.

Расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка общей площадью 3000 кв.м. с кадастровым номером №.

Обязать Администрацию МО г.-к.Анапа и Управление имущественных отношений администрации МО г.-к.Анапа заключить с ТО.оговым О. А. сроком до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования: строительство комплекса малых гостиниц, площадью 3916 кв.м, расположенного по почтовому адресу ориентира: в 15 м на запад от пересечения 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: